Budalen 2J

Budalen 2J, 4810 EYDEHAVN
Kommunenummer 4203, gårdsnummer 44, bruksnummer 541, seksjonsnummer 23, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 95 kvm

BRA-i:
Hovedetasje 82 kvm: Vindfang, gang, soverom 1, bod, soverom 2, bad/vaskerom, stue/kjøkken.
Loftsetasje 13 kvm: Bod / uinnredet loftsrom.

Terrasse- og balkongareal (TBA):
Hovedetasje 32 kvm: Terrasser i tilknytning til hovedinngang og stue.

Hoveddelen av arealet under skråtakene i boligens loftsetasje er ikke inkludert i arealberegningen. Forutsetningen for måleverdig areal er en minimum takhøyde på 190 cm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 15.03.2026 utført av Takstmann Espen Martinsen.
Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en leilighet i 2. etasje, ferdigstilt i 1990. Ytterkonstruksjonen er oppført i bindingsverk av tre med utvendig liggende malt kledning. Taket er en plassbygget sperrekonstruksjon med bærende undertak av trepanel tekket med asfaltpapp og betongtakstein. Etasjeskillet mellom hovedetasje og loft er en bjelkelagskonstruksjon, med tilsynelatende betongdekke i hovedetasjen. Boligen har fastkarm og hengslede trevinduer med 2-lags glass fra 1989. Hovedinngangsdøren er en tredør fra 1981, mens det er en nyere terrassedør i loftsetasjen fra 2022 og en eldre i stuen. Innvendige dører er malte speil-/fyllingsdører. Det er en elementpipe med peisovn i stuen. Eiendommen har en treterrasse ved stuen og en terrasseplatting med overbygg ved hovedinngangen, hvor det også er en enkel redskapsbod. Takrenner og nedløp er i stål eller aluminium. Det er påbegynte/uferdige arbeider med utvendig overbygget terrasse og innredning av loftsrom.

Det elektriske anlegget er tilknyttet et tavleskap i entré med automatsikringer og tilgjengelig kursfortegnelse. Det ble registrert en utildekket gjennomføring i skapskroget. Det foreligger ingen tilgjengelig anleggsdokumentasjon eller kontrollrapporter.

Boligen har brannslukningsapparat fra 2016 og røykvarslerutstyr.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Utvendig
- Vinduer: Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke. Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Det er påvist tegn på innvendig kondensering av enkelte vindusglass. Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. Vindu i loftsetasjen mangler vassheller for bortledning av vann. Vinduene fremstår med synlig slitasje. Det mangler bunnlist i tilknytning til stuevindu. Synlig brekkasje i vindusglass for sidefelt i stue. Vinduer med lav høyde til gulv er utført uten knussikre/personsikre glassfelt.
- Terrassedører: Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Det er påvist dører som er vanskelig å åpne eller lukke. Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. Loftsetasje - Det mangler utvendig belistning, slagregnstetting og terskelbeslag. Videre mangler fallsikring, ettersom døren ikke står i tilknytning til terrasse. Stue - Synlig slitasje, defekt utvendig speilfelt og friksjon mellom terskel og dørblad. Aldringssvekkelser for tettepakning og isolerglass.
- Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Det er ikke montert beslag mellom yttervegg og balkong/terrasse. Synlig overflateslitasje og malingsflass i tilknytning til terrassen på stuesiden. Konstruksjonen har noe skjevheter. Underliggende stolpefundament står nær terreng og er utsatt for fuktbelastning som kan føre til råteskader og setninger. Deler av terrassen er utsatt for vektbelastningen ved snøras fra den tilstøtende takflaten. Konstruksjonen ved hovedinngang ligger i nær tilknytning til terreng / opparbeidelser og utsettes for ekstra fuktbelastning med påregnelig raskere nedbrytning av trematerialene. Redskapsbod og takoverbygg fremstår med ufagmessig utførelse og det ble registrert utett tak.

Innvendig
- Overflater: Det er stedvis påvist synlige skader på overflater. Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente. Påbegynte arbeider er ikke utført fagmessig.

Hovedetasje - Bad/vaskerom
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Det er ikke etablert tett oppkant for håndtering av bruksvann eller lekkasjevann, mellom gulv og vegg. Veggflatene er ikke utført med vanntette sjikt. Det ble registrert motfall på deler av gulvet. Dette medfører at vannsøl ikke ledes til sluk fra hele gulvflaten. Løsningene avviker fra dagens anbefalte løsninger. Avtrekksviften trekker ikke ut luften og det ble registrert innblåsing av luft ved bruk av kjøkkenventilatoren.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Utvendig
- Taktekking: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak.
- Nedløp og beslag: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. Noe flass og slitasje i tilknytning til renner, beslag og pipebeslag.
- Veggkonstruksjon: Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det mangler dampsperre på innvendig side av yttervegger, i loftsetasjen. Arbeidene er ikke fagmessig utført. Vassheller er ikke innfelt i kledningen. Manglende innfelling eller overgangsbeslag kan føre til at vann ikke ledes tilstrekkelig ut fra veggflaten. Utvendige overflater har synlig vedlikeholdsbehov.
- Takkonstruksjon/Loft: Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. Det er fra loft/kryploft påvist indikasjoner på at det er punktering av dampsperre, som medfører svekket effekt av dampsperrefunksjonen. Påbegynte arbeider er ikke fagmessig utført. Dette medfører økt risiko for kommende skader fra kondensfukt i konstruksjonene. Det ble registrert noe kondensmerker ved synlige deler av takfoten og noe misfarging i tilknytning til synlig gjenværende isolasjon fra byggeperioden. Kondensutfordringer er forårsaket av dampholdig luft som ikke blir ventilert ut og forsterkes av utettheter i dampsperresjikt eller manglende dampsperresjikt. Slike symptomer må også sees i sammenheng med utilstrekkelig ventilering av oppholdsrommene i boligen.
- Hovedinngangsdør: Det er påvist dører som er vanskelig å åpne eller lukke. Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm. Dvs. at kald trekk kan oppstå. Aldringssvekkelser for tettepakning og isolerglass.
- Fellesarealer: Det er ikke utarbeidet Tilstandsanalyserapport, vedlikeholdsplan e.l. for fellesdeler i bygget.

Innvendig
- Etasjeskille/gulv mot grunn: Undergulv av spon i loftsetasjen er ukomplett.
- Pipe og ildsted: Det er påvist sprekker og/eller riss i pipe. Det er påvist sprekker i ildfast stein inne i ovnen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe. Det ble registrert sprekk i pussoverflaten, ved røykrørsgjennomføringen fra ildstedet. Sotluke er ikke tilgjengelig, enten fordi den er tildekket eller befinner seg i underliggende boenhet. Synlig tilsoting av ovnsglass indikerer at pipetrekk eller tilluften til ildstedet er redusert.
- Innvendige trapper: Trappeløpet er ikke komplettert. Det mangler enkelte bygningskomponenter i trappeløpet. Det er lav ganghøyde i nedre del av trappeløpet.
- Innvendige dører: Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører. Varierende grad av slitasje.

Hovedetasje - Bad/vaskerom
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Løsningene gir økt risiko for fuktskader ved lekkasje.

Kjøkken - Hovedetasje - Stue/kjøkken
- Overflater og innredning: Ujevn sokkelmontering og enkelte bruksmerker. Noe løs innfesting av blandebatteri/kran.
- Avtrekk: Det ble registrert redusert avtrekkseffekt fra ventilatoren. Deler av avkastluften føres ut i tilstøtende baderom. Det er uvisst om flexislanger på øverloft er tilkoblet eller er funksjonelle.

Tekniske installasjoner
- Vannledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vann- og avløpsledninger.
- Ventilasjon: Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. Dørene mellom rommene er utført med trappeterskler som hindrer luftgjennomstrømning. Avtrekk fra kjøkken og baderom fungerer ikke tilfredsstillende.
- Varmepumpe: Det har ikke vært avholdt service på anlegget senere år. Utedelen er utført med strammestropp rundt dekselet. Årsaken er ikke kjent.
- Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Krav til fast tilkobling av varmtvannsberedere gjelder for ny-installasjoner med en effekt på over 2000 watt fra 2010 og over 1500 watt fra 2014 og nyere.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse.
Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:
2022:
- Ny terrassedør i loftsetasje.
2021:
- Luft-til-luft varmepumpe installert.
2016:
- Varmtvannsbereder installert.
- Brannslukningsapparat installert.

Denne leiligheten strekker seg over bygningens to øverste plan, med hovedetasje og en loftsetasje. Boligen, oppført i 1990, har gjennomgått oppgraderinger av kjøkken, varmtvannsbereder, varmepumpe og baderomsutstyr.
Det er påbegynt arbeid med innredning av loftsrommet og et overbygg ved hovedinngangen, men disse er ikke formelt omsøkt eller byggemeldt.
Godkjente tegninger stemmer ikke med dagens bruk, og kommunen kan kreve endringer eller tilbakeføring.

Entré / gang
Romslig entrè og gang med plass til å sette inn garderobeløsning.
Sikringsskapet er plassert i tavleskap.

Soverom
Leiligheten har to soverom som begge er av god størrelse, og har vinduer som slipper inn godt med naturlig lys.

Bad/vaskerom
Romslig bad som er utstyrt med baderomsinnredning og ekstra skapinnredning.
Dusjkabinett og gulvmontert toalett.
Opplegg for vaskemaskin.
Varmekabler i gulv.
Våtrommet har behov for omfattende oppgraderinger for å tåle normal bruk etter dagens krav, da det ikke er etablert tett oppkant eller vanntette sjikt på veggene, og det er registrert motfall på deler av gulvet.

Stue/kjøkken
Den åpne løsningen i hovedetasjen skaper et luftig allrom.
Kjøkkeninnredningen har over- og underskap i lys malt utførelse av nyere dato, med integrert koketopp, komfyr, oppvaskmaskin og mikrobølgeovn.
Det er avsatt plass til kjøleskap.
Stuen har en peisovn som gir ekstra varme, og en luft til luft varmepumpe fra 2021 bidrar til et behagelig inneklima.
Store vindusflater og en terrassedør slipper inn rikelig med lys og gir utgang til terrassen på ca. 32 m².
Terrassen har overflateslitasje og malingsflass, og konstruksjonen har noe skjevheter.
Det er ikke montert beslag mellom yttervegg og terrasse.

Loftsetasje
Loftsetasjen består av et uinnredet loftsrom. Det er påbegynt arbeid med innredning, men dette er uferdig og ikke formelt omsøkt.
En nyere terrassedør fra 2022 er montert i loftsetasjen, men mangler fallsikring da det ikke er bygget en terrasse utenfor.

Lagring
Innvendig bod i hovedetasjen med varmtvannsbereder på ca. 200 liter fra 2016, vannmåler og innvendig stoppekran.
Uinnredet loftsrom i loftsetasjen med påbegynte arbeider.
To utvendige redskapsboder i tilknytning til hovedinngangen.

Vaskemaskin, kjøleskap og oppvaskmaskin medfølger handelen.
Kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Oppvarming med luft til luft varmepumpe. Det er en peisovn i stue, hovedetasje.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen. Denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg.
Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.  
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Det er utstedt ferdigattest for nybygg av 8 leiligheter datert 01.02.1990. Matrikkelen er ikke oppdatert med denne informasjonen. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

At en slik attest eksisterer gir ingen garanti for at det ikke senere er utført arbeider som ikke er byggemeldt/godkjent.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 24.08.1988. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Godkjente og byggemeldte tegninger stemmer ikke med dagens bruk. Tilgjengelige tegninger fra kommunens byggesaksarkiv samsvarer ikke med planløsningen og den fasademessige utformingen. I tillegg er det påbegynt arbeid med innredning av loftsrom og overbygg ved hovedinngangen, og det finnes ingen opplysninger som tilsier at disse tiltakene er formelt omsøkt eller byggemeldt.

Kommunen kan kreve søknad i etterkant, og det kan bli stilt krav om endringer eller tilbakeføring. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 2 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om vann/kloakkledning og seksjonering.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier.

Boligen er rengjort med visningsvask. Det gjøres oppmerksom på at boligen ikke vil bli ytterligere rengjort før overtagelse.

Eiendommen inngår i et dødsbo hvor arvingene er selgere. Arvingene har ikke bebodd eiendommen og kjennskapen til eiendommens tilstand kan være mangelfull. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger av dødsbo ikke har mulighet å vite. 
Selger har ikke bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger  ikke har mulighet å vite.

Velkommen til Budalen 2J, en bolig beliggende i det veletablerte og trygge boligområdet Haugereid. Her bor du i rolige omgivelser med en god balanse mellom nærhet til naturen og enkel tilgang til dagliglivets nødvendigheter. Området består hovedsakelig av eneboliger og rekkehus, noe som skaper et stabilt og hyggelig nabolag.

For barnefamilier er hverdagslogistikken enkel. Det er gangavstand til flere barnehager, inkludert Drømmevika naturbarnehage som er en kort kjøretur unna. Nærmeste skoler er Stuenes skole for 1. til 10. trinn og Eydehavn skole for de yngste. For fritidsaktiviteter ligger Budalen nærmiljøanlegg bare noen minutters gange fra døren, med lekeplass og ballbinge som et naturlig samlingspunkt for barna i området.

De daglige innkjøpene kan gjøres på Kiwi Saltrød eller Coop Extra Eydehavn, begge innen kort kjøreavstand. Saltrød Senter tilbyr ytterligere servicetilbud som apotek. For et bredere utvalg av butikker og tjenester er det cirka 20 minutter med bil til ALTI Arena og Arendal sentrum. Bussforbindelser er lett tilgjengelige fra Helleheia, kun fem minutters gange unna, med jevnlige avganger mot sentrum.

Stuenes skole (1-10 kl.)
Eydehavn skole (1-7 kl.)
Arendal vgs - Mølleheia
Arendal videregående skole

Lia Barnehageenehet (0-5 år)
Eydehavn naturbarnehage (0-5 år)
Drømmevika naturbarnehage (1-5 år)

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 2995,4 kvm som tilhører sameiet. Tomten er opparbeidet med gruslagt gårdsplass og noe naturtomt.

Det medfølger en biloppstillingsplass til boligen.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse i reguleringsplan «Wroldsmyr – Mørfjær – Lia, del II» (ID: 2621r2), vedtatt 24.09.1982, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes av Kommuneplan 2023-2033. I planen er arealbruken avsatt til bebyggelse og anlegg; eksisterende boligbebyggelse.

Pågående plansaker i nærområdet:
- Østre Mørfjær - Arendal kommune (status: under arbeid).

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter inkluderer vann og avløp.
Kommunale eiendomsgebyrer for 2026 er oppgitt til kr 11 456,-, hvorav kr 3 852,- utgjør eiendomsskatt.
Eiendommen har vannmåler. Forbruket avregnes én gang per år. Ved eierskifte bør vannmåleren leses av.

Fakturert beløp for renovasjon i 2025 var kr 4 749,04. Estimert årsgebyr 2026 er kr 5 108,-

Andre løpende kostnader:
- Strøm: Årlig kostnad og kWh-forbruk er usikkert. Det er tegnet Norgespris på strøm.
- TV/Internett: Ingen tilknytning.
- Alarm: Eiendommen er ikke tilknyttet alarm.
Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 767 758,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

1 790 000,00 Prisantydning

Omkostninger

44 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
55 790,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
1 845 790,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Marianne Andreassen og Tommy Andreassen

Eiendommen er seksjonert og leiligheten er tilknyttet et sameie bestående av 8 leiligheter, med sameiebrøk 86/627. 
Sameiet har ikke forretningsfører eller styre, og det føres ikke regnskap eller budsjett. Dersom det mottas felles regninger til sameiet vil kostnader bli fordelt etter nærmere regler angitt av sameiet, vanligvis etter sameiebrøk eller vedtekter.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. Egenerklæringen er fylt ut av arvingene iht deres kjennskap om eiendommen. Da de ikke har bebodd eiendommen kan kjennskapen være mangelfull.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 37 500,-

Vederlag:
Foto ca  kr 5 000,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 27 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Innhenting av informasjon forretningsfører ca   kr 1 500,00
Innhenting av offentlig opplysninger ca  kr 6 918,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning  kr 0,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 60-0036/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
Adolph Tidemands gate 38, 2000, LILLESTRØM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR60.2636

Sist oppdatert: 31. mars 2026 kl. 13:18