Bygdøy allé 20

Bygdøy allé 20, 0262 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 212, bruksnummer 24, seksjonsnummer 121, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 41 kvm

BRA-i:
8. etasje 39 kvm: Entré, bad, soverom, stue, kjøkken.

BRA-e:
Kjeller: 2 kvm: Kjellerbod.

Åpent areal:
8. etasje 1 kvm: Balkong.

Boligen disponerer 1 kjellerbod.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 07.04.2026 utført av Tilstand AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU) og 2 (TG2). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Selveierleilighet tilhørende Sameiet Bygdøy Allé 20, beliggende i bydel Frogner i Oslo kommune. Boligblokk over 9 etasjer med yttervegger i betong- og murkonstruksjoner. Vinduer med karmer av tre og 2-lags glass fra 1989. Slett entrédør med kikkehull, brannklasse b30 og lydklasse 35db fra 2021 (jf. fremlagt faktura). Innadslående, to-fløyet balkongdør med karm av tre og 2-lags glass fra 1989. Det ble byttet tetningslist på balkongdøren i 2021. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Tilstandsgrad 2 (TG2):
Utvendig:
- Vinduer og balkongdør har relativt høy alder vurdert opp mot forventet levetid. Det er registrert noe slitasje i utvendig karm/dørblad på balkongdøren. Basert på forventet levetid bør det påregnes utskiftning i nær fremtid.

Bad:
- Sluk, membran og tettesjikt: Våtrommet har to sluk - et eldre hovedsluk av støpejern og et hjelpesluk av plast. Mer enn halvparten av anbefalt brukstid er passert på avløpsløsningen og underliggende tettesjikt/membran er sannsynligvis over 30 år. Restlevetiden er usikker. Det er også registrert rustdannelse på hovedsluket. Hva slags type tettesjikt/membran som er benyttet i gulv og bak veggfliser er ikke kjent. Det er også knyttet usikkerhet til tettheten rundt enkelte rørgjennomføringer i gulv- og vegger. Det er ikke synlig oppbrett av membran ved dørterskelen, slik at høydeforskjellen mellom overkant slukrist og laveste høyde på membranen ikke er kjent.
- Ventilasjon: Våtrommet har ingen tilluftsmulighet. Dette begrenser effekten av ventilasjonen og kan føre til økt fuktbelastning, samt lengre uttørkningstid.

Kjøkken:
- Avtrekk: Kjøkkeventilator med kullfilter. Avtrekksventilatoren leder luften inn i overskapet.

Tekniske installasjoner:
- Vannledninger: Leiligheten har eldre vannledninger av kobber, hvor mer enn halvparten av forventet levetid er overskredet.
- Avløpsrør: Synlige avløpsrør av støpejern i boden. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
- Vannbåren varme: Leiligheten er tilknyttet felles varmtvann/fjernvarme, med vannbåren varme til radiatorer. Anlegget er eldre. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert.

Tilstandsgrad ikke undersøkt (TGIU):
Bad:
- Det ble ikke utført kontroll i tilliggende konstruksjoner under befaring. Hensikten med kontrollen er å undersøke om våtrommet har en fuktskade. Undersøkelsen lot seg ikke gjennomføre, fordi våtrommet har omsluttende vegger av mur/betong. Våtrommet ble i stedet kontrollert med egnet fuktmåleverktøy (Protimeter MMS 3). Det ble ikke registrert avvik.

HMS:
- Leiligheten har et 6 kg brannslukkingsapparat med pulver fra 1991 i boden. Det er avvik på pulverapparatet grunnet høy alder ihht gjeldende forskrift om brannforebygging.
- Rekkverket på balkongen er for lavt i forhold til dagens krav. Høyden er målt til 0,98 meter, og krav i TEK17 er 1,20 meter for høyder over 10 meter. Det er ikke krav til utbedring opp til dagens krav.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Sammendrag av selgers egenerklæringsskjema:
- Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom? - "Ja. Toalett og blandebatteri ble skiftet ut i juni 2021. Arbeidet ble utført av autorisert rørlegger Niels Wilhelm Haavaldsen ved GH Management AS (org.nr. 912 855 570). Dokumentasjon i form av faktura er tilgjengelig i Boligmappa."

- Har det lekket vann utenfra og inn, eller er det sett andre tegn til fukt? - "Ja. Under rehabilitering av gulv i gang, stue og soverom utført av Slawomir Jacek Dziedzic (org.nr. 997644506), ble det i forbindelse med riving og avrettning avdekket indikasjoner på fuktinntrengning under eksisterende gulvkonstruksjon ved verandadør. Håndverker har utbedret dette ved tetting av sprekker langs balkongdørens terskelparti. Det bemerkes at balkongdøren er av eldre dato og ikke skiftet ut i forbindelse med rehabiliteringen. Dokumentasjon og bilder lastet opp i boligmappa."

- Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade? - "Ja. Taket ble rehabilitert i 2024/2025. Ytterligere informasjon om prosjektet fremgår av offentlige dokumenter tilknyttet Sameiet Bygdøy allé 20. Dokumentasjon besittes av styret i sameiet bygdøy alle 20. Arbeidet ble utført av OSLO ENTREPRENØOSLO ENTREPRENØRBEDRIFT ASRBEDRIFT AS."

- Har sameiet eller borettslaget hatt problemer med fukt, vann eller oversvømmelse i kjeller eller underetasje? - "Ja. Sameiet Bygdøy Alle 20 (871272662) opplevde utfordringer med fukt i leilighet 104 i kjelleren, og leieforholdet ble avsluttet som følge av fuktskade. Rehabilitering av leilighet på agenda i sameiet."

- Har det vært feil på det elektriske anlegget? - "Ja. Det elektriske anlegget i leiligheten ble inspisert av Det lokale eltilsyn (DLE) ved Rejlers Elsikkerhet AS (org.nr. 995 500 124) den 04.04.2022. Tilsynsrapporten avdekket fire avvik knyttet til merking av sikringsskap, stikkontakter i stue, samt bruk av bevegelig ledning til henholdsvis kjøleskap og vaskemaskin. Samtlige avvik ble utbedret av Protech Elektro AS (org.nr. 994 355 872) på vegne av sameiet. Tilsynssaken ble formelt avsluttet av Elvia AS / Rejlers Elsikkerhet AS den 24.05.2022 etter mottatt tilfredsstillende tilbakemelding om utbedring. Dokumentasjon foreligger i form av tilsynsrapport, forhåndsvarsel og avsluttende bekreftelse. Kontaktperson hos Protech Elektro AS: Roar Helgaasen, tlf. 950 20 674."

- Er det utført arbeid på det elektriske anlegget? - "Ja. September/oktober 2022. Utbedringsarbeidene omfattet tilkobling av kjøkken og stikkontakter, utskiftning av 22 downlights med dimmere, installasjon av 9 nye stikkontakter i stue og soverom, ekstra kurs med sikring til kjøkken, 4-veis stikkontakt ved TV, bytte av regulator på bad samt ny belysning og stikkontakt i bod. Utført av Omega Installasjon AS (org.nr. 956 428 920). Det finnes dokumentasjon på arbeidene."

- Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør? - "Ja. Avløpsrør og vanninstallasjoner på kjøkkenet ble rehabilitert i forbindelse med oppussing av kjøkken i 2022. Arbeidet ble utført av TT Rør AS (org.nr. 821 491 452) ved Lars Eirik Døli, og omfattet omlegging av avløp og vannrør, montering av nye stoppekraner i bod, plugging av radiatorer i bod, tilkobling og testing av Waterguard lekkasjevarsler, samt diverse røropplegg knyttet til det nye kjøkkenet. Det finnes dokumentasjon på arbeidene."

- Har det vært mugg, sopp eller råte i sameiet eller borettslaget? - "Ja. Det ble oppdaget fuktskade i leilighet 104, som eies av sameiet og det resulterte i terminering av utleieforhold. Leiligheten må rehabliteres og beslutning foreligger i sameiet."

- Foreligger det planer eller bestemmelser som kan medføre endringer av felleskostnader eller fellesgjeld? - "Ja. Det foreligger planer om et rehabiliteringsprosjekt i regi av Sameiet Bygdøy Allé 20. Hvorvidt og i hvilken grad dette vil påvirke felleskostnader og/eller fellesgjeld er ikke avklart per dato, da endelig beslutning om gjennomføring og finansiering ikke er fattet. Styret igangsatte i 2025 en tilstandsanalyse av byggets bygningsmasse, utført av WSP etter NS 3424 nivå 1. Analysen avdekket et betydelig vedlikeholdsbehov, særlig knyttet til VVS-anlegg, elektrisk anlegg, fasade samt vinduer og balkongdører. Funnene ble bekreftet gjennom en uavhengig «second opinion» fra OBOS Prosjekt, og ytterligere kvalitetssikret av VVS-spesialisten Sans Bygg AS. Alle tre faginstanser konkluderte samstemmig med at bygningsmassens tekniske anlegg har et stort vedlikeholdsbehov og at en større rehabilitering er nødvendig. Kjernen i det planlagte prosjektet er totalrehabilitering av sanitæranlegg (avløps- og vannstammer til bad og kjøkken, samt sluk og tettesjikt på bad), oppgradering av elektrisk anlegg i fellesarealer til dagens standard, samt utskiftning av lysarmaturer. I tillegg vurderes opsjoner for nytt varmeanlegg, utskiftning av vinduer og balkongdører, og utbedring av teglfasader. Det er søkt om ENOVA-støtte for deler av tiltakene. Styret engasjerte OPAK som prosjektleder etter en konkurranse med syv tilbydere, og prosjektet er per mars 2026 i overgangen mellom fase 0 og fase 1 (tilbudsforespørsel). Endelig beslutning om gjennomføring skal fattes av seksjonseiere på kommende årsmøte, der konkrete kostnadsbilder og finansieringsmodeller vil bli fremlagt. Det er per dato ikke vedtatt budsjett eller fastsatt endelig kostnad. Ytterligere informasjon fremgår av møtereferater fra beboermøtene avholdt 01.12.2025 og 12.03.2026, tilgjengelig via Sameiet Bygdøy Allé 20."

Entré:
Lys og innbydende entré som skaper et godt førsteinntrykk av boligen. Flislagt og slitesterkt gulv. God plass til å henge fra seg yttertøy på garderobestangen og diverse oppbevaring i plassbygget kommode i enden av entréen. Av ekstern lagring medfølger det også en bod i kjeller på 2 kvm. Med adkomst via heis eller trappeoppgang opp til 8. etasje kommer du inn til leiligheten. Ved ytterdøren er det montert callinganlegg. Velkommen inn!

Stue med åpen kjøkkenløsning:
Innbydende stue med god planløsning som gjør det enkelt å innrede. Det er god plass til stor sofaseksjon, stoler, bord og tilhørende mediemøblement. Store vindusflater slipper inn rikelig med naturlig lys og svært lite innsyn. Naturlig plass til spisebord ved det store vinduet. Overflatene er malt i en nøytral fargetone, og på gulvet er det lagt parkett. Den åpne løsningen mot kjøkkenet gjør rommet lett å møblere etter egen smak og skaper en sosial atmosfære. Mellom stue/kjøkken og soverom er det montert en skyvedør som bidrar til en mer åpen romfølelse, samtidig som den demper støy fra stuen inn til soverommet.

Tidløst og moderne kjøkken pusset opp i 2022 med innredning fra Kvikk. Innredningen har en fin kombinasjon av skap- og benkeplass for både oppbevaring og matlaging. Innredningen har glatte fronter og benkeplater av laminat med kjøkkenvask. Kjøkkenet er utstyrt med integrerte hvitevarer (stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin, vinskap og helskap kjøl og frys) som gir kjøkkenet et godt helhetsuttrykk. Kullfilterventilator er plassert over koketoppen. Kjøkkenet har komfyrvakt og automatisk lekkasjestopper.

Soverom:
Romslig soverom med god plass til seng og skrivepult. Det er god lagringsplass i plassbygget garderobeløsning fra 2023. Fra soverommet er det utgang til leilighetens balkong som blir en forlengelse av rommet på sommerstid.

Balkong:
Fra soverommet er det utgang til en herlig balkong med plass til et lite bord, et par stoler og diverse beplanting. Balkongen er nordvendt og i følge er selger er det sol på balkongen fra morgen til kl. 12:00-13:00 på sommerstid - her kan man nyte morgenkaffen!

Bad:
Flislagt bad med varmekabler i gulv. Badet er innredet med vegghengt servantinnredning med slette skuffefronter og ovenpåliggende vask. Det er speil og dobbel stikkontakt på veggen over vasken. Videre er det gulvstående toalett og dusjhjørne som er avgrenset med forheng. Nytt toalett og dusjbatteri i 2021. Det er opplegg for vaskemaskin. Enkelte elementer på badet er gitt TG2 - vennligst se boligens tilstandsrapport.

Gulv: Flislagt gulv i entré og på bad. Øvrige gulvflater er belagt med parkett.
Vegger: Flislagte vegger på bad. Malte slette flater på vegger.
Himling: Malt slett flate i himling i entré. Øvrige himlingsflater kledd med malte tak-ess-plater.
Takhøyde: Entré: 2,40-2,67 meter, Bad: 2,47 meter, Soverom: 2,56 meter, Stue: 2,55 meter.
Dører og vinduer: Vinduer med karmer av tre og 2-lags glass fra 1989. Slett entrédør med kikkehull, brannklasse b30 og lydklasse 35db fra 2021 (jf. fremlagt faktura). Innadslående, to-fløyet balkongdør med karm av tre og 2-lags glass fra 1989. Det ble byttet tetningslist på balkongdøren i 2021.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Leiligheten er tilknyttet felles varmtvann/fjernvarme, med vannbåren varme til radiatorer. Varmekabler på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1936.

Det foreligger ekspedisjonsdokument fra 14.11.1938, som ifølge kommunen anses som datidens ferdigattest. Ekspedisjonsdokumentet dokumenterer at bygget er registrert lovlig oppført.
Det foreligger ferdigattest for utskiftning av vinduer, datert 14.12.1990.

Sammenlignet med originale byggetegninger er det funnet følgende endringer:
- Kott i entré er blendet inn i entré.
- Vegg mellom stue og kjøkken er revet for å lage en åpen stue- og kjøkkenløsning.
- Skap på kjøkkenet er innlemmet i kjøkkenet.

Del av entré og kjøkken er opprinnelig byggemeldt som kott og skap jf. originale byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at de delene som er blendet inn i rommene ikke godkjennes som varig opphold og at del av entré og kjøkken må brukes som kott/skap. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:

Dagboknr 506379, tinglyst 04.04.1975, type heftelse: Panterett til sameiet på kr. 10 000,-.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst 5 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelser om brannvegg/-dør, vann og kloakkledn., anlegg og vedlikehold av ledninger, erklæring/avtale angående begrensninger i utleiemulighetene.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Iht. sameiets vedtekter skal sameiets styre underrettes skriftlig om alle overdragelser og leieforhold. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Leiligheten har en fantastisk beliggenhet for deg som ønsker å bo sentralt til i et av byens aller fineste strøk med nærhet til et svært rikt tilbud av fasiliteter. I umiddelbar gangavstand har man populære restauranter som byr på gode smaksopplevelser. I gangavstand finner du Frogner Atrium med stor matvarebutikk, blomsterbutikk, frisør, apotek, og flere serveringssteder. Utenfor Frogner Atrium og Lille Frogner álle går 12- trikken, og fra Bygdøy allé går det flere busslinjer.

Det er fine turmuligheter ved Frognerparken, Frognerkilen, Bygdøy og Skarpsnoparken. Frogner Stadion (med blant annet skøytebane på vinteren) og øvrige rekreasjonsområder ligger ca. 10 minutters gange fra leiligheten. Videre er det kort vei til bl.a. Nationaltheatret, Vika, Aker Brygge, Tjuvholmen og Skøyen.

Flere populære matvareforretninger, spisesteder, hyggelige fortauskafeer og kaffebarer rett i nærheten og et par minutter unna leiligheten finner man en søndagsåpen matbutikk. Om man ønsker flere alternativer i området har man bl.a. Kaffebrenneriet, Pizza Da Mimmo, Villa Paradiso, samt spesialforretninger som Stockfleths, Pascal og Fjeldberg. I tillegg er det flere matbutikker i nærområdet. Kort vei til steder som Solli Plass, Gimle, hvor man finner ærverdige Gimle kino, og Karenslyst Allé. Det tar ca 13 minutter å gå til Hegdehaugsveien, Bislett, Slottet og Karl Johans gate.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 2 341 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2255 datert 28.07.1977 med senere endringer i henhold til S-2937 datert 01.10.1987.

Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015 sak 262 gjennom ny "Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn." Området blir berørt av endringer i reguleringsplan for Oslo Sentrum og indre sone i Oslo kommune som følge av dette. Denne nye planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen er verneverdig/SEFRAK-registrert. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting. Kontakt megler for mer informasjon.

Pågående plansak:
- Saksnr. 202114191. Saken gjelder detaljregulering - Elisenbergløkken og Gimlekvartalene. Planforslaget ble sendt til politisk behandling 28.11.2025. Saken fortsetter i saksnr. 202506832

Pågående byggesaker:
- Gabels gate 38 - påbygg, loftsutbygging med 10 leiligheter, bruksendring av arealer i 1. etasje fra kontor til bod, etablering av ny heis og utskifting av eksisterende, samt solceller. Saksnummer 202508803.

Det kan påregnes støy, ulemper og/eller endringer i omgivelsene ved ovennevnte plan- og byggesaker.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. For flere byggesaker og informasjon i området, gå inn på Oslo kommune, plan og bygg sine nettsider: https://od2.pbe.oslo.kommune.no/kart/.

Fellesutgiftene er kr 3 766,- pr. mnd. og inkluderer: Fyring og varmtvann (A-konto), kommunale avgifter, drift og vedlikehold, felles bygningsforsikring, trappevask og vaktmestertjenester, diverse honorarer m.m.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Fellesutgiftene fordeles slik:
A konto oppvarming kr 563,-
Seksjonsutgifter kr 1 561,-
Felleskostnader lik 1 kr 642,-

Felles fyring og varmtvann er inkludert i felleskostnadene. Det kreves akontobeløp til dekning for dette, beløpet justeres ihht brenselsregnskapet 1 gang per år. Sameiet har avtale med Brunata. Ved ombygging som medfører demontering/bytting av radiator, skal Brunata kontaktes.

Boligen er tilknyttet Global Connect som leverandør av fiber og har avgift på kr 149,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 293 623,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 5 174 493,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 2 773,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 9 900,- pr. 13.04.2026

Total fellesgjeld for sameiet er kr 1 393 037,- pr. 13.04.2026 og lånevilkårene er:
Rentebetingelser: 6,8% flytende rente
Lånets løpetid: 30.09.2055
Avdragsfrihet: Nei.

5 350 000,00 Prisantydning
9 900,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 359 900,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

133 970,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
135 060,00 (Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke))
145 010,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke))

--------------------------------------------------------
5 494 960,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 504 910,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Henrik Bakke Vennerød

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Bygdøy Alle 20, med sameiebrøk 7/1000.
Sameiet består av 147 leiligheter og 2 næringsseksjoner.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS, tlf. 22 86 59 99.
Dugnad må påregnes.
Det er ikke tillatt å holde hund eller annet husdyr som kan være til sjenanse for beboerne.
Sameiets hjemmeside: www.ba20.no.

Bygget er gammelt og pipenes tilstand er uavklart. De leilighetene som har pipe, har dermed ingen garanti for at peis kan benyttes.

Iht. sameiets vedtekter skal sameiets styre underrettes skriftlig om alle overdragelser og leieforhold.

Foretatt påkostninger de senere år:
Diverse vedlikehold og oppgraderinger utført i regi av sameiet (fellesarealer og fellesdeler):
2024/2025: Taket ble rehabilitert
2017: Modifisering av nye søppelskur
2015: Utskifting heiser
2015: Installert fjernvarme
2015: Ny belysning i inngangspartier og trappedepoter.
2015: Installert nytt brannvarslingsanlegg
2012: Nye inngangsdører oppgang A og B
2012: Nytt callinganlegg
2011: Sliping av terrazzobelegg i trapper
2008-2009: Oppussing korridorer
2007: Oppgradert kabel-TV-anlegg
2006: Rehabilitert el-anlegg fellesarealer
2002: Oppussing vaktmesterleilighet
2001: Ombygging heis oppgang B
1997-1998: Rehabilitering balkonger
1997-1998: Etterisolering 9. etasje
1997-1998: Innkledning piper, heis og trapperom

Planlagte påkostninger:
Det ble holdt beboermøte 01.12.2025 og 12.03.2026. På møtet redegjorde styret for bakgrunnen for arbeidet med kartlegging av sameiets bygningsmasse gjennom en tilstandsanalyse. Kjernen i det planlagte prosjektet er totalrehabilitering av sanitæranlegg (avløps- og vannstammer til bad og kjøkken, samt sluk og tettesjikt på bad), oppgradering av elektrisk anlegg i fellesarealer til dagens standard, samt utskiftning av lysarmaturer. I tillegg vurderes opsjoner for nytt varmeanlegg, utskiftning av vinduer og balkongdører, og utbedring av teglfasader. Det er søkt om ENOVA-støtte for deler av tiltakene. Styret engasjerte OPAK som prosjektleder etter en konkurranse med syv tilbydere, og prosjektet er per mars 2026 i overgangen mellom fase 0 og fase 1 (tilbudsforespørsel). Endelig beslutning om gjennomføring skal fattes av seksjonseiere på kommende årsmøte, der konkrete kostnadsbilder og finansieringsmodeller vil bli fremlagt. Det er per dato ikke vedtatt budsjett eller fastsatt endelig kostnad. Det jobbes også med å få på plass en best mulig bank finansiering, slik at kapitalinnskudd reduseres til det minimale for de som ønsker det.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,85 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,-
Markedsføringspakke  kr 30 900,-
Oppgjør  kr 7 500,-
Tilrettelegging  kr 17 000,-
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 3 800,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - Obos  kr 6 725,-
Innhenting av informasjon forretningsfører - Obos  kr 3 125,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
Foto   kr 3 900,-

Oppdragsnummer 40-0070/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
Hegdehaugsveien 31, 0352, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR40.2670

Sist oppdatert: 20. april 2026 kl. 17:23