Fuglåsen 12A

Fuglåsen 12A, 1488 HAKADAL
Kommunenummer 3232, gårdsnummer 51, bruksnummer 28, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 306 kvm

BRA-i:
Enebolig:
Kjeller: 108 kvm: Gang, Bad, Vaskerom, Innredet rom, Stue, 4 Boder
1. etasje 115 kvm: Gang, 2 Soverom, Bad, Stue, Kjøkken
2. etasje 37 kvm: Stue og 2 Soverom

BRA-e:
Garasje:
1. etasje 46 kvm: Garasje

Åpent areal:
Enebolig:
2. etasje 4 kvm: Balkong

Det er målt ett areal i 2 etasje som kvalifiserer som ALH - ikke målbart areal på 39 kvm grunnet for lavt under tak.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 22.05.2025 utført av Gunnar Mårdalen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Det er noen avvik i forhold til dagens bruk av boligen kontra de godkjente plantegningene.
2 etasjer er det på tegningene tegnet inn ett soverom og en stor stue. Delen som er oppført som stue er i dag innredet med ett soverom og ett kontor i tillegg til en liten stue. rommene er godkjente for varig opphold. I underetasjen er det en del endringer ut i fra tegningen. badstue på badet er i dag dusj, trimrom er soverom, hobbyrom er kjellerstue og peisestue er boder.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre/mur/betong. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten. Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår.
Fasade/kledning har liggende og stående bordkledning. Takkonstruksjonen har sperrekonstruksjon. Etasjeskiller er av trebjelkelag.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG3:
Utvendig > Utvendige trapper
Plassbygget tretrapp og trapp til inngangsparti i stål.
Vurdering av avvik:
• Det er ikke montert rekkverk.
Konsekvens/tiltak
• Rekkverk må monteres for å lukke avviket.
Avvikene gir grunn til å overvåke forholdet nøye for å unngå større skade eller følgeskader. Utbedringer må påregnes pga. sikkerhet, person skader kan
oppstå.
Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000

Innvendig > Rom Under Terreng
Gulvet har teppe. Veggene har plater og panel. Hulltaking er foretatt og det er påvist avvik i konstruksjonen. Hulltaking er foretatt ved/i Bod.
Fuktkvotemåling (vekt%) i konstruksjonen ble målt til 25 vektprosent. Det bemerkes at undersøkelsene kun er en punktvis stikkprøve på et område av
konstruksjon, dvs. at skader i andre deler av konstruksjonen ikke kan utelukkes.
Punktet må sees i sammenheng med ‘Drenering’
Vurdering av avvik:
• Det er gjennom hulltaking påvist høyt fuktnivå inne i trekonstruksjonen i hulltakingen, men ikke påvist fuktskader i dette området. Høy luftfuktighet kan
over tid føre til muggvekst eller sverting av materialer. Samtidig kan materialer og konstruksjoner bli ødelagt.
• Det er i hulltaking påvist fukt-/råteskader.
Mulig årsak kan være kapitalærsug eventuelt feil konstruksjon med varm og kalde soner samt svekkelse i dreneringen. 20 vektprosent fukt kan gi gode
vekstvilkår for sopp, fuktskader m.m.
Konsekvens/tiltak
• Det påviste fuktnivå gir grunn til å overvåke konstruksjonen jevnlig for å se utvikling over tid, og eventuelt foreta tiltak for å unngå fuktskader.
• Ytterligere undersøkelser må foretas for å få kartlagt årsak og omfanget på eventuelle skader.
Avvikene gir grunn til å overvåke forholdet nøye for å unngå større skade eller følgeskader. Om man ikke utbedrer dette kan skaden kunne utvikle seg til
større omfang. Det kan ikke utelukkes skjulte fuktproblematikk andre steder i konstruksjonen, da det er registrert fukt. Oppussing/rehabiliteringer samt
nærmere undersøkelser må påregnes. Konsekvensen med økt fuktbelastning i boliger kan være vekstvillkår for sopp og råteskader.
Kostnadsestimat: Over 300 000

Tomteforhold > Fuktsikring og drenering
Dreneringen er fra 1987. Ukjent drenering/type drenering.
Punktet må sees i sammenheng ‘Rom under terreng’
Vurdering av avvik:
• Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.
• Det er ut ifra observasjoner konstatert at drenering/tettesjikt har funksjonssvikt/svært begrenset effekt.
Eldre drenering pga. manglende vedlikehold og utskiftninger av drensledninger og drenerende masser.
Konsekvens/tiltak
• Tiltak for redrenering rundt boligen kan ikke utelukkes.
• Det må foretas utskiftning av drenering/tettesjikt.
Avvikene gir grunn til å overvåke forholdet nøye for å unngå større skade eller følgeskader. Eldre drenering, drenering er anbefalt vedlikehold ca. hvert 5
år. Dreneringens funksjon vil naturlig være nedsatt pga. alder og bruksbelastning over tid samt manglende vedlikehold. Utskiftninger må påregnes. Om
oppussing/utskiftning ikke utføres kan ytterligere skader oppstå. På bakgrunn av innvendige observasjoner må det påregnes utskiftninger av drenering og
tilstøtende masser mot grunnmur.
Kostnadsestimat: Over 300 000

Tomteforhold > Forstøtningsmurer
Vurdering av avvik:
• Det er påvist større sprekker og/eller skjevheter i muren.
Skjevheter grunnet trykk fra jordmasser etc.
Konsekvens/tiltak
• Forstøtningsmuren må rives og ny mur bygges.
• Påviste skader må utbedres.
Avvikene gir grunn til å overvåke forholdet nøye for å unngå større skade eller følgeskader. Oppussing/rehabiliteringer må påregnes, om dette ikke utføres
kan ytterligere skjevheter, sprekker, skader etc. oppstå.
Kostnadsestimat: 50 000 - 100 000

Våtrom > Kjeller > Vaskerom > Generell
Kjeller Vaskerom
Aktuell byggeforskrift er byggeforskrifter fra før 1997. Dokumentasjon: ingen dokumentasjon.
Vaskerom med belegg på gulv og malte murvegger. Utslagsvask, VVB og opplegg for vaskemaskin.
KJELLER > VASKEROM
Vurdering av avvik:
• Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
Eldre våtrom, tilfredsstiller ikke dagens krav/bruk. Kan oppstå fuktskader. Badet har et høyst usikkert tettesjikt, eldre sluk etc.
Konsekvens/tiltak
• Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres.
• Våtrommet har behov for omfattende oppgraderinger. For å sikre en løsning som oppfyller gjeldende krav, bør tettesjikt, sluk og røropplegg oppgraderes
og dokumenteres.
• Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Selv om det er
dusjkabinett, er det fortsatt en betydelig risiko for at våtrommets konstruksjoner ikke tåler lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende
konstruksjoner.
Om badet ikke rehabiliteres/pusses opp kan det oppstå ytterligere skader. Bygningsdeler på bad og vaskerom må i tillegg til å få tilstandsgrad opp mot
kravene som gjaldt da de ble bygget, også kontrolleres mot dagens krav. På bakgrunn av at bruken av slike rom har endret seg vesentlig opp gjennom
årene. Om badet ikke rehabiliteres/pusses opp kan det oppstå skader. Det vil da være opp til kjøper å oppgradere badet eller annet våtrom.
Oppussing/rehabiliteringer må påregnes. Risiko ved bruk/endret bruk er vannskader på badet og tilstøtende konstruksjoner. Eldre membran sprekker og
blir porøst som da ikke holder vanntetthet. Oppussing/rehabiliteringer må påregnes.
Kostnadsestimat: Over 300 000

TG2:
Utvendig > Taktekking Vurdering av avvik:
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen.
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak.
• Taktekkingen har mose og slitasje på grunn av elde.
Eldre/værslitasje grunnet manglende vedlikehold, værpåkjenning og elde etc.
Konsekvens/tiltak
• Tidspunkt for utskiftning av undertak nærmer seg.
• Lokal utbedring må utføres.
• Tidspunkt for utskiftning av taktekking nærmer seg.
• Når taktekking og undertak begynner å bli gamle, øker risikoen for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare reparasjoner av underliggende
konstruksjoner dersom en ikke foretar tiltak på konstruksjonene før dette oppstår.

Utvendig > Nedløp og beslag
Vurdering av avvik:
• Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet.
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.
Eldre takrenner, nedløp, beslag med slitasje som skyldes værslitasje og manglende vedlikehold m.m.
Konsekvens/tiltak
• Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må beslag/renner/nedløp skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å
si noe om.
• Det er ikke krav om utbedring av snøfangere opp til dagens krav.

Utvendig > Veggkonstruksjon
Vurdering av avvik:
• Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur.
Eldre bordkledning, forkantbord, vindskier med slitasje, sprekker som skyldes værslitasje og manglende vedlikehold m.m.
Konsekvens/tiltak
• Uten tilstrekkelig lufting bak bordkledningen kan fuktighet som trenger inn bak bordene eller gjennom veggen innenfra ikke tørke opp. Dette skaper
ideelle forhold for råtesopp og muggvekst.
• Det bør foretas tiltak for å bedre lufting av kledningen.

Utvendig > Vinduer
Vurdering av avvik:
• Det er påvist andre avvik:
Eldre vinduer med begrenset isolasjonsevne og slitasje på karmer etc. grunnet bruk, værslitasje m.m. Punkterte vinduer er vanskelig å oppdage i enkelte
tilfeller/værtyper, eventuell punktering kan ikke oppdages før ved eks. et væromslag etc.
Konsekvens/tiltak
• Det må foretas tiltak for å lukke avviket.

Utvendig > Dører
Vurdering av avvik:
• Det er påvist andre avvik:
Eldre vindu/dør, med begrenset isolasjonsevne pga. værslitasje, bruk og utvendig fuktbelastning, slitasje av pakninger etc. Punkterte vinduer er vanskelig å
oppdage i enkelte tilfeller/værtyper, eventuell punktering kan ikke oppdages før ved eks. et væromslag etc.
Konsekvens/tiltak
• Det må foretas tiltak for å lukke avviket.

Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under balkonger
Vurdering av avvik:
• Det er påvist andre avvik:
Skjevheter i terrasse, grunnet setninger, bevegelser etc.
Konsekvens/tiltak
• Det må foretas tiltak for å lukke avviket.

Innvendig > Overflater
Vurdering av avvik:
• Det er påvist andre avvik:
Slitte overflater, bom i fliser. synlige skjøter i vegger pga. bruk, dårlig utførelse og manglende vedlikehold.
Konsekvens/tiltak
• Det må foretas tiltak for å lukke avviket.

Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn
Vurdering av avvik:
• Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
Årsak vurderes å være setninger, belastninger med møbler og løsøre etc.
Konsekvens/tiltak
• For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig
som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.

Innvendig > Radon
Vurdering av avvik:
• Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Konsekvens/tiltak
• Det bør gjennomføres radonmålinger

Innvendig > Pipe og ildsted
Vurdering av avvik:
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe.
Konsekvens/tiltak
• Det bør foretas nærmere undersøkelser av pipeløp.

Innvendig > Innvendige trapper
Vurdering av avvik:
• Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper.
• Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens forskriftskrav.
• Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.
Konsekvens/tiltak
• Håndløper bør monteres, men det var ikke krav på byggetidspunktet.
• Åpninger er såpass store at det ut ifra sikkerhetsmessige forhold anbefales å lage mindre åpninger.

Våtrom > 1 Etasje > Bad > Overflater Gulv
Vurdering av avvik:
• Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm.
Det er ikke oppnådd fallkrav til sluk som internfall eller nedfelt sone.
Konsekvens/tiltak
• Til tross for avviket i fall/høydeforskjell til sluk, vil gulvet fortsatt kunne lede vann mot sluket, men med redusert effektivitet. Dette kan potensielt øke
risikoen for vannansamling i enkelte områder av badet.
• Det må foretas utbedring av fallforhold.

Våtrom > 1 Etasje > Bad > Sluk, membran og tettesjikt
Vurdering av avvik:
• Det er påvist andre avvik:
Ingen dokumentasjon på våtrommet. Usikkert bruk av type membran etc
Konsekvens/tiltak
• Det må foretas tiltak for å lukke avviket.

Kjøkken > 1 Etasje > Kjøkken > Overflater og innredning
Vurdering av avvik:
• Det er ikke montert komfyrvakt i kjøkkenet som er krav på dette kjøkkenet ut ifra alder.
• Det er ikke påvist tegn på at det er montert lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin/oppvaskkum, dette er et krav på kjøkkenet ut ifra alder.
Konsekvens/tiltak
• Det bør monteres lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin/oppvaskkum.
• Komfyrvakt må monteres.

Våtrom > Kjeller > Bad > Overflater Gulv
Vurdering av avvik:
• Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm.
Det er ikke oppnådd fallkrav til sluk som internfall eller nedfelt sone.
Konsekvens/tiltak
• Det må foretas utbedring av fallforhold.
• Til tross for avviket i fall/høydeforskjell til sluk, vil gulvet fortsatt kunne lede vann mot sluket, men med redusert effektivitet. Dette kan potensielt øke
risikoen for vannansamling i enkelte områder av badet.

Våtrom > Kjeller > Bad > Sluk, membran og tettesjikt
Vurdering av avvik:
• Membran kan ikke konstateres (ikke synlig og det foreligger heller ikke dokumentasjon).
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen.
• Sluk har begrenset mulighet for inspeksjon og rengjøring.
Eldre våtrom, tilfredsstiller ikke dagens krav og bruk. Kan oppstå fuktskader.
Konsekvens/tiltak
• Eldre sluk av plast er ofte utsatt for lekkasjer og særlig i overganger. Eventuelle lekkasjer kan medføre fuktskader på tilliggende konstruksjoner.
• Sluket må sjekkes og rengjøres jevnlig.
• Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må slukløsningen skiftes ut og sannsynligvis må også membransjiktet skiftes/utbedres. Det er
imidlertid vanskelig å si noe om tidspunktet for når dette er nødvendig.
• Det må gjøres nærmere undersøkelser. Manglende membran/tettesjikt medfører risiko for lekkasjer og fukt i konstruksjonen.
• Tilgang til sluk må bedres både for inspeksjon og rengjøring.
• Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe
som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader.
• Når sluket har begrenset tilgang, er det vanskelig å rengjøre sluket og å inspisere den for å oppdage skader i membranen/fuger rundt sluket, som er
avgjørende for å forhindre lekkasjer.

Våtrom > Kjeller > Bad > Sanitærutstyr og innredning
Vurdering av avvik:
• Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.
Det skal være mulig å oppdage eller sikre lekkasjevann fra innebygget sisternen for å begrense eventuelt skadeomfang.
Konsekvens/tiltak
• Ved implementering av innebygget sisterne var det ikke krav om lekkasjesikring, konstruksjonen bør jevnlig observeres.
• Uten dreneringsløsning/lekkasjesikring kan lekkasjer pågå over lang tid uten å bli oppdaget. Dette kan føre til omfattende fuktskader i omkringliggende
byggematerialer.
• Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser.

Våtrom > Kjeller > Bad > Tilliggende konstruksjoner våtrom
Vurdering av avvik:
• Det er påvist andre avvik:
Eldre stamme/konstruksjon, rørkoblinger etc.
Konsekvens/tiltak
• Det må foretas tiltak for å lukke avviket.
TG2 gis med bakgrunn i forskriftens § 2-23: Graden skal også brukes når delen er gammel og det er grunn til å varsle om faren for skader på grunn av
alderen, eller når det er grunn til å overvåke delen spesielt på grunn av fare for større skader eller følgeskader. Eldre bygningsdeler som gir grunn til å
overvåke tilstand.

Våtrom > Kjeller > Vaskerom > Tilliggende konstruksjoner våtrom
Vurdering av avvik:
• Det er påvist andre avvik:
Eldre stamme/konstruksjon, rørkoblinger etc.
Konsekvens/tiltak
• Det må foretas tiltak for å lukke avviket.

Tekniske installasjoner > Vannledninger
Vurdering av avvik:
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
• Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er passert. Det er nå
ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon.
Ingen symptomer på brudd, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon. Ingen dokumentasjon eller kjennskap til utførelse på vannrør. Eldre
vannrør og koblinger, med nedsatt levetid etc.
Konsekvens/tiltak
• Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
• Anlegget må sjekkes av fagperson, som må utføre eventuelle tiltak på anlegget.
• I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør.
• Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må røranlegget skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
Ved renovering, påse at røranlegget dokumenteres av fagperson

Tekniske installasjoner > Avløpsrør
Vurdering av avvik:
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
• Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er passert. Det er nå
ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon.
Konsekvens/tiltak
• Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må røranlegget skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
Ved renovering, påse at røranlegget dokumenteres av fagperson.
• Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
• Eldre avløpsrør har blant annet større sannsynlighet for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare vannskader i boliger.

Tekniske installasjoner > Ventilasjon
Vurdering av avvik:
• Det er påvist andre avvik:
Ikke dagens krav til ventilasjon som er balansert ventilasjonsanlegg, naturlig ventilasjon med klaffventiler, vurderes til å ikke virke optimalt til dagens
forventet bruk og bruksbelastning.
Konsekvens/tiltak
• Det må foretas tiltak for å lukke avviket.

Tekniske installasjoner > Varmesentral
Vurdering av avvik:
• Mer enn halvparten av forventet brukstid på varmesentral er oppbrukt.
Konsekvens/tiltak
• Det er ikke behov for utbedringstiltak siden varmesentralen fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
Eldre el. installasjoner kan plutselig slutte å virke. Det anbefales service på anlegget etter leverandørens anbefalinger.

Tekniske installasjoner > Elektrisk anlegg
Se spørsmålene i salgsoppgave

Tomteforhold > Grunnmur og fundamenter
Vurdering av avvik:
• Grunnmuren har sprekkdannelser.
• Det er registrert løs puss på muroverflater.
Årsak kan være setninger, bevegelser, trykkbelastning etc.
Konsekvens/tiltak
• Lokal utbedring må utføres.
• Påviste skader må utbedres.

Tomteforhold > Terrengforhold
Vurdering av avvik:
• Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger.
Konsekvens/tiltak
• Ytterligere undersøkelser anbefales.
• Det bør foretas terrengjusteringer

Tomteforhold > Utvendige vann- og avløpsledninger
Vurdering av avvik:
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger.
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger.
Opplysninger om utv. vann og avløpsledninger baserer seg kun på opplysninger fra rekvirent ang. alder. Ledningsnettet er eldre og anses med svekket
gjenstående brukstid.
Konsekvens/tiltak
• Avløpsanlegget må sjekkes.
• Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om det elektriske etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Stor og innholdsrik enebolig med 4 soverom, stor stue og dobbel garasje.
Vindfanget har skyvedørsgarderobe med speil og innredning.
Stuen er romslig og har egen spisestuedel. Utgang til terrasse fra stuen. Terrassen er delvis overbygget og har markise med motor.
Kjøkkenet er oppgradert de senere år med lysegrå profilerte fronter, integrerte hvitevarer.
Badet i 1. etasje har wc, servant, speil og dusj. Varmekabler i gulv. Badet ble oppgradert og ferdigstilt nå i 2024. Fremstår meget delikat og lekkert med mørke detaljer og overflater.

2. etasje er innredet med ett kontor, 2 soverom og en loftstue. Begge soverommene er av god størrelse, ett av soverommene har utgang til luftebalkong med utsikt mot vest og kveldsolen.
Kontoret er lite og har takvindu. Loftstuen har plass for en liten sofa og tv, perfekt for ungene med sin egen tv-stue.

Underetasjen er innredet med diverse boder, vaskerom, kjellerstue og ett trimrom som benyttes som soverom.
Badet er flislagt med dusj, wc og servant. Trimrommet som benyttes som soverom i dag er ikke godkjent som soverom. Kjellerstuen er innredet med laminat på gulv og brystningspanel på veggen rommet er av god størrelse og har montert en vedovn. Rommet er godkjent som hobbyrom. Det er tre store boder og en garderobe så det er godt med lagringsplass.

Stor frittstående dobbel garasje. Det er montert ladeboks i garasjen.

Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med. Disse hvitevarene følger med: Kun integrerte hvitevarer.

Ved ovn i stue og kjellerstue. Varmekabler på begge badene, vaskerom, kjellerstue, soverom i kjeller(trimrom) og kjellergangen. Varmepumpe i stue.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 15.12.87. Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
1. Terrasse/trapp mangler. Der holdes forsvarlig avstengt.
2. Pipe må fullføres for kontroll av brannmester.
3. Brannvarsler må monteres.
4. Kjeller må fullføres.  

Boligen samsvarer ikke med byggetegningene etter dagens bruk. Underetasjen: Trimrom benyttes som soverom i dag. Hobbyrom er i dag kjellerstue, mens peisestue er i dag boder.
Soverommet og kjellerstuen er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen.
1 etasje er riktig og 2 etasje er det innredet ett soverom mot vest, men der er arealet godkjent som oppholdsrom slik at her trenger man ikke søke om bruksendring siden arealet er godkjent til varig opphold.
Men skal man gjøre en endring med kjeller kan det anbefales og ajour føre 2 etasje også.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.  

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

3232/51/28:
26.02.1988 - Dokumentnr: 1948 - Best. om vann/kloakkledn.
Rettighetshaver: Knr:3232 Gnr:51 Bnr:50

Med flere bestemmelser

21.09.1962 - Dokumentnr: 2604 - Registrering av grunn
Denne matrikkelenhet opprettet fra:

Knr:3232 Gnr:51 Bnr:3

17.02.1977 - Dokumentnr: 1151 - Registrering av grunn
Utskilt fra denne matrikkelenhet:

Knr:3232 Gnr:51 Bnr:43

01.01.2020 - Dokumentnr: 550087 - Omnummerering ved kommuneendring
Tidligere: Knr:0233 Gnr:51 Bnr:28

01.01.2024 - Dokumentnr: 178281 - Omnummerering ved kommuneendring
Tidligere: Knr:3031 Gnr:51 Bnr:28

03.03.1977 - Dokumentnr: 1458 - Bestemmelse om veg
Rettighet hefter i: Knr:3232 Gnr:51 Bnr:43 Snr:1

Rettighet hefter i: Knr:3232 Gnr:51 Bnr:43 Snr:2

Bestemmelse om vann/kloakkledning

Med flere bestemmelser

Gjelder denne registerenheten med flere

06.08.1987 - Dokumentnr: 7174 - Best. om vann/kloakkledn.
Rettighet hefter i: Knr:3232 Gnr:51 Bnr:15

Med flere bestemmelser

06.08.1987 - Dokumentnr: 7175 - Best. om vann/kloakkledn.
Rettighet hefter i: Knr:3232 Gnr:51 Bnr:48

Med flere bestemmelser

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Fuglåsen 12 A ligger i et stille og naturskjønt område i Hakadal, kjent for sin rolige atmosfære og vakre naturlandskap. Området er ideelt for de som ønsker å bo nær naturen, med flotte turmuligheter rett utenfor døren. Hakadal er en del av Nittedal kommune, og her finner man en perfekt balanse mellom landlig idyll og praktisk beliggenhet.

Natur og friluftsliv:
Boligen har en utmerket beliggenhet for deg som er glad i friluftsliv. Med umiddelbar nærhet til Hakadalskogen og flere andre naturskjønne områder, finnes det utallige muligheter for turer og utendørs aktiviteter. Både sommer og vinter kan man nyte storslåtte turmuligheter, med godt merkede stier for fotturer, sykling og langrenn. Den naturskjønne beliggenheten gir et unikt nærvær til naturen, hvor man kan oppleve roen og fredfullheten som området byr på.

Skole og barnehage:
Hakadal har gode skole- og barnehagefasiliteter i nærheten, som gir et trygt og godt miljø for familier med barn. Hakadal barneskole ligger innen kort avstand ved elvetangen, og området har flere barnehager som tilbyr en trygg og lærerik oppvekst.

Kommersiell og offentlig service:
Selv om Hakadal er et rolig og landlig område, har det gode servicetilbud som dekker nødvendige dagligvarebehov, apotek og lokale tjenester. For mer omfattende handel finnes det kjøpesenter og butikker i nærliggende områder.

Transport:
Fuglåsen 12 A har gode transportmuligheter med både buss- og togforbindelser til Oslo og omegn. Hakadal stasjon ligger kun noen minutters kjøring unna, og gjør det enkelt å komme seg til hovedstaden eller andre nærliggende områder.

Generelt:
Dette er et område for de som ønsker en fredelig livsstil med nærhet til naturen. Hakadal gir deg muligheten til å bo i et vakkert landskap med utallige friluftslivsaktiviteter rett utenfor døren. Fuglåsen 12 A er et perfekt valg for deg som ønsker en rolig bolig med lett tilgang til fantastiske naturområder.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.
Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Fra Fuglåsen og opp til boligen er det en bratt liten grusvei

Elvetangen skole (1-7 kl.) 3.7 km
Hakadal ungdomsskole (8-10 kl.) 3.7 km
Bjertnes videregående skole 11.5 km

Tøyen barnehage (1-5 år) 4.1 km
Varingskollen barnehage (1-5 år) 4.5 km
Tøyenåsen Barnehagen (0-5 år) 4.5 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 755 kvm.

Stor dobbeltgarasje på 46 kvm. Gode plass på gårdsplassen. I garasjen er det montert ladeboks for elbil.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei, og privat fra Fuglåsveien opp til boligen.
Denne privat veien er det felles vedlikeholdsansvar på. Eiendommen har tinglyst
veirett. 

Eiendommen kan tilknyttes det private ledningsnettet via private stikkledninger. Kjøper er ansvarlig for opparbeidelse frem til privat nett. For avstand til privat nett, se vedlagte kart.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan 313 datert 22.07.80 med tilhørende reguleringsbestemmelser. 
Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 11.349,- for inneværende år. I dette inngår abonnementsgebyr for vann og avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.
Boligen har vannmåler så forbruket vil komme i tillegg. Gebyrene for avløp er 39,68 kr pr. kubikk. For vann 31,84 kr pr kubikk.
Det er estimert ca 50 kubikk pr. person som er registrert på boligen.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 40.000 kwh. pr. år. 
I selgers husstand har det bodd 5 mennesker og lading av to elbiler (10.000 kWh)
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 11.000,-.
Boligen er tilknyttet Nokab som leverandør av internett og har avgift på kr 829 pr. mnd.
Boligen er tilknyttet Verisure alarmselskap som koster kr 4.356 pr. år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 523 045,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 6 092 181,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

6 790 000,00 Prisantydning

Omkostninger

169 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
190 740,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
6 980 740,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Jan Tore Hanssen og Aina Ormholt Hansen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 32.500,- av salgssummen.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 27.250,-
Visninger: kr 3.800,- pr. visning 1 gratis
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 62-0043/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nittedal/Hadeland
Mattias Skytters vei 2, 1482, NITTEDAL
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR62.2543

Sist oppdatert: 18. august 2025 kl. 14:10