Odins vei 17G

Odins vei 17G, 1413 TÅRNÅSEN
Kommunenummer 3207, gårdsnummer 249, bruksnummer 506, seksjonsnummer 15, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 97 kvm

BRA-i:
Rekkehus:
1. etasje 45 kvm: Gang, bad, tre soverom og toalettrom
2. etasje 45 kvm: Entré, stue og kjøkken

BRA-e:
Rekkehus:
1. etasje 7 kvm: Utebod

Åpent areal:
Rekkehus:
1. etasje 32 kvm: To terrasser (26m2 og 6m2)

Boligen disponerer en frittstående utebod på inngangssiden. Det er vedtektsfestet eksklusiv bruksrett av denne i 30 år fra 16.03.2026.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 20.05.2026 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført som følgende: Rekkehus oppført i 1972. Bygningen har støpt såle mot grunn. Bæ rende konstruksjoner og skillende dekker av trekonstruksjoner. Utvendige fasader kledd
med liggende kledning. Takkonstruksjon av saltaksform utvendig tekket med takplater. Boligen har entrédør med glassfelter. Balkongdør med karm/ramme
av tre fra 2018. Vinduer med karmer/rammer av tre fra 2022 og 2025. Boligen ventileres hovedsakelig med naturlig ventilasjon gjennom vinduer og ventiler. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Oppsummering av tilstandsgrader:

TG3: 0%
TG2: 25% (totalt 19 stk)
TG1: 64% (totalt 48 stk)
TGIU: 11% (totalt 8 stk)

Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:

Våtrom på kontrollpunkt:

Vannrør- Det er ikke etablert sprutsikring/deksel i fordelerskapet. Konsekvens kan være at omsluttende veggkonstruksjon utsettes for fritt vann hvis det skulle oppstå lekkasje fra vanninstallasjoner i fordelerskapet. Foreslått tiltak er montering av sprutsikring. Fordelerskap mangler kursoversikt og merking av rørføringer (forholdet er ikke vurdert som et vesentlig avvik).

Avløp - Det er registrert redusert avrenningshastighet i avløp til servant. Konsekvensen er dette skyldes forhold som ikke lar seg fastslå ved visuell inspeksjon, som for eksempel delvis blokkering eller utilstrekkelig fall. Foreslått tiltak er videre undersøkelser for å kartlegge dagens tilstand og avdekke om det er behov for utbedringer eller andre nødvendige tiltak.

Kjøkken på kontrollpunkt:

- Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokale reparasjoner eller utskiftninger kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.

- Avløpsrør: - Avløpsrør: Avløpsrør av støpejern (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at utskiftning eller innvendig rehabilitering/rørfornyelse (hvis dette lar seg gjøre i det aktuelle tilfellet) kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.

Toalettrom på kontrollpunkt:

- Overflate gulv: Det er registrert bom (hulrom og riss/sprekker i flisfuger) i enkelte gulvfliser. Dette kan skyldes bakenforliggende forhold som ikke lar seg avdekke ved visuell inspeksjon. Konsekvens kan være skjulte skader. Foreslått tiltak er lokal utbedring, eller andre tiltak hvis videre undersøkelser viser at dette er nødvendig. Det observeres tegn til sprekker i enkelte gulvfliser ved toalett. Konsekvens er at dette kan skyldes bakenforliggende forhold som ikke lar seg avdekke ved visuell inspeksjon. Foreslått tiltak er lokal utbedring, eller andre tiltak hvis videre undersøkelser viser at dette er nødvendig.

- Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokale reparasjoner eller utskiftninger kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig. Vannrør av rør-i-rør i rørkasse er ikke plugget mot varerør. Konsekvens er at eventuelt lekkasjevann fra rør-i-rør kan forårsake følgeskader. Foreslått tiltak er lokal utbedring.

Teknisk anlegg på kontrollpunkt:

- Innvendig stoppekran: Stoppekran i inspeksjonsluke på toalettrom er funksjonstestet uten at det lykkes å stoppe vannet. Konsekvens er at det ikke er tilstrekkelig mulighet til å kunne stenge av vannet. Muligheter for avstenging av vann er en viktig funksjon hvis det skal gjøres arbeider på røranlegget eller ved en akutt lekkasje. Foreslått tiltak er derfor lokal utbedring/utskiftning. Innvendig hovedstoppekran er ikke funksjonstestet og har en alder som tilsier usikker tilstand og restlevetid. Boligens stoppekran er en kritisk komponent, både for vedlikehold og hvis det skulle oppstå lekkasjer. Foreslått tiltak er derfor lokal utbedring/utskiftning slik at man kan være sikker på komponentens funksjon.

- Varmtvannsbereder: Varmtvannsberederen står i et rom uten tilstrekkelig lekkasjesikring. Normalt skal lekkasjevann ledes til sluk, eller ha alternativ sikring mot fuktskader som for eksempel automatisk vannstopper med fuktsensor. Konsekvensen er at en eventuell lekkasje fra berederen eller tilknyttede rør kan føre til skader i rommet. Foreslått tiltak er lokal utbedring.

Loft uinnredet/kaldt loft på kontrollpunkt:

- Inspeksjonsmulighet: Det er lagret en stor del gjenstander på loftet ved befaringstidspunktet, noe som begrenser inspeksjonsmuligheten i nevneverdig grad. Bygningsdelen er inspisert etter beste evne, men konsekvensen er at deler av kaldtloftet derfor ikke er undersøkt. Foreslått tiltak er videre undersøkelser og kartlegging av dagens tilstand når tilkomstmuligheten forbedres.

- Synlige overflater: Store deler av overflater er ikke tilgjengelig for inspeksjon grunnet lagrede gjenstander på befaringstidspunktet. Konsekvens er at det er risiko for skjulte skader. Foreslått tiltak er videre undersøkelser for å kartlegge dagens tilstand. Det er registrert stedvis spiker i undertaket. Forholdet medfører økt risiko for fuktpåkjenning i form av kondens Foreslått tiltak er videre overvåking for å vurdere eventuelle tiltak hvis det viser seg å være nødvendig. Misfarging observeres stedvis på gulvet ved varmtvannsbereder, noe som tyder på negativ påvirkning av fukt. Indikasjonsmålinger med fuktindikasjonsinstrument med pigger viser ingen utslag som kan tolkes til forhøyede fuktverdier på befaringstidspunktet. Forholdet er vurdert til å kunne skyldes kondens fra ventilasjonskanal eller lekkasje fra tidligere varmtvannsbereder. Foreslått tiltak er videre overvåking for å vurdere eventuelle tiltak hvis det viser seg å være nødvendig.
Terrasse med adkomst fra stue på kontrollpunkt:

Terrasse/ platting med adkomst fra stue på kontrollpunkt

- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Terrassebordene viser tegn til slitasje. Konsekvens er svekket beskyttelse av materialene, noe som kan forkorte levetiden og øke risikoen for fuktrelaterte skader på sikt. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold.

Terrasse med adkomst fra entré på kontrollpunkt:

-Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Terrassebordene viser tegn til slitasje. Konsekvens er svekket beskyttelse av materialene, noe som kan forkorte levetiden og øke risikoen for fuktrelaterte skader på sikt. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold.

Drenering på kontrollpunkt:

- Alder: Drenering har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvens er at usikker fremtidig funksjon betyr at alle forhold som påvirker dreningen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer.

- Fuktsikring av grunnmur: Det vurderes at grunnmuren ikke er beskyttet med utvendig fuktsperre. Konsekvensen er at konstruksjoner uten utvendig fuktsperre som er i kontakt med bakken, har økt risiko for fuktvandring/oppfukting som igjen kan føre til fuktskader. Foreslått tiltak er videre overvåking av dagens tilstand slik at nødvendige utbedringer eller utskiftning kan iverksettes ved behov.

Stikkledninger og tanker på kontrollpunkt:

- Utvendige vannledninger: Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er overvåking, slik at komplett utskiftning kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.

- Utvendige avløpsledninger: - Utvendige avløpsledninger: Utvendige avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er overvåking, slik at utskiftning eller innvendig rehabilitering/rørfornyelse (hvis dette lar seg gjøre i det aktuelle tilfellet) kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.

Frittstående utebod på kontrollpunkt:

- Veggkonstruksjon og fasadematerialer: Det er ingen lufte- og dreneringsspalte bak ytterkledningen. Konsekvens er at konstruksjonens evne til å tørke ut eventuell fuktighet reduseres, noe som øker faren for skjulte fuktskader. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokal reparasjon eller utskiftning kan iverksettes hvis dette blir nødvendig.

- Yttertak og takkonstruksjon: Det er registrert fuktmerker i himlingen på innsiden av boden vurdert til å skyldes tidligere forhold. Undetakets tilstand er ikke tilgjengelig for inspeksjon. Konsekvens er risiko for skjulte skader i som ikke lar seg registrere på befaringsdagen. Foreslått tiltak er videre undersøkelser og lokal utbedring/utskiftning ved behov.

- Innvendige forhold: Store deler av overflater inne i bygget var ikke tilgjengelige for inspeksjon på grunn av inventar som var oppbevart i rommet på befaringsdagen. Konsekvens er at det kan være skader, feil eller mangler som ikke lot seg registrere grunnet denne begrensningen i inspeksjonsmuligheten. Foreslått tiltak er videre undersøkelser for å kartlegge dagens tilstand og avdekke om det er behov for utbedringer eller andre nødvendige tiltak når bygget er tømt. Det er registrert fuktmerker i himling av bygningsplater vurdert til å skyldes tidligere taklekkasje. Undertakets tilstand er ikke tilgjengelig for inspeksjon. Indikasjonmålinger med fuktindikasjonsinstrument viser ingen utslag som kan tolkes til forhøyede fuktverdier på befaringstidspunktet. Foreslått tiltak er videre undersøkelser for å avdekke undertakets tilstand og eventuelle tiltak dersom det viser seg å være nødvendig.

Følgende bygningsdeler har fått TGIU (ikke undersøkt) i tilstandsrapporten:

Våtrom på kontrollpunkt:

- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Overgangen mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig på grunn av valgt slukløsning/utførelse, noe som gjør at overgangen er skjult og derfor ikke visuellt kontrolleres. Det gjøres oppmerksom på at er ikke krav om synlige skruer eller synlig overgang mellom klemring/tettesjikt.

Ildsteder og skorsteiner inne i boligen på kontrollpunkt:

-Skorsteiner ikke i boligen: Skorstein er ikke vurdert grunnet at boligen ikke har etablert ildsted.

Yttertak på kontrollpunkt:

-Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere yttertaket med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Taket er ikke fysisk inspisert grunnet sikkerhetsmessige forhold og er kun inspisert fra bakkeplan med den begrensningen det innebæ rer. Konsekvens er at taket kan væ re utsatt for slitasje, skader eller feil utførelse som ikke lar seg registrere på grunn av begrenset tilkomst. Foreslått tiltak er videre undersøkelser når forholdene ligger til rette for å avklare om det finnes avvik som ikke lot seg registrere på befaringsdagen.

Terrasse/platting -adkomst fra stue på kontrollpunkt:

-Konstruksjon og fundamenter: Fundamentene var ikke tilgjengelige for undersøkelser grunnet skjulte konstruksjoner, noe som gjorde at utførelsen/tilstanden ikke lot seg kontrollere.

Terrasse/platting -adkomst fra entré på kontrollpunkt:

- Konstruksjon og fundamenter: Fundamentene var ikke tilgjengelige for undersøkelser grunnet skjulte konstruksjoner, noe som gjorde at utførelsen/tilstanden ikke lot seg kontrollere.

Grunnmur/fundament på kontrollpunkt:

- Grunnmur/fundament: Grunnmuren er ikke tilgjengelig for undersøkelser på grunn av at overflatene er dekket av terrasser og utvendig trapp.

Stikkledninger og tanker på kontrollpunkt:

- Pumpestasjon: Overvannspumpe er ikke ikke inspisert. Anbefales utført av teknisk kompetent personell.

Andre byggverk (frittstående bod) på kontrollpunkt:

- Fundament, grunnmur og gulv mot grunn: Gulv mot grunn er ikke tilgjengelig for inspeksjon grunnet lagrede gjenstander på befaringstidspunktet.

Forenklet vurdering av elektrisk anlegg:

- El-anlegget er fra boligens byggeår/oppføringstidspunkt, men det er gjort enkelte oppgraderinger i ettertid.
- Det mangler samsvarserklæ ring for deler av det elektriske anlegget, for eksempel arbeider utført ifm baderomsrehabilitering, varmekabler i entré, kjøkken, downlights i 2.etasje samt enkelte stikkontakter/brytere. En samsvarserklæ ring skal blant annet dokumentere hvem som har utført arbeidet, hva som er gjort, og bekrefte at arbeidet er utført i henhold til gjeldende sikkerhetskrav. Konsekvens er at det derfor hefter en usikkerhet rundt disse forholdene. Forholdet må kartlegges videre av fagkyndige.
- Er det behov for en utvidet kontroll av det elektriske anlegget: Ja. Det er registrert forhold som tyder på behov for at en kvalifisert elektrofaglig person gjennomfører en utvidet kontroll av det elektriske anlegget. Det er kun en slik tilleggsundersøkelse som kan gi en fullstendig oversikt over tilstanden, eventuelle feil og mangler, og hvilke tiltak som kan væ re nødvendige.

Forenklet vurdering av lovlighets- og branntekniske forhold:

- Er det samsvar mellom faktisk bruk og romklassifiseringen som fremkommer på byggetegninger:
Ja. Det er samsvar mellom faktisk bruk (på befaringsdagen) og byggetillatelsen.
- Er det avdekket åpenbare feil eller mangler med brannskillende konstruksjoner, eller tegn på at boligen ikke er delt opp i brannceller etter gjeldende byggteknisk forskrift (på befaringstidspunktet):
Ja. Det er observert forhold som tyder på at boligen ikke oppfyller de krav som gjelder for brannceller. Det observeres manglende brannskillende vegg mot naboseksjonen, noe som tyder på at de branntekniske egenskapene ikke er tilfredsstillende. Det bør gjennomføres nærmere undersøkelser av fagkyndige med spesialkompetanse for å avklare forholdet, og hvilke tiltak som eventuelt er nødvendige. Det gjøres også oppmerksom på at arbeider på brannskillende konstruksjoner er søknadspliktig, og skal kun utføres av fagkyndige med spesialkompetanse.
- Er det montert komfyrvakt for kjøkkeninstallasjoner der dette er et krav:
Nei, komfyrvakt er ikke montert på kjøkkenet. Det anses som sannsynlig at det foreligger krav om komfyrvakt i boligen. Vurderingen baserer seg på alderen til relevante el-installasjoner. Forholdet påvirker brannsikkerheten, og må kartlegges av en kvalifisert elektrofaglig person.
- Er det behov for en utvidet kontroll av boligens branntekniske forhold?
Det er registrert forhold som tyder på behov for en utvidet kontroll og kartlegging av branntekniske forhold som gjelder for boligen. Bare en slik tilleggsundersøkelse av fagpersoner med brannfaglig spesialkompetanse kan gi en full oversikt over forholdene og avdekke om det er behov for tiltak.

Forenklet vurdering av radon og geologiske forhold:

- Er radonundersøkelser vurdert til å væ re aktuelt for boligen eller ikke:
Ja. Med tanke på boligens plassering i bygget (næ rhet til terrenget) vurderes radon og radonundersøkelser som aktuelt.
-Er det gjennomført radonmåling(er) i boligen:
Nei. Eier opplyser at radonmåling ikke er utført i boligen, og det er derfor usikkert om radonnivåene er innenfor anbefalt grense.
- Er boligen prosjektert etter TEK10 eller nyere (tidspunktet når krav til radonsperre og andre radonforebyggende tiltak ble innført):
Boligen er oppført før krav om radonsperre og andre forebyggende tiltak ble innført. Grunnet oppføringstidspunktet til boligen vurderes det som sannsynlig at boligen har begrenset gasstetthet mot grunnen.
- Er det behov for en utvidet kontroll av radonforhold i boligen?
Det anbefales alltid på et generelt grunnlag å kartlegge radonnivåer, i de tilfeller dette ikke er gjort.

- Ligger boligen i aktsomhetsområde for flom i tilgjengelige kart/datasett:
Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for overvann.
- Kjenner eier til geologiske forhold (i grunnen eller terrenget) eller flom, skred eller andre naturhendelser som har berørt boligen, eiendommen eller nærområdet?
Eier er ikke kjent med forhold av betydning for den aktuelle eiendommen.
-Er det behov for utvidet kontroll av boligens geologiske forhold?
Ja. Boligen er registrert som liggende innenfor et aktsomhetsområde (se punktene over). Konsekvensen er at det bør påregnes ettersyn for å danne seg et godt bilde av hvordan naturhendelser påvirker eiendommen, slik at kompenserende tiltak kan iverksettes, eller videre utredning fra personer med spesialkompetanse kan innhentes ved behov.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om overnevnte. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Boligen ble i perioden 2015-2019 oppgradert og pusset opp innvendig:

Bad:
Baderom fra 2018. Flislagt gulv med varme og flislagte. Himling med downlights. Vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant og armatur. Speil med belysning og stikkontakt på vegg over. Opplegg for vaskemaskin. Vegghengt speilskap. Dusjnisje med glassvegg og glassdør. Dusjarmatur tilkoblet hånddusj og regndusj. Fuktstyrt avtrekksvifte plassert i himling. Fordelerskap for rør-i-rør plassert i vegg på bad.

Kjøkken:
Delvis åpen kjøkkenløsning. Kjøkkeninnredning med slette fronter fra 2015/19. Benkeplater av treverk. Nedfelt oppvaskkum med armatur. Fliser og stikkontakter på vegg samt benkeskapsbelysning over kjøkkenbenk. Overskap med vitrinedører. Oppvaskmaskin, mikrobølgeovn, stekeovn og platetopp som medfølger boligen. Vegghengt ventilator. Inspeksjonsluke til vanntilførsel-rør med hovedstoppekran og stakepunk på avløpsrør. Vannrør av kobber. Synlige avløpsrør av plast og støpejern. Kjøkkenet har lekkasjesensor.

Toalettrom:
Gulvflate belagt med fliser. Veggflater av malte flater. Himling av malt flate. Vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant og armatur. Sprutplate på vegg og speil med overlys på vegg over servant. Gulvstående toalett. Inspeksjonsluke til vanntilførsel-rør av plast og rør-i-rør med stoppekran til kaldtvann og Inspeksjonsluke til stakepunk i vegg. Naturlig avtrekksventil plassert i vegg. Vannrør av kobber og rør-i-rør. Synlige avløpsrør av plast. Rommet ble malt i 2026.

Teknisk anlegg:
Tekniske anlegg fra varierende årstall. Vannrør av kobber og rør-i-rør. Synlige avløpsrør av plast og støpejern. Inspeksjonsluke til vanninntaksrør med hovedstoppekran og stakepunk på avløpsrør plassert på vegg under kjøkkenbenk, inspeksjonsluker til vanntilførsel-rør med stoppekran og stakepunk på avløpsrør plasse vegg på toalettrom. Fordelerskap for rør-i-rør plassert i vegg på bad. Innbygd varmtvannsbereder på 100 L fra 2026 plassert på kaldtloft.

Øvrige rom-2.etg:
Gulvflater belagt med laminat. Veggflater av malt tapet og malte flater samt malte panelplater. Himlinger av malte flater. Profilerte innerdører. Skyvedørsgarderobe på soverom 1. Naturlig ventilasjon via ventiler.

Øvrige rom - 1.etg:
Flislagt gulv med varme i entré og gulvflate belagt med parkett i stue og kjøkken. Veggflater av malte flater. Himlinger med downlights i entré og kjøkken samt himling av malt flate i stue. Profilert innerdør med glassfelt. Garderobeskap i entré. Naturlig ventilasjon via ventiler.

Loft:
Uinnredet kaldt loft. Adkomst via takluke og stige. Gulvet er stedvis kledd med plater. Synlige taksperrer. Plater i himling. Lufteåpninger mellom taksperrer.

Ildsted/skorstein:
Skorstein fra byggeår. Ingen ildsted etablert.

Innvendige trapper:
Innvendig trapp med konstruksjoner av tre.

Etasjeskiller:
Støpt gulv mot grunn og etasjeskiller av trekonstruksjoner.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Vaskemaskin og tørketrommel medfølger ikke om dette ikke avtales separat. Frittstående kjøleskap medfølger ikke. Panelovner i boligen medfølger ikke.

Elektrisk oppvarming av boligen med panelovner og elektrisk gulvvarme på bad og entré. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden frem til 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Det foreligger ferdigattest på rekkehus, datert 09.02.1976. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Ferdigattesten omfatter ikke endringer i boligen utført i etterkant. Følgende endringer er gjort etter at ferdigattest er gitt:
- Dør fra entrè og inn til kjøkken er blendet/bygget inn
- Døren fra kjøkken og til stuen er utvidet
- Vegg mellom stue og kjøkken er delvis åpnet
- Terrassen er utvidet

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Videre foreligger det godkjente tegninger på ombygging av uteboder til mønetak datert 20.06.1996 og ombygging av mønetak på inngangspartier datert 30.11.1992

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst 3 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelser om vann og kloakk, infrastruktur samt pliktig medlemskap i velforening.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier. Korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig er ikke tillatt. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Sameiets styre skal underrettes skriftlig om alle overdragelser og leieforhold.

Flott beliggende rekkehus i et meget populært boligområde på Tårnåsen.

Meget barnevennlig med få minutters trygg gangavstand til barneskole på Tårnåsen og flere barnehager. Gangavstand til Hellerasten ungdomsskole. I umiddelbar nærhet til eiendommen finner man vakre turstier og naturområder som innbyr til friluftsliv året rundt. Området er omgitt av grønne lunger, med blant annet skog som er perfekte for avslappende spaserturer, løpeturer eller sykkelturer. Lysløype og turstier til blant annet Grønliåsen, Åsland, Stallerud og Sterkerud. Gangavstand til Stall Prinsdal.

Rett ved bussholdeplass i Valhallaveien - rutebuss fra tidlig til sent, og ekspressbuss-forbindelse til byen morgen og ettermiddag. Gangavstand til Kolbotn stasjon med hyppige avganger mot nord og syd. Ca 20 minutter med bil til Oslo sentrum.
Direkte bussforbindelse og gangavstand til The Well - nordens største spa-anlegg.

Kort vei til Coop Extra på Hellerasten (åpent kl 07-23 alle dager utenom søndager/helligdager)

På Kolbotn finner man alt av service tilbud, butikker og Kolbotn Torg med ca 60 forretninger, kaféer og restauranter. I Kolben kulturhus finnes kino, bibliotek, kulturskole for barn og konserthus.

Kort avstand til "alt". På Ingierkollen er det slalåmbakke og på Greverud finner en 18 hulls golfbane. Ellers er det stor aktivitet i idrettslaget med kort kjør-/sykkelavstand til Sofiemyr svømme- og idrettshall. Kommunen grenser til Oslofjorden med flotte badeplasser på blant annet Hvervenbukta og Ingierstrand.

Se forøvrig nyttige linker med informasjon om området:
- www.kolben.no
- www.kolbotntorg.no
- www.kolbotnil.no

Odins vei har adkomst fra blant annet Valhallaveien.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Det ligger flere barnehager i gangavstand fra boligen, bl.a Gimleveien-, Augestadveien- og Hareveien barnehage. Boligen ligger like ved Tårnåsen barneskole med kort og trygg vei. Kort gangavstand til Hellerasten Ungdomsskole. Roald Amundsen videregående skole ligger sentralt plassert på Sofiemyr.

Informasjon om skolekretser er hentet fra prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 47.074 kvm som tilhører sameiet. Fellestomt opparbeidet med gressplen, trær, prydbusker og diverse beplantning. Asfalterte internveier, lekeplass og sittegrupper.

Boligen har utgang fra stue til terrasse og videre ut på grønt fellesareal.
Solrikt og lite innsyn. Fin intern beliggenhet med plen/grøntareal foran terrassen. Grøntarealet er sameiets fellesareal som brukes av beboerne i denne rekken. Gressklipping på dette arealet går på rundgang i rekken.

Bruk av uteareal er fastsatt i vedtektene, paragraf 3.8. "Den enkelte seksjonseier har eksklusiv bruksrett, med tilhørende vedlikeholds- og utskiftingsplikt, til sin utebod, markterrasse/ platting, utvendige levegger, inngangsparti og sitt eget hageareal. Hagearealets størrelse begrenses ved seksjonens forside til bodens ytterkant. Ved seksjonens bakside er hagearealets størrelse lik seksjonens bredde x 10 meter fra seksjonens opprinnelige yttervegg. Rettigheten gjelder i 30 år fra vedtaksdato 16.03.2026, jfr Eierseksjonsloven § 25, 5. ledd."

Boligen disponerer en garasjeplass (N4-2 på parkering nord, ved Odins vei nr.24/26/28). Garasjeplassen er plassert i parkeringsbygg som står på sameiets eiendom. Plassen kan kun leies ut til andre sameiere eller beboere i sameiet. I tillegg er det etablert et kollektivt anlegg for el-bil lading. Anlegget består av 20 utvendige rotasjonsplasser fordelt på begge parkeringsplassene. Det er kun mulig for beboere med eget abonnement å bruke anlegget.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på sameiets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet. Eksklusiv bruksrett til garasjeplass, merket med husnummer, er sikret gjennom sameiets vedtekter. Bruksretten er knyttet til den enkelte seksjon og bortfaller etter 30 år regnet fra 16.03.2026.

Etter eierseksjonsloven § 26 kan styret, etter krav fra en seksjonseier med nedsatt funksjonsevne, pålegge en annen seksjonseier uten behov for en tilrettelagt plass å bytte parkeringsplass. Dette gjelder kun dersom seksjonseieren med nedsatt funksjonsevne allerede disponerer en parkeringsplass i sameiet.

Med samtykke fra styret kan en seksjonseier anlegge ladepunkt for elbil og ladbare hybrider ved parkeringsplassen som seksjonen disponerer, eller andre steder som styret anviser. Styret kan bare nekte å samtykke dersom det foreligger en saklig grunn, jf. eierseksjonsloven § 25. 

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Kommunal vei går til parkeringsarealene mens interne gangveier og liknende tilhører sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til konsentrert boligbebyggelse, felles lekeareal, gangvei, felles garasjeanlegg m.m. i henhold til reguleringsplan for Valhall og Tårnlia borettslag med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 08.01.1982 (planId 4928).

I tillegg er eiendommen omfattet av Kommuneplan for Nordre Follo 2023-2034. Etter denne er det angitt følgende hensynssoner på eiendommen:
- Hensynsone Flomfare
Delareal 12 832 m

- Hensynsone Fare: Ras- og skredfare
Delareal 38 220 m

- Hensynsone Fare: Høyspenningsanlegg (inkl høyspentkabler)
 Delareal 18 m

Ny kommuneplan Nordre Follo 2026-2037 er under arbeid.

Området ved Tårnåsen senter (området ved/rundt Valhallaveien 70) må påregnes at bebygges med blant annet bolig- og blokk bebyggelse.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 2 261,- pr. mnd. og inkluderer: Drift av sameiet, felles bygningsforsikring, tv- og internett, garasje, forretningførsel m.m.

Fellesutgiftene fordeler seg slik:
Felleskostnader 1 509,-
Bredbånd 652,-
Garasje 100,-

Denne seksjonen har nedbetalt andel fellesgjeld og det er derfor ingen kostnader i tilknytning til felles lån.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter og ble sist justert 01.05.2026.

Boligens øvrige kostnader:

Kommunale avgifter er estimert til kr 19 974,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp og renovasjon. Det er ikke installert vannmåler i boligen.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 12.000,- pr. år. (2025)/ 7.500 kwh. pr. år. (Kostnad hittil i 2026 med Norgespris har vært kr 4.550,-)

Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av kabel-tv/internett gjennom sameiet og har avgift på kr 652,- pr. mnd som er inkludert i fellesutgiftene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Boligen er tilknyttet alarmselskap som eventuelt kan videreføres om ønskelig, vil bli sagt opp av selger. Utstyr i boligen vil normalt sett bli demontert og fjernet av alarmselskap.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter er kr 19974,- for inneværende år. I dette inngår abonnementsgebyr for vann og avløp, forbruk vann og avløp (bolig uten vannmåler) samt fellesrenovasjon. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 306 424 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no 

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

Andel formue er kr 0,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 0,- pr. 08.05.2026

Total fellesgjeld for sameiet er kr 39 030 415,- pr. 08.05.2026 og lånevilkårene er:
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 6,45%
Restsaldo 39 030 415,00
Innfrielsesdato: 28.02.2052
Type rente: Flytende rente

Sameiet har inngått en administrasjonsavtale med forretningsfører for individuell nedbetaling av fellesgjeld. Dette gir seksjonseier adgang til å innbetale sin andel av fellesgjelden. Innbetaling forutsetter at seksjonseier har inngått en egen avtale med sameiet. Ved henvendelse til OBOS Eiendomsforvaltning vil seksjonseier få informasjon om avtalens betingelser og priser. Det gis kun adgang til full innfrielse av andel fellesgjeld. Det blir mulighet for å innfri sin andel av fellesgjelden 2. ganger i året. Ved terminforfall 1. mai og terminforfall 1. november.

Denne seksjonen har benyttet muligheten for individuell nedbetaling av fellesgjeld ( IN-ordning) og nedbetalt sin andel av fellesgjelden.

5 700 000,00 Prisantydning

Omkostninger

142 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
143 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
163 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 843 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 863 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Anette Brøtmet

Eiendommen er seksjonert, og seksjonen er tilknyttet Valhall boligsameie, med sameiebrøk 91/9344.
Sameiet består av 102 seksjoner fordelt på 17 boligrekker.
Sameiet har 51 doble garasjer, hver enhet disponerer en garasjeplass.
Elbil-ladning: Det er etablert et kollektivt anlegg. Anlegget består av 20 utvendige rotasjonsplasser fordelt på begge parkeringsplassene. Det er kun mulig for beboere med eget abonnement å bruke anlegget. Beboere kan bestille lade-abonnement hos Circle K.
Forretningsfører er Obos eiendomsforvaltning. Sameiet bruker Vibbo som plattform for kommunikajon.
Sameiet er forsikret i Gjensidige forsikring med polisenummer 92264452
Dugnad må påregnes. Gjennomføres normalt to ganger pr. år.
Gressklipping av fellesareal i rekken går på rundgang på sommeren.
Dyrehold er tillatt.

Felles ytre vedlikeholdsansvar har tidligere blitt praktisert slik at dette er tillagt hver enkelt rekke. På bakgrunn av ny eierseksjonslov ligger dette ansvaret nå hos sameiets styre.

I følge årsberetningen for 2025 har styret arbeidet med følgende saker:
I tillegg til den løpende driften har styret brukt tid på følgende oppgaver:
- Oppsett av styrebod, for bedre lagring og orden i sameiets utstyr.
- Organisering og oppfølging av reparasjoner på søppelnedkast og ladeanlegget.
- Planlegging, befaring og koordinering av utvidelse av parkeringsområde sør, inkludert oppfølging underveis. Ferdigstilling av utvidet parkeringsområde nord.
- Innhenting av tilbud og gjennomføring av tilbudsmøte med leverandør av ladeanlegg, som del av arbeidet med å vurdere fremtidig behov.
- Møter knyttet til ferdigstilling og reklamasjoner med Palmgren, med mål om å sikre kvalitet og nødvendig oppfølging.
- Befaring og møter med Follo Ren knyttet til nye pålegg om kildesortering, samt leverandører av lekeapparater.
- Utskiftning av planter i plantekasser og etablering av hekk mot Gimleveien.

Det ble i årsmøtet i 2025 vedtatt å oppgradere lekeplassene, med etablering av nye lekeapparater og fallunderlag. Oppgraderingen vil komme på oppad begrenset til kr. 630 000, i tillegg til kr. 170 000,- for oppgradering av fallunderlaget.

Tidligere påkostninger:
Det er tatt opp lån, som har blitt fordelt som fellesgjeld etter eierbrøk og dette har gått til skifte av tak (tak over bod må hver enhet eventuelt selv bekoste) og det er etablert ladeanlegg med 10 ladere på parkeringsplassen rett i nærheten av boligen samt 10 på parkering sør, samtidig som garasjene har gjennomgått ytre kosmetiske forbedringer.

Sameiet har også i nyere tid gjennomført et stort prosjekt med bytte av vegger, vinduer, balkongdører og etterisolasjon. De seksjonene som hadde vinduer og balkongdørene som var mindre enn 10 år ble ikke skiftet. Prosjektet ble finansiert ved at sameiet tok opp et lån på ca kr 45.000.000,-.

Denne seksjonen har innfridd sin andel fellesgjeld i forhold utført vedlikehold som er utført.

På sikt ønsker styret å oppgradere garasjeanleggene.

Fra og med 4.kvartal 2020 er ikke kommunale avgifter del av felleskostnadene. Seksjonseierne i sameiet må selv vurdere å eventuelt installere vannmåler, dette er ikke installert i denne boligen (17 G)

Hver "husrekke" har egne "rekkemøter" normalt 1-2 ganger i året.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon. I tillegg følger det av sameiets vedtekter at juridiske personer (selskaper) ikke kan eie seksjoner i sameiet.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,-
Kunderabatt VISNING (Inntil 4 stk + overtakelse)  kr -4 500,-
Markedsføringspakke  kr 29 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Tilrettelegging  kr 24 900,-
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,-
Innhenting av informasjon forretningsfører OBOS  kr 4 375,-
Innhenting av offentlig opplysninger Nordre Follo - legalpant  kr 563,-
Innhenting av offentlig opplysninger Nordre Follo kommune  kr 3 300,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport rekkehus  kr 17 500,-
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning (5,7 mill)  kr 26 106,-
Foto Oh Shots  kr 4 900,-
Veiledningstime med boligstylist  kr 1 900,-

Oppdragsnummer 49-0044/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Kolbotn
Jan Baalsruds plass 1, 1410, KOLBOTN
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR49.2644

Sist oppdatert: 29. mai 2026 kl. 12:17