Øvre Strandgate 115

Øvre Strandgate 115, 4005 STAVANGER
Kommunenummer 1103, gårdsnummer 59, bruksnummer 1635, seksjonsnummer 74, ideell andel 1/1
Kommunenummer 1103, gårdsnummer 59, bruksnummer 1940, ideell andel 1/85

Totalt bruksareal BRA: 78 kvm

BRA-i:
5. etasje 69 kvm: Gang, bod, bad/vaskerom, to soverom og stue/kjøkken.

BRA-e:
1. etasje 9 kvm: Bod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
5. etasje 3 kvm: Balkong.

Boden i 1. etasje (samme etasje som svømmebasseng, gjestehybler og treningsrom) har et samlet gulvareal (GUA) på 12 kvm, men grunnet lav takhøyde er kun 9 kvm måleverdig som bruksareal. Arealet med lav himlingshøyde (ALH) utgjør 3 kvm.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at Sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 02.07.2026 utført av Rogatakst AS v/Aleksander Vågen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Vedlikeholdshistorikk Sameiet Straen Terrasse:

2026:
- Utskifting av nøkkelbrikker og oppdatering av tilgangssystem til garasjen
- Estetisk oppgradering av felles gjestehybler
- Gjennomført branntest og oppslag av branninstruks i inngangspartiene

2025:
- Installasjon av Zaptec ladesystem for elbiler
- Omgjøring og oppussing av en gjestehybel til kontor
- Innkjøp av reserveheisdeler for å forebygge driftsstopp
- Oppgradering til C1 smart-routere med WiFi-noder i leilighetene
- Test av røyk- og brannvarslere

2024:
- Oppgradering av fjernvarmeanlegg med montering av stoppekraner og digital forbruksmåling
- Forbedring, rengjøring og utskifting av skadde fasadefliser ved gateplan

2022:
- Innredning av felles trimrom

2018:
- Anskaffelse av ladeanlegg for elbil

Ukjent årstall:
- Installasjon av adgangskontrollsystem på hovedinngangsdører, garderober, svømmehall og trimrom
- Installasjon av system for skiltgjenkjenning for åpning av garasjeport

Leiligheten ligger i femte etasje i et større boligkompleks fra 2001, oppført med betonggrunnmur, isolert bindingsverk i yttervegger og etasjeskillere av betong. Utvendig fasade består av tegl og fasadeplater. Taket er flatt og av betongkonstruksjon. Vegger mot naboer er av betong. Boligen har vinduer av tre med 2-lags glass fra byggeår, med utvendige beslag. Balkongdøren har 2-lags glass. Innvendige dører er malte og profilerte, med luftespalte i underkant. Hoveddøren er en B30-branndør. Varmtvannsberederen på 200 liter ble skiftet i 2025 (SAGA 2.0 SUPERCHARGED). Fordelerskapet for det vannbårne anlegget er plassert på boden, og anlegget er koblet til fjernvarmeanlegget. Røropplegget er rør-i-rør fra byggeår; avløpsrør er av plast og soil/jern, også fra byggeår. Boligen har balansert ventilasjonsanlegg med avtrekk og tilluft i samtlige rom, plassert på boden. Soverom 2 mangler tilstrekkelig mekanisk ventilering og har kun ventilering via åpning av vindu. Det elektriske anlegget er fra byggeår med automatsikringer og automatisk måler; sikringsskapet er plassert i boden. Det elektriske anlegget bør kontrolleres av kvalifisert elektrofaglig person. Energikarakter B.

Kjøkken:
Profilerte eikefronter. Benkeplate av laminat. Integrerte hvitevarer samt frittstående oppvaskmaskin. Ventilator over koketoppen med avtrekk ut av boligen. Vannrør av rør-i-rør; avløpsrør av plast. Kjøkkenet er fra byggeår.

Bad/Vaskerom:
Flis på gulv og vegger. Varmekabler i gulvet. Vegghengt baderomsmøbel med vask. Vegghengt toalett. Dusjhjørne med glassvegg og dusjkant. Opplegg til vaskemaskin. Avtrekk i taket koblet til ventilasjonsanlegget. Luftespalte i dør. Badet er fra byggeår og har et oppgraderingsbehov.

Overflater:
Gulv: Parkett i stue og kjøkken. Flis på bad/vaskerom og balkong.
Vegger: Malt gips, malt betong og panelplater.
Himling: Malt gips og malt betong.

Lagring:
Leiligheten disponerer en innvendig bod i gangen, samt en ekstern bod i 1. etasje på ca. 9 m². Den innvendige boden inneholder fordelerskap for vannrør, hovedstoppekraner, ventilasjonsanlegget, varmtvannsberederen og sikringsskapet. Det er flis på gulvet og sluk i boden. I tillegg disponerer leiligheten en innvendig parkeringsplass i lukket anlegg, merket C502, med el-billader.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisitet og fjernvarme. Boligen varmes opp med vannbåren varme i stue, vaskerom og soverom tilknyttet fjernvarme via felles sentralvarmeanlegg. Fordelerskapet for det vannbårne anlegget er plassert i boden. Baderommet har elektriske varmekabler i gulvet.

Boligen har balansert ventilasjon med varmegjenvinning.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 2001. Det foreligger ferdigattest for nybygg boligblokk A,B og C datert 21.06.2016. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger byggetegninger for bygningen datert 14.04.2000. Disse kan fås ved henvendelse til megler.
Det er foretatt endringer iht. godkjente tegninger, der det er lagd et ekstra soverom i stuen ved siden av det eksisterende soverommet.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom:

1959/1236-1/102 16.04.1959 ERKLÆRING/AVTALE
Bestemmelse om vann/kloakkledning
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
Overført fra: KNR: 1103 GNR: 59 BNR: 1635
Erklæringen fastsetter bestemmelser for eiendommen vedrørende vann- og kloakkanlegg. Eier plikter å melde fra til vann- og kloakkvesenet før arbeid utføres, og må koble seg til offentlig kloakk ved pålegg. Eiendommen er ansvarlig for skader på offentlig ledning som følge av ulovlig utslipp eller dersom anlegget ikke er i forskriftsmessig stand. Erklæringen kan ikke avlyses uten samtykke fra vann- og kloakkvesenet.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Sameiets vedtekter begrenser korttidsutleie til maksimalt 60 døgn per år. Korttidsutleie er definert som sammenhengende utleie i inntil 30 døgn.

Ved korttidsutleie kan leietaker ikke benytte sameiets svømmehall og treningsrom.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger  ikke har mulighet å vite.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd B (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Øvre Strandgate 115 har en svært attraktiv beliggenhet med umiddelbar nærhet til Stavanger sentrum og alt byen har å by på. Her bor du med et bredt utvalg av butikker, hyggelige kaféer, restauranter og servicetilbud bare få minutters gange.
Den populære "Blå Promenade" langs sjøkanten ligger like i nærheten og innbyr til flotte spaserturer med utsikt over havnen og bylivet. Området byr på svært gode kollektivforbindelser med buss og tog innen kort avstand.
Dette er en sentral og etterspurt beliggenhet som kombinerer byliv, sjønær atmosfære og gode kommunikasjonsmuligheter på en utmerket måte.

Veibeskrivelse: Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
- Bjergsted barnehage (1-5 år) 0,5 km
- Hertervigtunet barnehage (1-5 år) 0,6 km
- Solvang barnehage (1-5 år) 0,9 km

Skoler:
- Kampen skole (1-7 kl.) 0,7 km
- BISS Sentrum (1-10 kl.) 0,8 km
- Storhaug skole (1-7 kl.) 1,7 km
- Kannik skole (8-10 kl.) 1,5 km
- St. Svithun skole (8-10 kl.) 1,8 km
- Stavanger katedralskole - Bjergsted, 0,4 km
- Bergeland vgs - Tanke Svilandsgate, 0,7 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 4.557 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal.

Fellesområdene er opparbeidet med gangstier og uteområder. Sameiet har tilgang til garasje, svømmehall, treningsrom og søppelrom.

Oppgitt tomteareal er hentet fra digitalt eiendomskart fra Stavanger kommune. Oppgitt/anslått areal kan derfor avvike fra nøyaktig areal.

Det medfølger en parkeringsplass i lukket garasjeanlegg, merket C502.

Fastmontert lader for elbil følger med.

Sameiet har et felles garasjeanlegg. Det er ti gjesteparkeringsplasser for korttidsparkering (inntil 1 døgn), hvorav to er reservert for håndverkere på dagtid. Garasjeporten har skiltgjenkjenning.

Etter eierseksjonsloven § 26 kan styret, etter krav fra en seksjonseier med nedsatt funksjonsevne, pålegge en annen seksjonseier uten behov for en tilrettelagt plass å bytte parkeringsplass. Dette gjelder kun dersom seksjonseieren med nedsatt funksjonsevne allerede disponerer en parkeringsplass i sameiet.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boliger og fellesområder i henhold til detaljregulering 1554B1, "Straen terrasse, Kvartal 1", datert 25.06.1998, med tilhørende reguleringsbestemmelser. I henhold til reguleringsbestemmelsene (§ 2.3) skal bebyggelsen tilfredsstille krav til støy, og ved utforming (§ 3.2) skal det tas spesiell oppmerksomhet til forholdet til eksisterende bebyggelse i Gamle Stavanger.

Eiendommen berøres også av følgende planer for mindre deler av arealet:
- Reguleringsplan 1700, "Rosenbergbakken" (datert 14.09.1998), som regulerer 94.22 m² til annet fellesareal.
- Reguleringsplan 1222, "Reg.endr. Sandvigå/Glassverket. Endrede veitilknytninger og kryssløsninger." (datert 25.04.1988), som berører et areal til offentlig trafikkområde.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel 2023-2040 (ID: KP 2023-2040), vedtatt 28.06.2024, og kommunedelplan for Stavanger sentrum (ID: 129K), vedtatt 11.03.2019. I begge planer er eiendommen avsatt til sentrumsformål.

Ifølge matrikkelen er eiendommen registrert med status "Kulturminne: Ja". Dette er knyttet til at deler av eiendommen omfattes av hensynssoner for bevaring av kulturmiljø og automatisk fredede kulturminner (se eget punkt om hensynssoner). Statusen gjelder for eiendommen som helhet og innebærer ikke en spesifikk vernestatus for selve bygningsmassen.

Eiendommen berøres av hensynssone H570: Bevaring kulturmiljø. Sonen skal sikre bevaring av kulturhistorisk verdifulle bygninger og miljøer, og tiltak innenfor sonen skal ta særlig hensyn til det eksisterende kulturmiljøet.

Eiendommen berøres av hensynssone H730: Båndlegging etter kulturminneloven. Dette gjelder områder som er automatisk fredet. Fysiske tiltak eller inngrep innenfor disse arealene krever særskilt tillatelse fra kulturminnemyndighetene.

I henhold til områdeanalyse fra NVE (via Ambita) ligger eiendommen i et aktsomhetsområde for kvikkleire. Risiko for skred og konsekvens ved skred er i analysen vurdert til 'Ingen'.

Områdeanalysen viser at eiendommen ligger i et støyutsatt område, klassifisert som rød sone for veistøy.

Det er per dags dato ingen kjente plan- eller byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 4.938,- pr. mnd. og inkluderer bl.a.: Styre- og forretningsførerhonorar, vaktmestertjenester, drift og vedlikehold, grunnpakke TV/internett, felles bygningsforsikring og strøm i fellesarealer.

Fellesutgiftene fordeles slik:
- Felleskostnader sameiebrøk: kr 1.633,-
- Felleskostnader enhetsbasert: kr 3.305,-

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Selger opplyser at eiendommen er tilknyttet alarm som tilhører sameiet. Abonnementet følger med ved salg.

Sameiet har en kollektiv avtale med Telia for TV og internett. Avtalen inneholder internettilgang på 50 Mbps og TV/strømming med 50 poeng. TV-tuner/dekoder følger med salget.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.
Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter er kr 6.709,70 for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp og renovasjon. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Eiendomsskatt er kr 1.941,- for 2026.

Formuesverdi sekundærbolig(f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) for 2024 var kr 4 368 146,- ifølge selgers skattemelding. (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt)

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

5 100 000,00 Prisantydning

Omkostninger

127 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
128 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
138 540,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 228 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 238 540,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Lisa Holding AS

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Straen Terrasse.
- Sameiet består av 84 seksjoner.
- Forretningsfører er Bate boligbyggelag.

Dyrehold reguleres av eierseksjonsloven §28.
Sameiet har felles trimrom med svømmebasseng, badstu og garderober. Det er også tre gjestehybler til leie for eiere. Vaktmestertjenester og renhold utføres av Flotte Randaberg AS. Sykler skal parkeres på egne oppmerkede plasser i garasjeanlegget. Det er felles containere for avfallssortering.

Det skal være ro i sameiet mellom kl. 23:00 og 07:00. Endringer på utvendige fasader, bygningsmessige forandringer eller installasjoner krever skriftlig samtykke fra styret. Det er ikke tillatt å mate fugler fra eiendommen.

På årsmøtet 8. april 2026 ble det blant annet vedtatt å gi styret myndighet til å innføre kameraovervåking ved begrunnet behov, samt en prøveordning med ekstra papircontainer for C-blokken og montering av brikkelåser i alle bossrom. Forslag om å tillate næringsvirksomhet og dedikert MC-parkering ble avvist. I 2025 ble det vedtatt å begrense korttidsutleie til 60 dager per år og å gjøre om en gjestehybel til møterom/kontor for styret.

Foretatte påkostninger de senere år:
- Forbedring av fasadefliser ved gateplan (2024)
- Oppgradering av fjernvarmeanlegg (2024)
- Omgjøring av gjestehybel til kontor for styret (2025)
- Utskifting av nøkkelbrikker til garasjen (2026)

Planlagte påkostninger:
- Korrosjonstiltak i garasjen (pågående)
- Reparasjon av en større vannlekkasje i C-blokken (pågående)
- Montering av brikkelåser i bossrom (vedtatt)
- Innføring av kameraovervåking i fellesområdene (vedtatt)
- Utskifting av takrenner i B- og C-blokken (planlagt)
- Utbedring av fuktskader og skifte av dører (planlagt)
- Installasjon av automatiske døråpnere fra garasjeanlegg (planlagt)
- Innhenting av pristilbud på 'smarte' varmtvannsberedere (planlagt)

Megler har kopi av budsjett for 2026 og årsregnskap for 2025. Dette kan interessenter få oversendt.
Årsresultat for 2025 var et overskudd på kr 1.280.144,-. Sameiets egenkapital var kr 4.562.846,- per 31.12.2025, og disponible midler var kr 4.358.510,-.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Det gjøres oppmerksom på at selger ikke har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Likevel foreligger selgers egenerklæring og godkjent tilstandsrapport som interessenter må sette seg inn i før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger.  

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 28 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører   kr 6 725,00
Innhenting av offentlig opplysninger Stavanger kommune  kr 3 135,82
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 10 750,00
Foto  kr 4 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 35-0224/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Stavanger
Nedre Strandgate 41, 4005, STAVANGER
950007613
Oppdragets KR-kode KR35.26224

Sist oppdatert: 24. august 2026 kl. 15:01