Stensgata 32C

Stensgata 32C, 0358 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 216, bruksnummer 200, seksjonsnummer 21, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 93 kvm

BRA-i:
4. etasje 80 kvm: Entré, gang, bad, stue, kjøkken med spisestue og soverom. Mulighet for å innrede soverom nummer to i deler av stuen.

BRA-e:
Kjeller/ Trappeoppgang mellom 4. etasje og loftsetasje: 13 kvm: Kjellerbod, loftsbod og trappebod innredet som vaskerom.

Åpent areal:
4. etasje 3 kvm: Balkong.

Loftsboden har et totalt gulvareal (GUA) på 9 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 5 kvm (BRA-e) av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 4 kvm.

Boligen disponerer 3 boder. En kjellerbod på 7 kvm, en loftsbod på 5 kvm og en bod på 1 kvm mellom 4. etasje og loftsetasje. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.  

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 15.10.2026 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selveierleilighet beliggende i bydel St.Hanshaugen, Oslo kommune. Leilighetsbygg oppført i 1904. Bygningen har iht. tilstandsrapporten grunnmur av naturstein. Bygget er oppført med kjeller. Yttervegger i hovedsak av tegl-/murverk. Utvendige fasader av murpuss. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Saltak i trekonstruksjoner. Yttertak er belagt med takplater av metall. Entrédør med glassfelt. Vinduer med karmer av tre. Balkongdør med karmer av tre. Boligen ventileres med mekanisk avtrekk i bad. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU) og 2 (TG2). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Oppsummering av tilstandsgrader:
- Mindre eller moderate avvik (funksjonssvikt ikke oppdaget): 65%.
- Vesentlige avvik (alder, slitasje, skade mv.): 23%.
- Ikke undersøkt: 13%.

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende forhold gitt TG2 og TGIU:

TG2
Våtrom:
- Overflater vegger: Det er registrert riss/sprekk i flis på siden av toalettkasse. Forholdet vurderes å skyldes en årsak som ikke lar seg kartlegge med visuell inspeksjon alene.
- Vanntett sjikt/ membran i gulv og vegger: Grunnet alder.
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig. Konsekvensen er at det derfor ikke kan verifiseres at utførelsen er korrekt, eller at lekkasjesikkerheten er ivaretatt.
- Ventilasjon: Tilluftsspalte i dør eller lignende er ikke etablert.
- Sanitærutstyr og innredning: Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert. Toalettsisternen er ikke sikret med vanntett sjikt. Det er registrert sprekk på speil i høyre hjørne. Blandebatteri på servant er ikke tilstrekkelig festet.

Kjøkken:
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.

Tekniske anlegg:
- Avløpsrør: Grunnet alder.

Andre rom:
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk samt noe knirk. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, men riper og hakk av en viss dybde kan gjøre at fuktighet som for eksempel fra rengjøring forårsaker misfarging eller lignende konsekvenser.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig. Leiligheten har ingen tilluftsventiler.

Ytterdører og omramming:
- Balkongdør: Balkongdør viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Balkong:
- Tilstand på rekkverk: Håndløper på rekkverk viser tegn til slitasje, elde og begynnende råteskader. Konsekvens er svekket beskyttelse av materialene, og pågående nedbrytning.

TGIU:
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: På grunn av våtrommets utforming og bruk er det ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling. Det ble utført et overflatesøk med fuktindikator på utvalgte steder, uten funn som indikerer fuktskader, også i områdene hvor hulltaking ville vært mulig.
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det er ikke kjent om stakeluker eller tilsvarende stakepunkter er prosjektert og etablert i bygningens fellesarealer.
- Inspeksjonsmulighet: Taket er ikke fysisk inspisert grunnet sikkerhetsmessige forhold.
- Undertak: Takplater er festet på en slik måte at det ikke er mulig å utføre undersøkelser av undertaket.
- Takgjennomføringer: Ikke besiktiget.
- Skorsteiner: Ikke besiktiget.

Helse, miljø og sikkerhet:
- Rekkverkshøyde: Rekkverkshøyden er under 1,2 meter (balkonghøyden er over 10 meter).

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Oppsummering av selgers egenerklæringsskjema:
- Selger kjenner til eiendommen men har ikke bebodd boligen.
- Kjenner du til om det har vært utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom? Ja. Bad. Vet ikke hvilke arbeider eller konkret årstall. Dokumentasjon foreligger ikke.
- Kjenner du til om det er eller har vært feil, skader eller utført tilsyn/ kontroll på ildsted, gassovn, bio-peis, skorstein, pipe eller liknende? Ja. Pipeløp rehabilitert i 2011 i regi av sameiet.
- Kjenner du til om det er eller har vært utført arbeid på tak, taknedløp, takrenner eller beslag (for eksempel reparasjoner, vedlikehold eller utskiftninger)? Ja. Sameiet la nytt tak.
- Kjenner du til om det er eller har vært utført arbeid eller vedlikehold på yttervegg, fasade, veggkonstruksjon, vinduer eller dører? Fasadearbeid i 202 i regi av sameiet.
- Kjenner du til om boligen/eiendommen er eller har vært endret, innredet, ombygget eller utvidet etter opprinnelig byggeår,av deg eller tidligere eiere? Ja. Endringer og innredninger har foregått fra 2000 - 2020. Arbeid utført av faglært. Foreligger ikke dokumentasjon.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten og selgers egenerklæringsskjema om ovennevnte forhold. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Boligen er et perfekt eksempel på hvordan klassisk arkitektur og moderne komfort kan smelte sammen til et hjem som er både tidløst og funksjonelt. Fantastisk takhøyde på 2,78 meter, klassiske vinduer, flott listverk og rosett i himlingen ivaretar den historiske sjarmen. Leiligheten fremstår som gjennomført og bærer preg av gjennomtenkte valg, der personlig stil, inspirert av den japanske arkitekturen, likevel ikke tar oppmerksomheten bort fra de klassiske elementene. Gården er godt vedlikeholdt tatt byggeåret i betraktning: Fasaden og taket ble rehabilitert i 2021, og hovedtrappen ble pusset opp samme år, mens baktrappen ble pusset opp i 2023. I tillegg er det etablert ny drenering mot grunnmur under terrengnivå i bakgården i 2020.

E n t r é :
Leiligheten har adkomst via en klassisk, to-fløyet entrédør fra felles trappegang. Allerede i entréen møtes du av spesialdesign, farge- og materialvalg som går igjen i resten av boligen. Deler av entréen er innredet som kontor med tilpassede skap- og hylleløsninger samt vegghengt bordplate. Det er i tillegg etablert en åpen oppbevaringsløsning med god plass til å henge fra seg yttertøy og sette fra seg sko. Entréen fungerer som et naturlig bindeledd i leiligheten og leder videre til boligens øvrige rom. Det er installert porttelefon tilknyttet de enkelte boenhetene.

S t u e :
Lys og romslig stue med en fleksibel planløsning som gir gode innredningsmuligheter. Det er god plass til stor sofagruppe, salongbord og tilhørende mediemøblement. God takhøyde på opptil 2,72 m er med på å gi en særdeles god romfølelse, og sammen med store vindusflater får man et flott lysinnslipp. Foran vinduene er det montert skyvepanel i japanskinspirert mønster, som i tillegg til å tilføre interiøret et særpreget uttrykk samtidig gir mulighet for å skjerme for lys ved behov. Det er klassiske detaljer som stukkatur og rosett i himlingen. Gulvflatene er belagt med parkett. Det er også en peisovn i stuen som skaper en behagelig og lun atmosfære og gir ekstra varme på kaldere dager. Nisje med plass til oppbevaring av ved ved siden av peisen. Sameiets pipeløp er rehabilitert i 2011. Stuen, spisestuen og kjøkkenet flyter naturlig over i hverandre uten dører mellom rommene. Dette gir et sammenhengende og åpent oppholdsareal hvor lyset får beveget seg fritt mellom sonene gjennom dagen.

K j ø k k e n o g s p i s e s t u e :
Kjøkkenet er fra 2004 og er tegnet av interiørarkitekt Morten Haneseth. Innredningen har glatte fronter og benkeplater med laminert overflate kombinert med tre. Det er to kjøkkenvasker med armaturer plassert på hver sin side av kjøkkenet, noe som gir god arbeidsflyt når flere står sammen om matlagingen. Over kjøkkenbenken er det montert belysning og stikkontakter. Av integrerte hvitevarer er kjøkkenet utstyrt med stekeovn, gassbluss og oppvaskmaskin, mens kjøleskap med fryser er frittstående. Det er godt med oppbevaringsplass i både over- og underskap samt i sokkelskuffer. Kjøkkenet ligger åpent mot spisesonen med plass til stort spisebord med rom for mange gjester. Løsningen legger til rette for hyggelige måltider og sosialt samvær, samtidig som man enkelt kan holde kontakten med gjestene under matlagingen. Tilknyttet spisestuen er det montert snekkerbygde skap- og hylleløsninger til oppbevaring som står i stil med kjøkkeninnredningen. Dette forsterker det helhetlige og gjennomførte uttrykket i leiligheten.

B a l k o n g :
Fra kjøkkenet og spisestuen har du direkte utgang til leilighetens balkong, en koselig uteplass med flott utsyn over nærområdet. Balkongen er på 3 kvm og kan innredes med stoler og et kaffebord. Rekkverk av metall med blomsterkasser som rammer inn balkongen. Gulvflatene er flisbelagt. På balkongen er det sol fra tidlig morgen og til ca. kl. 1430 somemrstid. Det gjøres oppmerksom på at rekkverkshøyden ikke oppfyller dagens krav til sikkerhet.

S o v e r o m :
Soverommet har adkomst fra entréen gjennom autentiske shoji-skyvepaneler inspirert av japansk arkitektur. En tilsvarende løsning er montert foran vinduet og gir mulighet for å skjerme for lys og innsyn. Soverommet har et spesialdesignet garderobeskap, laget av møbelsnekker, som harmonerer med skyvepanelene. Dette gjør at at interiøret også her fremstår som gjennomført og helhetlig. Soverommet har god plass til dobbeltseng med tilhørende nattbord på hver side. Fra den ene siden av rommet er er det direkte utgang til baktrappen, hvor vaskemaskinen er plassert i boden beliggende i trappeoppgangen.

B a d :
Delikat, helfliset baderom med varme i gulvet for en lun start på dagen. Badet er innredet med vegghengt servant med armatur, speil med overlys og praktisk baderomshylle under. Vegghengt skap ovenfor speilet samt over toalettet. Dusjsonen er etablert i egen nisje avgrenset med glassdør med ståldetaljer. Rommet har vegghengt toalett. Opplegg og plass for vaskemaskin og tørketrommel befinner seg i eget vaskerom/trappebod en halv etasje opp fra leiligheten, via baktrapp utenfor soverommet.

O v e r f l a t e r :
Gulvflater: Gulvflater belagt med parkett. Fliser og lun gulvvarme på baderom.
Veggflater: Malte veggflater. Snekkerbygde hyller, skap, skuffer og interiørdetaljer i ulike tresorter i flere rom. Fliser på baderom.
Himling: Malte flater.

T a k h ø y d e :
Gang: 2,78 meter, stue: 2,72 meter, spisestue: 2,71 meter, kjøkken og soverom: 2,75 meter, bad: 2,47 meter.

Ø v r i g :
- Sikringsskap plassert i gangen.
- Varmtvannsberederen er plassert i fellesareal på loftet. Dette ble godkjent av styret 24.01.2002.

Hvitevarer på kjøkken og vaskerom medfølger salget. Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming av boligen skjer i en kombinasjon mellom bruk av panelovner (elektrisk oppvarming), ildsted plassert i stue og gulvvarme/varmekabler i bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål i en årrekke.
Kommunen opplyser at det verken foreligger godkjente plantegninger, midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet.
Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette

Det foreligger uattestert ekspedisjonsdokument for våningshus (til ny påbygning) fra 1903 og uattestert ekspedisjonsdokument fra 1939 for innredning av bad og wc.

Videre foreligger følgende dokumenter:
- Ferdigattest for reetablering av brannskille og nytt gulv (snr.3), datert 29.10.2021.
- Ferdigattest forretning til bolig 1. etasje, 09.12.2016.
- Ferdigattest for oppføring av balkonger, datert 24.11.2016.
- Ferdigattest forretning til bolig (1. etasje), datert 29.07.2009.
- Ferdigattest for fasadeendring, dater 06.07.1995.
- Ferdigattest for innredning av bad i 2. etasje, datert 13.10.1967.

Sammenliknet med de siste godkjente byggetegningene er det funnet følgende avvik:
- Kjøkkenet er flyttet til det som tidligere var soverom.
- Det er etablert soverom i det som tidligere var kjøkken.
- Det var tidligere to kott tilknytning til entréen som i dag er åpnet opp og en del av gangen mellom entré og soverom.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser med unntak av:
Dagboknr 31931, tinglyst 22.05.1987, type heftelse: Erklæring/avtale. Panterett uten opptrinnsrett til sameiet for: NOK 30.000.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).
I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst 2 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om benyttelse og erklæring/avtale ang gårdsplass.

Leiligheten kan leies ut. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.
Korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig er ikke tillatt. Med kortidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende.

Eiendommen inngår i et dødsbo hvor arvingen er selger. Arvingen har ikke bebodd eiendommen og kjennskapen til eiendommens tilstand kan være mangelfull. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger av dødsbo ikke har mulighet å vite.

Stensgata er en gate hvor du kan oppleve det beste av to verdener: nærheten til alt det spennende byen har å by på, samtidig som du har ditt eget fredelige og hjemmekoselige miljø. Historiske bygårder med sjarmerende fasader bidrar til en varm og intim atmosfære. Området er preget av klassisk Oslo-arkitektur, med godt bevarte bygårder fra tidlig 1900-tall som forteller byens historie på en unik måte. Små, lokale kafeer og butikker gir en personlig touch til nabolaget, hvor naboene gjerne kjenner hverandre og skaper et hyggelig fellesskap.

Servicetilbud
Dagligvarehandelen kan gjøres på KIWI Adamstuen, Joker, Bunnpris eller Coop Extra i Thereses gate. I tillegg finner du et variert utvalg av restauranter, vinbarer og kaffebarer rett i nærheten, som Oslo Raw Adamstuen, St. Lars, Vinkassen, Roze Gastro, Åpent Bakeri og Kaffebrenneriet. Thereses gate byr også på apotek, blomsterbutikk, frisørsalonger og små nisjebutikker, alt innen kort gangavstand.

En spennende utvikling skjer nå i nærområdet rundt den gamle Veterinærhøgskolen, som vil tilføre området enda mer liv og dynamikk. EVO treningssenter og den hyggelige nabolagsbaren Jubel er allerede etablert, og det er planlagt flere nye serveringssteder og en revitalisering av hele det indre området. Dette vil gi beboere tilgang til enda flere attraktive tilbud og møteplasser rett i nærheten.

Natur og rekreasjon
Stensparken, rett ved boligen, er en sjarmerende grønn oase med vakre turstier, koselige sitteplasser og frodig vegetasjon som skaper et rolig pusterom midt i byen. I den øvre delen av parken kan du nyte utsikten over nærområdet, og på klare dager ser du langt utover byen. Parken er også hjem til det historiske vannreservoaret "Vannbassenget", som gir området et særpreg. Like ved finner du også St. Hanshaugen park, en av Oslos mest populære grøntområder, som byr på store gressletter, turstier, lekeplasser og et amfi. Fra toppen av parken har du også spektakulær utsikt over Oslo og fjorden.

Nærhet til utdanning og studiesteder
Med kort vei til Majorstuen, Blindern, Handelshøyskolen BI, og flere videregående skoler, er Stensgata et perfekt utgangspunkt for både studenter og profesjonelle som ønsker enkel tilgang til utdanning og faglige nettverk.

Barnehage og skole
Stensgata 32 ligger i et område med gode barnehage- og skoletilbud. Blant de nærmeste barnehagene er Fagerborggaten barnehage, Heftyes barnehage og populære Fagerborg menighetsbarnehage. For skolebarn er det også kort vei til Marienlyst skole og Bolteløkka skole, som begge tilbyr gode læringsmiljøer i nærheten.

Kollektivtransport
Boligen er ideelt plassert med gode kollektivmuligheter. Nærmeste trikkestopp er Stensgata og Adamstuen, begge kun ca. 300 meter unna. Herfra kan du ta trikk 17 og 18 som raskt tar deg til sentrum eller videre mot Grünerløkka, samt i motsatt retning mot Rikshospitalet.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1 223 kvm som tilhører sameiet. Felles tomt opparbeidet med grønn bakhage plen, beplantninger og sittegrupper. Steinlagt bakgård med sykkelparkering og andre forskjellige beplantninger.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2255 datert 28.07.1977 med senere endringer i henhold til S-2937 datert 01.10.1987.
Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015 sak 262 gjennom ny "Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn." Området blir berørt av endringer i reguleringsplan for Oslo Sentrum og indre sone i Oslo kommune som følge av dette. Denne nye planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/.

Eiendommen er verneverdig da den står oppført på Byantikvarens Gule Liste. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting.

Pågående byggesaker:
- Stensgata 26 A og B - bruksendring loft og fasadeendring. Saksnummer: 2025/23073.
- Pilestredet 90 B - bytte av vinduer og fasadeendring. Saksnummer: 2025/15972
- Stensgata 35 - oppføring av tre balkonger. Saksnummer: 2026/08828.
- Thereses gate 3A-B - rehabilitering av seks piper. Saksnummer 2026/11377.

Pågående plansaker:
- Ullevålsveien fra Colletts gate til Ring 2 - Sykkeltrasé. Saksnummer 2025/06772.
- Bjørnstjerne Bjørnsons plass 1 (NRK Marienlyst). Mottatt sak 18.12.2017. Utvikling med urbant preg og høy kvalitet i sentrale byrom. Tydelig gatestruktur og forbindelser, med en hovedforbindelse fra Blindernveien til Suhms gate. Bevaring av viktig grønnstruktur.
Kringkastingshuset, Bevares i tråd med fredningsforslag. Nybygg mot nord. Mulig bruk hotell, undervisning, kultur eller boliger. Se saksnummer: 2025/06910.

Det kan påregnes støy, ulemper og eventuelt endringer av omgivelsene ved ovennevnte plan- og byggesaker.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. For flere byggesaker og informasjon i området, gå inn på Oslo kommune, plan og bygg sine nettsider: https://od2.pbe.oslo.kommune.no/kart/.

Fellesutgiftene er kr 4 683,- pr. mnd. og inkluderer: TV/internett (kan velge bort TV for å få raskere internett), felles forsikring, trappevask, vaktmester, vedlikeholdsfond, kommunale avgifter og drift av sameiet m.m.
Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter. Fellesutgiftene økte sist 01.01.2026.

Eiendommen inngår i et dødsbo hvor arvingen er selger. Arvingen har ikke selv bebodd eiendommen.
Selger opplyser om et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 10 000,- pr. år. / 7 500 kwh. pr. år.
Sameiet har avtale med Telia for leveranse av bredbånd og/eller kabel-TV. Beboere kan selv velge innhold i grunnpakken (velge TV og bredbånd eller kun bredbånd med høyere hastighet), eller kjøpe til høyere hastigheter eller andre tilleggstjenester fra Telia.
Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2025 var kr 747 971,- ifølge selgers skattemelding. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 2 991 884,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune.
Selger oppgir at eiendomsskatten for denne boligen er på ca. kr. 1 270,- for 2026.

Andel formue er kr 79 237,- pr. 31.12.2026.
Andel fellesgjeld er kr 0,- pr. 14.10.2026.

Total fellesgjeld for sameiet er kr 5 849 050,33- pr. 14.10.2026og lånevilkårene er:

Lånenummer: 90537074530
Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Annuitetslån, 12 terminer per år.
Rentesats per 14.10.2026: 7.64% pa.
Antall terminer til innfrielse: 237
Saldo per 14.10.2026: 2 618 955
Andel av saldo: 0
Første termin/første avdrag: 30.12.2025 ( siste termin 30.06.2046 )
Opprinnelig innfrielse lån (IN): 273 128
Nedkvittert saldo innfrielse per d.d. (IN): 268 237

8 450 000,00 Prisantydning

Omkostninger

211 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
212 340,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
222 290,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
8 662 340,00 Totalpris inkl. omkostninger
8 672 290,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Anders Henrik Håan

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet sameiet Stensgaten 32, med sameiebrøk 72/1585. 
Sameiet består av 24 boligenheter og 1 næringslokale.
Epost til styret: stensgata32@gmail.com
Forretningsfører er Oslo og Omegn Boligforvaltning AS, tlf. 22 12 23 40.
Dugnader to ganger i året. Felles ansvar for å holde gårdsrom og hage velstelt og ryddig.
Dyrehold er tillatt. Dersom dyreholdet er til ulempe, forstyrrelse eller sjenanse for beboerne, kan styret nekte fortsatt dyrehold.
Sameiet har egen vaktmester.
Sameiet har avtale om renhold (trappevask).
Det fremkommer ingen bestemmelser om grilling i dokumentene om sameiet.
Sykkelparkering i gårdsrommet eller sykkelkjeller.
Felles tørkeloft.

Foretatt påkostninger de senere år:
2025:
- Ny kjellertrapp i oppgang A

2024:
- Rehabilitering av hovedinngangsdører i oppgang A og D.

2023:
- Oppussing av baktrapper. Bytting av hovedstoppekran.

2022:
- Oppussing av oppganger.
- Bytting til branndører i baktrapper.

2021:
- Nytt tak lagt samt gårdens fasade pusset opp.
- Drenert mot gårdens vestre del (2020/2021).
- Brannsikring etter pålegg fra Brann- og redningsetaten.
- Oppussing av trappeoppganger.
- Kjellerens tekniske tilstand.
- Rydding av fellesarealer og dugnadsgjennomføring.

2011:
- Oppgradering pipeløp.

2010:
- Skiftet til branndører fra kjeller og til loft.

Planlagte påkostninger: 
Iht. opplysninger fra forretningsfører har styret innhentet tilbud for rørfornying fra to tilbydere hvor tilbudt pris varierer fra 1 400 000,- til 1 500 000,- (inkl. MVA). I tillegg vil det komme variable kostnader for rørlegger, spyling m.m. som ikke er priset i fastpris oppdraget. Endelig pris vil derfor sannsynligvis bli noe høyere. Styret foreslår å finansiere arbeidet med en kombinasjon av sameiets oppsparte midler og innhenting av ny kapital- Styret foreslår å innhente 480 000,- som fordeles til de forskjellige sameierne basert på sameierbrøken. Dvs. at innbetalingen vil avhenge av leilighetens størrelse.
Styret opplyser 16.10.2026 at forventet innbetaling fra sameierne er ved prosjektstart som sannsynligvis blir over jul. Det kan komme ytterligere kostnader knyttet til prosjektet, dersom det blir avdekket behov for dette underveis i arbeidet. Det er ikke bestemt hvordan eventuelle merkostnader vil bli dekket inn, dette kommer an på størrelsesorden og sameiets egenkapital på det tidspunktet.
Videre opplyser styret at det per tidspunkt ikke er noen planer om andre større påkostninger på nåværende tidspunkt, men presiserer samtidig at det kan oppstå akutte behov for utbedringer i en bygård som er 120 år gammel, som kan medføre større utgifter.

Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.  

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. 

Eiendommen selges som et dødsbo. Det innebærer at selger ikke har detaljert kunnskap om eiendommen, og har i begrenset grad kunne supplere og/eller kontrollere opplysningene, med den risiko det medfører. Det kan derfor være feil og mangler ved eiendommen som det ikke er spesifikt opplyst om. Kjøper oppfordres derfor til å foreta en særlig grundig undersøkelse av eiendommen, gjerne med bistand av teknisk sakkyndig.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 45 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Visning  kr -3 500,00
Markedsføringspakke stor, finn, hjem, krogsveen, sosiale medier, nettaviser, krogsveen boligsøkere mm  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Salgsoppgave  kr 5 500,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 3 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr OBF  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører OBF  kr 4 382,00
Innhenting av offentlig opplysninger, ferdigattest m/byggetegn   kr 950,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser mm kr 2 500,
Tinglysing hjemmelsovergang/erklæring ved salg for dødsbo  kr 545,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto stor pakke  kr 4 500,00
Tilstandsrapport leilighet - Anticimex inkl målsatt plantegning  kr 9 950,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 40-0205/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
Hegdehaugsveien 31, 0352, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR40.26205

Sist oppdatert: 17. oktober 2026 kl. 11:50