Skytterveien 9D

Skytterveien 9D, 3290 STAVERN
Kommunenummer 3909, gårdsnummer 5001, bruksnummer 770, ideell andel 1/1
Andelsnummer 8, Vestre Torsrød borettslag, organisasjonsnummer 952955896

Totalt bruksareal BRA: 153 kvm.

BRA-i:
Kjeller 44 kvm: Gang, kjellerstue/hobbyrom, vaskerom og to boder.
1. etasje 46 kvm: Entré, gang, bad, toalettrom, tre soverom og trapperom.
2. etasje 47 kvm: Stue og kjøkken.

BRA-e:
1. etasje 16 kvm: Garasje.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 5 kvm: Inngangsparti/terrasse.
2. etasje 18 kvm: Balkong.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 15.09.2026 utført av Ageria Takst AS v/Kristian Gran. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad 2 (TG2) og 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten et rekkehus oppført i 1975. Bygningen har grunnmur i betong på ukjent byggegrunn. Yttervegger er oppført i tradisjonelle trekonstruksjoner/reisverk, som i 2025 ble foret ut, etterisolert og kledd med ny liggende kledning og ny vindtetting. Etasjeskille er i trekonstruksjoner. Takkonstruksjonen har w-takstoler fra byggeår og er etterisolert med løsblåst isolasjon. Taktekkingen består av metallplater med taksteinsprofil (Decra e.l.) på takflate mot inngang, samt asfaltbelegg fra 2025 på takflate mot balkong og over inngangsparti. Takrenner, nedløp og beslag er i lakkert stål/aluminium. Vinduer er av aluminium/trevirke med isolerglass fra 2008. Malt hovedytterdør og balkongdører i tre/aluminium med 3-lags isolerglass fra 2024, samt malte fyllingsdører fra 2025. Balkong på ca. 18,4 m² oppført i trekonstruksjoner med adkomst fra stue, ny i 2025. Inngangsparti fra 2025 i trekonstruksjoner med trapp ned til terreng, samt utvendig tretrapp fra soverom i 1. etasje ned til terrasse. Boligen har isolert stålpipe koblet til peis med innsats i stue i 2. etasje.

Garasje i rekke med innvendig areal på ca. 16 m². Oppført med støpt plate, vegger i trekonstruksjoner med fasadekledning, asfaltbelegg av nyere dato som taktekking og leddport av aluminium/stål med automatisk portåpner. Byggeår er ukjent. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Sikringsskap med skrusikringer og 63A hovedsikring er plassert i entré. Det er nye stikkontakter, brytere, belysning og åpne ledningsføringer i 1. og 2. etasje fra 2025, og det foreligger rapport fra risikovurdering samt samsvarserklæring datert 04.12.2025 utført av Sommerfeldt Elektro.

Det er montert røykvarslere og brannslukker i boligen, samt komfyrvakt på kjøkken.

Boligen er meget oppgradert og består i hovedsak av TG0 og TG1. Borettslaget står også for oppgraderinger og vedlikehold av bygningmasse.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Kjeller Vaskerom
- Generell: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
- Vanntett sjikt, membran og sluk: Det er påvist manglende vanntetting mellom tettesjikt og sluk og det er manglende oppkant på vegger.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Taktekking
- Taktekking: Vanntett sjikt på tak av taksteinsplater er eldre enn 18 år.

Takkonstruksjon/Loft
- Takkonstruksjon/Loft: Det er påvist fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen.

Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje)
- Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje): Det måles forhøyede verdier ved måling av overflatefukt på vegger i kjellerstue og på gulv og vegger i boder.

Kjeller Vaskerom
- Dokumentasjon for våtrom: Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt.
- Overflater gulv: Belegg på gulv er ikke lagt på forskriftsmessig vis og er uten oppkant på vegger og ved dør samt at løsningen ved sluk er ufagmessig utført.

Fuktsikring og drenering
- Fuktsikring og drenering: Det er påvist forhøyet fuktnivå i kjellervegg, yttervegg eller kjellergulv.

Helse, miljø og sikkerhet
- Helse, miljø og sikkerhet: Det mangler tilfredsstillende adkomst til pipe for feier. Dette kan utgjøre en sikkerhetsrisiko. Det mangler rekkverk på en side av utvendig trapp fra soverom i 1.etasje. Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i innvendige trapper. Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Dvs at den listen, stangen eller det håndtaket som er montert langs trappeløpet som man holder i når man går opp eller ned mangler. Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens forskriftskrav. Det er mangler ved boligens rømningsvei(er). Det mangler rømningsvindu i kjellerstue/hobbyrom.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det har tidligere vært en vannskade på kjøkkenet hvor alt av plater på vegg og gulv ble byttet og skaden utbedret i oktober 2025. Videre opplyses det om at det for mange år siden var fukt i yttervegg i kjeller mot nr. 11 D, men at borettslaget da drenerte rundt veggene og det har vært tørt siden.

Boligen er modernisert/påkostet i år 2025.

2025:
- Nytt bad i 1. etasje med baderomsplater på vegg, flislagt gulv med varmekabler og oppkant, plastsluk med membran, toalett, dusjhjørne og baderomsinnredning.
- Nytt kjøkken i 2. etasje med glatte fronter, laminat benkeplate, vannføler i benkeskap, komfyrvakt og ventilator.
- Oppusset toalettrom i 1. etasje med laminat på gulv, panelplater på vegger, malt himling, vegghengt toalett og baderomsinnredning med servant og speil.
- Nye innvendige rør-i-rør vannledninger med samlestokk på vaskerom i kjeller.
- Oppgradering av det elektriske anlegget med nye stikkontakter, brytere, lamper og nye åpne ledningsføringer i 1. og 2. etasje, utført av Sommerfeldt Elektro.
- Nytt vinylbelegg på gulv i vaskerom i kjeller.
- Nye laminatgulv, smartpanel på vegger og malte himlinger på soverom og i ganger.
- Pusset opp trapp mellom 1. og 2. etasje med malte vanger og nytt teppe i trinn.
- Nytt teppe på gulv i kjellerstue og gang i kjeller.
- Nye malte fyllingsdører innvendig.

Vedlikeholdshistorikk borettslaget:

2024:
- Utvendig rehabiliteringsprosjekt (energieffektivisering) med nye inngangspartier, nye balkonger i 2. etasje, balansert ventilasjonsanlegg, solceller på tak, tilleggsisolering av gulv, vegger og loft, samt ny kledning.
- Etablering av infrastruktur og ladestasjoner for elbil.
- Utbedring av synkehull ved garasje nr. 7 og 12.
- Utbedret drenering ved nr. 13.

2023:
- Drenering og asfaltering på parkeringsplass.

2022:
- Påkostninger avfallshus.

Rekkehus oppført i 1975 over tre plan (kjeller, 1. etasje og 2. etasje). Boligen har gjennomgått omfattende utvendige og innvendige oppgraderinger i perioden 2024–2026. Utvendig har borettslaget utført etterisolering og montering av ny liggende kledning på yttervegger, isolering av grunnmur, nye takflater og asfaltbelegg, nye inngangspartier med overbygg, nye utvidede balkonger, solcelleanlegg på taket og nytt balansert ventilasjonsanlegg fra Flexit med aggregat på loftet. Det ble i 2024 montert nye balkongdører i tre/aluminium med 3-lags isolerglass. Innvendig er overflatene i 1. og 2. etasje fornyet i 2025–2026 med nye laminatgulv, panelplater, malte himlinger og nye malte fyllingsdører. Det elektriske anlegget i 1. og 2. etasje er oppgradert i 2025 med nye stikkontakter, brytere, lamper og åpne ledningsføringer, dokumentert med samsvarserklæring. Røropplegget er oppgradert til rør-i-rør-system med samlestokk på vaskerommet. Bad i 1. etasje og kjøkken er nye fra 2025, og toalettrommet er fornyet i 2025.

KJØKKEN:
Kjøkkenet er innredet i delvis åpen løsning mot stue med glatte fronter og benkeplate i laminat fra 2025. Innredningen har nedfelt oppvaskkum med ettgreps blandebatteri. Det er montert kjøkkenventilator med avtrekk ut, komfyrvakt ved vifte og vannføler i benkeskap. Fra kjøkkenet er det tilkomst til delvis gulvet og etterisolert loft via nedfellbar loftstrapp.

BAD:
Badet i 1. etasje er etablert på nytt i 2025 med flislagt gulv og baderomsplater på veggene. Gulvet har varmekabler, oppkant mot vegg og fall mot nedsenket dusjnisje. Rommet er utstyrt med toalett, dusjhjørne samt baderomsinnredning med speil, belysning, høyskap og nedfelt servant. Det er installert balansert ventilasjon med tilluft fra spalte under dør.

TOALETTROM:
Toalettrom i 1. etasje er fornyet i 2025 med laminat på gulv, panelplater på vegger og malt himling. Rommet er utstyrt med vegghengt toalett og baderomsinnredning med nedfelt servant og speil. Det er etablert balansert ventilasjon med tilluft fra dør.

VASKEROM:
Vaskerom i kjeller har vinylbelegg på gulv lagt i 2025, varmekabler, vegger med panel og synlig mur samt panel i himling. Rommet er innredet med opplegg for vaskemaskin og toalett. Det rommer samlestokk for rør-i-rør-system og en ca. 200 liters varmtvannstank fra 2013. Rommet har balansert ventilasjon med tilluft fra spalte under dør. Vaskerommet har et oppgraderingsbehov.

Overflater:
Gulv: Laminatgulv lagt i 2025 i oppholdsrom i 1. og 2. etasje samt toalettrom. Fliser på bad i 1. etasje. Vinylbelegg lagt i 2025 på vaskerom. Teppe lagt i 2025 i gang og innredet rom i kjeller. Eksponert betong i kjellerboder.
Vegger: Baderomsplater på bad. Panelplater og malte flater i oppholdsrom og toalettrom. Panel og synlig murverk på vaskerom. Malte flater i innredet rom i kjeller. Eksponert murverk i boder.
Himling: Malte flater, himlingsplater og panel.

Lagring:
Lagringsplassen omfatter to boder i kjelleren på henholdsvis ca. 7 m² og ca. 5 m² med synlig murverk. I tillegg disponerer boligen et delvis gulvet og etterisolert loft med tilkomst via nedfellbar loftstrapp på kjøkkenet, samt en garasje i felles rekke på ca. 16 m² med leddport og automatisk portåpner.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisitet og vedfyring. Elektriske varmekabler på bad og vaskerom. Peis med innsats i stue i 2. etasje. Boligen har balansert ventilasjon med varmegjenvinning.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1975. Det er ikke fremlagt ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for opprinnelig oppføring av boligen i den mottatte dokumentasjonen.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker.

Det foreligger ferdigattest datert 15.09.2025 for diverse byggetiltak (utvendig renovering, inngangspartier med tak, utvidelse av balkonger og solceller på tak) for Skytterveien 7–27. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjent fasadetegning datert 11.07.2001 (sak 2001-2996) for etablering av balkong på 12,8 m² og utskifting av vindu til balkongdør for Skytterveien 9 D. Det er ikke fremlagt ferdigattest for dette tiltaket i den mottatte dokumentasjonen. Balkongen er i ettertid omfattet av fasaderehabiliteringen og utvidelsen som ble ferdigattestert i 2025. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det medfølger bruksrett til garasjeplass i felles garasjerekke (BRA-e ca. 16 m²). Bygningen inngår i opprinnelige felles tegningssett fra 1973, men er registrert med ukjent byggeår i tilstandsrapporten. Det foreligger ikke egen ferdigattest for garasjeanlegget i mottatt dokumentasjon. Jf. pbl. § 21-10 (5) utstedes det ikke ferdigattest for tiltak søkt om før 01.01.1998.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger for eiendommen, herunder opprinnelige hustegninger fra 1973 (G. Block Watne AS, Type 67 Alt. A), balkongtegninger fra 1976 og 2001, samt rehabiliteringsplaner fra 2024 (Spir Arkitekter AS). Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Planløsningen i 1. og 2. etasje stemmer i hovedtrekk overens med godkjente hustegninger for Type 67 Alt. A, med tre soverom, bad, toalettrom, entré og gang i 1. etasje (på opprinnelige tegninger benevnt underetasje) samt stue, kjøkken og balkong i 2. etasje (på opprinnelige tegninger benevnt 1. etasje). Fra det ene soverommet i 1. etasje er det oppført trappeforbindelse ned til bakside/terreng.

I kjelleren er rommet som på de opprinnelige tegningene er benevnt som hobbyrom/brendsel i dag innredet og benyttet som kjellerstue. Det foreligger ikke dokumentasjon på godkjenning av denne bruksendringen til oppholdsrom/varig opphold. Slik bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel er normalt et søknadspliktig tiltak. Det er videre påvist at kjellerstuen avviker fra forskriftskrav til dagslys, og det mangler tilfredsstillende rømningsvei fra rommet.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med all risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette, herunder knyttet til innredning og bruk av kjellerstue i kjelleren og manglende godkjenning for varig opphold.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom:

Dagboknummer: 7734
Tinglysningsdato: 24.12.1974
Servitutten omhandler: Forkjøpsrett for Larvik kommune. Anført prioritet etter obligasjon(er) til Husbanken som til enhver tid hviler på eiendommen.

Dagboknummer: 7734
Tinglysningsdato: 24.12.1974
Servitutten omhandler: Kommunale rettigheter/påbud i henhold til skjøte/festekontrakt.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd oransje B (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Skytterveien 9D ligger i et rolig og etablert boligområde på Torsrød i Stavern. Boligen har en fin og tilbaketrukket plassering i feltet, skjermet fra gjennomgangstrafikk og med frodige grøntområder og skogholt like innpå i bakkant. Fra eiendommen er det en kort spasertur eller sykkeltur inn til hjertet av Stavern. Sentrum byr på et sjarmerende miljø med et godt utvalg av butikker, koselige kaféer, restauranter, gallerier og servicetilbud. I sommermånedene våkner kystbyen for fullt med et yrende folkeliv, kulturarrangementer og båtliv langs gjestehavna.

Nærområdet gir rike muligheter for friluftsliv og rekreasjon til alle årstider. Den kjente Kyststien går gjennom området og byr på flotte turløyper over svaberg og langs lune viker videre mot Helgeroa og Naverfjorden. Det er også en kort spasertur til populære badeplasser, strender og åpne kystlandskap som Minnehallen og Rakke. For idretts- og friluftsinteresserte finnes diskgolfbane i nærområdet, idrettsanlegg og hallflater ved Stavernhallen, samt Larvik Golfklubb en kort kjøretur unna med flotte 9- og 18-hullsbaner.

Hverdagslogistikken er enkel og oversiktlig. Både Stavern barneskole, Brunla ungdomsskole og Grevle barnehage ligger innenfor gangavstand på trygge lokalveier. Dagligvarehandelen gjøres enkelt i sentrum, hvor du finner både Meny og Coop Extra samt apotek og vinmonopol. Området har god offentlig kommunikasjon med bussholdeplass i gangavstand og jevnlige avganger inn mot Larvik sentrum. Togstasjonen i Larvik nås på rundt et kvarter med bil, mens kjøreturen til Sandefjord lufthavn Torp tar omtrent en halvtime.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.
Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Grevle barnehage (1-5 år) ca. 1.6 km, Solstad barnehage (1-5 år) ca. 2.7 km, Stavern skole (1-7 kl.) ca. 1.3 km, Brunla ungdomsskole (8-10 kl.) ca. 1.5 km, og Thor Heyerdahl videregående skole ca. 10.7 km. Det finnes også flere barnehager i område.
Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 22 228,7 kvm som tilhører borettslaget. Tomten er fellesareal. Fellesarealene er opparbeidet med grøntarealer, lekeplasser, interne adkomstveier og felles parkerings- og garasjearealer. Boligen ligger i svakt skrånende terreng med fall ut fra grunnmur.

Tomten er ikke oppmålt i nyere tid og har usikre grenser. Kommunens grunnkart viser eiendommens grenser, se vedlagt kartutsnitt for tomtegrenser.

Kjøper overtar risiko for avviket.

I borettslaget er garasjeplassene underlagt enerett for enkelte andeler, og styret har oversikt over hvilke andeler som har bruksrett. En garasjeplass med enerett følger andelen ved salg, men kan med styrets samtykke selges eller leies ut til andre andelseiere i borettslaget. Drifts- og vedlikeholdskostnader for garasjene dekkes likt av andelene med bruksrett. Det er etablert infrastruktur for elbillading samt felles parkeringsarealer for borettslaget.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til konsentrert småhusbebyggelse i henhold til reguleringsplan 215.03 «Søndre Torsrød - Felt F og G», datert 06.08.1974, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Eiendommens areal er i henhold til planopplysningene fordelt på delarealer til konsentrert småhusbebyggelse (11 192 m²), felles grøntareal (5 846 m²), felles avkjørsel (2 091 m²), gang-/sykkelvei (885 m²), felles lekeareal (590 m²), felles parkeringsplass (542 m²) og felles gangareal (324 m²).

Eiendommen berøres også av eldre reguleringsplan 215.01 «Torsrød Søndre», med ikrafttredelse 24.05.1971, med delarealer regulert til konsentrert småhusbebyggelse (447 m²), blokkbebyggelse (207 m²) og offentlig friområde (95 m²). I tillegg berøres eiendommen i ytterkant av reguleringsplan 215.04 «Søndre Torsrød - Alt. III», med ikrafttredelse 14.04.1976, hvor et delareal på 8 m² er regulert til boliger.

Eiendommen omfattes av Kommunedelplan for Stavern by 2025-2037 (ID: 202403), med ikrafttredelse 02.07.2025. Arealbruken er i planen avsatt til boligbebyggelse, nåværende (21 475 m²), uteoppholdsareal, nåværende (734 m²) og veg, nåværende (17 m²). Eiendommen inngår i bestemmelsesområde ENH_1 (Boligsone: Enhetlig bebyggelsesstruktur, 21 695 m²), hvor planens § 9-4 stiller krav om at byggetiltak skal bevare og styrke områdets kvaliteter, samt tilpasses og videreføre strøkets enhetlige bebyggelsesstruktur med hensyn til volum, takform, materialbruk og fargebruk. I henhold til § 2-5 gjelder kommunedelplanen ved motstrid foran eldre reguleringsplaner som ikke er særskilt oppført på forrangslisten (plan 215.03 er ikke oppført på denne listen). Kommunedelplanen gjelder også foran Kommuneplanens arealdel 2025-2037 ved motstrid, jf. kommuneplanens § 2-4.

Eiendommen berøres av hensynssone H310_1: Ras- og skredfare (kvikkleire) fra Kommuneplanens arealdel 2025-2037, med et delareal på 3 306 m². Innenfor aktsomhetsområdet for kvikkleire kan tiltak kun oppføres dersom det foreligger tilstrekkelig sikkerhet mot kvikkleireskred. Sikkerheten skal dokumenteres for alle planer og tiltak i henhold til plan- og bygningsloven § 28-1, krav i TEK17 kapittel 7 og NVEs til enhver tid gjeldende kvikkleireveileder.

Eiendommen berøres av hensynssone H540_1: Hensyn grønnstruktur fra Kommunedelplan for Stavern by 2025-2037, som dekker et delareal på 5 766 m². Sonen er avsatt for verdifull grønnstruktur innenfor boligområder med viktig vegetasjon og landskapsformasjoner som bør bevares. Ved gjennomføring av tiltak skal hensyn til bevaring av terreng, vegetasjon og store enkelttrær vurderes særskilt og være førende for plassering og utforming av nye tiltak.

Eiendommen berøres av hensynssone H560_1: Bevaring naturmiljø (utvalgte naturtyper) fra Kommunedelplan for Stavern by 2025-2037, med et delareal på 437 m². Bestemmelsene fastsetter at utvalgte naturtyper, herunder hule eiker, slåttemark og åpen grunnlendt kalkmark i boreonemoral sone, skal bevares i henhold til naturmangfoldloven § 4 og forskrift om utvalgte naturtyper § 52, jf. planens § 3-1 pkt. 1.

Det er ingen registrerte reguleringsplaner under arbeid innenfor en avstand på 100 meter fra eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 8 341,- pr. mnd. og inkluderer: kommunale avgifter (vann- og avløpsavgift, renovasjonsavgift, brannsyn), feieravgift, bredbånd, bygningsforsikring, forretningsførsel, styrehonorar, drift og vedlikehold, felles strøm, forsikring og lånekostnader for garasje, samt infrastruktur for elbillading.

Spesifikasjon av felleskostnader:
Felleskostnader: kr 7 756,-
Infrastruktur el-bil ladning: kr 59,-
Feieravgift: kr 39,-
Forsikring og lånekostnader garasje: kr 361,-
Bredbånd: kr 126,-

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Borettslaget skal i regnskapet opplyse om hvor mye felleskostnadene vil øke etter utløpet av avdragsfri periode. Megler har ikke mottatt informasjon om dette fra forretningsfører, og det er derfor uklart hva felleskostnader etter avdragsfri periode vil utgjøre.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 15 000,- pr. år. / 10 000 til 12 000 kWh pr. år.

TV-dekoder/tuner følger ikke med ved salget.

Boligen er ikke tilknyttet alarmselskap.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter for eiendommen dekkes via borettslagets felleskostnader. Felleskostnadene inneholder en egen post for feieravgift på kr 39,- per måned.

Formuesverdi for 2024 var kr 696 586,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 2 786 342,-

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

I kommunen som eiendommen ligger, er det innført eiendomsskatt på boliger og annen fast eiendom. Se kommunens nettsider for mer informasjon.

Andel fellesgjeld er kr 871 728,- pr. 04.12.2025.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 42 613 175,05 pr. 04.12.2025 og lånevilkårene er:

Lånenummer: 25107705239, Skagerrak Sparebank
Type: Annuitetslån, 2 terminer per år
Restsaldo pr. 04.12.2025: kr 1 068 175,-
Andel av saldo: kr 21 614,-
Rente: 5,2 % pa.
Innfrielsesdato: 30.06.2028 (antall terminer til innfrielse: 6)

Lånenummer: 26017600167, Skagerrak Sparebank
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 04.12.2025: kr 38 900 000,-
Andel av saldo: kr 787 137,-
Rente: 4,95 % pa.
Innfrielsesdato: 31.05.2057 (antall terminer til innfrielse: 378)
Avdragsfri periode: Neste avdrag forfaller 30.06.2027

Lånenummer: 26017618201, Skagerrak Sparebank
Type: Annuitetslån, 2 terminer per år
Restsaldo pr. 04.12.2025: kr 2 645 000,-
Andel av saldo: kr 62 976,-
Rente: 5,2 % pa.
Innfrielsesdato: 27.06.2055 (antall terminer til innfrielse: 60)

3 290 000,00 Prisantydning
871 728,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 161 728,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
1 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))
11 040,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))

--------------------------------------------------------
4 162 818,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 172 768,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))

--------------------------------------------------------
 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Roger Kjær og Tage Kjær

Leiligheten er tilknyttet Vestre Torsrød Borettslag.
- Borettslaget består av 60 andeler.
- Forretningsfører er Larvik Boligbyggelag.
- Eiendommen er forsikret i IF Skadeforsikring med polisenummer SP0000562081.

Dugnad må påregnes.
Dyrehold er ikke tillatt. Styret kan imidlertid samtykke i at brukeren av boligen holder dyr dersom gode grunner taler for det og dyreholdet ikke er til ulempe for de andre brukerne av eiendommen.
Fasade- og bygningsmessige endringer på fellesareal (som montering av varmepumpe, markiser, platting, levegg og ladepunkt for elbil) krever skriftlig forhåndsgodkjenning fra styret.
Borettslaget har installert solcelleanlegg på tak, balansert ventilasjon, ladeinfrastruktur for elbil samt garasjeanlegg og boder.

Generalforsamlingen vedtok 27.06.2024 gjennomføring av et omfattende utvendig rehabiliteringsprosjekt (omfatter nye inngangspartier, nye balkonger i 2. etasje, balansert ventilasjonsanlegg, solceller på tak, tilleggsisolering og ny kledning) med en låneramme på inntil kr 34 700 000,- over 30 år med 2 års avdragsfrihet.

Planlagte påkostninger:
- Oppgradering av lekeplass og garasjer/fellesareal.
- Utbedring og tilbakeføring av uteareal etter at rehabiliteringsprosjektet er fullført.

Megler har kopi av budsjett for 2025 og årsregnskap for 2024. Dette kan interessenter få oversendt.
- Årsresultat for 2024: underskudd på kr -26 853 261,-, som i hovedsak skyldes at rehabiliteringsprosjektet ble kostnadsført under vedlikehold med kr 31 791 739,-.
- Disponible midler pr. 31.12.2024: kr -9 255 297,-. Dette skyldes at det pågående rehabiliteringsarbeidet ble finansiert med byggelån som konverteres til ordinært lån ved sluttføring.
- Avdragsfriheten på rehabiliteringslånet utløper 30.06.2027.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere. Borettslaget har en frist på 20 dager til å behandle søknad om godkjenning, og innflytting kan ikke skje før godkjenning foreligger.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av Larvik Boligbyggelag har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. Ved skriftlig forhåndsvarsel er fristen 5 hverdager.

Borettslaget er tilknyttet Borettslagenes Sikringsordning AS som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige andelseiere. Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1 desember med gyldighet fra førstkommende årsskifte.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten er tilknyttet Vestre Torsrød borettslag. Borettslaget består av 60 leiligheter.
Forretningsfører er Larvik Boligbyggelag - LABO
Dugnad må påregnes.
Det tillates ikke å holde husdyr uten spesiell, skriftlig tillatelse i hvert enkelt tilfelle. Skriftlig søknad med begrunnelse for dyrehold må sendes styret. Dersom tillatelse til dyrehold gis, må borettshaveren forplikte seg til å overholde lagets regler for dyrehold.
Foretatt påkostninger de senere år: 
Påkostninger:
Borettslaget har nylig gjennomført betydelige oppgraderinger i 2024/2025:
. Nye inngangspartier
. Nye balkonger i 2 etg.
. Balansert ventilasjonsanlegg.
. Solceller pa tak.
. Tilleggsisolering av gulv, vegger og loft.
. Ny kledning.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Borettslaget er med i en sikringsordning mot tap av felleskostnader. Tilbyder er Skadeforsikringsselskapet Borettslagenes Sikringsordning AS. Borettslag som har tegnet forsikring kan si opp avtalen innen 1. desember med virkning fra kommende årsskifte.
Etter borettslagslovens bestemmelser skal vedtak om oppsigelse av forsikringen gjøres av borettslagets generalforsamling. Forsikringsselskapet kan til enhver tid si opp en avtale med forsikringstaker dersom forsikrede ikke oppfyller de krav som er lagt til grunn
ved første gangs forsikring. For øvrig gjelder forsikringsavtalelovens regler.

Eiendommen er ikke konsesjonspliktig, men det er boplikt i dette område av Larvik kommune. For at eiendommen skal kunne overskjøtes må kjøper derfor signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles.

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 35 000,-

Vederlag:
Fotopakke  kr 4 000
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900
Markedsføringspakke  kr 29 900
Oppgjør  kr 7 500
Tilrettelegging  kr 17 000
Visninger pr stk   kr 1 875

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 570,00
Innhenting av informasjon forretningsfører LABO  kr 4 914,00
Innhenting av offentlig opplysninger Larvik kommune  kr 2 000,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport rekkehus  kr 17 500,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel regnes av prisant.  kr 8 043,00
Styling Fint Hjemme  kr 16 000,00

Oppdragsnummer 22-0480/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Sandefjord
Jernbanealléen 13, 3210, SANDEFJORD
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR22.25480

Sist oppdatert: 12. oktober 2026 kl. 11:41