Bjorøyvegen 334

Bjorøyvegen 334, 5177 BJØRØYHAMN
Kommunenummer 4626, gårdsnummer 51, bruksnummer 266, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 270 kvm

BRA-i:
1. etasje 127 kvm: Entré, garderobe, gang, soverom, stue, kjøkken, bad og vaskerom.
2. etasje 81 kvm: Loftstue, tre soverom, bad og bod.

BRA-e:
1. etasje 42 kvm: Garasje.
2. etasje 20 kvm: Innredet rom.

TBA (terrasse- og balkongareal):
2. etasje 11 kvm: Altan.

2. etasje i boligen har 36 kvm ikke måleverdig areal (ALH) grunnet lav himlingshøyde/skråtak. I garasjen er det 22 kvm ALH i 2. etasje.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 17.08.2026 utført av Bjerk Takst AS v/Kristoffer Bjerk Hansen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en enebolig over to plan, oppført i 1997. Ytterveggene er utført i trekonstruksjoner med utvendig trekledning, og grunnmuren er av betong. Takkonstruksjonen er et saltak i tre, tekket med takshingel. Boligen har vinduer med isolerglass i trekarmer, samt takvinduer i 2. etasje. Ytterdører og terrassedører er hvite dørblader med felt av isolerglass, i tillegg til en skyvedør. Det er en sør-vestvendt altan på 11,0 m² med utgang fra loftstuen. Boligen har skorstein i murkonstruksjon med en Aduro peisovn i stuen.

Frittliggende garasje med et areal på 41,9 m² i 1. etasje og 20,2 m² i 2. etasje. Bygget har grunnmur og gulv i betong, og er oppført i trekonstruksjon med utvendig liggende trekledning. Taket er tekket med takshingel, og har renner og nedløp i plast. Vindu og dør i 2. etasje ble skiftet i 2019, og en carport ble bygget i 2020.

Det elektriske anlegget har sikringsskap i garderoben med automatsikringer, jordfeilbryter og overspenningsvern. Hovedsikringen er på 63 ampere.

Boligen har røykvarslere og slukkeapparat.

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende TG3:

Utvendig
Vinduer og takvinduer/takluker/overlys:
-Det er påvist råte i vindu karnapp på kjøkken. Fukt-/råteskadene svekker vinduene, gir utettheter og redusert funksjon, og kan gi vanninntrengning i tilstøtende konstruksjon.
Tiltak: det anbefales at råteskadede vinduer skiftes ut/utbredes av relevant fagkyndig.
-Det er stedvis påvist slitasje på karmer, med sprekker i trevirket og rust/irr på beslag.
Tiltak: det anbefales vedlikehold/overflatebehandling av berørte vinduer.

Våtrom - 1. Etasje Bad
- Generell: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. På bakgrunn av alder og forventet tilstand på membran/tettesjikt og slukløsning er det risiko for lekkasje og skjulte skader, og våtrommet vil ikke tåle normal bruk etter dagens krav.
Tiltak: det anbefales totalrenovering av våtrommet av relevant fagkyndig, og at vann- og avløpsledninger skiftes i forbindelse med
arbeidet. Alle forhold knyttet til tettesjikt, våtsone og sluk må da dokumenteres.

Våtrom - 1. Etasje Vaskerom
- Generell: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. På bakgrunn av alder og forventet tilstand på membran/tettesjikt og slukløsning er det risiko for lekkasje og skjulte skader, og våtrommet vil ikke tåle normal bruk etter dagens krav.
Tiltak: det anbefales totalrenovering av våtrommet av relevant fagkyndig, og at vann- og avløpsledninger skiftes i forbindelse med
arbeidet. Alle forhold knyttet til tettesjikt, våtsone og sluk må da dokumenteres.

Våtrom - 2. Etasje Bad
- Overflater gulv: Det er opplyst at gulvvarmen på badet aldri har fungert.
Tiltak: Det anbefales nærmere kontroll og utbedring av relevant fagkyndig.

- Det er påvist avvik i fallforhold til sluk. Noe fall fra vindu mot sluk, men motfall fra sluk mot dør. Laveste punktet på gulvet framstår å være ved dør.
Tiltak: det anbefales utbedring av fallforholdene; ved renovering bygges riktig fall til sluk.

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende TG2:

Utvendig
- Taktekking: Tekkingens vanntette sjikt er eldre enn 18 år. Takshingelen har stedvis noen løse flak og er stedvis begynt å krakelere.
Tiltak: tilstanden bør overvåkes, og eier bør begynne å planlegge for utskifting.

- Nedløp, beslag og skorsteiner over tak: Det er påvist rust og flassende overflater på takhetter og på beslag til takrennene. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.
Tiltak: det anbefales utbedring av berørte deler i nær fremtid. Overvåk tilstanden jevnlig. For å lukke avviket må tekkingen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.

- Yttervegger/Veggkonstruksjon: Kledning er avsluttet for nært bakkenivå (<30 cm).
Tiltak: En slik løsning vil kreve mer vedlikehold enn om avstanden til bakken var større.

- Ytterdører: Dørlåsen på altanen fungerer ikke. Det er påvist rustskader/irr i metalldeler i og rundt enkelte dører.
Tiltak: . Det anbefales å overvåke tilstanden og planlegge for utskifting, samt utbredning/utskifting av skadede metalldeler. Døren bør kontrolleres av fagperson.

Våtrom - 2. Etasje Bad
- Dokumentasjon for våtrom: Det er ikke framvist dokumentert utførelse av vanntett sjikt.
Tiltak: det anbefales at det fremskaffes dokumentasjon, eventuelt at tettesjiktet kontrolleres/dokumenteres på annen måte.

- Overflater, vegger og himling: Det er påvist vindu i våtsonen (ved dusj) som ikke er fuktbestandig. Baderomsplater er lagt helt ned til gulv, ikke over sokkelflis.
Tiltak: det anbefales utbedring/utskifting til egnet, fuktbestandig løsning. For å lukke avvik må platene heves fra gulvet, dette kan ikke gjøres uten fullstendig utskifting.

- Vanntett sjikt, membran og sluk: Det er ikke synlig membran i sluk.
Tiltak: innhent dokumentasjon om dette er mulig.

- Sanitærutstyr og innredning: Det er påvist svelling og rennemerker i bakkant av innredningen.
Tiltak: Det anbefales utbedring/utskifting av berørt innredning.

Kjøkken - 1. Etasje Kjøkken
- Overflater og innredning: Noe slitasje på gulv og innredning, tegn til svellinger i skjøt på benkeplate og fuktskjolder i skap under vask.
Tiltak: Oppgraderi ger må påregnes om avvik skal lukkes.

Tekniske installasjoner
- Innvendige vannledninger: Rørskap er av eldre type, disse har ikke tett bunn. Rust/irr dannelser på vannrør og i fordelerskap. Det er påvist synlig kondensvann på kaldtvannsrør. Det mangler tettemuffer i enden av varerør på rør-i-rør-system.
Tiltak: Bunn i rør-i-rør skap bør utbedres/tettes. Årsak til avviket bør lokaliseres og utbedres av fagperson. Det anbefales at kondensisolering etableres/utbedres. . Det må monteres tettemuffer i enden av varerørene.

- Innvendige avløpsrør: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
Tiltak: i forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av avløpsledninger.

- Ventilasjon: Mer enn halvparten av forventet brukstid på ventilasjonsanlegget er oppbrukt. Det er vanlige terskler på de fleste dørene, dette hindrer at luften sirkulerer i huset.
Tiltak: om avviket skal lukkes, må det lages muligheter for sirkulasjon fra rommene.

- Varmesentral: Mer enn halvparten av forventet brukstid på anlegget er oppbrukt.
Tiltak: ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.

- Vannbåren varme: Selger opplyser at vannbåren varme til bad 2.etg. ikke fungerer. Mer enn halvparten av forventet brukstid på anlegget er oppbrukt.
Tiltak: Vær obs på dette.

Tomteforhold
- Fuktsikring og drenering: Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.
Tiltak: overvåk tilstanden jevnlig. For å lukke avviket må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.

- Utvendige vann- og avløpsledninger inkl. overvann og avløp fra drenering: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vann- og avløpsledninger.
Tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Utvendig
- Takkonstruksjon/Loft: Hele takkonstruksjonen er gjenbygget, noe som gjør at det er ingen mulighet til vurdering.

Helse, miljø og sikkerhet
- Det mangler snøfangere på taket. Manglende snøfangere gir fare for snøras/takras med risiko for personskade.
- Rekkverket på altan er for lavt i forhold til krav i gjeldende byggteknisk forskrift. Åpningene i rekkverket er ikke i henhold til krav.
- Det er ikke fremlagt radonmåling eller dokumentasjon på radontiltak, og boligen ligger i et område klassifisert som "høy aktsomhet".
- Åpningene mellom trinnene i innvendig trapp er større enn krav i gjeldende byggteknisk forskrift. Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.
- Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.
- Forskrift om elektriske lavspenningsanlegg anbefaler regelmessig ettersyn av det elektriske anlegget hvert tiende år.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det er utført arbeid på bad i 1. etasje i 2023 av ufaglærte, med nye fliser på gulv, nye dusjvegger og nye baderomsmøbler. Badet i 2. etasje ble pusset opp i 2015. Det har vært en vannlekkasje ved takvindu i forbindelse med uvær. I 2026 ble taket vasket, det ble montert nye vindskibeslag og skiftet fuger rundt takvinduer. Gammel peis er fjernet og erstattet med en rentbrennende vedovn, montert av samboer.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om bad og det tekniske etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2026:
- Byttet beslag på vindskier på tak og på rekkverk på terrasse i 2. etasje.

2020:
- Bygget carport.
- Skiftet varmtvannsbereder og varmepumpe.

2019:
- Skiftet vindu og dør i garasje i 2. etasje.

2017:
- Oppgradert bad i 2. etasje med nye gulvfliser og nye baderomsmøbler. (Dokumentasjon mangler)

Ifølge selgers egenerklæring er følgende arbeid utført:

2026:
- Skiftet fuger rundt Velux-vinduer.

2023:
- Lagt nye fliser på gulv, montert nye dusjvegger og montert nye baderomsmøbler på bad i 1. etasje.

Ukjent årstall:
- Fjernet gammel peis og montert inn ny, rentbrennende vedovn.

Enebolig fra 1997 over to plan med trekonstruksjoner, utvendig trekledning og grunnmur i betong. Taket er saltak tekket med takshingel. Vannbåren gulvvarme i hele 1. etasje og i loftstuen, drevet av luft-til-vann varmepumpe skiftet i 2020. Varmtvannsbereder på 227 liter skiftet i 2020. Balansert ventilasjon. Vannforsyningsrør av PEX (rør-i-rør). Avløpsrør av plast. Privat vannforsyning via felles borehull. Avløp via septiktank felles med naboer. Aduro peisovn med glassfront i stue. Malt trapp med åpne trinn mellom etasjene. Innvendige dører er hvite profilerte dørblad. Ytterdører og terrassedører med isolerglass i hvite dørblad; terrassedøren fra loftstuen er skyvedør. Vinduer med isolerglass i trekarmer; takvinduer i 2. etasje. Boligen har røykvarslere og slukkeapparat. Sentralstøvsuger er opplyst å ikke virke. To el-billader montert på eiendommen. Beslag på vindskier og rekkverk på terrasse i 2. etasje ble skiftet i 2026. Generell oppussing av vegger og rom er utført i perioden 2012 til 2026. Badet i 1. etasje og vaskerommet har et oppgraderingsbehov. Badet i 2. etasje har avvik ved gulvfall til sluk og ikke-fungerende gulvvarme som bør utbedres. Vinduene er av eldre dato med usikker fremtidig funksjon; karnappvinduet på kjøkkenet har påvist råte og bør utbedres.

KJØKKEN:
Kjøkkeninnredning fra Sigdal med profilerte fronter og overskap med glassfronter. Benkeplate i kombinasjon av laminat og stein. Stål vaskekum. Opplegg for oppvaskmaskin. Kjøkkenventilator over platetopp. Sotluke på kjøkken. Vannbåren gulvvarme. Karnappvinduet har påvist råte og bør utbedres.

BAD 1. ETASJE:
Innredet med servant med møblement, speil og belysning, toalett, dusjgarnityr, dusjhjørne og innflist badekar. Keramiske fliser på gulv og vegger. Malt platekledning med innfelte spotlights i himling. Avtrekksventil i himling. Vannbåren gulvvarme. Badet har et oppgraderingsbehov.

VASKEROM 1. ETASJE:
Inneholder utslagsvask og opplegg for vaskemaskin. Varmtvannsbereder på 227 liter. Stoppekraner i fordelerskap. Avtrekksventil i himling. Vannbåren gulvvarme. Vaskerommet har et oppgraderingsbehov.

BAD 2. ETASJE:
Oppgradert i 2017. Innredet med servant med møblement, speil og belysning, vegghengt toalett og dusjkabinett. Keramiske fliser på gulv. Baderomsplater på vegger. Panel i himling. Avtrekksventil i himling. Balansert ventilasjon. Underliggende rør for vannbåren gulvvarme er lagt, men gulvvarmen fungerer ikke. Fallforholdene til sluk er ikke i henhold til gjeldende krav. Badet har avvik som bør utbedres.

Overflater:
Gulv: Parkett i stue, kjøkken, soverom (1. og 2. etasje) og loftstue. Keramiske fliser på bad i 1. etasje. Keramiske fliser på bad i 2. etasje. Våtromsbelegg på vaskerom.
Vegger: Malt platekledning i stue, kjøkken, soverom (1. etasje), bad (1. etasje) og vaskerom. Malt platekledning i soverom 1 og 2 (2. etasje) og loftstue. Malt strie og tapet i soverom 3 (2. etasje). Baderomsplater på bad (2. etasje). Malt strie på vaskerom.
Himling: Malt platekledning i stue, kjøkken, soverom (1. etasje) og bad (1. etasje). Panel i loftstue, soverom (2. etasje) og bad (2. etasje). Malt platekledning på vaskerom.

Lagring:
Garderoberom i 1. etasje. Bod i 2. etasje. Frittliggende garasje over to plan: garasje i 1. etasje og innredet rom i 2. etasje på ca. 20 m². Carport oppført i 2020.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Luft-til-vann varmepumpe, vannbåren varme og vedfyring. Vannbåren gulvvarme i hele første etasje samt i loftstue i andre etasje. Det er en Aduro peisovn med glassfront i stuen. For øvrig har boligen balansert ventilasjon med varmegjenvinning.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1997. Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. Manglende midlertidig brukstillatelse medfører imidlertid at byggesaken ikke er korrekt avsluttet og kommunen kan pålegge eier å iverksette tiltak som gjør at midlertidig brukstillatelse kan utstedes.

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon i saken:
- Byggeløyve for nybygg (bustadhus og garasje) datert 29.08.1995, hvor det i vedtaket fremgår at bygningen ikke må tas i bruk uten at ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse er gitt.
Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 14.09.1994, som stemmer med dagens bruk for eneboligen. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Garasje:
Innredet rom i 2. etasje i garasjen er opprinnelig byggemeldt som garasje jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommet til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. I tillegg fremstår garasjen oppført med et større fotavtrykk (41,9 m²) enn vist på godkjente tegninger (ca. 32,5 m²). Det foreligger heller ikke dokumentasjon vedrørende carport oppført i 2020. På fasade mot nord er det tegnet inn stor hjørnevindu ved siden av dør til loftetasje. Dette vinduet eksisterer ikke og avviker fra godkjente tegnigner. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for disse forhold videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

Eiendommens rettigheter:

2011/608551-2/200 03.08.2011 BESTEMMELSE OM VEG
Rettighet hefter i: KNR: 4626 GNR: 51 BNR: 3

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd C (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen har en landlig beliggenhet innerst i blindvei, i et etablert boligområde i søndre del på øyen. Fra eiendommen er det nydelig sjøutsikt og utsikt til Bildøy og Liatårnet. Nabolaget er i hovedsak bebygd med eneboliger og fritidseiendommer, noe som gir rolige og behagelige rammer rundt hjemmet. Med kystlinjen like ved og gode turmuligheter i nærområdet, ligger forholdene ypperlig til rette for friluftsliv, rekreasjon og aktiviteter ved sjøen gjennom hele året.

For barnefamilier er lokalmiljøet både trygt og praktisk innrettet. Både Bjorøy skule for 1. til 7. trinn og Bjorøy barnehage ligger en kort sykkeltur eller kjøretur fra boligen, i underkant av to kilometer unna. Like ved skolen ligger også Bjorøy idrettsplass, som fungerer som en naturlig samlingsplass for idrett og fritidstilbud i bygden. For eldre elever sokner området til Fjell ungdomsskule.

Bjorøy har fastlandsforbindelse til Bergen via Bjorøytunnelen, noe som gjør det enkelt å pendle og benytte fasilitetene på fastlandet. Nærmeste busstopp, Høganeset, ligger kun en kort spasertur unna boligen med ruter videre mot Bergen. Dagligvarehandelen kan gjøres på vei hjem, med blant annet Kiwi på Hilleren og Coop Extra i Mathopen cirka ti minutters kjøretur unna. For et større servicetilbud ligger Vestkanten Storsenter rundt tjue minutters biltur unna, komplett med butikker, spisesteder og underholdningstilbud som Vannkanten badeland og Iskanten. Det er også kort kjørevei til Sartor med alle tilbud i området rundt senteret. Kjøreturen inn til Bergen sentrum tar omtrent 20 - 25 minutter, og til Bergen lufthavn Flesland kjører du også på under en halvtime.

Kjør gjennom Bjorøytunnelen og følg veien forbi skolen og langs sjøen. Ta så 2. avkjørsel til høyre.
Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt til annonserte fellesvisninger.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Barnehager:
- Myren gårdsbarnehage (1-5 år): 6 min. kjøring
- Håkonshella Fus barnehage (0-5 år): 8 min. kjøring
- Bjorøy barnehage (1-6 år): 2 min. kjøring

Skoler:
- Bjorøy skule (1-7kl.): 2 min kjøring
- Fjell ungdomsskole (8-10 kl.): 22 min kjøring
- Olsvikåsen videregående skole: 17 min kjøring
- Laksevåg videregående skole: 21 min kjøring

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 2012,3 kvm. Tomten er opparbeidet med murer/bed, grøntarealer, diverse prydbusker, beplantning og terrassedekke. Terrenget rundt bygget er tilnærmet flatt.

Eiendommen har en frittliggende garasje, carport og biloppstillingsplass til flere biler på egen tomt.

Fastmontert lader for EL-bil følger med.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei, og har veirett fra hovedvei (Bjorøyvegen) og over nabotomt, Bjorøyvegen 332, gnr. 51 bnr. 3 i Øygarden kommune, til eiendommen. Kontakt megler for ytterligere informasjon.

Eiendommen har felles borehull med nabo som vannkilde.
Selger informerer om at det er lagt rør til offentlig tilkobling. Rør er lagt til lyktestolpe ved innkjørsel, og tilkoblingspunkt er enda noen meter sør for hvor røret er lagt. For å koble til offentlig vann må det graves på naboeiendom (Bjorøyvegen 332) gnr. 51 bnr. 3 i Øygarden kommune.

Eiendommen har privat septiktank. Kommunen har en generell hjemmel til å kreve at eiendommer med privat septiktank kobler seg til det offentlige avløpsnettet. Kontakt megler for ytterligere informasjon.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i Kommuneplan for Fjell kommune (2015 - 2026) datert 18.06.2015 avsatt til boligbebyggelse og LNRF-areal. Av tomten er 1292 m² avsatt til boligbebyggelse (nåværende) og 720 m² er avsatt til LNRF areal for nødvendige tiltak for landbruk og reindrift og gårdstilknyttet næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag (nåværende).

Eiendommen ligger i et LNFR-område (Landbruks-, natur-, frilufts- og reindriftsområde).

I LNFR-områder gjelder strenge restriksjoner for utbygging og bruksendring. Det kan bety at det ikke er tillatt å gjenoppbygge eiendommen ved total skade, og kan innebære begrensninger for utvikling og påbygging. I LNFR-område kan det være bygge- og deleforbud, i tillegg er det ikke sannsynlig at man får godkjent bruksendring av eksisterende bygninger eller godkjent oppføring av nye bygninger i strid med hovedregelen. Reguleringen gjelder fremtidige tiltak, dvs. eksisterende hus og fritidsboliger kan brukes i tråd med gitte kommunale tillatelser, men reguleringen kan få konsekvenser ved eventuell gjenreisning av bygning, for eksempel etter brann.

Eiendommen berøres av hensynssone H540_2: Hensyn grønnstruktur. I henhold til planbestemmelsene skal naturkvaliteter og verdier knyttet til friluftsliv og landbruk bevares. Sonen skal sikre et levende og sammenhengende natur- og kulturlandskap. Tilrettelegging for friluftsliv og landbruk i samsvar med arealformålet kan tillates dersom viktige økologiske funksjoner opprettholdes.

Eiendommen berøres også av hensynssone H190_10: Andre sikringssoner, som gjelder innflyging til Bergen lufthavn Flesland. Innenfor sonen kan det ikke etableres bygg, anlegg eller andre innretninger som overstiger høyderestriksjonene i gjeldende restriksjonsplan for lufthavnen.

Det er per d.d. ingen kjente plan- eller byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 8 356,50 for inneværende år. I dette inngår gebyr for renovasjon, slamtømming og feiing/tilsyn.

Årsprognosen for 2026 ligger på kr 6 807,99.

Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Det er ikke eiendomsskatt for denne eiendommen.

Eiendommen er ikke tilknyttet offentlig vann- eller avløpsnett. Vannforsyning er fra felles borehull med nabo. Avløp går til privat septiktank som er felles med nabo.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 27 378 kWh pr. år, som i 2025 utgjorde ca. kr 21 170,- pluss nettleie.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til ca. 01.10.2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Nåværende eier har bygningsforsikring i Frende som koster kr 7 260,- pr. år.

Boligen er tilknyttet NextGenTel som leverandør av internett (500 Mb/s) og koster kr 898,- pr. mnd. Kjøper må tegne eget abonnement. Dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 317 214,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Det er ikke eiendomsskatt for denne eiendommen.

8 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

212 500,00 Dokument avgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00 Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00 Tinglysning panterettsdokument
545,00 Tinglysning skjøte
--------------------------------------------------------
233 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
8 733 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Wenche Bjorøy

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Fotopakke inkl rådgivning stylist  kr 12 000,00
Kjøretillegg foto  kr 350,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke kr 19 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 16 500,00
Visninger og overtagelse  kr 5 000,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Øygarden kommune  kr 6 500,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 45 680,00
Markedsføring, helside i Hus og Hjem  kr 5 000,00
Tilstandsrapport Bjerk Takst  kr 17 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 69-0065/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bergen Vest
Drotningsvikveien 132, 5179, GODVIK
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR69.2665

Sist oppdatert: 01. september 2026 kl. 22:32