Stubbveien 5

Stubbveien 5, 1911 FLATEBY
Kommunenummer 3220, gårdsnummer 3, bruksnummer 50, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 342 kvm

BRA-i:
Kjeller 122 kvm: Bad, badstue, gang, trapperom, bod, stue, peisstue og kott. ( kjelleren er ikke godkjent til varig opphold)
1. etasje 145 kvm: Bad, kjøkken, vaskerom, entré, gang, tre godkjente soverom og stue. (Ett soverom er åpnet og innlemmet i stuen)

BRA-e:
Bod 13 kvm: To boder.
Garasje 44 kvm: Garasje og bod.

BRA-b:
1. etasje 18 kvm: Innglasset terrasse.

Åpent areal:
1. etasje 181 kvm: Terrasse med basseng, terrasse med tregulv og adkomstterrasse.

Et separat toalett tilknyttet badet i kjelleren er ikke måleverdig på grunn av lav takhøyde (ALH) og er dermed ikke inkludert i arealberegningen for bruksareal.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 05.06.2026 utført av Stigen Boligtakst AS v/Jo Henrik Stigen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en enebolig oppført i 1973. Bygningen er fundamentert med såle til ukjent grunn og har grunnmur av lettklinker.
Yttervegger er i trebindingsverkskonstruksjon utvendig kledd med bordkledning.
Etasjeskillere er utført med støpt dekke og trebjelkelag. Takkonstruksjonen er et saltak i treverk, tekket med takplater fra 2003. Vinduer er malte trevinduer med 2-lags glass med varierende alder fra 1981 til 2014. Ytterdør har el-lås og sideglassfelt, og det er terrassedører med 2-lags energiglass fra 1991.
Boligen har flere ildsteder og piper.
Eiendommen har gjennomgått en rekke tilbygg og moderniseringer, blant annet utgraving av kjeller (1984), tilbygg (1985), innredning av kjellerrom (1986-94), utvidelse av kjøkken og stue (1988), ny peis (1990), garasje (1991), ny kjøkkeninnredning (2003), utvidelse av soverom (2004), vinterhage og basseng (2008), nytt bad i 1. etasje (2014), og utvidelse av garasje (2016).
Det er flere terrasser og uteplasser, inkludert en innglasset terrasse og en terrasse med basseng på ca. 149 m².

Garasje fra 1990 er utført med støpt dekke, trekonstruksjon og saltak i treverk. Garasjen har garasjeport, lys og strøm.

Uthus/bod er utført i trekonstruksjon med saltak i treverk, tekket med takstein.

Sikringsskapet har automatsikringer. Ved visuell kontroll ble det ikke avdekket tegn til termiske skader eller defekter på anlegget.

Boligen er utstyrt med lovpålagt røykvarsler og pulverapparat.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Våtrom - 1. Etasje Vaskerom
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. En samlet TG 3 for rommet er satt med bakgrunn i alder. Vær oppmerksom på at eldre våtrom er å betrakte som en risikokonstruksjon.
Det bemerkes at våtrom bygget ihht. forskifter fra før 1997 automatisk blir vurdert med TG3, uavhengig om rommet fortsatt kan fungere greit.

Våtrom - Kjeller Bad
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. En samlet TG 3 for rommet er satt med bakgrunn i alder. Vær oppmerksom på at eldre våtrom er å betrakte som en risikokonstruksjon. Det bemerkes at våtrom bygget ihht. forskifter fra før 1997 automatisk blir vurdert med TG3, uavhengig om rommet fortsatt kan fungere greit.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Utvendig
- Taktekking: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen og undertak.
- Nedløp og beslag: Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, og mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner, nedløp og beslag.
- Veggkonstruksjon: Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur, og kledningen har stedvis tørkesprekker.
- Takkonstruksjon/Loft: Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen, og det er noe svertesopp i undertaket på loftet.
- Vinduer og dører: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert.
- Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Konstruksjonene har skjevheter og terrassebordene er værslitte.

Innvendig
- Pipe og ildsted: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe.
- Rom Under Terreng: Det er registrert bruk av plast/dampsperre i innvendig vegg under terreng.

Tekniske installasjoner
- Vann- og avløpsledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vann- og avløpsledninger.
- Ventilasjon: Det er ikke opplyst om utført service på ventilasjonsanlegget fra 2000.
- Varmesentral: Mer enn halvparten av forventet brukstid på varmesentral er oppbrukt.
- Varmtvannstanken er over 20 år og har ikke tilfredsstillende el-tilkobling.

Tomteforhold
- Fuktsikring og drenering: Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet, og topplisten på grunnmuren dekker ikke drensplaten stedvis.
- Grunnmur og fundamenter: Grunnmuren har aldersrelaterte forhold, og deler av den er innkledd og ikke mulig å vurdere.
- Terrengforhold: Terrenget rundt boligen er tilnærmet flatt med begrenset naturlig avrenning av overflatevann.
- Oljetank: Det er ukjent om oljetanken er fjernet.

Våtrom - 1. Etasje Bad
- Sluk, membran og tettesjikt: Det er ikke fremvist dokumentasjon på utførelse av membran.
- Ventilasjon: Det er ikke opplyst om utført service på ventilasjonsanlegget.

Kjøkken - 1. Etasje Kjøkken
- Overflater og innredning: Kjøkkenet har noe slitasje.
- Avtrekk: Kjøkkenviften har redusert avtrekk.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Spesialrom - Kjeller Badstue
- Overflater og konstruksjon: Badstue med tregulv, panel på vegger og himling, og montert badstueovn. Installasjoner er ikke videre kontrollert eller funksjonstestet under befaringen. Installasjonen er ikke vurdert utover visuell besiktigelse i denne rapporten, da dette krever spesiell kompetanse og autorisasjon. Takstmann er ikke godkjent innenfor dette området. Tg er ikke vurdert.

Helse, miljø og sikkerhet

Radon
- Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Merk at det er krav til radonmålinger på alle utleieboliger og at tiltak må iverksettes om resultatet er over 100 Bq/m3. Målinger er eneste reelle mulighet for påvisninger.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger opplyser om følgende:
- Det ble for noen år siden registrert aktivitet av mus i veggene. I 2022 utførte Pelias tiltak for å sikre og tette aktuelle områder.
- I 2024 ble det registrert rotteaktivitet i vegg og teknisk rom i underetasjen. Forholdet ble undersøkt og bekjempet. I samarbeid med forsikringsselskap og Rentokil ble det gjennomført utvendig tetting rundt kloakkføringer samt forsterkning og tetting av svake punkter som kunne være mulige inngangsveier.

Det tas spesifikt forbehold om mus og rotter i husets konstruksjoner ettersom selger har opplevd dette tidligere. Det er en risiko for at gnagere kan komme inn i veggene, noe som kan medføre ekstra kostnader ved oppussing/sanering. Dette må i så tilfelle bekostes av kjøper.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2023:
- Utvendige vann- og avløpsledninger (private stikkledninger)

2020:
- Nytt flisgulv i vinterhage

2018:
- Bassengområde oppgradert

2016:
- Ny parkett i stue, TV-stue, gang og hall
- Garasje utvidet

2014:
- Baderom i 1. etasje oppgradert
- Vinduer skiftet (varierende alder)

2008:
- Vinterhage bygget og nåværende basseng støpt

2004:
- Soverom og tv-stue utvidet mot terrasse

2003:
- Ny kjøkkeninnredning og endret romutforming
- Taktekking med takplater

2000:
- Mekanisk ventilasjon installert

Enebolig fra 1973 som er godt vedlikeholdt opp gjennom årene. Boligen er tilbygget og utvidet i bla. stue, soverom, bad, trappehall og nytt vindfang.
Kjøkkenet er åpnet mot tilstøtende rom, og kjelleretasjen innredet med egne oppholdsrom, peisestue og badstue. Det gjøres oppmerksom på at kjelleren er utgravet etter at det ble utstedt ferdigattest for boligen. Kjelleren er ikke godkjent til varig opphold.

Resultatet er en romslig bolig med høy bruksverdi fordelt over to plan med til sammen 267 m² internt bruksareal.
Begge etasjer har flere ildsteder og gulvvarme.

Utendørs er det en vinterhage og store terrassearealer, svømmebasseng, og en separat terrasse med tregulv.

Entré
Entréen ble tilbygget i 1985 og har fliser på gulv, og en romslig skyvedørsgarderobe.

Trappehall
Parkettgulv lagt i 2014 og gulvvarme under hele gulvflaten gir et godt utgangspunkt for resten av etasjen.

Stue
Stuen er av meget god størrelse og har skiferpeis som et naturlig blikkfang i rommet.
Parkettgulv ble lagt i 2014, og gulvvarme er lagt under hele gulvet.
Fra stuen er det utgang til vinterhagen, og videre derfra til terrassen med svømmebasseng.

I tillegg er det en praktisk, separat TV-stue.

Kjøkken
Kjøkkenet ble åpnet mot et tidligere bod/vaskerom og fikk ny innredning i 1991. Rommet benyttes som spisestue og har en koselig peis som skaper en lun stemning.
Innredningen har heltre benkeplate og nedfelt oppvaskkum med ettgreps blandebatteri.
Mellom over- og underskap er det fliser som matcher benkeplaten rundt koketoppen og gasstoppen.
Integrert hvitevarer som oppvaskmaskin, nedfelt platetopp med gasstopp, stekeovn i høyskap, mikrobølgeovn og ventilator over kokeplass.

Soverom
De to soverommene er av god størrelse.
Det ene soverommet ble utvidet noe mot sørvest i 2003 og har elektrisk oppvarming med panelovner. Her er det montert en skyvedørsgarderobe.
Det andre rommet har elektrisk gulvvarme.

Vinterhagen
Fra stuen er det utgang til den innglassede terrassen -vinterhagen.
Her ble det lagt nytt flisgulv i 2018 og 2020.
Fra vinterhagen er det videre utgang til den solrike terrassen med oppvarmet svømmebasseng.
Terrassen er opparbeidet med tregulv og gir plass til opphold i tilknytning til bassenget.

Bad 1. etasje
Badet ble fornyet i 2008 og har fliser på gulv og vegger, med glatte flater og downlights i himlingen.
Baderomsinnredningen består av underskap og høyskap, to servanter, speil og belysning over.
Dusjsonen har regnfallsdusj og glassvegg.
Gulvstående toalett og tilhørende bidè.
Varmekabler i gulv.

Vaskerom 1.etasje
Vaskerommet ligger i tilknytning til kjøkkenet og har innredning med skap, nedfelt servant og opplegg for vaskemaskin.
Vaskerommet er gitt TG3 i tilstandsrapporten.

Kjeller - ikke godkjent

Kjelleren ble gravd ut i 1984 og innredet over perioden 1986 til 1994.
Etasjen inneholder peisestue, stue, bad, badstue, gang, trapperom, bod og kott.
Gulvvarme er lagt i hele kjelleren.

Det er innredet til to stuer i kjelleren og begge har peis og gulvvarme.

Badet i kjelleren er fra 1985 og har fliser på gulv og vegger.
Innredningen består av underskap, servant og speil.
Dusjsonen har dusjing direkte på gulv og vegg, og i tillegg er det innebygd boblebadekar.
Badet er gitt TG3 i tilstandsrapporten.

Fra baderommet er det tilkomst til badstue med tregulv, panel på vegger og himling, og montert badstueovn.

Det er også et separat toalett i tilknytning til badet, men dette er ikke måleverdig på grunn av lav takhøyde.
Toalettrommet har fliser på gulv og vegger, og trapp opp til toalettet.
Servant montert på vegg.

Lagring
I kjelleren finnes bod/lekerom med laminatgulv og plater på vegger, samt ytterligere bod og kott.
Varmtvannsbereder på ca. 200 liter (fra 2007) er plassert i bod.
Uthus på ca. 13 m² i trekonstruksjon med saltak tekket med takstein inneholder to boder.

Det er kun de integrerte hvitevarene som følger med. Kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 
Hvitevarer på kjølerom følger med, SMEG kjøleskap følger ikke med.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen varmes opp med elektrisitet, inkludert panelovner i enkelte rom, og gulvvarme på badene, i hele 1. etasje (unntatt ett soverom) og i hele kjelleren.
I tillegg er det installert en luft-til-luft varmepumpe og fyring med ved via ildsteder i stuen, kjøkkenet og i begge stuer i kjeller.

Det er synlig rør til oljetank, men det er ukjent om tanken er fjernet. Det er innført forbud mot oppvarming av boliger med fossil olje eller parafin fra 2020. Vi gjør derfor oppmerksom på at det kan komme pålegg for eiendommer med nedgravd oljetank/parafintank om at tanken må fjernes og erstattes med miljøvennlige alternativ, alternativt tømmes/spyles/plomberes. Kjøper overtar ansvaret og evt. økonomiske følger av dette. For utfyllende informasjon, se www.oljefri.no.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1973. Det foreligger ferdigattest for enebolig i tre datert 26.11.1973. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon i saken:
- Svar på melding om tiltak for bod (byggeår iflg. matrikkel 2008) og inngjerding, datert 07.10.1998. Bygningsmyndighetene hadde ingen merknader.

Byggesaker uten ferdigattest:
- Byggetillatelse for tilbygg (byggeår iflg. matrikkel 1986), herunder vindfang, trapp ned til fremtidig kjeller og utvidelse av bad/toalett, datert 31.05.1985. Det er ikke utstedt ferdigattest for tiltaket. Jf. pbl. § 21-10 (5) utstedes det ikke ferdigattest for tiltak søkt om før 01.01.1998.

- Byggetillatelse for oppføring av garasje (byggeår iflg. matrikkel 1991), svømmebasseng og tilbygg til stue, datert 13.06.1990. Tillatelsen ble gitt med vilkår om at garasjens plassering skulle påvises før grunnarbeidet startet, at piper skulle tilfredsstille tekniske krav og at svømmebassenget måtte sikres. Det er ikke utstedt ferdigattest for tiltaket. Jf. pbl. § 21-10 (5) utstedes det ikke ferdigattest for tiltak søkt om før 01.01.1998.

- Tillatelse i henhold til PBL. § 86a for utvidelse av bolig (soverom, karnapp, vinterhage på 19,1 m²), samt utvidelse av garasje og svømmebasseng, datert 07.04.2011.

Det er avvik mellom godkjente byggetegninger fra 1970–2011 og dagens planløsning samt utnyttelse av eiendommen.
- Endringer 1. etasje: Kjøkkenet er åpnet opp mot et tidligere bod og vaskerom. Endring av romfunksjon innad i hoveddel er ikke i seg selv søknadspliktig bruksendring, men ombygginger ved boligen som medfører fysiske inngrep i bærende konstruksjoner, og endring fra tilleggsdel til hoveddel er normalt søknadspliktig.
Det foreligger ikke dokumentasjon på godkjenning i kommunens arkiver.

Innredede rom i kjeller (stue, peisstue og bad) er opprinnelig byggemeldt som ikke utgravet og et rom med støpt gulv med sluk vask jf. byggetegninger. Rommene er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen.

Konsekvensen ved søknad kan være at rommene ikke godkjennes som varig opphold og at rommene da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for disse forhold videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Eiendommen ligger idyllisk plassert på Flateby, med naturen rett utenfor døren, gode solforhold og nydelig utsikt.
Det er et etablert, barnevennlig og populært område, med gangavstand til bussholdeplass, skoler og barnehager.
Kort vei også til dagligvarebutikk og til Flateby grendesenter med diverse forretninger og servicetilbud.

Rekreasjon og fritid
Fra boligen har du kort vei til marka med lysløype, badevann og flotte turmuligheter sommer som vinter. Det er idrettshall ved Stranden og samfunnshus med bygdekino på Flateby. For den som er glad i ballspill ligger Streifinn idrettsanlegg ballbane og Hauglia skole i nærheten. Hvis du heller foretrekker en tur på treningssenteret, ligger Atletico treningssenter en liten gåtur unna.

Kollektiv transport
Nærmeste bussholdeplass er Flateby boligfelt, som ligger ca 7 min. gange fra boligen. Herfra kan du ta linje 350 (Lillestrøm - Enebakk). Det går direktebusser til og fra Oslo i rushtiden, morgen og kveld. Det er ca. 12 km til Kirkebygda, ca. 18 km til Lillestrøm og ca. 38 km til Oslo.

Hauglia skole (1-4 kl.)
Stranden skole (5-7 kl.)
Kirkebygden barne- og ungdomsskole (1-10 kl.)
Rælingen videregående skole
Strømmen videregående skole

Bergskaug Fus barnehage (1-5 år)
Hauglia barnehage (1-5 år)
Flateby barnehage (1-5 år)

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1 670 kvm.
Tomten er stor og flott opparbeidet, perfekt for både avslapning og aktivitet.
Den tilbyr svært gode solforhold, med sol fra morgen til sen kveld, som gjør at man kan nyte utendørsområdene til det fulle.

Parkering på egen tomt og i dobbelgarasje. Garasjen har garasjeport, lys og strøm.
I bakkant av garasjen er det en utebod.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt avløpsnett og privat vannverk (Flateby vannverk) via private stikkledninger.
Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i Kommuneplanens arealdel 2015-2027 datert 07.09.2015 avsatt til boligbebyggelse (nåværende). Eiendommen ligger i område BF12.

For uregulerte nåværende boligområder gjelder kommuneplanens bestemmelser direkte. Dette innebærer blant annet krav om maksimal utnyttelsesgrad (BYA) på 30 %, samt maksimal gesimshøyde på 7 meter og mønehøyde på 9 meter. I henhold til kommuneplanens bestemmelser § 3.3.2 kreves det ikke reguleringsplan for tiltak som omfatter maksimalt to nye boenheter, og der tomtestørrelsen ikke overstiger 1 dekar.

Det er igangsatt planlegging for ny kommuneplan, Kommuneplanens arealdel 2026-2038.

Det er per d.d. ingen kjente plan- eller byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 18 827,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Det er p.t. ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.
Eiendommen er tilknyttet offentlig avløpsnett, men har privat vannforsyning fra Flateby vannverk.

Det er en fast årsavgift på kr 3 652,- pr år. I tillegg kommer det kr18,50 pr m3 i forbruksgebyr for forbruk under 200 m3 pr år og kr. 20,47 pr m3 for det som overstiger 200m3 pr år.
Denne eiendommen har en gammel manuell vannmåler som skulle vært byttet til ny digital modell innen 01.01.25, Det ble vedtatt på årsmøtet i 2021 at alle boenheter som ikke hadde vannmåler eller de som hadde gammel manuell måtte installere ny digital modell innen 01.01.25.
Selger har fått påminnelsesbrev om dette. Ny digital måler får man kostnadsfritt, men abonnenten må selv stå for installasjonen.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 756 882,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no 

6 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

162 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
163 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
183 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
6 663 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
6 683 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Aslan Lashkarivand

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 60 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,-
Markedsføringspakke  kr 29 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Tilrettelegging  kr 19 900,-
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,-

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 6 766,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig over 250kvm/småbruk/landbruk  kr 24 688,-
Foto  kr 5 500,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 60-0235/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
Adolph Tidemands gate 38, 2000, LILLESTRØM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR60.26235

Sist oppdatert: 18. juni 2026 kl. 12:53