Faldalsveien 65

Faldalsveien 65, 1900 FETSUND
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 418, bruksnummer 55, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 418, bruksnummer 80, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 160 kvm

BRA-i:
Underetasje 61 kvm: Gang, bad, vaskekjeller, to boder og garasje.
1. etasje 68 kvm: Entré, stue, kjøkken og soverom.
2. etasje 31 kvm: Gang, kott og to soverom.

Arealer bak knevegger og lignende (som ikke er måleverdige) er ikke medtatt som areal med lav himlingshøyde (ALH).

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 02.09.2026 utført av Anticimex AS v/Thomas Nordby. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en enebolig oppført i 1953. Boligen har grunnmur av betong og støpt gulv mot grunn.
Yttervegger er av bindingsverk i trekonstruksjon, utvendig kledd med stående trepanel.
Etasjeskillere er av trekonstruksjoner.
Yttertaket er en saltakskonstruksjon med takstein fra ca. 2015 og undertak av bordtak fra byggeår.
Boligen har vinduer med karmer av tre og to enkle glass fra byggeår, samt vinduer med to-lags glass fra 2022.
Ytterdøren er en eldre dør av tre med glassfelter.
Det er skorstein fra byggeår, og pipen er helkledd i metall.

Sikringsskap med automatsikringer er plassert i andre etasje.
Hovedsikringens kapasitet er 3x50A. Boligen har et åpent elektrisk anlegg.

Det er montert komfyrvakt.
Boligen er utstyrt med godkjent slukkeutstyr og tilstrekkelig med røykvarslere.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Våtrom - Bad
- Helhetsvurdering: Det er registrert bruk av materialer i våtsonen som vurderes å ikke være fuktbestandige, og det registreres tegn på fuktskader.
Det vurderes at det ikke er benyttet vanntett sjikt på våtrommets gulv- og veggflater.

Våtrom - Vaskekjeller
- Helhetsvurdering: Det er registrert bruk av materialer på gulvet som ikke anses å være fuktbestandige. Vaskekjelleren har ikke fullverdig vanntett sjikt på gulv- og veggflater. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon.

Kjøkken
- Avløpsrør: Det er observert symptomer som kan tyde på lekkasje fra avløpsrør i benkeskap.
- Ventilator: Det er ikke installert kjøkkenventilator, og avtrekket vurderes derfor som ikke tilfredsstillende.

Drenering
- Helhetsvurdering: Boligen viser tegn til fuktgjennomslag og fuktproblemer fra innsiden, som tyder på funksjonssvikt i dreneringen. Det kan ikke verifiseres at hele grunnmuren har utvendig fuktsperre. Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Kjøkken
- Overflate vegg: Veggflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader.
- Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Innredningen bærer samlet sett preg av slitasje og enkelte skader.

Tekniske anlegg
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Innvendig stoppekran: Innvendig stoppekran er ikke funksjonstestet grunnet komponentens høye alder.
- Avløprør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens avløpsrør av støpejern har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Varmtvannsbereder: På bakgrunn av berederens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker.

Andre rom - 1.etasje
- Overflate himling: Himlingsflater på soverom bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader.
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk.
- Innerdører: Enkelte innerdører bærer preg av skader/slitasje.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.

Rom under terreng
- Overflate vegg: Det er påvist avleiring av salt- og kalkutslag på grunnmur/gulv mot grunn.
- Kontroll i lukkede konstruksjoner ikke utført: På grunn av konstruksjoner av synlig mur/betong er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking.

Loft - innredet - 2.etasje
- Himlingsflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader.
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk.
- Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.

Ildsteder og skorsteiner inne i boligen
- Skorsteiner inne i boligen: Det observeres enkelte riss på skorsteinen.

Innvendige trapper
- Tilstand: Trappen ned til underetasje bærer samlet sett preg av aldersrelatert slitasje og enkelte skader.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling)
- 2.etasje/loftetasje: I soverom mot nord er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 6 mm, og 16 mm i soverom mot syd.
- 1.etasje: I stue er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 17 mm, og 10 mm i kjøkken.

Yttervegger inkl. fasader
- Overflatebehandling: Tegn til svertesopp og algevekster er observert på deler av ytterkledningen.
- Ytterkledningens materialer viser tydelige tegn til elde, med stedvise symptomer på begynnende råteskader.
- Lufting av ytterkledning: Det er vurdert å være begrenset spalte for lufting og drenering bak deler av ytterkledningen.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Ytterdører og omramming: Døren viser symptomer på slitasje, og det registreres tegn på svelling (oppfuktning) i dørbladet.

Yttertak
- Takkonstruksjon og konstruksjonsoppbygning: Boligen har en lukket takkonstruksjon. Slike konstruksjoner betraktes erfaringsmessig som fuktrisikokonstruksjoner.
- Tekking (med tilhørende beslag): Det er registrert mose på taket.
- Undertak (inkluderer sløyfer, lekter og innfestninger): Eksakt alder på undertaket er ikke kjent.
- Detaljer inn mot tilstøtende konstruksjoner: Tettedetaljer i overgang mellom tak- og veggkonstruksjon over inngangsparti viser tegn til en utførelse hvor tettefunksjonen vurderes som usikker.
- Fagmessig utførelse: Det foreligger lite informasjon om yttertaket.

Utvendig trapp
- Trappen viser tegn til slitasje og elde, med stedvise symptomer på begynnende skader.

Grunnmur, fundament
- Avskalling av maling/murpuss observeres stedvis på grunnmuren.

Forstøtningsmur
- Tilstand: Begynnende tegn til skjevheter/deformasjoner observeres på forstøtningsmur.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige vann- og avløpsledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Loft - uinnredet / kaldt loft
- Kontroll av diffusjonssperre: Dampsperren mot underliggende etasje er ikke kontrollert, siden ingen deler av isolasjonen var tilgjengelig for å bli løftet opp.
- Ventilasjon, oppbygning og materialbruk: Eventuell ventilasjonsløsning av takkonstruksjonen kan ikke kartlegges og undersøkes fra innsiden.

Ildsteder og skorsteiner inne i boligen
- Ildsteder: Oljekamin er ikke undersøkt.

Yttervegger inkl. fasader
- Gnagersikring: Det har ikke vært mulig å kontrollere om alle deler av ytterkledningen er sikret mot inntrekk av gnagere.

Helse, miljø og sikkerhet

Loft - innredet - 2.etasje
- Rekkverk ved åpning til underliggende etasje: Rekkverkshøyden er lavere enn 1,0 meter. Det mangler deler av rekkverk.

Innvendige trapper
- Rekkverk og håndløper: På trapp opp til andre etasje har trappen ikke håndløper på begge sider, og det er åpninger i rekkverket på mer enn 0,10 meter. På trapp ned til underetasje har trappen ikke håndløper på begge sider i hele trapp, det er åpninger i rekkverket på mer enn 0,10 meter, og trappen vurderes som bratt.

Utvendig trapp
- Trappen har kun rekkverk på en side, noe som kan medføre fallfare.

Forstøtningsmur
- Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Rekkverket har horisontale åpninger større enn 5 cm.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det har vært mindre feil av forskjellig slag på bad, vaskerom eller toalettrom, som er utbedret av fagfolk (rørlegger, elektriker).
Vinduer i 1. og 2. etasje ble byttet i 2024 av Enerud Håndverkservice AS, og det foreligger dokumentasjon på arbeidet.
Måleren på det elektriske anlegget ble skiftet i 2023 av et faglært, men ukjent, firma.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2022:
- Vinduer med karmer av tre og to-lags glass

ca. 2015:
- Yttertak belagt med takstein

Frittliggende enebolig fra 1953.
Boligen har fått oppgraderinger som takstein fra ca. 2015 og vinduer fra 2022, men har for øvrig i hovedsak eldre standard med behov for omfattende modernisering.

Stue:
Stuen har tregulv samt vegger kledd med malt trepanel og malte panelplater.
Rommet er utstyrt med både vedovn og oljekamin.

Kjøkken:
Kjøkkenet er innredet med hvite slette fronter, laminert benkeplate og nedfelt oppvaskkum av rustfritt stål med ett-greps armatur.
Rommet har laminat på gulvet, malte vegger og takessplater i himlingen.
Ved vinduet er det plass til spisebord.

Soverom 1. etasje:
Soverommet i første etasje har adkomst fra entréen.
Rommet har tregulv, malte vegger og plass til seng og garderobeløsning.

Soverom 2. etasje:
I loftsetasjen ligger to soverom.
Begge rommene har tregulv og malte flater under skråtaket.
Det ene soverommet har et plassbygget garderobeskap.

Bad:
Badet er plassert i underetasjen og har støpt betonggulv, plater på veggene og takessplater i himlingen.
Rommet er utstyrt med badekar med dusjarmatur, vegghengt servant med to-greps armatur, og speil med overlys over servant
Gulvmontert toalett.
Rommet ventileres med naturlig avtrekk.
Badet har et oppgraderingsbehov og er gitt TG3 i tilstandsrapporten.

Vaskekjeller:
Vaskekjelleren har støpt betonggulv, vegger kledd med trepanel og mur.
Rommet har opplegg for vaskemaskin, støpejernsluk i gulv og naturlig avtrekk.
Vaskekjelleren har et oppgraderingsbehov og er gitt TG3 i tilstandsrapporten.

Lagring:
Kott og uinnredet kneloft i 2. etasje med adkomst via dører fra gang ogt kott.
To boder i underetasjen samt integrert garasje på ca. 16 m².

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen blir varmet opp med elektrisitet, vedfyring og oljekamin.
Vedovn og oljekamin er plassert i stue.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1953. Det foreligger godkjent byggeanmeldelse for våningshus på gnr. 18 bnr. 54 datert 29.04.1953. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Dette er før bygningsloven trådte i kraft for hele landet i 1965. Det er ikke uvanlig at det i mange kommuner er mangelfulle arkiv for tiden før 1965.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 29.04.1953. Dagens planløsning er endret i forhold til disse. Tegningene kan fås ved henvendelse til megler.

Det gjøres oppmerksom på følgende avvik innvendig i boligen:
- Det er tegnet inn bad i 2.etasje som ikke er etablert - rommet benyttes i dag som kott.
- I 1.etasje er trappen plasser på motsatt side av entrèen.
- Stuen er utvidet ved å bygge inn verandaen.
- Underetasjen inneholder i dag et bad og integrert garasje som ikke fremgår av de godkjente byggetegningene. Bad og garasjen er opprinnelig byggemeldt som boder.

Innredning av rom til bruk for varig opphold (del av stue og bad) er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen.

Fasadene har følgende avvik fra de godkjente tegningene:
- Det er ikke etablert innebygget inngangsparti med vindfang. Det er bygget enkelt overbygg ved inngangsdør.
- Verandaen er gjort om til et tilbygg som er innlemmet i stuen.
- Det er satt inn et lite vindu i trappeløpet 1.etasje, samt et vindu mot sør i stuen.
- Det er satt inn små vinduer på badet og vaskerom i kjeller, samt små vinduer i kjellerbodene mot nord og sør.
- Det er satt inn garasjeport.
- Det mangler et vindu mot vest på soverom i 1.etasje, og et lite vindu mot vest i kjellerbod.

Etablering av bad og integrert garasje, samt fasadeendringer er normalt søknadspliktige tiltak.
Det foreligger ikke dokumentasjon på at etableringer og endringer er byggemeldt.
Det tas spesifikt forbehold om at endringene omtalt ovenfor blir godkjent ved søknad. Som konsekvens ved avslag, må rom og fasade tilbakestilles til opprinnelig godkjente tegninger.
Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for disse forhold videre.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Det er tinglyst en livsvarig borett i eiendommen som blir slettet før overtagelse.
1979/103017-2/8 23.05.1979 BORETT

1990/16775-1/8 28.12.1990 ERKLÆRING/AVTALE
Bestemmelse om vann- og avløpsledninger m.fl. best.

Eiendommens rettigheter:

1991/6749-1/8 31.05.1991 ERKLÆRING/AVTALE
Rettighet hefter i: KNR: 3205 GNR: 418 BNR: 84
Rett til å legge vann- og avløpsledning over d.e.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Eiendommen ligger i et etablert og sentrumsnært boligområde i Fetsund. Eiendommen har skogen og fjellknaus like bak huset.
Fra tomten er det åpent utsyn over det omkringliggende kulturlandskapet og nabolaget.
Beliggenheten kombinerer rolige og naturnære omgivelser med enkel adkomst til både Fetsund sentrum, Lillestrøm og Oslo.

I hverdagen er det praktisk tilgang til barnehager og skoler i nærområdet.
Både Fetsund barnehage, Hovinhøgda skole, Garderåsen skole og Østersund ungdomsskole nås innen en kort kjøretur.
Dagligvarehandelen gjøres enkelt i Fetsund sentrum, hvor du finner både Coop Extra og Rema 1000, i tillegg til apotek, vinmonopol og lokale servicetilbud.
For et bredere utvalg av forretninger, serveringssteder og byfasiliteter ligger Lillestrøm Torv omtrent elleve minutter unna med bil.

Kollektivtilbudet er godt tilrettelagt for pendlere.
Nærmeste bussholdeplass ligger i gangavstand langs Faldalsveien, samme med Fetsund stasjon som ligger ca 15 minutters gange unna.
Fra stasjonen går lokaltoget direkte til Lillestrøm på rundt 8 minutter og videre inn til Oslo S på rundt 10 minutter.

Friluftsmulighetene i området er varierte året rundt.
Hvalstjern er et populært utfartssted med tilrettelagt badeplass om sommeren samt skistadion og preparerte lysløyper om vinteren.
Det er også fine turmuligheter langs Glomma og ved historiske Fetsund Lenser og Besøkssenter Våtmark Nordre Øyeren.
For organisert idrett og trening ligger både Fethallen og Fedrelandet idrettspark en kort kjøretur unna.

Skoler:
Hovinhøgda skole (1-7 kl.)
Garderåsen skole (1-7 kl.)
Riddersand skole (1-7 kl.)
Østersund ungdomsskole (8-10 kl.)
Lillestrøm videregående skole
Skedsmo videregående skole

Barnehager:
Fetsund barnehage (1-5 år)
Sommerly barnehage (1-5 år)
Garderåsen barnehage (1-5 år)

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 790 kvm. Tomten er skrånende og opparbeidet med gressplen, trær, prydbusker og diverse beplantning. Det er etablert forstøtningsmur av betongstein mot vei. Eiendommen ble oppmålt ved oppmålingsforretning i 2022, hvor grensene mot nord, øst og sør er nøyaktig oppmålt, mens grensen mot vest har noe lavere nøyaktighet.

Parkering i integrert garasje, samt biloppstillingsplasser på gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i Kommuneplanens arealdel 2023–2035 datert 14.06.2023 avsatt til Boligbebyggelse, nåværende. Hele eiendommen på 790,3 m² er avsatt til dette formålet.

Eiendommen ligger i gul støysone for veitrafikkstøy fra Faldalsveien.

Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for kvikkleireskred, ifølge NVEs aktsomhetskart. Geologiske undersøkelser viser også at eiendommen ligger under marin grense i et område med svært stor mulighet for marin leire.

Eiendommen grenser mot vest til et kartlagt og verdsatt friluftslivsområde, definert som 'stort turområde med tilrettelegging' i kommuneplanen.

Falsdalsveien 67:
Det gjøres oppmerksom på at det på naboeiendommen (gnr 418, bnr 43) står en eldre enebolig. Det er tidligere gitt igangsettingstillatelse datert 04.09.2023 for å bygge tomannsbolig og støyskjerm.
I tillegg er det iht. søknaden planlagt tilbygg til eksisterende eldre enebolig. Det er senere søkt endring av tillatelse til å rive eldre enebolig, for å sette opp totalt to stk tomannsboliger.
Riving av eneboligen, for så å oppføre en ny tomannsbolig, er ikke en endring innenfor rammene som det er gitt tillatelse til, og må søkes om på nytt dersom det er ønskelig med gjennomføring av tiltaket.

Det ligger inne søknad fra 19.06.2022 om oppføring av to stk tomannsboliger på eiendommen. Det er ukjent status i saken.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er estimert kr 17 294,- for 2026.
I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.
Oppgitt kostnad baserer seg på selgers forbruk og vil variere utfra bruk/personer i husstanden.
Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Det er installert vannmåler på eiendommen og kostnadene betales etter forbruk. Forbruk avleses etter henvendelse fra kommunen. Forbruk betales à konto basert på siste avlesning. Avregning foretas i forbindelse med neste forfall på kommunale avgifter.

Eiendomsskatt er kr 0,- for 2026.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 15 000,- pr. år / 20 000 kWh pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til 31.12.2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Nåværende eier har forsikring i Gjensidige som koster ca. kr 20 000,- pr. år. Det er fiber inntil husvegg.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2025 var kr 1 083 522,- ifølge selgers skattemelding. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 4 334 088,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

3 490 000,00 Prisantydning

Omkostninger

87 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
88 340,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
108 240,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 578 340,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 598 240,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Per Magnar Hatlestad

Gnr 418, bnr 80 - eiendommen er en ubebygd tomt. For at eiendommen skal kunne overskjøtes, må kjøper signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet.
Erklæringen må godkjennes av kommunen før eiendommen kan overskjøtes til kjøper,  godkjenningen forutsetter at tomten bygges innen 5 år.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 40 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger / Overtagelse  kr 3 000,00 pr stk

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 5 000,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig  kr 20 625,00
Foto  kr 5 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 60-0305/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
Adolph Tidemands gate 38, 2000, LILLESTRØM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR60.26305

Sist oppdatert: 27. september 2026 kl. 23:22