Grostølveien 5

Grostølveien 5, 4634 KRISTIANSAND S
Kommunenummer 4204, gårdsnummer 116, bruksnummer 191

Totalt bruksareal BRA: 182 kvm

BRA-i:
Enebolig:
-1. etasje 74 kvm: 2 boder, gang, vaskerom, stue.
1. etasje 86 kvm: 3 soverom, entre, gang, bad, kjøkken, stue.

BRA-e:
Enebolig:
1. etasje 22 kvm: Garasje.

Åpent areal:
Enebolig:
1. etasje 33 kvm: 2 Balkonger.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 17.05.2025 utført av Anticimex v/ Ove Rørheim. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten en enebolig. Tomt opparbeidet med grus, plenareal, diverse beplantninger, diverse støttemurer, og biloppstillingsplass. Garasje i boligens underetasje.
Boligbygg oppført i grunnmur av betong. Fundamentert på ukjent byggegrunn. Bygget er oppført med støpt gulv mot grunn. Yttervegger av trekonstruksjoner. Fasaden er kledd med liggende og stående trekledning. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Saltak i trekonstruksjoner . Yttertak er utvendig tekket med metallplater. Entrédør med sikkerhetslås. Vinduer og balkongdør med karmer av tre, og to-lags glass.Varmepumpe i stue. Peisovn i stue. Naturlig ventilasjon.

Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Sammendrag av boligens tilstandsgrader :

TG1 I orden : 61 %
TG2 Alder, slitasje, skader : 32 %
TG3 Strakstiltak nødvendig : 2 %
TGIU Ikke undersøkt : 5 %

Følgende har fått tilstandsgrad TG3 :

- Rom under terreng. Konstruksjoner. Det er observert fukt og råteskader. Sjablongmessig prisanslag er kun for vider undersøkelse. Merkostnader kan ikke utelukkes. Sjablongmessig prisanslag: kr. 0,- - 10.000,-.

Forstøtningsmurer til hage og uteområde er det til dels store skjevheter og deformasjoner på forstøtningsmurer. Det mangler rekkverk. Tiltak må påregnes. Sjablongmessig prisanslag: kr. 10.000,- - 50.000,-.

Les også hele egenerklæringsskjema til selger i sin helhet sammen med tilstandsrapporten fra takstmann.

Selger opplyser om følgende moderniseringer og påkostninger :

- Byttet kledning i møner 2023
- Byttet spotter i stue og utgang i 2 etasje 2024
- Varmepumpe byttet i 2023
- Slipt gulv i stue og alle soverom i 2025
- Tak på en side av huset er forlenget i 2024 grunnet etterisolering og kledningsskifte av husvegger utført i 2020
- Nytt vegg til vegg teppe i peisstue 2025
- Garasjeport byttet 2023
- Utvendig maling 2023-2024
- Hoved kledning, etterisolering, vinduer i 2 etasje og verandadør ble byttet i 2020

Utført av: Byggmester Røyseland. Varmepumpetekniker AS. Elektroexperten. Tellefsen Gulvsliperi. Agder Garasjer AS. Byggmester Dovland.

Enebolig fra 1968 over 2 etasjer, garasje og 1 mål tomt med sol fra morgen til kveld.

Soverom:
Boligen har en praktisk løsning med alle 3 soverom i samme etasje som er spesielt praktisk for barnefamilier. Alle har plass til seng, garderobe og evt. skrivepult om ønskelig. Rommene er malt i lune og hyggelige farger samt med flotte nyslipte tregulv.

Bad/Vaskerom:
Praktisk bad som ble modernisert i 2013. Veldig deilig å i tillegg ha eget vaskerom i kjeller, her er det mulig å sette inn skap, benkeplate og praktiske oppbevaringsløsninger om ønskelig. Vaskerom har ny v.v.bereder fra 2025.

Kjøkken:
Sort moderne IKEA kjøkkeninnredning fra 2013 med integrerte hvitevarer som fremstår i god stand. Kjøkkenet har godt med skap -og benkeplass.

Stue:
Svært praktisk og enkel stue på innredet med naturlig plassering av sofagruppe og spiseplass. Stuen re nypusset med slipte gulv og malte overflater i 2025 og installert spotter i tak i 2024, ved spiseplass i stue er det også varmepumpe som ble installert i 2023.

Boligen til tross for sin alder fremstår i god og vedlikeholdt stand. Det er dog behov for noe modernisering på sikt på bygningsdeler som ikke er utskiftet, men en boligen som er godt holdt og med en svært praktisk og god planløsning.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen varmes opp med varmepumpe, vedfyring og forøvrig elektrisk oppvarming.

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 22.05.1973. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Tatt i bruk 01.01.1968.

Ferdigattesten omfatter ikke følgende endringer i kjelleretasjen :
- Disp rom
- Tidligere hobbyrom er omgjort til kjellerstue
- Satt opp vegger for en ekstra bod

Kjøper overtar boligen slik den fremstår på visning.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Ikke mottatt.

Her bor du tilbaketrukket og usjenert på en romslig tomt, men sentralt til både Kristiansand sentrum og Sørlandsparken med alle fasiliteter.

Boligen har flott og barnevennlig beliggenhet i etablert boligområde på Justvik. Herfra har du også kort avstand til skoler, barnehager, bussholdeplass og dagligvarebutikk.

Nærområdet byr på tilgang til flott natur med gode turmuligheter. Her bor du med nærhet til flere badevann som Hemningsvannet, Urdalstjønn, Langetjønn og populære Gillsvann. En liten spasertur unna finner du Justvikbukta med blant annet småbåthavn med bryggeanlegg om du har båt, og flotte badeplasser i Topdalsfjorden.

Dette er et flott område for barnefamilier med trygge barnevennlige omgivelser og kort vei til fritidsaktiviteter og Justvikbanen med idrettsanlegg.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved felles påmeldingsvisninger.

Barnehager :
Havlimyra barnehage (0-5 år) 1.8 km
Eidet barnehage (1-5 år) 2.6 km
Gimlekollen barnehage (0-5 år) 4.4 km

Skoler :
Justvik skole (1-7 kl.) 0.3 km
Havlimyra skole (8-10 kl.) 1.9 km
Kristiansand katedralskole/Gimle 11 min med bil
Kvadraturen Skolesenter 8.5 km

Offentlig transport :
Justvik skole 0.3 km
Kristiansand stasjon 8.8 km
Kristiansand Kjevik 16 min med bil

Dagligvare :
Joker Justvik 4 min til fots
Rema 1000 Fagerholt 5 min til fots

Varer/Tjenester :
Rona Senter 11 min med bil
Slotts Quartalet 13 min med bil
Apotek 1 Fagerholt 5 min med bil
Apotek 1 Lund 11 min med bil
Lillemarkens Vinmonopol 13 min med bil
Vennesla Vinmonopol 13 min med bil

Eiertomt på 996 kvm. Romslig tomt med asfaltert oppkjørsel med biloppstillingsplass og garasje. Opparbeidet med plen, trær og busker. Terrasse og veranda med gode solforhold.

Parkering i garasje som ligger i boligens kjelleretasje, og ellers god biloppstillingsplass på eiendommen.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan for Justlia datert 09.08.1962.

Plan under arbeid i nærområdet : Grostølveien øst. Saksbehandler Åsmund Åmdal.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 15 602,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, eiendomsskatt og feiing/tilsyn.

Renovasjonskostnader faktureres i tillegg. Se avfall sør sine hjemmesider for priser.

Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 10.270 ,- i Tryg.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av Fiber. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 446 151,- ifølge selger/skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 5 784 602,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Eiendomsskatten utgjør kr. 3 472 ,- pr år.

3 290 000,00 Prisantydning

Omkostninger

82 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
103 240,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 393 240,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Konrad Andre Lundseng

Etter nærmere avtale.

Justvik Velforening

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,7 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 6.000,-
Markedspakke: kr 21.520 ,-
Visninger: kr 2.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 31-0088/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Kristiansand
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR31.2588

Sist oppdatert: 15. juni 2025 kl. 16:48