Robert Millars vei 14

Robert Millars vei 14, 1185 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 160, bruksnummer 1213, ideell andel 1/1
Andelsnummer 13, Frøydis Borettslag, organisasjonsnummer 954899616

Totalt bruksareal BRA: 134 kvm

BRA-i:
Rekkehus:
Underetasje 52 kvm: Entré, gang, bad og tre soverom.
1. etasje 55 kvm: Stue og kjøkken.

BRA-e:
Underetasje 27 kvm: Utvendig bod og garasjerom.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 20 kvm: Terrasse.

De byggemeldte tegningene stemmer ikke med dagens bruk. Se pkt. ferdigattest for nærmere informasjon.

Det gjøres oppmerksom på at fellesboder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 22.04.2026 utført av Anticimex AS v/Tom Ivar Stensen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport et rekkehus oppført i 1984. Bygget er oppført med underetasje og 1. etasje. Grunnmur og bærende konstruksjoner er i hovedsak av betong, med støpt gulv mot grunn. Yttervegger er i en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner, med utvendige fasader kledd med liggende trekledning. Etasjeskillere er av trekonstruksjoner. Yttertaket er en saltakskonstruksjon i tre, utvendig belagt med takplater av metall fra 2017. Renner, nedløp og pipebeslag er i metall. Boligen har vinduer med karmer og rammer av tre fra varierende årstall (byggeår og 2014), en entrédør med glassfelter i underetasjen, og en terrassedør i tre fra byggeår. Det er en elementpipe fra byggeår, rehabilitert mellom 2014 og 2018, med en peisovn i stuen. Fra stuen er det utgang til en terrasse på 20 m² i trekonstruksjoner.

Det elektriske anlegget har sikringsskap plassert i entré og er sikret med automatsikringer.

Boligen har godkjent slukkeutstyr og tilstrekkelig røykvarsling.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) - Avvik som kan kreve tiltak:

Tekniske anlegg
- Varmepumper: Det er ukjent når varmepumpen sist fikk service. Regelmessig service anbefales normalt hvert 2.-3. år for å opprettholde ytelse og levetid.

Rom under terreng - Underetasje
- Innerdører: Dørbladene til entré, soverom 1 og soverom 2 kommer i kontakt med karmen slik at døren ikke kan åpnes og lukkes som normalt.
- Ventilasjon: Det vurderes at det ikke er tilstrekkelige åpninger/luftespalter mellom rom for å sikre tilfredsstillende luftgjennomstrømning, noe som er et viktig prinsipp for ventilasjon av boliger.

Yttervegger inkl. fasader
- Ytterkledning (fasademateriale, vannbord, utvendig listverk, o.l.): Ytterkledningens materialer viser stedvise tegn til begynnende nedbrytning og elde. Det er derimot ikke registrert synlige skader av større betydning. Vurderingen er begrenset til det som er synlig fra bakkenivå, med den begrensing dette innebærer. Stikktaking er utført på typiske skadesteder som var tilgjengelig uten bruk av stige.
- Lufting av ytterkledning: Det er ikke etablert spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Yttertak
- Inspeksjonsmulighet: Vurderingene av yttertaket er kun gjort fra toppen av en stige med den begrensningen dette innebærer.

Terrasse / platting
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Overflatematerialer på terrassen (og rekkverk) viser tegn til slitasje. Selger har utbedret rekkverket etter befaringen til Anticimex. Rekkverket er nymalt.

Drenering
- Alder: Drenering på østside har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige vannledninger: Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Utvendige avløpsledninger: Utvendige avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom - Underetasje
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: På grunn av våtrommets utforming og bruk er det ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling i et område som regelmessig utsettes for bruksvann, og som vurderes å være det området hvor skader erfaringsmessig forekommer. Det ble utført et overflatesøk med fuktindikator på utvalgte steder, uten funn som indikerer fuktskader, også i områdene hvor hulltaking ville vært mulig. Alle disse forholdene utgjør grunnlaget for vurderingen om at hulltaking var unødvendig, og undersøkelse av lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført.

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent. TGIU er valgt fordi fullverdig kontroll av stakemuligheter forutsetter spesialkompetanse på rørsystemer.

Yttervegger inkl. fasader
- Gnagersikring: Det har ikke vært mulig å kontrollere om alle deler av ytterkledningen er sikret mot inntrekk av gnagere, ettersom det aktuelle inspeksjonsområdet stedvis er skjult av andre bygningsdeler. Det kan derfor ikke bekreftes om gnagersikringen er utført på korrekt måte.

Yttertak
- Undertak (inkluderer sløyfer, lekter og innfestninger): Takplater er festet på en slik måte at det ikke er mulig å utføre undersøkelser av undertaket ved å løfte på takplatene.
- Skorsteiner (over tak): På bakgrunn av begrensningene i inspeksjonsmuligheten av taket, lot ikke skorsteinen seg undersøke. Tilstand og utførelse er derfor ukjent, og forholdet bør derfor undersøkes nærmere.

Grunnmur, fundament
- Grunnmur og fundament: Grunnmuren er stedvis ikke tilgjengelig for undersøkelser på grunn av at overflatene er dekket av etablert terrasse.

Drenering
- Terrengfall fra grunnmur: Deler av terrengfallet kan ikke undersøkes på tilstrekkelig måte, grunnet plassering av terrasse.

Helse, miljø og sikkerhet

Terrasse / platting
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyder, lysåpninger og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft. Det registreres følgende: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke rekkverket dagens krav til sikkerhet. Om rekkverket oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Badet ble totalrenovert i 2017 av tidligere eier, hvor både faglærte og ufaglærte utførte arbeid. Fuging og innredning i vaskeromsdel ble utført av ufaglærte. Dokumentasjon foreligger ikke. Tak på bolig og garasje ble skiftet i 2017 i regi av borettslaget. Terrassen ble bygget i 2015. Ny pipe og peis ble installert mellom 2014 og 2018. Varmepumpe ble montert i 2016. Nye stoppekraner, vann- og avløpsledninger ble installert i 2017. I 2014 ble det avdekket fukt og mugg i en bod (nå soverom), som ble utbedret ved at det ble drenert på nytt i regi av borettslaget. Mycoteam AS bekreftet i etterkant at inneklimaet var normalt. I 2024 var det en mindre lekkasje fra oppvaskmaskinen, men det ble ikke påvist fukt. Selger har selv utvidet åpningen mellom stue og kjøkken. Det er utført diverse elektrisk arbeid i 2014 og 2016, og det mangler samsvarserklæring for noe av arbeidet. Radonmåling i 2023-2024 viste verdier over tiltaksgrensen (årsmiddelverdi 160 Bq/m³).

Det er påvist forekomst av skjeggkre i enkelte boenheter i borettslaget. Skjeggkre kan ifølge skadedyrfirmaene bekjempes ved sanering av skadedyrfirmaer, bruk av limfeller samt regelmessig støvsuging/rengjøring. Kjøper overtar risikoen for dette forholdet.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2018:
- Elementpipe rehabilitert.

2017:
- Bygget baderom i underetasje (FDV-dokumentasjon foreligger).
- Diverse elektriske arbeider utført.
- Yttertak tekket med takplater av metall.
- Drenering installert.

Vedlikeholdshistorikk borettslaget:

2025:
- Vedlikehold av elektrisk anlegg.
- Vedlikehold av tekniske anlegg.

2024:
- Vedlikehold av elektrisk anlegg.

2023:
- Vedlikehold av elektrisk anlegg.

Ifølge selgers egenerklæring er følgende arbeid utført:

2018:
- Avvik etter eltilsyn utbedret.
- Tak over inngangsparti utført.

2017:
- Nye stoppekraner, vannledninger, avløpsledninger og gulvsluk med vannlås installert (utført av Tore Orvei AS).

2016:
- Elektriske arbeider i forbindelse med montering av varmepumpe (utført av AG Installasjon).

2015:
- Garasje utvidet.
- Terrasse bygget.

2014:
- Skifte av overspenningsvern (utført av Oslo Elektriske AS).
- Tilkobling av strøm til garasje og utebod (utført av Elman AS).
- Elektriske arbeider i forbindelse med baderom, varmekabler i 1. etasje, spot i gang og garasje (utført av Stange Elektriske AS).

Dette er et innholdsrikt og velholdt rekkehus over to plan, med en familievennlig og arealeffektiv planløsning. Boligen ligger skjermet til i enden av en rolig blindvei. De siste årene har eiendommen blitt betydelig oppgradert, med blant annet et modernisert kjøkken og et baderom fra 2017. Alle rom har elektrisk gulvvarme, supplert med varmepumpe og peisovn i stuen.

Entré:
Inngangspartiet ligger i underetasjen. En nyere entrédør med glassfelt åpner inn til en praktisk gang med flislagt gulv og varmekabler. Her er det plass til oppbevaring av yttertøy og sko, og en trapp fører opp til hovedetasjen. Fra gangen er det direkte tilgang til boligens tre soverom og badet.

Soverom:
Boligens tre soverom er samlet i underetasjen, adskilt fra de sosiale sonene oppe. Hovedsoverommet har en stor skyvedørsgarderobe med speilfronter som utnytter rommets fulle bredde, og god plass til dobbeltseng med tilhørende nattbord. De to andre soverommene har også plass til seng og garderobeløsning, og egner seg godt som barnerom eller kontor. Det er fullbredde garderobe med skyvedører i det ene barnerommet.

Bad:
Badet ble oppgradert i 2017 og har en gjennomført stil med store, moderne fliser på gulv og vegger. Rommet er utstyrt med både badekar med dusjarmatur og et separat dusjhjørne med innfellbare glassdører. En bred, vegghengt servantinnredning med doble armaturer og skuffer gir rikelig med oppbevaringsplass, supplert av et speilskap med belysning. I tillegg finnes et vegghengt toalett og et praktisk vaskeromsopplegg med benkeplass og skap. Det er downlights i taket og varmekabler i gulvet.

Stue:
I første etasje ligger stuen, som har plass til en romslig sofagruppe og mediamøblement. En peisovn gir ekstra varme og atmosfære på kalde dager, og en varmepumpe sørger for effektiv oppvarming. Fra stuen er det direkte utgang til en stor terrasse.

Kjøkken:
Kjøkkenet har en delvis åpen løsning mot stuen og er nylig oppgradert med nye grep, Grohe vask og nytt armatur, keramisk koketopp fra 2026 og et integrert vinskap. Innredningen har profilerte fronter, og en praktisk kjøkkenøy med benkeplate i stein fungerer som en naturlig arbeids- og spiseplass. Nyere steinplate fra Sigvardsen Steinindustri. Resten av kjøkkenet har benkeplater i laminat med tre på utsiden. Alle hvitevarer er integrerte, inkludert stekeovn, mikrobølgeovn, kjøleskap og oppvaskmaskin. Fra kjøkkenvinduene er det utsikt som strekker seg mot Østensjøvannet, og det er god plass til et stort spisebord.

Terrasse:
Fra stuen er det utgang til en terrasse på ca. 20 m². Her er det gode solforhold og plass til både sittegruppe og spisebord. Terrassen er utstyrt med markise, utebelysning og stikkontakt.

Overflater:
Gulv: Parkett i 1. etasje. I underetasjen er det parkett på soverom og fliser i entré og på bad.
Vegger: Malte slette flater, malte panelplater og malt trepanel.
Himling: Malte plater.

Lagring:
Boligen disponerer en utvendig bod på ca. 7 m² ved inngangspartiet, samt en egen garasjeplass på ca. 20 m². Innvendig er det skyvedørsgarderobe på to av soverommene og et garderobeskap på det tredje.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Løsøre som ikke medfølger salget: Lamper over kjøkkenøy.

Oppvarming med elektrisk gulvvarme i alle rom, varmepumpe i stuen og peisovn i stuen for vedfyring.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1984. Det foreligger ferdigattest for nybygg av rekkehus med bod datert 19.11.1986. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon:
- Ferdigattest for garasje, datert 14.09.1987.
- Ferdigattest for fasadeendring, datert 15.02.2016.
- Ferdigattest for tilbygg garasje, datert 06.06.2017.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger fra byggeår, datert 26.04.1983 og 01.12.1983. Tegningene kan fås ved henvendelse til megler.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Utover andel fellesgjeld overdras boligen fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom.
Dagboknr. 82249, tinglyst 15.12.1986:
Kommunen har rett til å legge og ha liggende ledninger i eller over ubebyggede deler av tomtene, samt rett til adkomst for anlegg og vedlikehold. Kommunen har også rett til å sette opp nettstasjon (transformator), legge kummer o.l. Hvis slikt anleggsarbeid har skadet opparbeidet del av en eiendom, vil den bli satt i tidligere stand for kommunens regning. Kjøpere plikter å avstå nødvendig, ubebygget grunn til veiutvidelser samt fellesarealer, fellesanlegg, eventuelle nødvendige adkomster for nabotomter og nettstasjoner (transformator). Kommunen betinger seg stedsvarig rett til vederlagsfritt å ha kommunale eksisterende installasioner fortsatt værende på eiendommen. De enkelte kjøpere innestår for at allmennheten skal ha adgang til samme bruk av ubebyggede deler av tomten. Bebeoere i boligområdet har plikt til å være medlem av fellesorgan som har som formål å ivareta beboernes fellesinteresser innen f.eks. vaktmestertjeneste, vedlikehold etc. av felles antenneanlegg og friarealer. Medlemskapet medfører plikt til å betale de beløp som fellesorganet fastsetter til formålet.
Dagboknr. 2759, tinglyst 15.01.1987:
Garasje på tomten er midlertidig godkjent på grunn av bygningenes avstand til regulert kantllinje. Eier av eiendommen er forpliktet til å fjerne eller forandre ovennevnte byggearbeid uten erstatning når som helst kommunen måtte forlange det.

Servituttene vil følge eiendommen.Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Solrikt beliggende i et attraktivt og etablert område på Karlsrud/Brattlikollen, i bydel Nordstrand. Robert Millars vei er en trivelig blindvei bestående av småhusbebyggelse. Tilbaketrukket og trafikkskjermet gjør området særdeles barnevennlig. Området byr på et trivelig miljø med mange barn og er et attraktivt bosted for de som ønsker nærhet til et rikt frilufts- og fritidstilbud, en kort reisevei unna sentrum. Fra eiendommen er det bl.a. kort vei til de unike friområdene ved Ekebergsletta og Brannfjellskogen, som byr på lysløyper, idrettsanlegg, minigolfbane, ridesenter, husdyrpark, lekeplasser, skulpturpark og Ekebergrestauranten, m.m. Boligen grenser til friområde mot syd.

På bare noen minutter har du trillet nedoverbakke på sykkel til Østensjøvannet – inngangsporten til Østmarka med sine flotte turmuligheter og naturopplevelser sommer som vinter. For de badeglade er det tilgang til flere populære badeplasser langs fjorden: det splitter nye Bekkelagsbadet på Ormøya, Ulvøya, Hvervenbukta, Fiskevollen, Katten - bare for å nevne noen.

Kort vei til servicetilbud på Karlsrud, Lambertseter og Brattlikollen, med bl.a. Lambertseter Senter som kan by på et rikelig utvalg av butikker og spisesteder, samt Vinmonopolet, bibliotek og Symra Kino. Det er også gangavstand til Holtet med bl.a. den populære delikatessebutikken Jacob’s og Åpent Bakeri/Lofthus Pizza.

Eiendommen ligger i nærheten av et godt kollektivtilbud, med bl.a. Brattlikollen T-banestasjon, og buss innenfor noen minutters gange.
(Se www.ruter.no for nærmere informasjon).

Et mangfold av tilbud i lokale idrettslag og foreninger, som f.eks.:
Lambertseter idrettsforening (LIF) med flott friidrettsanlegg og fotballbaner på Lambertseter har grupper for fotball, friidrett, håndball, innebandy, badminton og mer.
LIF sammen med Lambertseter bryteklubb har masse aktiviteter i den nye flerbrukshallen Lambertseter; hallen stod ferdig i 2017.
Lambertseter Svømmeklubb (LSVK) er en av landets fremste svømmeklubber og holder til i svømmehallen på Lambertseter Bad. Svømmehallen er åpen for publikum alle dager.
Step Up Danseklubb har det største tilbudet i dansestiler for barn i Oslo, og har kurs på bl.a. Karlsrud, Nordstrand og Lambertseter i nærområdet.
Mudo Gym med treningsstudio og undervisning i et stort utvalg av kampsporter holder til i Raschs vei på Karlsrud.
Nordstrand IF holder til på 'Niffen' med håndballhall og fotballbaner med kunstgress. NIF har et stort miljø for håndball og fotball for barn i alle aldre, men har også allsport-tilbud til funksjonshemmede og egen triathlongruppe . Nordstrand Arena stod ferdig august 2018, og her finner man treningssenter, kurs-/konferanselokaler og man kan i tillegg kjøpe både lunsj og middag til en billig penge i «Storstua».
Nordstrand tennisklubb (NTK) med uteanlegg i Seterveien og tennishall ved Nordseter skole i Ekebergveien.
Nordstrand turn, dans, kor, speider m. m.
Bækkelagets Sportsklubb (BSK) - håndball, fotball, ski, friidrett, orientering, m.m.; anlegg på Sportsplassen samt Ekeberghallen.
KFUM-kameratene tilbyr fotball, friidrett, m.m.; med KFUM-hallen og Ekeberghallen ved Ekebergsletta, samt fotballbaner på Nordstrand.
Bekkelagshøgda tennisklubb holder til innerst i Jomfrubråtveien.
Ormsund Roklubb holder til på Malmøya.
Områdets lokale alpinbakker – Sloreåsen (Ljan IF/Ljan Alpint) og Leirskallen (Nordstrand Vintersportklubb).
Treningsstudioer finner du bl.a. på Evo på Sæter, BestHelse på Holtet, Sats på Lambertseter og Karlsrud.

I tillegg er det et vell av tilbud av kulturaktiviteter som kor, korps og teater i nærområdet.

Raschs vei - Østerliveien - Robert Millars vei, nummer 14 ligger til innerst på høyre side.

Diverse offentlige og private barnehager i nærmiljøet.
I følge utdanningsetaten sogner Robert Millars vei 14 til Karlsrud skole.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1223 kvm som tilhører borettslaget. Fellesarealene er opparbeidet med asfalterte veier, biloppstillingsplasser og diverse beplantning. Tomten er svakt skrånende i to nivåer.

Boligen disponerer egen garasjeplass og utendørs parkering for to biler foran huset. Garasjeleie er inkludert i felleskostnadene. Fastmontert lader for EL-bil følger med. Motorkjøretøyer skal plasseres på steder som er anvist av styret.

Eiendommen har adkomst via privat vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2531, datert 24.04.1981. Planen har ikke egne skrevne reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanen 2015–2030, vedtatt 23.09.2015. Arealbruken er i planen avsatt til bebyggelse og anlegg (eksisterende).

Plan og byggesaker i området:
Østerliveien 7 B - påbygg og tilbygg. Saksnummer 2026/03380.
Sandstuveien 57 - Utarbeidelse av planforslag - Detaljregulering. Saksnummer 2025/06852.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 5 247,- pr. mnd. og inkluderer: Kabel-TV og internett (basispakke), snømåking, nedbetaling av andel fellesgjeld, forretningsførsel, kommunale avgifter, bygningsforsikring m.m. Felleskostnadene justeres normalt årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter. På generalforsamling ble det opplyst at fellesutgiftene vil øke for å bygge opp en buffer til fremtidig utskifting av vinduer.

Felleskostnadene er fordelt slik:
- Avdrag felleslån: kr 355,-
- Renter felleslån: kr 707,-
- Felleskostnader (grunnkomponent): kr 4 185,-

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 22 701,- pr. år / 17 500 kwh. pr. år. Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden frem til 31.12.2026. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.
Boligen er tilknyttet Viken Fiber/Altibox som leverandør av kabel-tv og internett. Basispakke er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger.
Boligen er tilknyttet Verisure alarmselskap som koster kr 7 188,- pr. år. Abonnementet kan følge dersom ønskelig.
Eiendomsskatt faktureres borettslaget og viderefaktureres til andelseierne av Usbl medio mai og medio oktober. Kravet følger boligen.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 2 299 793,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 36 240,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 162 944,- pr. 13.04.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 2 607 115,17 pr. 13.04.2026 og lånevilkårene er:

Bank: DNB Boligkreditt AS v/DNB Bank ASA
Lånenummer: 12134931785
Type: Annuitetslån, 4 terminer per år
Restsaldo pr. 13.04.2026: kr 2 607 115,-
Andel av saldo: kr 162 945,-
Restløpetid: Siste termin 28.02.2047
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,2%

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

10 200 000,00 Prisantydning
162 944,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
10 362 944,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 255,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 345,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 295,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
10 372 289,00 Totalpris inkl. omkostninger
10 382 239,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Björn Olav Fjerdingby og Charlotte Strier Cumberland

Leiligheten er tilknyttet Frøydis Borettslag.
Borettslaget består av 16 andeler.
Forretningsfører er USBL, tlf. 22 98 38 00.
Borettslaget er forsikret i If Skadeforsikring NUF, med polisenummer SP586880.
Dugnad må påregnes.
Fasadene males ca. hvert 5. år.
Dyrehold krever søknad og godkjenning fra styret.
Det er eier som har ansvar for utvendig vedlikehold av tilbygget til garasjen og ikke borettslaget.

Planlagte påkostninger:
- Det er ingen konkrete planer om større påkostninger. Styret vet dog at vinduer og en av verandadørene må tas på ett tidspunkt, mest sannsynlig ila. de neste 5 årene. Da blir det også naturlig å vurdere å ta fasaden og etterisolere samtidig. I forbindelse med dette er det planlagt moderate økninger i tillegg til faktisk prisvekst på felleskostnader de neste årene. Dette for å bygge opp egenkapital og mykne overgangen til når borettslaget må i gang med å betjene lånet på dette arbeidet.

Utførte påkostninger:
- Installert radonbrønn (2025)
- Vedlikehold av tekniske anlegg (2025).
- Bytte av brannslokningsapparater i hver enhet (2024).
- Innkjøp av strøtralle, ny låsbar sandkasse og bod til oppbevaring (2024).
- Takene lagt om med nye takplater og det ble samtidig montert nye beslag, takrenner og -nedløp (2018).
- Avløpsrørene i borettslaget vedlikeholdsspylt (2015).

Felles rør, sikringsskap fra og med første hovedsikring/inntakssikring, ledninger, kanaler og andre felles installasjoner som går gjennom boligen, skal borettslaget holde ved like. Borettslaget har rett til å føre nye slike installasjoner gjennom boligen dersom det ikke er til vesentlig ulempe for andelseieren. Feiing og rensing av pipe skal borettslaget holde ved like. Borettslagets vedlikeholdsplikt omfatter også utskifting av vinduer, herunder nødvendig utskifting av termoruter, og ytterdører til boligen eller reparasjon eller utskifting av tak, bjelkelag, bærende veggkonstruksjoner, sluk, sikringsskap fra og med første hovedsikring / inntakssikring, samt rør eller ledninger som er bygd inn i bærende konstruksjoner med unntak av varmekabler. Borettslaget skal holde boligen fri for insekter og skadedyr (gjelder kun maur, mus og rotter).

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett.

Borettslaget er sikret mot tap av felleskostnader. Tilbyder er i Klare Finans AS og vilkårene er åpent tilgjengelig på deres hjemmesider. Borettslaget er, etter gjeldende bestemmelser fastsatt av finansieringsselskapet, sikret mot tap som følge av at en andelseier unnlater å betale sine felleskostnader. Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1. desember med gyldighet fra førstkommende årsskifte.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,60 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke Ekstra synlighet  kr 31 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging inkl. interiørveiledning  kr 19 900,00
Visninger inkl. alle  kr 4 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører   kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 5 138,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringkart  kr 968,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport rekkehus/tomannsbolig  kr 17 500,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 27 438,00
Foto - Dagfoto (John Løvås)  kr 5 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 44-0084/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.2684

Sist oppdatert: 07. mai 2026 kl. 10:25