Skøyenveien 91

Skøyenveien 91, 0375 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 3, bruksnummer 499, ideell andel 1/1
Andelsnummer 28, Øvre Silkestrå Borettslag, organisasjonsnummer 948305542

Totalt bruksareal BRA: 89 kvm.

BRA-i:
1. etasje, 81 kvm: Entré, gang, toalettrom, bad, stue/kjøkken og 3 soverom.

BRA-e:
Kjeller, 8 kvm: Bod. I tillegg disponerer leiligheten et skap i felles bod (ikke måleverdig).

Åpent areal:
1. etasje, 20 kvm: Terrasse, med utgang fra stue/kjøkken.

Videre disponeres deler av felles bod, denne målt opp til 10 kvm.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at bodene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for bodene. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet, og disponering av bodareal kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 09.05.2025, utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Boligbygg over 3 etasjer samt kjeller.
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt gulv mot grunn. Grunnmur, bærende vegger og skillende dekker i hovedsak av betong. Utvendige fasader kledd med liggende kledning. Takkonstruksjon av saltaksform, utvendig tekket med takstein (taket er ikke besiktiget).
Leiligheten har dører og vinduer fra byggeår (unntatt i soverom 3); Slett entrédør fra Scadania AS, med brannklasse B30 og lydklasse 35dB. Balkongdør og vinduer med karmer/rammer av tre og 2-lags glass. Vindu med karmer/rammer av tre og 2-lags glass fra 2023 i soverom 3.

Sammendrag av boligens tilstandsgrad (kun TG1/2, ingen TG3):

Våtrom (TG2):
- Ventilasjon; tilluftspalte er ikke etablert.
- Det er registrert avskaling på emaljen til veggflis ved hovedsluk, og noe svertesopp på elastisk fug i hjørnet i dusjsone samt elastisk fug mellom badekar og vegg.
- Himling har behov for overflatebehandling.
- Det registreres moderate tegn til bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser.
- Fallforhold; Nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til hovedsluk er på tilfeldig sted målt til ca. 7 mm. Dette er vurdert til ikke å være tilfredsstillende mht. lekkasjesikkerhet. Vann blir liggende på gulv grunnet motfall målt til ca. 2 mm utenfor sluk.
- Vindu er uheldig plassert i våtsone, og har blitt utsatt for uønsket fuktpåvirkning. Fukt/svellemerker nederst på dørblad.

Kjøkken (TG2):
- Det er registrert fukt/svellemerker nederst på skuff under oppvaskkum. Skuffen har behov for noe justering.
- Deksel til komfyrvakt er defekt.

Toalettrom - ikke våtrom (TG2):
- Ventilasjon; Tilluftspalte er ikke etablert.
- Drenering fra innebygget sisterne er ikke registrert.
- Det er registrert fukt/svellemerker nederst på dørblad.

Øvrige rom (TG2):
- Parkettgulv bærer preg av alder og slitasje.

Etasjeskiller - 1. etasje - skjevhetsmåling (TG2):
-Det er noe merkbare skjevheter i boligen (forskjellen mellom høyeste og laveste punkt er målt til ca. 23 mm og ca. 13 mm kryssmåling i stue).

Tekniske anlegg, VVS-anlegg - sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom (TG2):
- Vannbåren varme; Eldre anlegg/element uten påviste skader/lekkasjer (TG er valgt pga. alder og tilstand).

Elektrisk anlegg, forenklet vurdering (TG2):
-Det er ikke fremlagt samsvarserklæring på utførte arbeider på det elektriske anlegget (TG settes iht. NS3600).
På generelt grunnlag anbefales det alltid å gjennomføre en utvidet el-kontroll.

Dører og vinduer (TG2):
-Balkongdør og vinduer er av eldre dato (unntatt vindu i soverom 3), og har behov for oppgraderinger/overflatebehandling.

Terrasse (TG2):
-Det er ikke montert rekkverk på ytre del av terrasse.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Boligen er modernisert/påkostet i:
2025 - Byttet enkelte terrassebord og beiset terrassen, samt byttet enkelte bord på levegger.
2023 - Etablert soverom 3 ved å dele av tidligere hovedsoverom; satt opp lettvegg, satt inn ekstra vindu og ny dør, samt installert ekstra stikkontakt.

Lys og gjennomgående 4-roms andelsleilighet i rolige og grønne omgivelser – med terrasse, garasje og barnevennlig beliggenhet

Velkommen til Skøyenveien 91 – en attraktiv 4-roms andelsleilighet beliggende i byggets første etasje, med enkel adkomst via felles trappeoppgang med callinganlegg. Her bor du sentralt, men tilbaketrukket i grønne og rolige omgivelser, med gangavstand til både Frognerparken og Den Engelske Park, kollektivtilbud, butikker, caféer og restauranter.

Innhold:

ENTRÉ

Lys og innbydende entré med praktisk skyvedørsgarderobe som gir god oppbevaringsplass.

TOALETTROM

Oppgradert i 2011. Separat, praktisk toalettrom med vegghengt servantskap og moderne servant med ett-greps armatur, speil med belysning og stikkontakt. Vegghengt toalett, og mekanisk avtrekk i himling.

BAD

Oppgradert i 2011 (sluk vurdert fra byggeår). Delikat baderom med vegghengt servantskap og ovenpåliggende servant med ett-greps armatur, speilskap med lys og stikkontakt, dusjsone med innfellbare glassdører og regndusj, samt badekar med dusjløsning. Opplegg for vaskemaskin i egen, flislagt nisje. Mekanisk avtrekksventil på vegg.

STUE / KJØKKEN

Lys og romslig stue med god plass til sofagruppe og spisestue. Delvis åpen kjøkkenløsning gir en sosial sone, perfekt for både hverdagsliv og gjester.

Moderne kjøkkeninnredning (ca. 2015) med slette fronter, benkeplate i stein med underlimt oppvaskkum og ett-greps armatur. Laminatplater på vegg, benkebelysning og godt med stikkontakter. Ventilator tilknyttet avtrekk plassert i overskap. Kjøkkenet har lekkasjestopper og komfyrvakt.
Integrerte hvitevarer medfølger; kjøleskap med frysedel, oppvaskmaskin, vinskap, stekeovn og induksjonstopp. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Fra stuen er det utgang til en solrik, nordvestvendt terrasse på hele 20 kvm med terrassebord, utebelysning, stikkontakt, varmelampe og elektrisk markise. Terrassen har videre adkomst til en felles, grønn hage. Denne hagedelen har kun adkomst fra denne og naboleiligheten.

SOVEROM

Leiligheten har tre soverom, alle av god størrelse. Hovedsoverommet har skyvedørsgarderobe. Soverom 2 og 3 egner seg utmerket som barnerom, gjesterom eller hjemmekontor. Skyvedørsgarderobe også i soverom 2.

OVERFLATER

Toalettrom - Flislagt gulv og flislagte vegger. Himling i malt mur.
Baderom - Flislagt gulv med varme og flislagte vegger. Himling i malt mur.
Øvrige rom - Gulvflater belagt med parkett. Vegger i malte flater. Himling i malt mur.
Slette innerdører.

TEKNISK OG ØVRIG INFORMASJON

- Sikringsskap med automatsikringer og skrusikringer er plassert i entré. Hovedsikring og måler er plassert i felles tavle.
- Fordelerskap for rør-i-rør og stoppekraner plassert i toalettrom.
- Leiligheten er tilknyttet felles varmtvann for bygningen.

Dette er en bolig som må oppleves! En perfekt kombinasjon av moderne standard, gjennomtenkte løsninger og en attraktiv beliggenhet – både for barnefamilier og andre som ønsker en lettstelt leilighet med gode kvaliteter og nærhet til alt.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Leiligheten er oppvarmet med vannbåren varme til radiatorer (fjernvarme fra Fortum Oslo), samt elektriske varmekabler på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på boligblokken, datert 04.03.1988. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det er avvik fra byggetegninger.
Tidligere hovedsoverom er delt opp i to soverom, og det er satt inn nytt vindu. Plan- og bygningsetaten vurderte fasadeendringen i forkant. De konkluderte med at vinduet ikke ville endre byggets karakter, og at tiltakshaver derfor ikke trengte å søke.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:
Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 3 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelser om trafostasjon/kiosk, garasje/parkering, og anlegg og vedlikehold av ledninger.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier.
Andelseier som bor i boligen selv, kan overlate bruken av deler av den til andre uten godkjenning.
Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Velkommen til Skøyenveien 91 – Et attraktivt hjem i Øvre Silkestrå borettslag
Øvre Silkestrå er et veldrevet og familievennlig borettslag, idyllisk plassert i grønne og bilfrie omgivelser. Her bor du med nærbutikk rett i nærheten, frodige parsellhager, flere lekeplasser, store felles grøntområder og hyggelige sittegrupper som innbyr til både fellesskap og ro.

Sentralt og samtidig tilbaketrukket
Beliggenheten i Skøyenveien 91 gir en unik kombinasjon av urbant nærvær og naturnær stillhet. Området sokner til populære Skøyen skolekrets, og barna har trygg, bilfri skolevei. Umiddelbar tilgang til store friarealer knytter borettslaget sammen med Den Engelske Park og Frognerparken. Her kan man gå eller sykle bilfritt hele veien til Majorstuen. Om vinteren forvandles området til et lekent vinterlandskap med skiløyper og akebakker – og om sommeren innbyr turstiene til rekreasjon og aktivitet.

Nærhet til alt
– Bygdøy med sine vakre turstier og populære badestrender ligger bare en kort sykkeltur unna.
– Møllhausen Torg, kun 11 minutter til fots, har stor Coop Mega med ferskvareutvalg, frisør, apotek, blomsterbutikk og koselig café.
– På Harbitz Torg finner du blant annet pub, restaurant, scene og svømmebasseng – et pulserende nærmiljøtilbud.
– På Hoff ligger både KIWI, Rema 1000, legesenter, dyrlege og flere servicetilbud.
– Karenslyst Allé, Oslos kanskje mest populære handlegate, er innen gangavstand, med delikatessebutikker, kaffebarer og restauranter, matmarked og spennende konseptbutikker.

Svært gode kollektivforbindelser
Fra Skøyenveien 91 er det kort gange til Skøyen stasjon, et sentralt knutepunkt med:
• Trikk (linje 13)
• Buss (linje 130 og 140)
• Tog (hele 9 linjer, inkludert regiontog og Flytoget)
Borgen T-banestasjon (linje 1, 2, 3 og 5) ligger ca. 13 minutters gange unna og gir enkel tilgang til resten av byen.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Skøyenveien 91 sokner til Skøyen skole (1.-7. trinn), og Ris skole (8.-10. trinn).
Det er flere barnehager i området som Nordjordet barnehage, Nedre Silkestrå barnehage og Hoffsgrenda barnehage.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 25 036 kvm som tilhører borettslaget.
Fellesområder er pent opparbeidet med asfalterte internveier, bilfrie tun og sykkelparkering, store grøntområder med gressplen, trær, prydbusker, parsellhager og diverse beplantning, og lekeplasser og hyggelige sittegrupper.

Leiligheten disponerer biloppstillingsplass nr. 1029, med elbil-lader, i felles garasjeanlegg.
Utleie av samtlige parkeringsplasser er kun tillatt internt i borettslaget.

Gjesteplassene er reservert til gjester/håndverker, og skal ikke brukes av beboere.
Felles parkering skal bare brukes for å parkere biler eller motorsykler. Det er for eksempel ikke tillatt med bobil, campingvogn, tilhenger båt og båthenger.

Det er i utgangspunktet forbudt å bruke motorisert kjøretøy i borettslaget. Det er ikke tillatt å parkere biler på plenen på noen del av eiendom. Nødvendig kjøring både i boområdet og på gangstien skal foregå i gangfart. Det er ikke tillatt å parkere på området utover av- og pålessing, heller ikke for håndverkere. Styret kan unntaksvis tillate lengre parkeringstid. Det er forbudt å drive bilreparasjoner, dekkskift eller renhold av biler i boområdet.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei, samt private internveier med felles vedlikeholdsansvar for Borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til andre sikringssoner, trasé for sporveg/forstadsbane, spesialområde bevaring friområde, offentlig gang-/sykkelvei, naturområde - grønnstruktur, gangveg/gangareal, bevaring naturmiljø, og bolig med tilhørende anlegg i henhold til reguleringskart datert 07.05.2025, med tilhørende reguleringsbestemmelser 36079 vedtatt 06.12.1979, S-5170 vedtatt 22.03.2023, S-2437 vedtatt 26.11.1979, S-4977 vedtatt 20.12.2017, 33980 vedtatt 18.12.1980 og V290609N2 vedtatt 29.06.2009.

Pågående byggesaker i nærområdet:

Saksnr. 201104372 (igangsettingstillatelse gitt, men sak arkivert hos PBE)
Gjelder "Skøyenveien 89 - Fasadeendring, ombygging av bad og innbygging av trapperom".
For mer info. se; https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=201104372

Saksnr. 202310331
Gjelder "Skøyenveien 97 - Fasadeendring - Sette inn vinduer".
For mer info. se; https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202310331

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 6.879,- pr. mnd. og inkluderer: Garasjeplass, fyring og varmtvann, Internett, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, trappevask, drift og vedlikehold, styrehonorar og forretningsførsel, og nedbetaling andel fellesgjeld m.m.
Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig, i forhold til borettslagets faktiske utgifter, og ble sist justert med 4 % økning 01.02.2025.
Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga. renteøkninger.

Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader kr 5.024,-
Oppvarming kr 1.299,-
Garasje kr 351,-
Eiendomsskatt kr 205,-

Månedlige felleskostnader som ikke er spesifiserte, dekker boligselskapets driftskostnader.
Ikke alle leiligheter har garasjeplass/carport. Plassene har ikke egen leie, men fikk en større del av rehabiliteringslånet siden store deler av prosjektet gjaldt garasjeanlegget. Leiligheter med garasje/carport betaler kapitalkostnadene for den delen av lånet gjennom en egen kategori på fellesutgiftene.

Enkelte leiligheter er ilagt eiendomsskatt, herunder denne andelen.
Eiendomsskatt kreves inn via felleskostnader i månedene: mai, juni, september og november.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 6 431 kWh pr. år.
Boligen er tilknyttet OpenNet, som leverandør av kabel-TV og Internett. TV-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.
Elbil-ladning faktureres etter forbruk.

Formuesverdi for 2023 var kr 1.803.399,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 7.213.597,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 15.580,- pr. 31.12.2024.
Andel fellesgjeld er kr 140.000,- pr. 01.05.2025.

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 22.504.679,- pr. 07.05.2025, og lånevilkårene er:

Lånenr. OBBK01-98207376256
Annuitetslån, 12 terminer pr. år.
Rentebetingelser: 5,64 %, flytende.
Lånets restløpetid: 18 år og 8 mnd.
Avdragsfrihet: Nei.

Lånenr. OBBK05-98207753432
Annuitetslån, 12 terminer pr. år.
Rentebetingelser: 5,64 %, flytende.
Lånets restløpetid: 3 år og 8 mnd.
Avdragsfrihet: Nei.

Lånenr. OBBK06-98207767379
Annuitetslån, 12 terminer pr. år.
Rentebetingelser: 5,64 %, flytende.
Lånets restløpetid: 13 år og 9 mnd.
Avdragsfrihet: Nei.

Borettslaget har ikke tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning).

9 200 000,00 Prisantydning
140 000,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
9 340 000,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
19 252,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
9 359 252,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Leilighetens andel av fellesgjelden vil komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtakelsen.

Sandra Iren Haug og Karl Eide Pollestad

Leiligheten er tilknyttet Øvre Silkestrå Borettslag.
Bygningene er organisert rundt 4 tun og består av til sammen 167 andelsleiligheter, nærbutikk, parsellhager og garasjeanlegg.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS, tlf. 22 86 59 99.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt (hund og katt), forutsatt at fastsatte bestemmelser følges. Hunder skal alltid holdes i bånd på borettslagets eiendom. Katter skal være under oppsyn slik at de ikke er til sjenanse for andre beboere.
Grilling er tillatt, men skal i minst mulig grad sjenere berørte naboer.
Borettslaget har vaskeri i Skøyenveien 71 og 83, ett av de er under avvikling.
Hoffsgrenda Borettslag, Øvre Silkestrå Borettslag, Nedre Silkestrå, Casinetto borettslag og Skøyen Terrasse Boligsameie er sameiere i det tingrettslige Sameiet Skøyen Vest Søppelsug (SVS). På GF 2024 fikk styret fullmakt til å stemme imot eventuelle forslag om nye investeringer i SVS, samt fullmakt til å fremme de nødvendige forslag for å avvikle SVS. Sameieavtalen binder sameierne sammen frem til 1. januar 2027.
Borettslaget eier butikken på området. Fra 01.01.2025 overtok Kamal Gondal og Balal Gondal butikkdriften.
Borettslaget har en parsellhageforening; Øvre Silkestrå Parsellhageforening, med ca. 40 parseller og ca. 30 aktive medlemmer.
Det fins bestemmelser vedr bygningsmessige tiltak utført av andelseierne i borettslaget, for eksempel utskifting av vinduer, gasspeis, oppgradering og utbygging av terrasser/verandaer i 1. etasje. Ta kontakt med styret for informasjon. Styret kan kontaktes på: post@øvresilkestrå.no
Borettslagets hjemmeside; https://vibbo.no/ovre-silkestra/om

Større vedlikehold og rehabilitering de senere år:
2025
- Befaring av 11 loftkonstruksjoner ifm. reparasjon og utskifting av mønebånd.
2024
- Vedlikehold av panelfasadene. Råtten og sprukket panel ble skiftet, grunnet og malt. Hele 11 fasader ble tatt på tampen av 2024. Mengden utskifting varierer fra hus til hus. Det er til sammen 47 panelfasader i borettslaget. Kortveggene og langveggen i nr. 67 - mot garasjen - er i støpt betong. Utskifting av råtten panel er et vedlikeholdsarbeid som må prioriteres.
2023
Byttet ut mønebånd på seks møner.
2022
- Arbeidet med etablering av fiber startet rett før sommeren og ble avsluttet i desember. Avtalen med OpenNet startet som planlagt 01.01.2022, samtidig som avtalen med Telenor løp ut.
- Grøntområde ved nr. 81 og 97 ble fornyet.
- Varmeanlegget ble oppgradert med montering av en automatisk påfylling. Tiltaket skal sikre at leiligheter i øverste etasjer ikke mister varme og redusere behovet for oppfølging.
- OBOS Nøkkelen ble montert i samtlige oppganger, vaskeriet, garasjen og bommene. Tiltaket bidrar til mindre slitasje på låsene og enklere deling av tilgang for beboere.
- Styret har i 2021 jobbet med å konkretisere behov for skilting og å hente inn tilbud fra ulike leverandører. Foreløpig er verken leverandør eller løsning valgt.
2021
- Montering av digital OBOS nøkkel på samtlige oppgang og felles dør.
- Oppgradering av grøntareal ved nr. 81 og nr. 97.
- Monteringen av en automatisk påfylling på varmeanlegg.
- Etablering av fiber levert av OpenNet.
2020
- Montering av en rotoravfukter i kjelleren og røykluke i nr. 67.
- Utbedret fuktskade i nr. 75
- Ventilasjonsrens i samtlige leiligheter og kjellere.
- Utskifting av samtlige strupeventiler og regulering av varmeanlegg.
- Utskifting av samtlige ventilsett, termostat, og tilkoblinger av radiatorene i nr. 81.
- Innkjøp av ny gressklipper sammen med Nedre Silkestrå Borettslag.
- Oppgradering av grøntareal på alle fire tun.
2019
- Oppgradering av grøntareal foran nr. 97.
- Montering av vannbehandling på varmeanlegg (PH-regulering, filtrering, avlufter).
- Utskifting av ekspansjonskar og nye trykkstyrte pumper til varmeanlegget.
- Takrehabilitering.
- Balkongsrehabilitering.
2018
- Avslutning av renovering av takterrassene, samt utbedring av fuktskade.
- Nytt elbil-anlegg dimensjonert til 155 parkeringsplasser (52 ladestasjoner).
- Oppgradering av grøntareal foran nr. 91.
- Innkjøp av en snøfreser.
- Gjennomgang av samtlige hovedsikringsskap.
- Arbeid med gjesterom (bruksendring, tilbudsinnhenting og beboermøte).
- Arbeid med trafikk og parkering (forslag vedtatt i generalforsamling 25/2).
2017
- Totalrenovering av 7 takterrasser.
- Utskifting av samtlige brannslukningsapparater, og installering av brannvarslere i oppgangene.
- Utskifting av 15 porttelefoner.
- Oppgradering av grøntareal foran nr. 69 og innkjøp av et bordtennisbord.
- Ferdigstilt utskifting av vinduer i oppgangene (unntatt kjeller).

Planlagte påkostninger:
- Arbeidet med å skifte ut og/eller reparere mønebånd vil fortsette i 2025.
- Etablering av ny søppelordning med helt nedgravde brønner; Borettslaget har inngått avtale om ny avfallsløsning med EnviroPac. Kontraktssummen er kr 1.706.093 inkl. mva. Noe regningsarbeider kan komme i tillegg avhengig av grunnforholdene, blant annet pigging og sprengning. Når avfallsbrønnene er på plass ser man for seg beplantning rundt brønnene.
- Styret har søkt om og fått innvilget støtte fra Enova til å gjennomføre en energikartlegging for borettslaget. Kartleggingen gjennomføres i 2025, og skal munne ut i en oversikt over mulige og anbefalte tiltak for å redusere energiforbruket. Styret har innhentet tilbud fra to leverandører, og signert avtale med Multiconsult for gjennomføring. Kartleggingen vil, sammen med vedlikeholdsplanen, benyttes som grunnlag for å prioritere fremtidige fornyelses- og vedlikeholdstiltak.
- På generalforsamlingen i 2024 ble det fremmet forslag om oppgradering av inngangspartiene. På bakgrunn av dette ble det den 6. januar 2025 gitt fastpris på fire ulike deler av prosjektet:
1. Utskifting av bare dører, kostnad kr 673.000,- inkl. mva.
2. Utskifting av dører og vinduer, kostnad kr 1.285.800 inkl. mva.
3. Utskifting av dører, vinduer og fjerning av søppelrør, kostnad kr 2.079.475,-.
4. Bare fjerning av søppelrør, kostnad kr 120.000 inkl. mva. (inkl. tetting av gulv med isolasjon).
Det er ikke budsjettert med kostnader til dette prosjektet i 2025. Styret vurderer det slik at dette prosjektet ikke kan prioriteres i 2025 da panelfasader, mønebånd og søppelløsning må prioriteres. Styret ber om at det stemmes mot prosjektet nå, men at det kan legges frem på et senere tidspunkt. Til info. Vi vet ikke utfallet av denne saken pr. d.d.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og dernest de øvrige andelseierne i boligbyggelaget – utpekt av OBOS – har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.   

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtakelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke Boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtakelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne Boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr. SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg, da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12:00 første virkedag etter siste annonserte visning.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles.

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. andel fellesgjeld.
Tilrettelegging: kr 24.900,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 28.250,-
Visninger pr. stk./overtakelse: kr 3.890,-
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg. 

Oppdragsnummer 48-0028/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Røa
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR48.2528

Sist oppdatert: 05. juni 2025 kl. 08:59