Kongsveien 83C

Kongsveien 83C, 1177 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 154, bruksnummer 123, seksjonsnummer 32, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 164 kvm

BRA-i:
4. etasje 159 kvm:
Gang, stue, spisestue og kjøkken i åpen løsning, tre soverom, kontor, to bad, kjølerom, bod og kott.

TBA (terrasse- og balkongareal)
4. etasje 27 kvm:
Takterrasse.

BRA-e:
Kjeller 5 kvm:
Kjellerbod.

Leiligheten har et totalt gulvareal (GUA) på 177 kvm, men på grunn av skråtak og lav takhøyde er kun 159 kvm måleverdig som bruksareal. Arealene med lav himlingshøyde (ALH) utgjør 18 kvm. Kjølerom og kott er ikke måleverdig areal grunnet lav takhøyde.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 04.08.2026 utført av Anticimex AS v/Torbjørn Sæbøe. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et boligbygg over fire etasjer med kjeller, oppført i 2021. Bygningen har grunnmur og bærende konstruksjon av betong, med etasjeskillere av betong. Fasader er forblendet med teglstein og trekledning. Takkonstruksjonen er et saltak av tre, tekket med takplater. Taket er ikke besiktiget. Leiligheten har vinduer, takvinduer og terrassedør med karmer av tre og tre-lags glass fra byggeår. Entredøren er i tre med brannklasse Ei30 og lydklasse 40dB. Det er en sydvestvendt takterrasse på 27 m² med utgang fra stuen.

Sikringsskap med automatsikringer er lokalisert i bod.

Boligen har godkjent slokkeutstyr og tilstrekkelig med røykvarslere.

Det er ingen punkter som har blitt tildelt TG2/TG3.

Helse, miljø og sikkerhet
Innvendige trapper
- Rekkverk og håndløper: Trappen har ikke håndløper på begge sider. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:
Det har vært en liten fuktoppsamling ved en ventilasjonsluke grunnet en feilmontert kappe på et ventilasjonsrør, som førte til at kondens rant på feil side. Dette er utbedret av utbygger. Det har også vært mindre vanninntrenging i garasjen ved kraftig regnskyll og isdannelse ved nedgang til garasjen. Dette er reklamert og utbedret av utbygger, og det har ikke vært problemer etter utbedring. I de første månedene etter overtakelse var det utfordringer med matlukt fra andre leiligheter via ventilasjonsanlegget. Det ble avdekket at ventilasjonstilkoblingen var byttet om i noen leiligheter, og feilen ble utbedret av utbygger.

Kongsveien 83C er byggets eneste penthouse, en bolig som kombinerer en helt særegen plassering i bygget med gjennomført arkitektur, generøse volumer og en planløsning tilpasset et moderne og komfortabelt liv. Heisen går direkte fra både garasjeanlegget og byggets inngangsparti til boligen, og åpner rett inn i leiligheten. Allerede i entréen merkes følelsen av å komme hjem til noe helt eget.

Boligen er fra 2021 og har et helhetlig uttrykk der materialer, løsninger og arkitektur spiller sammen. De store oppholdsrommene kjennetegnes av en takhøyde på opptil 4,93 meter, store vindusflater og takvinduer som trekker dagslyset inn fra flere retninger. Resultatet er en sjelden kombinasjon av romfølelse, lys og arkitektonisk karakter.

Stue, spisestue og kjøkken ligger samlet i en åpen og luftig løsning med direkte forbindelse til den sydvestvendte takterrassen på ca. 27 m². Videre inneholder boligen tre soverom, kontor, to bad, innvendig bod og kott, i tillegg til en ekstern kjellerbod på ca. 5 m², samt to garasjeplasser. Boligen har vannbåren gulvvarme i alle rom og balansert ventilasjon.

Entré:
Heisen åpner direkte inn i en romslig og elegant entré med parkett på gulv. Et høyt garderobeskap fra gulv til tak, med mørke fronter, gir rikelig med oppbevaringsplass og understreker det gjennomførte uttrykket allerede ved ankomst. Fra entréen leder gangen videre mot boligens ulike soner, med oppholdsrommene på den ene siden og soverom og bad på den andre.

Stue, spisestue og kjøkken:
Boligen byr på en åpen og gjennomtenkt planløsning der stue, spisestue og kjøkken flyter sømløst sammen i ett stort og luftig oppholdsrom. Den åpne løsningen skaper en moderne atmosfære med god romfølelse og legger til rette for både hverdagsliv og sosiale sammenkomster. De store vinduene slipper inn rikelig med naturlig lys og gir utsikt mot uteområdet og sjøen, samtidig som de bidrar til en lys og innbydende atmosfære gjennom dagen. Den generøse takhøyden på opptil ca. 4,93 meter forsterker romfølelsen og tilfører oppholdsrommet en egen følelse av luft og eleganse. De flotte gulvene binder rommene sammen på en stilfull måte og gir et helhetlig og varmt uttrykk. Stuen har god plass til flere sittegrupper, noe som gir fleksibilitet i møbleringen og rom for både avslapning og sosialt samvær. Spisestuen har rikelig plass til et stort spisebord og danner en naturlig ramme rundt middager med familie og gjester. Samlet utgjør stue, spisestue og kjøkken selve hjertet i boligen - et generøst og innbydende oppholdsrom der arkitektur, funksjon og estetikk spiller sammen.

Kjøkkenet fra Sigdal fremstår som både elegant og funksjonelt, med mørke, profilerte lamellfronter og benkeplater i stein. Her er det lagt stor vekt på kvalitet og design, med gode arbeidsflater og en løsning som inviterer til sosial matlaging. Kjøkkenet har rikelig med skapplass og er utstyrt med integrerte hvitevarer, inkludert kjøleskap med frysedel, to stekeovner (en med damp og en med mikro), platetopp med integrert ventilator med kullfilter og oppvaskmaskin, som alle medfølger. Vannstopper er etablert. En romslig kjøkkenøy gir ekstra arbeids- og oppbevaringsplass og fungerer samtidig som en naturlig og elegant avgrensning mot spisestuen. Kjøkkenet glir sømløst inn i den åpne og luftige planløsningen og viderefører boligens moderne og gjennomførte uttrykk. Fra kjøkkenet er det inngang til et separat kjøle-/vinrom – en gjennomført detalj som tilfører boligen både funksjonalitet og særpreg.

Takterrasse:
Fra oppholdsrommet er det utgang til en sydvestvendt takterrasse på ca. 27 m². Dette er et flott uteområde med gode solforhold fra formiddag til kveld, og som fungerer som en naturlig forlengelse av oppholdsrommet innenfor. Terrassen byr på rikelig plass til flere sittegrupper, spisebord og loungemøbler, noe som gir fleksible muligheter for både avslapning, måltider utendørs og uformell bruk. Et ideelt sted å trekke seg tilbake, nyte solrike dager eller tilbringe rolige kvelder i behagelige omgivelser. Terrassen har tregulv, rekkverk i trekonstruksjon med trekledning og glass, samt utebelysning og stikkontakt.

Soverom:
Boligen har tre soverom, adskilt fra øvrige oppholdsrom.

Master-suite:
Master suiten er et romslig og innbydende soverom, med generøs takhøyde og en luftig utforming. Store vindusflater kombinert med takvinduer gir godt dagslys og skaper en fin kontakt med omgivelsene. Her er det god plass til en stor dobbeltseng og øvrig møblering, mens de installerte garderobeskapene gir rikelig med oppbevaringsplass. Skråtaket og takvinduene tilfører rommet en fin arkitektonisk karakter, mens den generøse takhøyden gir en særlig god romfølelse. Kombinasjonen av vindusflater, takvinduer og varierende takhøyde gir rommet et spennende og levende uttrykk. Fra master suiten er det direkte adkomst til eget bad. Et separat kott under skråtaket gir i tillegg praktisk oppbevaringsplass og utnytter arealet på en god måte. Samlet gir dette en romslig og privat soveromsavdeling med god plass, mye lys og en behagelig atmosfære.

Masterbad:
Masterbadet er en naturlig forlengelse av soveromssuiten og er utført med flislagte gulv og vegger, elektrisk gulvvarme og malt himling med integrerte downlights. Uttrykket er gjennomført og rolig, med rene linjer og gode materialvalg. Servantskapet er vegghengt og supplert med ettgreps armatur og speil med integrert belysning. Dusjsonen er avskjermet med glassdør og har både hånddusj og regndusj, som gir en behagelig dusjopplevelse. Vegghengt toalett med innebygget sisterne bidrar til et ryddig og moderne uttrykk. Badet har mekanisk avtrekk og er utformet med fokus på både komfort og funksjonalitet.

Soverom:
Soverom 2 og 3 ligger tilbaketrukket fra boligens hovedoppholdsrom og master suiten, med beliggenhet mot nord. Begge rommene har takvinduer som tilfører godt dagslys og understreker boligens arkitektoniske særpreg. Rommene er malt i tidsriktige farger og har parkett på gulv, noe som skaper en lun og behagelig atmosfære. Garderobeskap er installert, og det er god plass til seng, skrivebord og øvrig møblering.

Bad 2:
Det andre badet ligger sentralt i boligen og er utført med flislagte gulv og vegger, elektrisk gulvvarme og malt himling med integrerte downlights. Innredningen er moderne og gjennomført, med vegghengt servantskap, ettgreps armatur og speil med belysning. Dusjsonen er avskjermet med glassdør, og vegghengt toalett bidrar til et ryddig og stilrent uttrykk. Badet har i tillegg opplegg for vaskemaskin, noe som gjør rommet både praktisk og funksjonelt i hverdagen.

Kontor:
Kontoret har direkte adkomst fra stuen og er adskilt med skyvedør, som gjør det enkelt å åpne rommet opp eller skjerme det etter behov. Et takvindu tilfører godt dagslys ovenfra og gir rommet en fin arkitektonisk kvalitet. Rommet var opprinnelig en del av stuen, og skilleveggen kan med relativt enkle grep fjernes dersom man ønsker å åpne opp arealet ytterligere og skape et enda større og mer sammenhengende oppholdsrom.

Lagring og parkering:
Boligen har både innvendig bod og kott, som gir gode muligheter for praktisk oppbevaring. I tillegg disponerer leiligheten en ekstern kjellerbod på ca. 5 m². Det medfølger også to garasjeplasser, hvorav den ene er utstyrt med lader.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet «Byggemåte» i salgsoppgaven.

Vannbåren gulvvarme og elektrisitet. Boligen er oppvarmet med vannbåren gulvvarme i alle rom, tilknyttet felles varmtvann. Det er elektrisk gulvvarme på begge bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest for oppføring av tre boligbygg datert 23.02.2024. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 28.08.2019. Dagens planløsning avviker fra disse ved at deler av stuen er avdelt og benyttet som kontor. Det er ikke avklart hvorvidt endringen er søknadspliktig. Dersom endringen ikke kan godkjennes, kan det være nødvendig å tilbakeføre arealet til stue ved å fjerne lettveggen. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning, med all risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom.
Dagboknr. 4727, tinglyst 06.03.1974:
Kongsveien godkjennes inntil videre i sin nåværende bredde. Dersom kommunen forlanger det, plikter sameiet å opparbeide vei opp til regulert bredde samt avstå nødvendig veigrunn.
Dagboknr. 11472, tinglyst 12.06.1974:
I anledning arrondering av gnr. 154, bnr. 123 med parsell 154/13, skal arronderingen ikke bevirke de allerede eksisterende rettigheter vedrørende Slettenveien.
Dagboknr. 22154, tinglyst 11.11.1974:
Gnr. 154, bnr. 123 gir eier av gnr. 154, bnr. 15 rett til å føre vannledning til og kloakkledning fra sin eiendom., samt rett til adkomst for vedlikehold. For forvoldt skade kan det kreves erstatning etter skjønn. Der hvor ledningene er felles er ledningseiere i fellesskap ansvarlig for vedlikehold.
Dagboknr. 26028, tinglyst 23.11.1976:
Skjønn, eldre ekspropriering av tomten.
Dagboknr. 23597, tinglyst 03.09.1982:
Gnr. 154, bnr. 3 skal ha bruksrett til kjørbar adkomstvei fra Kongsveien over gnr. 154, bnr. 246 langs denne eiendoms nordøstre grense. Gnr. 154, bnr. 99 skal ha bruksrett til kjørbar adkomstvei fra Kongsveien over gnr. 154, bnr. 246 langs denne eiendoms nordøstre grense og over bnr. 3's sørvestre hjørne.
Dagboknr. 24687, tinglyst 15.09.1982:
Eier av gnr. 154, bnr. 246 forplikter seg til å begrense bebyggelse på samme til maksimum boligareal, ca. 125 kvm - hvorav maksimum ca. 70 kvm plasseres i første etasje, i avstand fra naboeiendom i syd på minimum 9 m - mens resten av boligarealet legges i underetasje.
Dagboknr. 38243, tinglyst 26.06.1990:
Eldre erklæring vedrørende tidligere bebyggelse.
Dagboknr. 46507, tinglyst 24.08.1994:
Gnr. 154, bnr. 123 gir gnr. 197, bnr. 497 alminnelig adkomstrett i Slettenveien over gnr, 154, bnr. 123.
Dagboknr. 53027, tinglyst 10.09.1998:
Gnr. 154, bnr. 14, 266 og 267 skal ha bruksrett til kjørbar adkomstvei fra Kongsveien over gnr, 154, bnr. 15 og 123 og gnr. 197, bnr. 155, 165 og 497 i eksisterende Slettenveien som vist på kart. Gnr. 154, bnr. 267 skal ha bruksrett til kjørbar adkomstvei over gnr. 154, bnr. 266 og 14 som vist på kart. Gnr. 154, bnr. 14 skal ha bruksrett til kjørbar adkomstvei over gnr. 154, bnr. 266 og 267 som vist på kart. Gnr. 154, bnr. 14 og 267 skal ha gjensidig rett til bruk av nødvendig grunn for reparasjon og vedlikehold av boligene.
Dagboknr. 21096, tinglyst 24.03.2006:
Eldre seksjonering.
Dagboknr. 1319078, tinglyst 24.11.2017:
Gnr. 154, bnr. 15 gis rett til å legge stikkledninger for vann og avløp med nødvendige kummer gjennom gnr. 154, bnr. 123. Ledningen skal legges etter angitt trasé. Grunneier gir ledningseier fri adgang for nødvendig vedlikehold, og grunneier forplikter seg til å ikke utføre arbeider som kan skade eller gjøre ledningene utilgjengelige. Ved større tiltak på eiendommen skal det avklares med begge parter og kommunen.

I tillegg er det tinglyst 9 servitutter i perioden 1877 - 1928. Dokumentene er håndskrevet og vanskelig å tyde, men hefter i sameiets eiendom. Kjøper overtar ansvaret for servitutten. Kopi av dokumentet kan fås ved henvendelse til megler. Det er i tillegg tinglyst 3 servitutter i perioden 1946 - 1971. Disse ansees å ikke være relevant for dagens bebyggelse, men hefter i eiendommen.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Taklampe over spisebord og i gangen medfølger ikke.

Kongsveien 83C har en attraktiv og meget sentral beliggenhet på Holtet, i et veletablert og familievennlig boligområde i bydel Nordstrand. Eiendommen ligger høyt og fritt i terrenget, med flott utsikt over Oslofjorden, øyene og åsene på den andre siden. Området har en behagelig atmosfære, med en fin blanding av klassisk villabebyggelse og moderne leilighetsbygg, samtidig som du har kort vei til både byliv, servicetilbud og grønne rekreasjonsområder.

Leiligheten ligger med umiddelbar nærhet til Holtet, med et godt utvalg av butikker, spisesteder og servicetilbud. Her finner du blant annet Åpent Bakeri/Lofthus Pizza, Kaffebrenneriet, søndagsåpen Joker butikk, Indisk og Sushi take-away, Mester Grønn, bank, helsesenter/treningssenter (BestHelse), apotek, jernvareforretning og delikatessebutikken Jacobs.

Sæter Torg og Lambertseter senter er to andre lokale handelssentre i bydelen. På Sæter Torg, som kun er en liten trikketur unna, finner du et variert servicetilbud som inkl. flere cafeer og spisesteder slik som Samson, Norlaks, Poppel vinbar, Egon og Joe & The Juice. Her finner du også dagligvareforretningene Meny og Rema 1000.

Lambertseter Senter kan by på et rikelig utvalg av over 80 butikker og flere spisesteder, samt Vinmonopol, Deichmanns bibliotek og Symra Kino.

Kollektivtilbudet er svært godt, med Holtet trikkeholdeplass kun ca. 100 meter unna. Her går trikk 13 og 19 med effektiv forbindelse til Oslo sentrum og videre mot henholdsvis Lilleaker og Majorstuen.

Leiligheten ligger også i gangavstand til Sportsplassen idrettsbane og de unike friområdene i Ekebergparken og Ekebergsletta. På Ekeberg finner man et stort tilbud med bla. lysløype, idrettsanlegg, minigolfbane, EKT ridesenter, husdyrpark, store friområder, og ikke minst Ekebergparken skulpturpark og Ekebergrestauranten m.m. Et eldorado for barn, samt at det gir unike tur- og friluftsmuligheter for alle aldersklasser, sommer som vinter. Lysløype for ski om vinteren. Eiendommen ligger også i nærheten av Østmarka og Østensjøvannet, samt Bunnefjorden, med flere hyggelige badestrender, som bla. Ulvøya, Bekkelagsbadet og Nordstrand bad.

Det er virkelig et rikt mangfold av tilbud i lokale idrettslag og foreninger, som f.eks.:
Bekkelaget sportsklubb (BSK) som har et stort tilbud innen fotball, friidrett, håndball, innebandy, orientering, ski og turn. Anlegg på Sportsplassen samt i Ekeberghallen.
KFUM-hallen og Ekeberghallen ved Ekebergsletta.
Bækkelagshøgda tennisklubb (BTK) med anlegg innerst i Jomfrubråtveien.
Nordstrand IF holder til på 'Niffen' med håndballhall og fotballbaner med kunstgress. I tillegg til fotball og håndball har NIF også en triatlongruppe og et allsport-tilbud til funksjonshemmede. I Nordstrand Arena finner man treningssenter, kurs-/konferanselokaler og man kan i tillegg kjøpe både lunsj og middag til en billig penge i «Storstua».
Nordstrand Turnforening holder til i Leirskallen Turnhall, og har turn- og gymnastikktilbud for alle aldersklasser og nivåer.
Nordstrand tennisklubb (NTK) med uteanlegg i Seterveien og tennishall ved Nordseter skole i Ekebergveien.
Lambertseter Svømmeklubb (LSVK) er en av landets fremste svømmeklubber og holder til i svømmehallen på Lambertseter Bad.
Lambertseter idrettsforening (LIF) med flott friidrettsanlegg og fotballbaner på Lambertseter har grupper for fotball, friidrett, håndball, innebandy, badminton og mer.
Kort avstand til områdets lokale alpinbakke - Sloreåsen slalåmbakke som driftes av Ljan Alpinklubb.
Oslo Klatresenter ligger på Skullerud.
Ormsund Roklubb på Malmøya og Oppegård båtforening ved Hvervenbukta.
Treningsstudio: Sats på Karlsrud og Lambertseter, BestHelse på Holtet, Evo på Sæter og treningssenter i Nordstrand Arena.
Ishockey i kanskje landets beste junioravdeling hos Manglerud Star i Manglerudhallen.
Oslo klatresenter på Skullerud som er Norges største klatresenter og Hauktjern utendørs klatrefelt.

I bydelen er det videre et rikt tilbud av foreninger og lag for dans, kor, musikk og diverse kultur, det lokale speiderlaget, samt mange andre typer idretter.

Kongsveien 83C tilbyr med andre ord en beliggenhet som kombinerer det beste av to verdener - nærhet til byens servicetilbud og effektive kollektivforbindelser, samtidig som du har grønne omgivelser, flotte turmuligheter og sjøen lett tilgjengelig.

Eiendommen sogner til Bekkelaget skole.

Barnehager:
Kongsveien barnehage (1-5 år): 8 min. gange
Sportsplassen barnehage (1-5 år): 9 min. gange
Bekkelaget Kirkes barnehage (1-5 år...): 11 min. gange

Idrett og fritid:
Bækkelagshallen: 8 min. gange
Best Trening: 6 min. gange
Mudo Nordstrand: 20 min. gange

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 2599 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal. Fellesarealene er pent opparbeidet med plenarealer, diverse beplantning, felles sittegrupper og asfalterte internveier. Sameiet har en hagekomite som hjelper styret med å utvikle grøntområdet.

Leiligheten disponerer 2 parkeringsplasser i byggets parkeringsgarasje. Disse er organisert som tilleggsdel til boligseksjonen. Fastmontert lader for EL-bil følger med. Det er etablert bilheis i forbindelse med parkeringsgarasjen. Heis fra garasjeanlegget og direkte inn i leiligheten.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Sameiet er ansvarlig for internveier.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boliger i henhold til reguleringsplan S-4105, datert 22.09.2004, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Byggesaker i området:
Kongsveien 80 B - oppføring av firemannsbolig.
Kongsveien 76 A-B - 78 - Heiasvingen 43 - Oppføring av firemannsbolig med parkeringskjeller, delvis riving av eksisterende bygg, endring av avkjørsel og installasjon av sprinkleranlegg i eksisterende bygg.
Kongsveien 78 - innvendige arbeider på eksisterende bygg.

Det pågår en plansak med detaljregulering for trikkebasen på Holtet. Holtet er under utvikling, og som en del av kommunedelplanen legges det til rette for økt bebyggelse/fortetting nær møteplasser og torg. Det foregår detaljregulering for å tilrettelegge for "Stasjonsbyen Holtet". Planen skal legge til rette for flere boliger, et godt lokalsenter med trafikksikre løsninger og miljøforbedring. Planen innebærer ytterligere utbygging på kiosktomten, og den gamle juletretomten i Holtveien.

Follobanen og ligger i fjellgrunnen under området.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 10 242,56 pr. mnd. og inkluderer: felleskostnader (driftskostnader), a-konto oppvarming og varmtvann, sykkelparkering/kjeller, TV og bredbånd, samt parkering. Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Kostnadene fordeler seg slik:
- Felleskostnader: kr 7 605,56
- A-konto oppvarming og varmtvann: kr 1 269,-
- TV og bredbånd: kr 668,-
- Parkering: kr 600,-
- Sykkelparkering/kjeller: kr 100,-

TV- og bredbåndstjenester leveres av Telenor og utgjør kr 668,- pr. måned. Dette faktureres som en egen post under de månedlige fellesutgiftene.

Kommunale avgifter for vann og avløp, samt oppvarming og varmtvann (bergvarme), fordeles etter forbruk og faktureres a-konto via boligselskapet. Det foretas årlig avlesning og avregning mot faktisk målt forbruk via Techem.

Eiendomsskatten utgjør kr. 5 679,- for 2026.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer 6500 kWh. pr. år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden 2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 4 066 740,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

21 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

537 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
538 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
548 540,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
22 038 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
22 048 540,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Gry Merete Lerang Roald og Nils Gunnar Roald

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Paa Holtet Boligsameie.
- Sameiet består av 26 seksjoner.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Sameiet er forsikret i Storebrand Forsikring AS med polisenummer 9013430.
- Sameiets hjemmeside er https://vibbo.no/paa-holtet.

Dugnad må påregnes. Sameiet har en hagekomite som arrangerer dugnad.
Dyrehold er tillatt så lenge det ikke er til urimelig sjenanse for naboer. Det er båndtvang på fellesarealene hele året.
Det er kun tillatt med gassgrill og elektrisk grill på terrasser.
Det er sykkelparkering i garasjekjeller og utenfor bygningene.

Foretatte påkostninger de senere år:
Utskifting av hekkeplanter langs Kongsveien (2025).
Reklamasjonssak vedrørende inneklima ble avsluttet (2025).
Rettsforlik inngått med utbygger vedrørende manøvreringsareal i garasje, sykkeltrapp og enkelte parkeringsplasser (2023).

Planlagte påkostninger:
Sameiet er part i en pågående tvist med utbygger om mangler ved bilheisløsningen og kompensasjon som følge av dette. Bilheisen har tidligere hatt begrensninger i bruk, blant annet fordi den ikke var godkjent for passasjertransport mens utbedringer og sikkerhetsforbedringer ble gjennomført. Etter flere utbedringsrunder er bilheisen nå godkjent for normal bruk, inkludert passasjertransport. Saken ble gjenopptatt i januar 2026. Det er budsjettert med kr 150 000 i juridiske kostnader for 2026, som dekkes av tidligere erstatningsmidler. Det er lagt opp til rettsmekling i august 2026 og eventuell hovedforhandling i november 2026. Utfallet er ikke avklart og kan få økonomiske konsekvenser for sameiet. Eventuell kompensasjon vil tilfalle sameiet. Den ordinære femårsgarantien fra utbygger utløper i november 2026. Etter dette må sameiet i større grad påregne å dekke vedlikeholds- og reparasjonskostnader selv. Dette kan over tid medføre økte drifts- og vedlikeholdskostnader og dermed behov for økte fellesutgifter. Iht. styreleder pr 10/8 foreligger det ingen vedtatte ekstraordinære kostnader eller økning i fellesutgiftene som følge av disse forholdene.

Utbedring av feilmonterte drensrør på varmepumpene er planlagt for å løse problemer med isdannelse.
Oppfølging av vanninntrenging i garasjen er pågående.
Avtalen for elbillading utløper i november 2026, og styret er i dialog med leverandør om ny avtale med mål om individuell avregning.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke Ekstra synlighet  kr 31 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører   kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 375,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser  kr 968,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige makspris  kr 40 000,00
Film  kr 12 500,00
Foto - Dagfoto + drone  kr 8 800,00
Tilstandsrapport med planskisse  kr 9 950,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 44-0147/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.26147

Sist oppdatert: 22. august 2026 kl. 10:40