Granstubben 61

Granstubben 61, 2020 SKEDSMOKORSET
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 56, bruksnummer 152, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 165 kvm

BRA-i:
-1. etasje 41 kvm: Kjellerstue, Bod. (Ikke godkjent)
1. etasje 115 kvm: Bad, Vaskerom, Wc, Entré, Gang, Stue, Spisestue, Kjøkken, Tre soverom, Trapperom

BRA-e:
Utebod med carport :
1. etasje 9 kvm: Utebod

Åpent areal:
-1. etasje 24 kvm:
1. etasje 55 kvm:

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 20.04.2026 utført av MICHAEL MOE ASKAUTRUD. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Det er følgende avvik fra godkjente byggningstegninger:
I stuen så er det fjernet en vegg til soverom for å få stuen større.
Ved siden av stuen så er det flyttet en vegg lenger ut for å gjøre et soverom større.
Det er fjernet en halvvegg ved pipen mellom rom merket som "familierom" og "stue" samt satt inn en trapp til til underetasjen. Underetasjen er ikke byggemeldt.

Viser til punkt om midlertidig brukstillatelse/ferdigattest for mer info om hva rom er godkjent som.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i med betongfundament og bindingsverk i treverk. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG3:
- Spesielle observasjoner: Det er stedvis større mengder med muselort, spesielt i sjakt ved hovedstoppekran i bod i underetasje.
- Drenering: Det er påvist fuktindikasjoner på innsiden av grunnmur i krypkjeller. Videre er det observert vanninntrengning flere steder, blant annet mellom grunnmur og grunnfjell. Det er også registrert et dreneringsrør som ikke er sammenhengende, hvor vann ledes ut i krypkjeller. I treverk i krypkjeller (himling og treverk mot innredet del), samt inne i boder i underetasje, er det funnet høye fuktverdier på alle kontrollerte punkter, med flere områder med fuktnivåer på ca. 20-25 %. Utbedringskostnad: kr 500.000-1.000.000 kr.
- Støttemur: Støttemurene har større skjevheter og sprekkdannelser. Dette tyder på svikt/setninger i grunnen, utvasking av masser og/eller høyt jordtrykk. som følge av dette har også trappen og inngangspartiet til sideinngangen fått større skjevheter, i både trapp, gulv, vegger og tak. Utbedringskostnad: kr. 100 000-250 000,-
- Krypkjeller: Det er fukt/vanninntrengning i krypkjelleren. Det er registrert fukt/vanninntrengning i krypkjelleren. Videre er ventilasjonen vurdert som utilstrekkelig, med for få ventiler i ytterveggene, og det mangler dampsperre mot grunnen. Dette medfører økt fuktbelastning på konstruksjonen og redusert uttørking. Det er gjennomført stikkprøvekontroller med pigger i treverk flere steder i krypkjelleren. Det er målt høye fuktverdier i alle kontrollerte punkter, med registrerte nivåer på ca. 20–25 %. Utbedringskostnad: kr. 50 000-100 000,-
- Rom under terreng: Innredet del av underetasjen (kjellerstue og boder) har omfattende fuktproblematikk og skader. Yttervegger under terreng er utforet med organiske materialer (treverk), isolert og kledd med panel/plater. Gulv på grunn er etablert med trebjelkelag og oppforet tregulv. Det er påvist svikt i drenering og/eller utvendig fuktsikring av grunnmuren. Det er begrenset tilkomst til store deler av konstruksjonen. Fra krypkjeller er det observert fuktmerker og løs/manglende isolasjon under gulv til boder. Gulv under kjellerstue er ikke tilgjengelig for inspeksjon. Det er ikke utført hulltaking, da konstruksjonen i stor grad er tilgjengelig for kontroll fra krypkjeller, sjakt og boder. Det er gjennomført stikkprøvekontroller med pigger i treverk flere steder. Det er målt høye fuktverdier i alle kontrollerte punkter, med registrerte nivåer på ca. 20–25 %. Utbedringskostnad: kr. 500 000-1 000 000,-
- Etajseskiller: Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt er målt til ca. 35 mm i hovedsoverom. Utbedringskostnad: kr. 10 000-25 000,-
- Bad 1.etg: Det er et rør som stikker opp av gulvet i dusjsonen. Dette er ikke tettet, og gir risiko for at vann kan trenge ned og medføre vannskader. Rørgjennomføringer på vegger er ikke tilfredsstillende tettet, som gir risiko for at vann kan trenge inn i konstruksjoner ved bruk av dusj. Badet bæ rer preg av alder og slitasje. Sluk har kraftig rustdannelse. Servant har noe krakelering. Badet er fra byggeåret/av eldre dato og har oppnådd mer enn forventet levetid, og det bør påregnes å rehabilitere. Bad av eldre dato gir en forhøyet risiko for fuktskader, da det ikke lenger har de kvaliteter som kreves for at et bad er tilstrekkelig tett i forbindelse med fuktproblematik. Utbedringskostnad: kr. 200 000-300 000,-
- Vaskerom 1.etg: Det er registrert svakt fall mot sluk på gulvet i henhold til gjeldende forskrifter, samt enkelte områder med motfall. I henhold til gjeldende forskrifter om fall mot sluket, skal toppen av membranen ved dørterskel væ re min. 25 mm høyere enn sluket. I dette tilfellet er det kun ca. 15 mm og derfor mindre enn dette kravet. Vinylbelegg har heller ingen oppbrett på vegg, og det er ingen forhøyning ved døråpning mot kjøkken. Mot soverom/varmtvannsbereder er det en åpning i veggen, hvor det er åpent inn i trekonstruksjoner. Vaskerommet bæ rer preg av alder og slitasje. Sluk har kraftig rustdannelse. Vaskerommet er fra byggeår. Utbedringskostnad: kr. 200 000-300 000,-

TG2:
- Radon: På generelt grunnlag anbefales det å utføre radonmåling, for å kartlegge om det bør utføres tiltak for å redusere nivået av radon.
- Terreng: Terrenget rundt bygningen skal ha tilstrekkelig fall fra byggverket dersom ikke andre tiltak er utført for å lede bort overvann. Fallet ut fra bygningen bør være minst 1 : 50 over en avstand på minst 3 m fra veggen
- Etajseskiller: Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt på 2 meter er målt til ca 15-20 mm i stue, spisestue, kjøkken og soverom. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt er målt til ca. 20-25 mm i stue, spisestue, kjøkken og soverom. Høydeforskjell på gulvet er målt til mindre enn 10 mm over en lengde på 2 m, og mindre enn 15 mm på hele gulvets lengde i entré.
- Yttervegger og utvendig fasade: Riss/avflasset maling på grunnmur. Utvendig trekledning har oppnådd mer en normal levetid samt diverse avflassing, slitasje, vridinger og sprekker. Det er i dette tilfellet ikke luftespalte bak trepanelet. Det er heller ikke observert musesperre. Konstruksjonens alder medfører økt risiko for skjevheter i konstruksjonen,
utettheter og kondens. Selve konstruksjonsoppbyggingen lar seg ikke kontrollere ved visuell befaring, og tilstandsvurdering er derfor basert på alder og ytre observasjoner.
- Takkonstruksjon: Konstruksjonens alder medfører økt risiko for skjevheter i konstruksjonen, utettheter og kondens. Luftespalter i gesimser er delvis tettet igjen, som kan medføre noe begrenset lufting av konstruksjonen. Det er observert mose/begroing i yttertaket, dette anbefales fjernet da det kan utgjøre skade på underliggende konstruksjon.
- Utvendig beslag: Nedløpsrør har kun utkast på tomt og er ikke ført til drensrør, dette kan øke fuktbelastningen i grunnmuren. Det anbefales på generelt grunnlag å lede overvann bort fra grunnmur.
- Ytterdører: Enkelte dører er noe harde å åpne/lukke og trenger justering. Det er en sprekk i ett glass på ytterdør i underetasje, samt på verandadør i 1. etasje. Ytterdører er av eldre dato og det må på generelt grunnlag påregnes høyere varmetap og lavere isolasjonsevne
- Vinduer: Enkelte vinduer er noe harde å åpne/lukke og trenger justering. Vinduer er av eldre dato og det må på generelt grunnlag påregnes høyere varmetap og lavere isolasjonsevne.
- Innerdører: TG 2 er gitt på grunn av alder og normal slitasje.
- Balkong/terrasse: Heller på terrasse ved inngangspartiet ligger ujevnt, og terrassen har generelt større ujevnheter, spesielt i ytre del mot støttemurer, hvor det må påregnes tiltak. Under verandaen er det noe fuktmerker og avflasset maling, som kan tyde på høy fuktbelastning, og det er stedvis tegn til påbegynnende råte, som kan utvikles raskt. Åpning i rekkverk er for stor, og høyden på rekkverket er for lavt for dagens krav.
- Trapper: Trapp til sideinngang har store skjevheter. Det er noe sprekkdannelser på enkelte utvendige trapper. Åpning i rekkverk er for stor, og høyden på rekkverket er for lavt for dagens krav.
- Pipe: Under befaringen sitter feieluken fast. Det anbefales utbedring av forholdet. Alder og slitasje.
- Illsteder: Det er enkelte sprekkdannelser i utepeisen. Illstedene er ikke funksjonstestet.
- Ledningsnett for sanitærinstalsjoner: I himling i sjakt i bod i underetasjen er det fuktmerker rundt rørgjennomføring på vannrøret. Det ble ikke påvist fukt under befaringen. Røroppleggene har i dette tilfellet oversteget mer enn halvparten av anbefalt brukstid og er derfor gitt TG 2. Ingen vannstopper.
- Vannstopper: Bereder har i dette tilfellet oversteget mer enn anbefalt brukstid.
- Ventilasjon: Funksjon på vanntrykk og avløp er undersøkt, og er funnet tilfredsstillende i kjøkken, og svakt/begrenset for øvrig. Ventilatoren i kjøkken er av eldre dato, og har økt risiko for bl.a. funksjonssvikt og skader. Friskluftsventil i bod i underetasje er tettet med isolasjon. Det er ikke tilluft/friskluftsventil i kjellerstue eller spisestue. Det er ikke tilstrekkelig ventilasjon i krypkjeller, se øvrig beskrivelse under «Kryperom». Det mangler luftespalte under dør til bad og wc.
- Kjøkken: TG 2 er gitt på grunn av alder og normal bruksslitasje, samt stedvis noe fuktskader/svelling.
- Innvendig overflater: TG 2 er gitt på grunn av alder og bruksslitasje, noe fuktskader/svelling og glipper i skjøter, samt forhøyede fuktnivåer i boder i underetasje.
- Overflater på innvendig vegger: TG 2 er gitt på grunn av alder og bruksslitasje, samt forhøyede fuktnivåer i underetasje.
- Diverse utstyr og bygningsdeler: TG 2 er gitt på grunn av alder og normal bruksslitasje
- Elektrisk anlegg: For elektriske anlegg er det krav om samsvarserklæ ring fra godkjent installatørbedrift, på alle arbeider utført etter 01.01.1999. I dette tilfellet foreligger ikke samsvarserklæ ring for jordfeilautomater, som er av ukjent alder, men fremstår nyere, og det er ikke kjent om det er utført øvrige arbeider etter 1999. Dette kan medføre en økt risiko, dersom arbeider ikke er utført av en godkjent installatørbedrift, som har gjort de nødvendige kontrollene for å sikre eget arbeid.
- Wc 1.etg: Det har gått et skår/avskalling på klosett. Det er noe krakelering i servant. Inventar har fått TG2 grunnet alder og normal bruksslitasje.

TGIU:
- Fundament: Betongfundamenter. Bygningen er fundamentert på fjell i krypkjeller. Grunnforhold er ikke kjent/undersøkt for øvrig.
- Utebod med carport: Bygningen er av eldre dato, og bæ rer preg av alder, slitasje og etterhengende vedlikehold. En bæ rende stolpe har sunket noe ned og er løs i øvre del, som tyder på svikt i grunnen/fundamentering til denne stolpen.

 
Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Fra egenerklæring:
- Har du kjennskap til boligen? Nei, Eiendommen selges som et dødsbo. Det innebæ rer at selger ikke har detaljert kunnskap om eiendommen, med den risiko det medfører. Det kan derfor være feil og mangler ved eiendommen som det ikke er spesifikt opplyst om. Kjøper oppfordres derfor til å foreta en sæ rlig grundig undersøkelse av eiendommen, gjerne med bistand av teknisk sakkyndig.
- Vennligst oppgi eventuell informasjon om boligen som du tenker kan væ re relevant og nyttig for dem som vurderer å kjøpe den. - Vi/etterkommerne har ikke bodd i bolgen siden 1980-tallet, og har lite informasjon å gi.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Hvitevarer som er på kjøkkenet på visning vil medfølge. Fryser i kjeller vil også medfølge.

Eiendommen er oppvarmet med panelovner, åpen peis og varmepumpe.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig innflytningstillatelse ble gitt 27.11.1969 for Granstubben 11(Det har vært en adresseendring, slik at tidligere Granstubben 11 nå har adressen Granstubben 61.). Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
- Noe småarbeid gjenstår.

Det er uklart om dette er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.

Det gjøres oppmerksom på at underetasjen er oppført etter at midlertidig innflytningstillatelse er gitt. Det foreligger ikke tegninger eller godkjenninger fra kommunen, etasjen er heller ikke byggemeldt.
Det tas spesifikt forbehold om ikke-godkjent underetasje. Dette er en risiko da det ikke foreligger godkjente byggetegninger av etasjen. Kommunen kan kreve at etasjen rives/tilbakeføres til originalt. Dette må bekostes av kjøper.

Fra originale byggetegninger er følgende endringer gjort:
- I stuen så er det fjernet en vegg til soverom for å få stuen større.
- Ved siden av stuen så er det flyttet en vegg lenger ut for å gjøre et soverom større. Dette er ikke bruksendret/omsøkt.
- Det er fjernet en halvvegg ved pipen mellom rom opprinnelig merket som «familierom» og «stue», og det er etablert trapp til underetasjen.
- Underetasjen er ikke byggemeldt.
- Veranda med utgang fra stuen er ikke byggemeldt med godkjente bygningstegninger. Dette er ikke søkt om i ettertid og heller ikke godkjent hos kommunen. Konsekvens kan være at den ikke blir godkjent og må rives.
På rom som krever bruksendring/omsøking er ikke dette gjennomført. Konsekvensen kan være at man må tilbakestille rommene til originale byggetegninger.

Det foreligger approbasjon for garasje datert 13.01.1970. Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
-Det forutsettes at avstanden mellom den åpne garasjen og bohuset er over 4 meter som vist på situasjonsrisset.
-Kvittering for at nabovarsel er gitt må sendes inn.
-Dør mellom garasje og bod må være b 15 eller bedre og det må være mulighet for å rømme boden uten å passere garasjen
I matrikkelen står garasjen som revet/brent. Kommunen har mottatt spørsmål på det, men enda ikke mottatt svar.

Det er uklart om dette er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

1969/100788-2/8 19.02.1969 FESTEKONTRAKT
Festekontrakt mellom Skedsmo kommune som bortfester og opprinnelig fester. Festetiden er 94 år regnet fra 1. januar 1969. Årlig festeavgift er kr. 358,- pluss kr. 21,- for veigrunn, og kan reguleres hvert 10. år. Festeren plikter å holde eiendommen i ordentlig stand og fullverdiforsikre bygninger. Det kan ikke drives handels-, håndverks- eller industrivirksomhet uten samtykke. Kommunen har rett til å anlegge ledninger for vann, kloakk og elektrisk strøm over tomta. Festeren har rett til å pantsette festeretten med bygninger og overdra avtalen når tomta er bebygget.
Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Denne eiendommen er utskilt fra gnr: 56 og bnr: 53 som igjen er utskilt fra gnr: 56 og bnr: 1 (hovedbølet). På hovedbølet kan det være tinglyst servitutter som følger denne eiendommen. Det foreligger servitutter som omhandler bestemmelser om erklæring/avtale, bestemmelse om vannledn og bestemmelse om vanledn.

Gammel grunnbok med henvisning til pantebøker kan fås tilsendt ved henvendelse til megler.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Dato for siste feiing ifølge nedre romerike brann- og redningsvesen IKS er 15.10.2014. Varslet feiing i 2023 og 2017, ikke utført. Ingen hjemme.

Eneboligen i Granstubben 61 ligger i et barnevennlig boligområde på Skedsmokorset i Lillestrøm kommune, sentralt plassert midt mellom Oslo og Gardermoen. Fra eiendommen er det gangavstand til skoler, barnehager, offentlig kommunikasjon, samt et rikt utvalg av fasiliteter og servicetilbud. Det er også gangavstand til Skedsmo Senter som har et godt servicetilbud. Lillestrøm, Jessheim, Strømmen og Lørenskog ligger også godt innen rekkevidde. Området har også nærhet til fotballbane, ballbinge, lekeplasser, idrettshall, svømmehall, skiløyper, alpinanlegg, treningssenter, samt flotte tur og friluftsområder i Romeriksåsen sommer som vinter. Golf kan du spille på Hauger golfbane eller i Lillestrøm.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
- Åsenhagen barnehage (1-5 år) 0,6 km
- Korshagen kommunale barnehage (1-5 år) 0,7 km
- Vardeåsen barnehage (1-6 år) 1,3 km

Skoler:
- Åsenhagen skole (1-7 kl.)
- Vardeåsen skole (1-4 kl.) 1,3 km
- Brånås skole (1-7 kl.) 1,7 km
- Sten-Tærud skole (1-7 kl.) 2 km
- Tæruddalen skole (8-10 kl.) 1,3 km
- Lillestrøm videregående skole 7,3 km
- Skedsmo videregående skole 7,7 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1 501 kvm. Tomten er opparbeidet med gressplen, diverse beplantninger og heller. Utstikket på garasje taket stikker seg litt over tomtegrensen.

Parkering på egen tomt.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til frittliggende småhusbebyggelse i henhold til reguleringsplan med tilhørende reguleringsbestemmelser.
Områdene rundt eiendommen er regulert til kjørevei, trase for nærmere angitt kollektivtransport, fri område, felles grøntareal, annen veggrunn, grøntareal, og kjøreveg.

I kommuneplanen er området satt av til boligbebyggelse nåværende og fremtidig, Tjenesteyting nåværende, Veg nåværende, naturområdet nåværende, friområdet nåværende, og LNFR, tiltak for stedb. næring nåværende.
Boligen ligger også i nærheten av en faresone for høyspent og flomfare.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel 2023 – 2035, vedtatt 14.06.2023. Arealbruken er i planen avsatt til boligbebyggelse, nåværende.

Ved eiendommen er det et område hvor det foreligger et reguleringsplanforslag. Planforslaget går bl.a. mellom Skedsmo senter og mot Åsenhagen skole. Deler av planen er bl.a. en ny barnehage i Korshagen. Foreløpig status er innarbeidelse av høringsuttalelser og bemerkninger til planforslag som startet opp våren 2025 og er underveis. Politisk andregangsbehandling er planlagt til vår/sommer 2026. For mer informasjon, se: https://www.lillestrom.kommune.no/samfunnsutvikling/byutvikling-og-stedsutvikling/planprosjekter/skedsmokorset-ost---omraderegulering/#hva.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 19 506,10 for 2025. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing. Årsprognosen for 2026 ligger på kr 15 043,52. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Det er installert vannmåler på eiendommen og kostnadene betales etter forbruk. Forbruk avleses etter henvendelse fra kommunen. Forbruk betales à konto basert på siste avlesning. Avregning foretas i forbindelse med neste forfall på kommunale avgifter.

For denne eiendommen utgjør vannforbruket kr 5 497,78 av de kommunale avgiftene. Oppgitt kostnad baserer seg på selgers forbruk og vil variere utfra bruk/personer i husstanden.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 0,- pr. år. / 0 kwh. pr. år. 
I selgers husstand har det bodd XX mennesker og det opplyses om at strømforbruket har vært ca XX kwh pr år.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr XXX.
Velavgift er kr XXX pr. år.
Nåværende eier har forsikring i Gjensidige. Eiendommen er tilknyttet alarm, men denne følger ikke med salget.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 886 728,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Eiendomsskatten utgjør kr. 1 221 pr år.

5 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

137 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
138 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
158 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 638 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 658 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Bård Lyberg , Ådne Lyberg og Kjersti Lyberg

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. Egenerklæringen er fylt ut av arvingene iht deres kjennskap om eiendommen. Da de ikke har bebodd eiendommen på mange år kan kjennskapen være mangelfull.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,25 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 68 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 5 000,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig  kr 23 000,00
Foto  kr 4 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 59-0046/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Skedsmokorset
Furuholtet 1, 2020, SKEDSMOKORSET
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR59.2646

Sist oppdatert: 30. april 2026 kl. 13:46