Fjellhus allé 19

Fjellhus allé 19, 0664 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 139, bruksnummer 241, ideell andel 1/1
Kommunenummer 301, gårdsnummer 139, bruksnummer 8, ideell andel 1/28
Kommunenummer 301, gårdsnummer 139, bruksnummer 266, ideell andel 1/28

Totalt bruksareal BRA: 205 kvm

BRA-i:
-1. etasje 59 kvm: Toalettrom og fire boder.
1. etasje 60 kvm: Entré, gang, stue og kjøkken.
2. etasje 60 kvm: Trapperom, bad, toalettrom og tre soverom.

BRA-e:
1. etasje 26 kvm: Garasje på 14 m2 og utebod på 12 m2.

Åpent areal:
1. etasje 16 kvm: Terrasse.
2. etasje 4 kvm: Balkong.

Boligen disponerer en garasje i felles garasjerekke.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 08.06.2026 utført av Anticimex v/ Knut Johnsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bolig oppført i 1972. Grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong. Bygget er oppført med kjeller. Yttervegger av trekonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd med fasadeplater samt liggende og stående trekledning. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Pulttak i trekonstruksjoner. Yttertak er belagt med asfaltpapp (taket er ikke besiktiget).

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Tilstandsgrad 3 (TG3 - Store eller alvorlige avvik hvor strakstiltak er nødvendig)

Våtrom - 2. etasje:
- Basert på våtrommets samlede tilstandsbilde og hovedmomentene nevnt i rapporten, må det påregnes fornyelse innen kort tid. Fornyelse kan utsettes noe dersom det iverksettes kompenserende tiltak, eller hvis videre bruk viser at våtrommet fortsetter å fungere lenger enn forventet, men dette vil medføre økt risiko for skjulte skader. Fornyelse av våtrom innebærer som oftest totalrenovering, og erfaring viser at oppstart av utbedrings- og fornyelsesarbeider ofte avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe det må tas høyde for. Følgende sjablongmessige prisanslag gjelder for renovering av våtrommet.
Sjablongmessig prisanslag Kr over 300 000. Se tilstandsrapport for nærmere informasjon om tilstanden.

Vinduer og omramming:
- Vindu i kjøkken og soverom 3 viser tegn til slitasje, elde, stedvise råteskader og andre aldersrelaterte skader. Vinduene har dermed nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Foreslått tiltak er lokal reparasjon, eller utskiftning der videre undersøkelser viser at dette er nødvendig. Sjablongmessig prisanslag gjelder for bytte av to vinduer.
Sjablongmessig prisanslag: kr 10 000 - 50 000. Se tilstandsrapport for nærmere informasjon om tilstanden.

Tilstandsgrad 2 (TG2 - Vesentlige avvik som kan kreve tiltak)

Kjøkken:
- Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokale reparasjoner eller utskiftninger kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.
- Avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at utskiftning eller innvendig rehabilitering/rørfornyelse (hvis dette lar seg gjøre i det aktuelle tilfellet) kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.

Våtrom - 2. etasje:
- Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Konsekvens er at dette erfaringsmessig gir lavere luftutskifting enn mekanisk ventilasjon. Tilstandsgrad er satt i henhold til NS3600. Foreslått tiltak er forbedring av ventilasjonen eller kompenserende tiltak hvis bruk av våtrommet viser at dette er nødvendig.

Toalettrom - Kjelleretasje:
- Veggflate ved servant bæ rer preg av aldersrelatert slitasje. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette. Fornying av overflater og/eller lokale utbedringer kan iverksettes ved behov. Selgers anmerkning: Denne er nå malt.
- Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokale reparasjoner eller utskiftninger kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.
- Avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at utskiftning eller innvendig rehabilitering/rørfornyelse (hvis dette lar seg gjøre i det aktuelle tilfellet) kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.
- Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Konsekvens er at dette erfaringsmessig gir lavere luftutskifting enn mekanisk ventilasjon. Tilstandsgrad er satt i henhold til NS3600. Foreslått tiltak er forbedring av ventilasjonen eller kompenserende tiltak hvis bruk av våtrommet viser at dette er nødvendig.
- Det er registrert riss i porselenet til servanten. Erfaringsmessig skyldes slike forhold aldersrelatert slitasje, men eksakt årsak kan ikke fastslås. Konsekvens/foreslått tiltak er videre overvåking, slik at utskiftning kan iverksettes når dette viser seg å bli nødvendig.

Tekniske anlegg:
- Boligens vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokale reparasjoner eller utskiftninger kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.
- Innvendig stoppekran er ikke funksjonstestet grunnet komponentens høye alder og lignende symptomer. Konsekvens er at funksjonen/tilstanden ikke er kjent. Boligens stoppekran er en kritisk komponent, både for vedlikehold og hvis det skulle oppstå lekkasjer. Foreslått tiltak er derfor lokal utbedring/utskiftning slik at man kan være sikker på komponentens funksjon.
- På bakgrunn av berederens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Foreslått tiltak er videre overvåking av tilstanden, slik at reparasjon eller utskiftning kan iverksettes når dette blir nødvendig.

Andre rom:
- Det observeres tegn til sprekker i enkelte gulvfliser i entré. Konsekvens er at dette kan skyldes bakenforliggende forhold som ikke lar seg avdekke ved visuell inspeksjon. Foreslått tiltak er lokal utbedring, eller andre tiltak hvis videre undersøkelser viser at dette er nødvendig.
- Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig. Stue har ikke tilluftsventil. Konsekvens er at forholdet kan medføre økt fuktpåkjenning og redusert luftkvalitet. Forbedring av eksisterende løsning og/eller ventilering ved åpning av vinduer bør påregnes.

Innvendige trapper:
- Trapp mot kjeller. Trappen bæ rer samlet sett preg av aldersrelatert slitasje og noe knirk. Trapp mot 2.etasje har noe knirk. Konsekvens/foreslått er lokale tiltak eller komplett utskiftning hvis dette vurderes som nødvendig.

Yttervegger inkl. fasader:
- Ytterkledningens stående kledning mot øst viser stedvise tegn til begynnende nedbrytning og elde. Konsekvens er svekket beskyttelse av materialene, og behov for tiltak for å hindre videre nedbrytning. Det er derimot ikke registrert synlige skader av større betydning. Vurderingen er begrenset til det som er synlig fra bakkenivå, med den begrensing dette innebæ rer. Stikktaking er utført på typiske skadesteder som var tilgjengelig uten bruk av stige. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold og lokale reparasjoner, eller utskiftning hvis videre undersøkelser viser at dette er nødvendig.
- Det er vurdert å være begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen. Konsekvens er at konstruksjonens evne til å tørke ut eventuell fuktighet reduseres, noe som kan øke faren for skjulte fuktskader. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert synlige tegn på at forholdet har ført til skader på dette tidspunkt. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokal reparasjon eller utskiftning kan iverksettes hvis dette blir nødvendig.
- Det er registrert fasadeplater som er vurdert til å inneholde asbest. Asbest avgir ikke helseskadelige partikler så lenge materialene får stå i fred. Ved eventuell fjerning så må dette gjøres av kompetent personell i henhold til gjeldende HMS reglement. TG2 er satt for å belyse risiko ved riving.

Vinduer og ytterdører:
- Det registreres følgende avvik på balkongdører: Døren viser begynnende tegn til utvendig slitasje og elde. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold.
- Vinduer fra 1992 viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold etterfulgt av videre overvåking.

Yttertak:
Basert på bygningsdelens samlede tilstandsbilde og hovedmomentene som nevnes over bør det påregnes tiltak som forebyggende vedlikehold og/eller lokale utbedringer der dette viser seg å være et behov. Erfaring viser at igangsetting av slike arbeider i mange tilfeller avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe som det bør tas høyde for. Se tilstandsrapport for nærmere informasjon om tilstanden.

Drenering:
- Dreneringens funksjon påvirker boligens bruksområder og bygningstekniske tilstand. Forhold som påvirker funksjonen er i hovedsak nedgravd og skjult, noe som medfører at tilstanden ikke kan fastslås ved visuell inspeksjon. Dette gjelder blant annet forhold som fuktbeskyttelse av konstruksjoner mot terreng, grunnforhold og tilstand på rør og lignende. Forholdene påvirker særlig konstruksjoner som er i direkte eller nær kontakt med bakken. Lokale og fremtidige klimaforhold er også en påvirkningsfaktor. Basert på alderen til dreneringen er foreslått tiltak videre overvåking, slik at forebyggende vedlikehold og nødvendige utbedringer kan iverksettes etter behov.

Stikkledninger og tanker:
- Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er overvåking, slik at komplett utskiftning kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.
- Utvendige avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er overvåking, slik at utskiftning eller innvendig rehabilitering/rørfornyelse (hvis dette lar seg gjøre i det aktuelle tilfellet) kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.

Andre byggverk:
- Det er registrert fasadeplater som er vurdert til å inneholde asbest. Asbest avgir ikke helseskadelige partikler så lenge materialene får stå i fred. Ved eventuell fjerning så må dette gjøres av kompetent personell i henhold til gjeldende HMS reglement.
TG2 er satt for å belyse risiko ved riving.

Øvrige kontrollpunkter er vurdert til TG1 (tilstandsgrad 1 - i orden).

Nærmere undersøkelser uten tilstandsgrad:

HMS:
- Trappen har ikke håndløper på begge sider. Trappen har åpninger på mer enn 0,10 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet. Om trappen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.
- Rekkverkshøyden på balkong er under 1,0 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke balkongen dagens krav til sikkerhet. Om balkongen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.
- Rekkverkshøyden på utvendig trapp er under 1,0 meter. Rekkverket har horisontale åpninger større enn 5 cm. Rekkverket er ikke utformet slik at det forhindrer klatring. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet. Om trappen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Elektrisk anlegg:
- Det er registrert forhold som tyder på behov for at en kvalifisert elektrofaglig person gjennomfører en utvidet kontroll av det elektriske anlegget.

Radon- og geologiske forhold:
- Det er registrert forhold som tyder på behov for en utvidet undersøkelse av radonforhold i boligen.
- Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for overvann.

Ovennevnte er kun ment som et utdrag fra vedlagt tilstandsrapport. For fullstendige beskrivelser og forklaringer på tilstandsgradene samt kommentarer ellers utover dette henvises til rapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Sindre Nyhus v/ Krogsveen Løren ønsker velkommen til familieidyll på Fjellhus!

Her har du en flott mulighet til å skape ditt eget drømmehjem i barnevennlige omgivelser. Her bor du usjenert til blant hyggelige naboer på Fjellhus. Et etablert og etterspurt område kjent for sitt gode bomiljø, familievennlige omgivelser uten gjennomgangstrafikk og nærhet til både marka og byen.

Eiendommen byr på en romslig planløsning med god plass til hele familien, med tre soverom og store oppholdsrom. Luftige uteplasser med 16 kvm terrasse, frodig og skjermet hage samt balkong fra hovedsoverom med flott utsyn. I tillegg får du garasjeplass med mulighet for el-bil lader, og "litt for gode"(i følge selger) lagringsmuligheter i flere boder/kjeller.

Her ligger alle muligheter foran deg!

Nærmere om boligen:

1. ETASJE

Terrasse m/ utgang til hage:
Utgang fra stue til en stor terrasse på 16 kvm og frodig hage. Terrassens størrelse gir god plass til utemøblement i ulike soner, og ikke minst en grill for far! Selger opplyser om gode solforhold på terrassen med sol fra ca. kl 14 og utover kvelden på sommerstid. Terrassen er belagt med trebord.

Fra terrassen er det videre adkomst til en hyggelig hage med fine plenareal og frodig beplantning. Her er det med andre ord godt med plass til å boltre seg for både store og små! Hagen gir gode muligheter til en flott kjøkkenhage, og det er allerede plantet både bærbusker, plommetre og drueranke. Hagen er skjermet fra naboer med levegg på begge sider. Det er også montert en spot langs bed ved gjerdet mot nord, som skaper en fin effekt i mørke høst og vinter kvelder.

Fra hagen er det også adkomst til en stor og frittstående utebod på hele 12 kvm!

Stue:
Stor og lys stue med store vindusflater, ingen innsyn og et behagelig, skjermet utsyn. Direkte adkomst gjennom skyvedør til både terrasse og hage, som skaper en herlig forlengelse av hjemmet på sommerhalvåret! Rommets utforming gir naturlig plass til både tv-stuen og et stort og koselig spisebord. Her er det god plass til å invitere både venner og familie både på fine sommerkvelder i hagen, og herlige kvelder rundt spisebordet. I stuen er det også peisovn som setter et lunt og hjemmekoselig preg på oppholdsrommet. Videre er det malte vegg- og himlingsflater, samt gulvflater med lysmalt tregulv.
Elektriske utepersienner på vinduene og balkongdøren i stuen.

Kjøkken:
Lyst og romslig separat kjøkken med svært god skap- og benkeplass. Store vindusflater gir gode lysforhold og gir en luftig romfølelse. Det er også plass til å innrede med et mindre spisebord, perfekt for frokosten med hyggelig utsyn. Kjøkkeninnredning fra IKEA med glatte fronter, benkeplate av tre og benkeplate av rustfritt stål med nedfelt oppvaskkum. Over kjøkkenbenk er det montert benkeskapsbelysning og stikkontakter. Kjøkkenet har frittstående hvitevarer som komfyr, kjøleskap med fryser og oppvaskmaskin som var ny i 2022. Kjøkkenvifte fra 2011 med utkast ut. Rommet har lysmalte overflater og malt tregulv.

Entré/vindfang:
Praktisk entré/vindfang med plass til oppheng av yttertøy på vegg eller et mindre oppbevaringsmøbel - alt etter ønske og behov. Videre tas du inn gjennom glassdør til en romslig gang/trapperom. Her er det enda mer plass til garderobeskap, sittebenk eller kanskje et stort speil på veggen? Rommene har malte vegg- og himlingsflater, med fliser og gulvvarme i entré/vindfang.

2. ETASJE

Denne etasjen har et romslig trapperom med adkomst til boligens tre soverom, samt både baderom og toalettrom. Gode lysforhold gjennom takvindu som skaper et luftig rom. Vinduet kan enkelt åpnes. Rommet er i dag innredet med skrivebord, som en praktisk kontorløsning.

Hovedsoverom m/ balkong:
Stort og luftig hovedsoverom med god plass til både dobbeltseng og tilhørende nattbord. Stort, plassbygd garderobeskap gir rikelig med oppbevaringsplass. Rommet har lysmalte overflater og gulvflater belagt med tregulv. Store vindusflater og balkongdører gir en åpen og frodig utsikt, samt så og si ingen innsyn! Fint å tørke tøy på balkongen i sommerhalvåret.

Fra hovedsoverommet er det videre adkomst til en hyggelig balkong på 5 kvm. På balkongen er det plass til mindre utemøblement, hvor man kan lene seg tilbake og nyte den luftige utsikten. Selger opplyser om gode solforhold med sol fra ca. kl 16 og utover kvelden på sommerstid.

Soverom II og III:
Boligen har videre to mindre soverom som begge er svært fleksible i bruk. Rommene egner seg like godt som både barnerom, gjesterom eller hjemmekontor. Soverommene har begge plass til både seng, skrivebord og oppbevaringsmøbel. På soverom II er det montert plassbygd garderobeskap. Rommene har begge store vindusflater og gode lysforhold. Malte vegg- og himlingsflater, samt gulvflater belagt med tregulv.

Baderom:
Flislagt baderom med gulvvarme, oppgradert av i 1996. Badet ble oppgradert i 2024 med nytt servantskap, servant, armatur, speilskap og dusjkabinett. Badet er innredet med vegghengt servantinnredning og ovenpåliggende servant med armatur. Over servant er det speilskap med overlys og montert stikkontakt. Videre har badet dusjkabinett med dusjarmatur.

Toalettrom:
Praktisk separat toalettrom. Gulvflater belagt med korkfliser og malte vegg- og himlingsflater. Rommet er innredet med vegghengt servant med armatur og gulvstående toalett. Vinylbelagt gulv.

KJELLERETASJE

Kjelleren er hovedsakelig uinnredet med gulvflater av støpt, malt dekke, malte veggflater og panelbord i himling. Underetasjen har et toalettrom og hele fire boder, så her er det nesten litt for god lagringsplass!
Det gjøres oppmerksom på at kjelleren er byggemeldt som bod og ikke er godkjent som varig oppholdsrom.

Toalettrom:
Alltid praktisk med et ekstra toalett i storfamilien! Toalettrommet har gulvflater belagt med malt støpt dekke, malte veggflater og panelbord i himling. Vegg- og gulvflater ble malt i 2026 og nytt toalett ble montert i 2022. Innredet vegghengt servant med armatur og gulvstående toalett.

4 boder:
Boligen har fire boder plassert i underetasjen. Bodene er utformet som to mindre boder (bod 3 og 4), samt to større boder (bod 1 og 2). Hyggelig peisovn er plassert i bod 1. I bod 2 er det opplegg for vaskemaskin og varmtvannsbereder på 287 L (fra 1984) er plassert her. I 2026 ble det byttet avløpsrør i bod 2.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Alle hvitevarer medfølger, med unntak av vaskemaskin og fryseskap i kjeller. Hyller bak skrivebord i kjellerstuen medfølger.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge av alder og normal bruk.

Medfølger ikke:
- Tallerkenhylle i spisekroken i 1. etg
- Treskulptur i gangen i 2. etg.
- Knaggrekker og håndklestativ på soverom.
- Knagg ved speilet i gangen.

Oppvarming av boligen skjer i en kombinasjon mellom bruk av panelovner (elektrisk oppvarming), ildsted plassert i stue og bod 1. Gulvvarme/varmekabler i enkelte rom.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 19.10.1973.

Det foreligger videre ferdigattest for garasjer datert 28.06.1973.

Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning, samt alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Teisen er et meget attraktiv, barnevennlig område med umiddelbar nærhet til det meste en måtte trenge i hverdagen. Nærhet til herlige parker som bl.a Lunden og velutstyrte lekeplasser, skatepark og utendørs treningsapparater.

Like ved finner du gode kollektivtilbud med blant annet buss og T-bane fra Helsfyr, Brynseng eller Hellerud med ca. 7 minutter reisetid til Jernbanetorget, samt flybuss. Buss nr. 66 og 76 tar deg fra Helsfyr T på 4 minutter. Fra Helsfyr T kan du ta linje 1, 2, 3 og 4 som alle går til sentrum. Buss 100, 110 og 300 fra Ulvenkrysset, og buss 23 og 24 fra Teisenkrysset. Det er også gangavstand til Bryn stasjon med togavganger i retning Asker og Lillestrøm.

Det er kort vei til en rekke dagligvarebutikker med blant annet Rema 1000 med post i butikk i samme bygg, og søndagsåpen Joker like ved boligen. Kort vei til Fyrstikktorget, Hasle Torg, Alna senter, Bryn senter og Tveita senter med de fleste servicetilbud og fasiliteter du skulle trenge. På Tveita senteret finner du blant annet bakeri, Vinmonopol, Normal, Nille, Lindex og daglighandel (Meny). Alna senter er Norges største faghandelssenter og ligger rett ved E6 i Groruddalen. Her finner du en rekke butikker med blant annet Elkjøp, Biltema, Maxbo, Skeidar, XXL, Vinmonopolet samt flere kaféer og spisesteder.

Bydelen har flere aktivitetstilbud som Bryn kunstgressbane med ballbinge, Valle Hovin med andedam, fotballbaner, skøytebane, treningssenter og diverse andre fritidstilbud. For deg som skulle ønske innendørs treningsstudio er EVO Teisen ikke langt unna, Sats på Hellerud og FX Fitness Club Treningssenter på Intility arena. På Valle Hovin ligger Vallhall Arena med treningssenter, fotballbane, skøytebane og diverse konsertarrangementer. Hovindammen er en liten spasertur unna - en liten perle med store grøntområder, sittebenker og gangstier.

Like i nærheten ligger Alnaparken med turvei langs Alnaelven ned til sentrum og opp til Lillomarka. Kort vei Østmarka som byr på flotte turområder både sommer- og vinterstid. Stier, lysløyper og turveier som er fine til turgåing, sykling og løping. Om vinteren blir det kjørt opp skispor i lysløypene. Det er muligheter for en gåtur til markastuene. Hos Rustadsaga, Skullerudstua og Mariholtet kan du få kjøpt diverse bakst, varmretter m.m. hele året. I Østmarka finner du bl.a. Nøklevann og Ulsrudvann med flotte badeplasser. Hos Nøklevann ro- og padleklubb, er det mulighet for leie av kanoer og kajakker for klubbens medlemmer.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sogner til Bryn skole.

Flere barnehager i gangavstand:
Teisentoppen barnehage (0-5 år) 7 min
Bryn barnehage (1-6 år) 9 min
Teisen Vest barnehage (1-3 år) 16 min

Se vedlagt nabolagsprofil for oversikt over skoler og barnehager i området.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 194 kvm. Tomt er opparbeidet med blant annet steinheller, terrasse på terreng, plenarealer og andre forskjellige beplantninger.

Garasjeplass medfølger. Det er ikke montert el-bil lader på plassen i dag.

Selger opplyser om at de har vært med på montering av sikringsskap for mulighet til å etablere el-bil lader i garasje. Det informeres ved generalforsamling 2026 at det ikke er plass til flere ladere enn de som delte på kostnaden for etablering av nytt sikringsskap. Det er satt opp skilt i sikringsskap om at ingen installasjon må gjøres uten at styret notifiseres.

Selger opplyser om at garasjeplassen ikke har eget nummer, og at det er vitende av beboerne hvem som eier hvilke garasjer. Styreleder bekrefter disse opplysningene og legger ved at boligen har garasje i dag. Endringer på garasjene gjøres i regi av vellet gjennom generalforsamlingen.

Ellers er det gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan 18668 datert 15.05.1968 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utdrag av plan- og byggesaker i området:
- Saksnummer 2026/05071 - Byggesak. Prost Hallings vei 40 - oppføring av svømmebasseng. Søknad om tillatelse ble sendt inn 04.05.2026.

- Saksnummer 2025/04639 - Byggesak. Fjellhus allé 11 - riving og oppføring av garasje og drivhus. Søknad om ferdigattest ble sendt 05.09.2025.

- Saksnummer 2026/03950 - Byggesak. Fjellhus allé 24 - bruksendring av kjeller til bolig, tilbygg og fasadeendringer. Søknad om tillatelse ble sendt inn 02.04.2026.

- Saksnummer 2025/07920 - Byggesak. Rimveien 9 - rive utestue mindre enn 70 m2. Søknad ble sendt inn 15.01.2025.

- Saksnummer 2025/21410 - Byggesak. Regnbueveien 20-22 og Rimveien 1 - riving og oppføring av rekkegarasjer. Søknad om tillatelse vle sendt inn 07.11.2025.

- Saksnummer 2025/17619 - Byggesak. Harald Halvorsens vei 17 - oppføring av enebolig og delvis riving og bruksendring av eksisterende tomannsbolig til enebolig. Igangsettingstillatelse ble gitt 17.04.2026.

- Saksnummer 2025/17286 - Byggesak. Harald Halvorsens vei 7 B - oppføring av enebolig - Hus B. Igangsettingstillatelse ble gitt 10.02.2026.

- Saksnummer 2025/17883 - Byggesak. Harald Halvorsens vei 7 A - oppføring av enebolig - Hus A. Igangsettingstillatelse ble gitt 10.02.2026.

- Saksnummer 2025/07336 - Byggesak. Ole Deviks vei 40 - solcelleanlegg på tak. Tillatelse til tiltak ble gitt 26.11.2025.

Eiendommen omfattes av Strategisk plan for Hovinbyen. Strategisk plan for Hovinbyen gir rammer for byutvikling av Hovinbyområdet de neste tiårene. Planen viser et overordnet grep, samt strategier og tiltak for videre utvikling. Hovinbyen transformeres fra å være et område preget av store lager- og industriarealer, til å bli et attraktivt byområde med mange nye boliger og arbeidsplasser. Planen er retningsgivende, men ikke juridisk bindende.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 21 381,06,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 9 193,- / 5 771 kWh pr. år.
Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til 31.12.2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 7 800,- pr. år.

Boligen er tilknyttet Fjellhus allé vel, og velavgift var kr 5 487,- for 2025. Det skal holdes generalforsamling om noen uker, om kostnadene har økt skal det stemmes om velavgiften skal økes. Iht. styreleder har denne avgiften økt med noen hundrelapper de siste årene.

Boligen er tilknyttet GlobalConnect som leverandør av fiber (1000/1000). Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Boligen er ikke tilknyttet alarm.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 2 283 562,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Skattesatsen i Oslo kommune er fastsatt til 1,7 promille for 2026 og det er vedtatt et bunnfradrag på 4,9 millioner kroner. Det er ikke gitt informasjon om eiendomsskatten for eiendommen, men basert på eiendommens boligverdi for 2025, antas det at det at det tilkommer en eiendokomsskatt på boligen lik ca. kr 2 540,- pt.

Ta kontakt med Skattekontoret for nærmere informasjon om beregning av boligverdi og eiendomsskatten.

7 900 000,00 Prisantydning

Omkostninger

197 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
198 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
218 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
8 098 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
8 118 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Eva Lenander Fornes og Svein Fornes

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 0,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Kunderabatt: Første visningsrunde gratis  kr -4 500,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse   kr 4 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger ca.  kr 1 500,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 45 680,00
Foto ca.  kr 8 000,00
Stylingsrådgivning  kr 2 250,00
Tilstandsrapport  kr 17 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 54-0063/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Løren
Lørenveien 50, 0585, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR54.2663

Sist oppdatert: 12. juni 2026 kl. 16:08