Sjølystveien 94

Sjølystveien 94, 4610 KRISTIANSAND S
Kommunenummer 4204, gårdsnummer 150, bruksnummer 1901, seksjonsnummer 76, ideell andel 1/1
Kommunenummer 4204, gårdsnummer 150, bruksnummer 1909, ideell andel 1/331

Totalt bruksareal BRA: 54 kvm

BRA-i:
Leiligheten:
2. etasje 49 kvm: Gang, bod, stue/kjøkken, soverom og bad

BRA-e:
Leiligheten:
Kjeller: 5 kvm: Bod

Åpent areal:
Leiligheten:
2. etasje 9 kvm: Balkong

Boligen disponerer 1 bod i kjelleren

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 17.09.2025 utført av Proff takst AS v/ Fredrik Flaen.

Leilighetens rom er godkjent til det de brukes som i dag.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre/mur/betong. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Oversikt over tilstandsgrader:
TG 0: Ingen avvik 4 %.
TG 1: I orden. 78 %.
TG 2: Vesentlige og mindre avvik 8 %.
TG3: 0%

Ytterlig informasjon om TG2 finner du i vedlagt tilstandsrapport på side 7.

Sammendrag av selgers egenerklæring :

Våtrom :
1. Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?
Ja. Utført i 2020. Satt inn badekar. Rørlegger Einar Pettersen.

Elektrisitet :
10. Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
Ja. 2024. Byttet vifte på ventilasjon.

Ventilasjon og oppvarming :
16. Er det utført arbeid på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg?
Ja. 2024, Byttet vifte.

Sopp og skadedyr :
20. Har det vært skadedyr i fellesområdene til sameiet eller borettslaget?
Ja. Det er oppdaget veggdyr i annen bolig.

Andre opplysninger :
31. Har ufaglærte utført arbeid som normalt bør utføres av faglærte? Du trenger ikke gjenta noe du allerede har nevnt.
Ja. Lysbrytere er byttet ut.

32. Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen utover det du har svart?
Ja. Fuktskade på gulv i soverom.

Velkommen inn i denne flotte leiligheten fra 2020. Her får du meget god standard, sjøutsikt, heis fra garasjekjelleren og opp til 2. etasje hvor leiligheten ligger.

Entré:
Entré med skyvedørsgarderobe og bod. God plass til å henge fra seg ytterklær.

Stue/kjøkken:
Flott kjøkken i tidløst design. Kjøkkenet bærer preg av god kvalitet, og det er integrerte hvitevarer som stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og kombinert kjøleskap frys. Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med. Store vindusflater gir rikelig med naturlig lysinnslipp i boligen. Eier har fått montert solskjerming i de fleste vinduer, som vil medfølge. Stuen har gode møblleringsmuligheter, behagelig farger på veggene og downlights i himlingen.

Soverom:
Soverom med garderobe og god plass til dobbeltseng.

Baderom:
Pent baderom med flislagte vegg- og gulvflater. Badekar med dusjvegg, vegghengt toalett og servant med innredning.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Integrerte hvitevarer på kjøkken medfølger.

Boligen varmes opp med fjernvarme via vannbåren varme i gulv.

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 03.05.2023. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Kanalbyen har en ypperlig beliggenhet mellom fiskebrygga med yrende båt- og sjøliv samt Odderøya med flotte tur- og bademuligheter. Alt dette rett utenfor leiligheten. Det er fint å spasere langs Kanalbyen og videre over til promenaden, Nupenparken og Bystranda. Boligen ligger i et nyetablert nabolag med lekeplasser, bakeri, vinbar og kulturattraksjoner som Kunstsiloen og Kilden. Det er kun få minutters spasertur til Markens gate med et bredt utvalg av butikker, nisjebutikker, kaféer, restauranter m.m. Treningssenter finner du i Kvadraturen og på Aquarama v/ Bystranda, som også tilbyr badeland for store og små.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved felles påmeldings visninger.

Barnehager

Odderøya barnehage – ca. 0,6 km
Wergelandsveien barnehage – ca. 2,4 km
Lund barnehage – ca. 2,5 km

Barneskole (1.–7. trinn)
Tordenskjoldsgate skole – ca. 1,9 km
Lovisenlund skole – ca. 2,9 km
Solholmen skole – ca. 2,9 km

Ungdomsskole (8.–10. trinn)
Grim skole – ca. 2,8 km
Oddemarka skole – ca. 3,2 km

Videregående skole
Akademiet vgs Kristiansand – ca. 1,7 km
Tangen videregående skole – ca. 1,8 km
Kvadraturen Videregående Skole - ca 1,8 km
Kristiansand Katedralskole Gimle - ca 2,5 km

Dagligvare og butikker
Meny Torvet – ca. 1,1 km
Kiwi Torvet – ca. 1,2 km
Sandens kjøpesenter – ca. 1,1 km
Torvkvartalet – ca. 1,2 km
Vinmonopol (Lillemarkens) – ca. 1,2 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 4 168 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal. Tomten er pent opparbeidet med asfaltert vei, belegningsstein, diverse beplantninger, lekeplass og felles takterrasse.

Det medfølger en biloppstillingsplass i Fjellhallen parkeringshus, plass nr 99. Denne medfølger som et realsameie, og har egne felleskostnader på kr 300 pr mnd. Det er tilhørende elbil-lader.
Videre er det gjesteparkering for sameiet i Fjellhallen P-hus. Ellers gateparkering etter gjeldende regler.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til sentrumsformål i henhold til reguleringsplan for Silokaia datert 05.09.2024.

Plan under arbeid : Lagmannsholmen. Kontakt saksbehandler Syversen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr  2102,-  pr. mnd. og inkluderer: Felleskostnader, Vedlikeholdsfond, Telia TV/Brebånd, Heime app, bod

Registrert endring i felleskostnader. Fra 01.10.2025 vil felleskostnadene utgjøre 2 172,-

Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter (vann og avløp) er inkludert i felleskostnadene.

Formuesverdi for 2023 var kr 762 386,- ifølge selger/skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 3 049 542,-/3 049 544,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

4 100 000,00 Prisantydning

Omkostninger

102 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
113 540,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 213 540,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Lars Kristian Kåvenes

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet kanalbyen felt 2B, med sameiebrøk 85/7127
Sameiet består av 88 leiligheter og 2 næringsseksjoner.
Forretningsfører er Sørlandets boligbyggelag, tlf. 38 07 90 70. 
Dyrehold er tillatt, men før innflytting eller kjøp av hudsyr skal styret orienteres.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Etter nærmere avtale.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag
Kontroll av hjemmel og heftelser
Markedsføringspakke  kr 26 900,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 9 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse 2000,-

Utlegg
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 570,00
Innhenting av offentlig opplysninger og f.fører  kr 3 600,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter
Foto  kr 3 500,00

Oppdragsnummer 31-0179/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Kristiansand
Østre Strandgate 12, 4610, KRISTIANSAND S
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR31.25179

Sist oppdatert: 03. november 2025 kl. 16:01