Laubakken 8

Laubakken 8, 2053 JESSHEIM
Kommunenummer 3209, gårdsnummer 134, bruksnummer 342, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 533 kvm

BRA-i:
Enebolig:
Kjeller 149 kvm: Tre ganger, kjellerstue, kjøkken, to soverom, bad, badstue, vaskerom, trimrom, lagerrom, kontor og trapperom
Mellometasje 154 kvm: To ganger, TV-stue, peisestue, fire soverom, bad, kontor, garderobe og trapperom
1. etasje 91 kvm: Entré, gang, stue, kjøkken, bad og garderobe

BRA-e:
Garasje 42 kvm: Garasje.
Ekstern bod 9 kvm: Bod.

BRA-b:
1. etasje 16 kvm: Innglasset vinterhage.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 125 kvm: Altan, terrasse.

De byggemeldte tegningene stemmer ikke med dagens bruk. Se pkt. ferdigattest for nærmere informasjon.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 02.06.2025 utført av Jødahl Takst og Bygg AS v/Roar Jødahl. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en enebolig over 3 plan oppført i 1990. Boligen er oppført i mur og betong med pusset fasade, hvor grunnmuren er en del av bygningens konstruksjon. Veggkonstruksjonene er av mur og betong med pusset fasade, og på innsiden er det påforede vegger av ukjent utførelse. Etasjeskillene mellom etasjene er av betongdekker fra byggeårene, og gulv mot grunn er en betongplate på mark. Takkonstruksjonen er bygget av takstoler av treverk med luftet loft, og består av både fabrikkproduserte og plassbygde takstoler. Taket er tekket med enkeltkrum tegltakstein.

Det er en altan ut fra 1. etasje og en terrasse ut fra mellometasjen. Boligen har elementpipe, vedovn og åpen peis. Det er utført flere tilbygg og moderniseringer, inkludert tilbygg for soverom og gang i mellometasjen i 2011, tilbygg for bod og walk-in closet i 2010, og ombygging med totalrenovering av kjøkken i øverste etasje i 2014. Ny drenering ble lagt i 2010.

El-skap er lokalisert på kontorrom i underetasjen. Det foreligger eltilsynsrapport fra de siste 5 år og samsvarserklæring for arbeid utført etter 1999.

Boligen er utstyrt med brannslukningsutstyr, røykvarslere og komfyrvakt på kjøkkenet.

Følgende har fått tilstandsgrad 3 (TG 3):
- Rekkverk på altan med utgang fra 1. etasje er målt til 92 cm, som er for lavt iht. dagens krav til rekkverkshøyder. Terrasse med utgang fra mellometasje mellom 1.- og underetasje har manglende rekkverk på én side. Kostnadsestimat kr. under 10 000,-.
- Utvendige trapper mangler rekkverk. Kostnadsestimat kr 10 000 - 50 000,-.

Følgende har fått tilstandsgrad 2 (TG 2):
- Taktekking. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekking og undertak.
- Nedløp og beslag, grunnet manglende snøfangere på taket.
- Ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
- Pipe og ildsted. Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe.
- Rom under terreng. Gjennom hulltaking er det påvist høyt fuktnivå inne i trekonstruksjonen i hulltakingen, men det er ikke påvist fuktskader i dette området. Forholdet bør overvåkes.
- Innvendige trapper. Det mangler håndløpet på vegg i trappeløpet. Kostnadsestimat kr. 10 000 - 50 000,-.
- Overflater vegger og himling på bad i 1. etasje samt gulvoverflater og membran. Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsone, og løsningen er uegnet. Omramming rundt dør har svellet etter å ha blitt utsatt for vann. Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Membran kan ikke konstateres og mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.
- Overflater vegger og himling samt membran på bad i underetasje. Malt listverk og endebord på flisvegg er utsatt for vann, som har gjort at listverk har fått noe fuktskader. Membran kan ikke konstateres og mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.
- Overflater gulv og membran på bad i kjeller. Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Påvist at noen fliser har bom (hulrom under). Påvist avvik i fallforhold til sluk samt sprekker i fliser. Membran kan ikke konstateres og mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.
- Membran i vaskerom i kjeller. Membran kan ikke konstateres og mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.
- Overflater og innredning på kjøkken i kjeller. Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad. Ved kjøleskap er det påvist fuktskader på sidevanger tilhørende kjøkkeninnredningen. Svellinger på laminat der hvor kjøleskapet er plassert. Det ble målt med fuktmåler, men ingen utslag på fukt.
- Tylø badstuovn. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på badstuovn.
- Innvendige vann- og avløpsrør. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vann- og avløpsrør.
- Terrengforhold. Eiendommen ligger i rasfarlig/skredutsatt område.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger opplyser i egenerklæringsskjema:
- Byttet varmtvannstank i 2023. Utført av faglært. Firma: Romerike Bad. Dokumentasjon foreligger.
- Byttet dusjkabinett i 2020. Utført av faglært. Firma: Romerike Bad. Dokumentasjon foreligger.
- Pusset opp nytt bad i 2011. Utført av faglært. Firma: N. Z Rørservice. Dokumentasjon foreligger.
- Byttet fliser på bad i mellometasje, samt servantskap/servant i 2012. Utført av faglært. Firma: Per Juliussen. Dokumentasjon foreligger ikke.
- Byttet toalett og skiftet tak i 2025. Utført av ufaglært, men fikk hjelp av faglært.
- Huset er drenert på nytt, i tillegg etterfylt bedre masse rundt huset for å sikre enda bedre drenering. Det er også bygget ut 2 store rom i forbindelse med dette arbeidet for en bedre løsning. Flere firmaer var involvert, men Vegar Dønnesen sto ansvarlig for prosjektet. Arbeidet er utført av faglært i 2012. Dokumentasjon foreligger.
- Bygget ut et ekstra soverom, gang, samt utvidet og bygget nytt større kjøkken. Arbeidet er utført i 2015 av faglært. Firma: AM Bygg. Dokumentasjon foreligger.
- Fikk hjelp av faglært og bygde terrasse utenfor vinterhage. Arbeidet er utført i 2010 av ufaglært.
- Skiftet spotter i tak, ny kurs til varmepumpe, hastighetsregulator på bad kjeller, lampe og dimmer på soverom, ny kurs til solarium, kabler til lamper soverom i mellometasje, ny sikring og kurs varmepumpe samt sikkerhetsbryter. Arbeidet er utført i 2020 av faglært. Firma: Rett Elektro. Dokumentasjon foreligger.
- Fått på plass nødstopp til hovedkran i 2025, utført av faglært. Firma: Lars Mæland.
- Byttet til termostater i varmekabler mellometasje, samt appstyrte lys i stue, gang og varmekabler. Utført i 2025 av faglært. Firma: Lars Mæland.
- Små sprekker her og der, men ikke av noe vesentlig betydning og kun små reparasjoner er gjort underveis. Sprekk i flis på gulv i kjeller, ikke gjort noen tiltak her.
- Det har vært sølvkre i boligen. Ancitimex har vært i boligen og gjort tiltak. Etter dette har det ikke vært observert i boligen.
- Fant fukt i kjeller i 2008-2009, men drenerte huset på nytt og pusset opp hele kjeller. Ingen tegn til fukt siden det arbeidet ble utført og ferdigstilt.
- Det skal bygges ved Laubakken 6, men det er ikke gitt noe mer informasjon om byggestart.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2025:
- Ny vannmåler installert.
- Nytt tak på bad i mellometasje i 2025.

2022:
- Ny varmtvannstank av type Høiax installert.

2020
- Pusset opp kjeller med blant nye gulv.

2014:
- Ombygget og oppgradert kjøkken i øverste etasje. Waterguard-system og komfyrvakt montert.

2011:
- Tilbygg av soverom og gang i mellometasjen.
- Oppgradert bad i øverste etasje.
- Oppgradert bad i mellometasje. Dokumentasjon foreligger.
- Vannrør oppgradert i forbindelse med nytt bad i 1. etasje. Fordelerskap med rør-i-rør-system montert.

2010:
- Tilbygg av bod innenfor treningsrom.
- Tilbygg av walk-in-closet i mellometasjen.
- Ny utvendig drenering og grunnmurspapp rundt hele huset.

Ukjent årstall:
- Varmepumper montert i kjeller og i trappeoppgang.

Ifølge selgers egenerklæring er følgende arbeid utført:

2025:
- Fått på plass nødstopp til hovedkran (utført av Lars Mæland).
- Byttet til termostater i varmekabler mellometasje, samt app-styrte lys i stue, gang og varmekabler (utført av Lars Mæland).

2020:
- Elektrisk arbeid utført (utført av Rett Elektro). Dokumentasjon foreligger.
- Byttet dusjkabinett (utført av Romerike Bad). Dokumentasjon foreligger.

ca. 2008-2009:
- Oppusset kjeller.

Laubakken 8 er en unik, innholdsrik og stor enebolig som strekker seg over tre plan, med en gjennomtenkt fordeling av sosiale soner, private rom og praktiske arealer. Boligen er oppført i 1990 i mur/betong med pusset fasade. Det er gjennomgått betydelige påbygninger og oppgraderinger siden oppføring. Drenering ble fornyet i 2010, og det ble i forbindelse med dreneringsarbeidet bygget ut to rom. I 2011 ble badet i 1. etasje pusset opp, og badet i underetasjen ble modernisert. I 2014/2015 ble kjøkken, gang og et soverom bygget ut. Med flere stuer, mange soverom og store uteområder er dette en bolig med plass til en stor familie og fleksible bruksmuligheter.

Underetasjen er innredet og benyttet som en hybel som kan by på skattefri biinntekt. Selger har leid ut hybelen for ca. kr. 20 000,- pr. mnd. Alternativ kan det benyttes som en egen ungdomsavdeling eller generasjonsbolig for de som ønsker det.

1. ETASJE

Entré:
Fra et overbygget inngangsparti kommer man inn i en entré med flislagt gulv. En buet døråpning leder videre inn til boligens hoveddel og gir et solid førsteinntrykk av husets karakter.

Kjøkken:
Meget tiltalende og stort kjøkken med innredning fra 2014. Kjøkkenet er bygget ut og modernisert, og fungerer som et hyggelig samlingspunkt i etasjen. Innredningen fra Kjøkkenhuset på Lillestrøm har profilerte fronter, rikelig med skapplass og en benkeplate i heltre. En stor kjøkkenøy med underskap gir ekstra arbeidsflate og sitteplasser. Det er kjøkkenventilator i overskap over platetopp. I tillegg er det installert Waterguard-system og komfyrvakt. Gulvet har fliser med varmekabler. Rommet er åpent mot stuen, noe som skaper en god forbindelse mellom sonene.

Integrerte hvitevarer på kjøkkenet medfølger ved salg. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Stue/spisestue:
Stuen er et romslig areal med mørkt tregulv og synlige bjelker i taket som gir karakter. Her er det god plass til flere sittegrupper. En vedovn gir ekstra varme. Store, buede glassdører åpner opp mot en innglasset terrasse som benyttes som spisestue. Her kan man kan invitere inn til hyggelige middagsselskap og sammenkomster. Spisestuen fremstår som svært innbydende, med høyt tak og store vindusflater som skaper en lys, luftig og varm romfølelse. Fra spisestuen er det utgang til en altan.

Bad:
Badet i første etasje ble oppgradert i 2011 og er et kombinert bad og vaskerom, fremstår innbydende og lekkert. Det er flislagte gulv med varmekabler og flislagte vegger. Rommet har egen utgang til hagen, noe som gir en praktisk og sømløs overgang mellom inne- og uteområdene. Badet er innredet med vegghengt toalett, dusjhjørne med dusjvegger og servant. Rommet har i tillegg en praktisk benkeplate med utslagsvask i stål og opplegg for vaskemaskin. Det er elektrisk vifte i vegg for avtrekk.

MELLOMETASJE:

Peisestue og TV-stue:
En malt tretrapp leder ned til mellometasjen, som har flere oppholdsrom. Peisestuen har flislagt gulv og en stor, åpen peis som gir en lun atmosfære. Etasjen har også en separat TV-stue, som gir fleksibilitet for familien. Fra dette planet er det utgang til en terrasse.

Soverom:
Mellometasjen inneholder fire soverom av god størrelse, samt et kontor. Hovedsoverommet har direkte tilknytning til etasjens bad. De øvrige rommene egner seg godt som barnerom, gjesterom eller kontor etter behov.

Bad:
Badet i underetasjen ble modernisert i 2011 og er delt inn i soner. Her er det et boblekar, en separat dusjnisje og en egen toalettdel. Badet er videre utstyrt med innredning med servantskap med heldekkende servant og ettgreps blandebatteri. Gulvet er en kombinasjon av fliser i våtsonene og lakkerte furubord. Rommet har mekanisk avtrekk.

KJELLER:

Kjelleren rommer bl.a. en innredet hybel bestående av stue, kjøkken, bad, badstue og to soverom samt kontor. Hybelen er ikke godkjent som separat boenhet, men er godkjent for varig opphold og lovlig for beboelse/utleie.

Bad og badstue:
Badet i kjelleren er fra byggeåret og er utstyrt med dusjkabinett, toalett og innredning med nedfelt servant. Rommet har flislagte gulv med varmekabler og mekanisk avtrekk. Fra badet er det inngang til en badstue med elektrisk badstuovn fra Tylø.

Kjøkken i kjeller
Innredning med profilerte fronter og stålkum med benkebeslag og ettgreps blandebatteri. Fliser mellom over- og underskap. Kjøkkenventilator med avtrekk ut. Tilrettelagt for frittstående kjøl/frys. Kjøkkenet er opprinnelig tegnet inn som gang i godkjente byggetegninger, se punkt om "ferdigattest" for mer informasjon.

Vaskerom og trimrom:
Kjelleren inneholder også et separat vaskerom med flislagt gulv med varmekabler og opplegg for vaskemaskin. I tillegg er det etablert et eget og flott trimrom.

Uteplasser:
Boligen har et samlet terrasseareal på 125 kvm, fordelt på flere soner. Dette inkluderer en altan med utgang fra den innglassede spisestuen og en terrasse med utgang fra underetasjen. Det er også etablert flere plattinger i hagen. Hagen er romslig og byr på god boltreplass for familien.

Overflater:
Gulv: Fliser, laminat og lakkerte furugulv.
Vegger: Hovedsakelig malte flater og trepanel.
Himling: Hovedsakelig malte flater og panel.

Lagring:
Boligen har rikelig med lagringsplass. Dette inkluderer flere boder i boligen, loft, en dobbelgarasje på ca. 42 kvm, en utebod i hagen på ca. 9 kvm og et lagerrom i kjelleren.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen varmes opp med elektrisitet og vedfyring. Det er varmekabler i flislagte gulv på bad og kjøkken i 1. etasje, samt på bad og vaskerom i kjeller. Det er også varmekabler på treningsrom, flislagt gulv i mellometasjen samt i walk-in garderobe. Luft-til-luft varmepumpe er montert i kjeller og i trappeoppgang. Boligen har vedovn og åpen peis.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eneboligen er byggemeldt i 1986.

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men det er utstedt midlertidig brukstillatelse for oppført bolig datert 15.01.1990.

Tillatelsen er gitt på vilkår av at gjenstående arbeider må utføres før ferdigattest kan utstedes:
1. etasje:
1. Dør fra stue til terrasse må holdes forsvarlig stengt inntil det er anordnet forskriftsmessig rekkverk på terrassen.
2. Boligen skal ha røykvarsler plassert slik at den gir 60db(A) i soverom når mellomliggende dører er lukket, jfr. Byggeforskriftenes kap. 31:4.

Mellometasje:
3. Dør fra stue til terrasse må holdes forsvarlig stengt inntil det er anordnet forskriftsmessig rekkverk på terrassen.
4. Boligen skal ha røykvarsler plassert slik at den gir 60db(A) i soverom når mellomliggende dører er lukket, jfr. Byggeforskriftenes kap. 31:4.

Kjeller:
5. Div. puss- og innredningsarbeider.

Utvendig:
6. Ferdigplanering av terreng med forskriftsmessig fall på terrenget ut fra grunnmuren.
7. Ferdiganordning av list i overkant av grunnmursplast.
8. Montering av takstige i varige materialer.
9. Anordning av forskriftsmessig rekkverk på terrasse i 1. etasje.
10. Anordning av forskriftsmessig rekkverk og trapp på terrasse i mellometasje.

Rørleggerarbeider:
11. Rørleggerarbeidene må ferdigkontrolleres av rørleggerkontrollen.

Tillatelsen var gitt med en tidsfrist på ett år for utbedring av mangler. Det er ikke dokumentert at arbeidene er utført. Dokumentet kan fås ved henvendelse til megler.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Det foreligger ramme- og igangsettingstillatelse for garasje/uthus datert 22.04.1986. Det foreligger ikke ferdigattest. Siden tiltaket er omsøkt før 1998, vil ferdigattest ikke bli utstedt.

Det foreligger rammetillatelse for tilbygg datert 28.03.2000. Det foreligger ikke ferdigattest for tiltaket.

Det foreligger en meldingssak for tilbygg datert 10.02.2011. Det foreligger ikke ferdigattest for tiltaket.

Det foreligger igangsettingstillatelse for tilbygg datert 19.06.2014. Det foreligger ikke ferdigattest for tiltaket.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger fra byggeår og senere tilbygg, datert 29.11.1985, 19.03.2000 og 15.04.2014. Tegningene ligger ved som vedlegg til prospekt.

Det er noe avvik i dagens planløsning jf. godkjente byggetegninger.

For 1. etasje er det følgende avvik:
- Kombinert bad og vaskerom er på tegninger oppført som vaskerom med separat toalett-rom. Bruksendringen er ikke søknadspliktig.

For mellometasjen er det følgende avvik:
- Kontor og gang ved siden av er opprinnelig tegnet inn som boder, og er ikke godkjent for varig opphold. Bruksendringen er søknadspliktig, og konsekvens ved søknad kan være at kommunen krever at rommet benyttes som bod/midlertidig oppbevaring.
- Hovedsoverom er i tegninger et soverom og et omkledningsrom. Bruksendringen er ikke søknadspliktig.
- TV-stue er opprinnelig tegnet inn som vinterhage. Bruksendringen er søknadspliktig, og konsekvens kan være at rommet må tilbakestilles.
- To av soverommene er opprinnelig tegnet inn som stue. Bruksendringen er ikke søknadspliktig rommet er godkjent for varig opphold.
- Gang med utgang fra TV-stue er ikke benevnt i byggetegninger. Usikkert om rommet er byggemeldt/omsøkt hos kommunen. Risiko kan være at det ikke er byggemeldt/omsøkt, og konsekvens kan være at det ikke blir godkjent og må tilbakestilles.

For kjelleren er det følgende avvik:
-Soverom og kontor er opprinnelig tegnet inn som tre soverom, men to av rommene er omgjort til ett stort soverom. Ikke søknadsplikig.
- Badstu er opprinnelig tegnet inn som del av badet. Ikke søknadspliktig.
- Vaskerom er opprinnelig tegnet inn som dusj og omkledningsrom. Ikke søknadspliktig.
- Kjøkkenet er opprinnelig tegnet inn som gang. Bruksendringen er søknadspliktig. Konsekvens ved søknad kan være at rommet må tilbakestilles.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Det er en utebod i hagen på ca. 9 kvm som ikke er omsøkt eller nevnt i bygningsarkivet. Det er ikke søknadspliktig å sette opp bod, men det er meldeplikt til kommunen.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:

Dagboknr 4387-1/10, tinglyst 28.04.2000, type heftelse: Erklæring/avtale. I forbindelse med legging av offentlige ledninger er det inngått en gjensidig avtale mellom gnr. 134, bnr. 306 og denne eiendommen (gnr. 134, bnr. 342) om at ledningene går over hverandres eiendom. Dersom det i fremtiden må foretas reparasjoner/vedlikehold av disse ledningene, kan eier ikke nekte utførende adgang til eiendommen for å utføre arbeidene. Dersom arbeidene forårsaker sår i terrenget, plikter den som har bestilt eller utfører arbeidet å utbedre skadene.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Den del av boligens underetasje som er innredet som en hybel er lovlig for beboelse, men er ikke godkjent som separat boenhet av kommunen.

Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd C (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Laubakken 8 ligger i et etablert og rolig boligområde på Allergodt, med en fin balanse mellom nærhet til natur og bylivet på Jessheim. Huset ligger tilbaketrukket i en blindvei, med tomten vendt mot et grøntområde. Herfra er det kort vei til Jessheimmarka, som byr på turstier og rekreasjonsmuligheter året rundt.

Hverdagslogistikken er enkel med flere skoler og barnehager i nærområdet. Døli skole og Allergot ungdomsskole ligger begge innen gang- og sykkelavstand, og det samme gjelder for barnehager som Verkensveien og Døli. For et bredere utvalg av butikker og servicetilbud er Jessheim sentrum, med blant annet Jessheim Storsenter og Romerikssenteret, kun en kort kjøretur unna.

Kommunikasjonsmulighetene er gode, med busstoppet Tungen bare noen minutters gange fra eiendommen. For pendlere er det enkel tilgang til E6, og Oslo Gardermoen lufthavn nås på rundt ti minutter med bil. Jessheim stasjon er også lett tilgjengelig, og gir videre forbindelse med tog.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1201,5 kvm. Tomten er meget pent opparbeidet med plen, belegningsstein, plattinger og planter. Tomten har skrånende terreng og har godt egnede soner for både voksne og barn.

Parkering i frittliggende dobbeltgarasje og gode parkeringsmuligheter på egen tomt.

Selger opplyser at man trenger ca. 40 meter kabel fra garasje til sikringsskap for å montere ladepunkt for el-lader.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Det er installert vannmåler på eiendommen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommunedelplan Byplan Jessheim 2050, vedtatt 17.06.2025, avsatt til boligbebyggelse og naturområde – nåværende.

Eier har mottatt nabovarsel på Laubakken 6 om mulig påbygg på en etasje til.

Eiendommen berøres av følgende hensynssone:
- Hensynssone H190: Sikringssone – Andre sikringssoner (Oslo lufthavn). I områder innenfor sikringssone for 3 rullebaner gjelder de høyderestriksjoner/hinderflater som er angitt med koter i restriksjonsplan for Oslo lufthavn. Innenfor restriksjonsområdet kan det ikke etableres hinder (bygninger, vegetasjon, anlegg eller andre innretninger) som overstiger høyderestriksjonene som angitt på plankartet. Før igangsettingstillatelse av tiltak innenfor sikringssone for 3 rullebaner som bryter med byggerestriksjonsflater som er angitt med koter (blå streksymboler), må det foreligge godkjent radioteknisk vurdering.

Kommunen har ikke vedlagt en formell områdeanalyse for naturfare. Det henvises til NVE Atlas for kart over ulike registrerte farer som kvikkleire og flom. Kjøper oppfordres til å sette seg inn i tilgjengelig informasjon. Takstmann opplyser at eiendommen ligger i rasfarlig/skredutsatt område.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Stipulerte kommunale avgifter er til kr 25 128,- for 2026. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Det er installert vannmåler på eiendommen og kostnadene betales etter forbruk. Forbruk avleses etter henvendelse fra kommunen. Forbruk betales à konto basert på siste avlesning. Avregning foretas i forbindelse med neste forfall på kommunale avgifter.

Nåværende eier har forsikring i Jernbanepersonalets Bank og Forsikring som koster ca. kr 20 000,- pr. år.

Boligen er tilknyttet kabel-tv og internett. Det betales kr. ? pr. mnd. for dette.

Boligen er tilknyttet Verisure alarmselskap som koster ca. kr 10 000,- pr. år. Det er valgfritt for kjøper om abonnementet skal videreføres.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 50 000,- pr. år / 37 000 kWh pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til 08.12.2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2024 var kr 2 811 212,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 11 244 848,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

14 300 000,00 Prisantydning

Omkostninger

357 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
358 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
378 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
14 658 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
14 678 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Annie Kristin Grodås

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,50 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,-.
Markedsføringspakke  kr 27 200,-.
Oppgjør  kr 7 500,-.
Tilrettelegging  kr 17 000,-.

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 3 056,-.
Tinglysing e-sikring - selveier  kr 545,-.

Andre utgifter:
Boligstyling/rådgivning  kr 2 900,-.
Foto  kr 10 250,-.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• IF forsikring tilbyr innboforsikring.  
• Søderberg&Partners formidler leiegaranti som et alternativt til depositum som sikkerhetstillelse for leieforholdet.  
• SMS Electro tilbyr elektrikertjenester.
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flyttefoten for lagertjenester og Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.

Oppdragsnummer 63-0192/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Jessheim
Skovly Promenade 10, 2066, JESSHEIM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR63.25192

Sist oppdatert: 18. mai 2026 kl. 14:06