Hagerups gate 16

Hagerups gate 16, 3189 HORTEN
Kommunenummer 3901, gårdsnummer 130, bruksnummer 33, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 309 kvm

BRA-i:
Enebolig:
Kjeller: 90 kvm: Tv-stue, 2 baderom, 2 kjøkken, 2 soverom (ikke godkjent for varig opphold), 2 toalettrom og 2 ganger
1. etasje 109 kvm: Entré, stue, spisestue, kjøkken, soverom, baderom, vaskerom, gang og walk-in
2. etasje 68 kvm: 2 soverom, stue, kontor, 2 ganger, toalettrom og garderobe

BRA-e:
Garasje:
1. etasje 20 kvm: Garasje

Garasje/uthus:
1. etasje 22 kvm: Atelier/verksted

Åpent areal:
Enebolig:
1. etasje 175 kvm: 3 terrasser (ca. 8 kvm, 17 kvm og 150 kvm).

Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 74 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 68 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 6 kvm.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at det ikke er søkt om/godkjent etablering av utleiedel og det er heller ikke tatt stilling til om dette lar seg gjøre. Det kan derfor ikke verifiseres om etasjen er godkjent til varig opphold. Arealene er medtatt i rapporten etter bruken på befaringsdagen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 03.07.2025 utført av Anticimex v/Kjetil Sukkehagen-Fevang. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se punkt om ferdigattest for dokumentasjon over eiendommens lovlighet.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Boligbygg oppført i 1920 og er iht. tilstandsrapporten oppført i tre på grunnmur av betong/mur konstruksjoner. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten. På eiendommen er det også oppført en frittstående garasje, garasje/uthus og en utestue på terrasse.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

TG 2 - Alder, slitasje, skader mv.:

- Bad i 1. etasje: Tilluftsspalte er ikke etablert. Forholdet fører til redusert ventilering av rommet når døren er lukket. Tilluftsspalte bør etableres. Badekar har slitasjemerker. Tiltak anbefales. Det er riss/sprekker i veggfliser ved vegghengt toalett. Skade bør utbedres. Det registreres moderate tegn til bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser. Eksakt årsak er ikke kjent. Tiltak vurderes ikke til å være nødvendig, men bør holdes under oppsikt. Tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Rommets lekkasjesikkerhet kan derfor ikke verifiseres, eventuelt bør nytt tettesjikt etableres.
- Bad i del A i kjeller: Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Naturlig ventilasjon gir som regel mindre effektiv luftutskifting enn mekanisk ventilasjon, noe som kan medføre økt fuktpåkjenning i våtrommet. Tiltak bør iverksettes ved behov. Tilluftsspalte er ikke etablert. Forholdet fører til redusert ventilering av rommet når døren er lukket. Tilluftsspalte bør etableres. Vannrør i våtrom er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid. Tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Rommets lekkasjesikkerhet kan derfor ikke verifiseres, eventuelt bør nytt tettesjikt etableres. Avløpsrør (ink. sluk) Selv om det er gjort oppgraderinger på våtrommet, er sluket ikke skiftet. Erfaringsmessig medfører dette økt fare for lekkasje rundt sluket.
- Bad i del B i kjeller: Tettesjikt/slukmansjett ikke klemt med klemring i sluk og er derfor spesielt utsatt for lekkasjer. Tettesjikt i sluk bør fornyes. Avløpsrør (ink. sluk) Selv om det er gjort oppgraderinger på våtrommet, er sluket ikke skiftet. Erfaringsmessig medfører dette økt fare for lekkasje rundt sluket. Avløpsrør er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.

- Toalettrom (ikke våtrom) i 2. etasje: Tilluftsspalte er ikke etablert. Forholdet fører til redusert ventilering av rommet når døren er lukket. Tilluftsspalte bør etableres. Vannrør er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn. Sanitærutstyr / innredning Innebygget toalettsisterne har ikke avrenning til rom med sluk, eller tilsvarende sikring mot fuktskader. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn.
- Toalettrom i del A i kjeller: Tilluftsspalte er ikke etablert. Forholdet fører til redusert ventilering av rommet når døren er lukket. Tilluftsspalte bør etableres. Sanitærutstyr / innredning Innebygget toalettsisterne har ikke avrenning til rom med sluk, eller tilsvarende sikring mot fuktskader. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn. Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under gulvfliser. Eksakt årsak er ikke kjent. Forholdet indikerer manglende vedheft mellom flis og underlag. Fliser med bom kan løsne og være svekket mot ytre påvirkninger. Jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov.
- Toalettrom i del B i kjeller: Tilluftsspalte er ikke etablert. Forholdet fører til redusert ventilering av rommet når døren er lukket. Tilluftsspalte bør etableres.

- Kjøkken i 1. etasje: Det er kun kullfilter og ikke separat avtrekk fra rommet. Dette kan medføre økt fuktbelastning i boligen. TG2 i henhold til NS 3600. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn. Vannrør i kjøkken er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid. Det registreres stedvise riper/hakk/merker i gulvets overflatemateriale. Det er stedvis knirk i gulvflater. Eksakt årsak er ukjent. Tiltak kan iverksettes ved behov.
- Kjøkken i del A i kjeller: Det er ikke montert kjøkkenventilator, noe som påvirker ventilasjonen negativt. Utilstrekkelig ventilasjon kan medføre økt fuktbelastning og redusert luftkvalitet. Tiltak bør påregnes. Vannrør i kjøkken er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid. Overflater gulv Det registreres moderate tegn til bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser. Eksakt årsak er ikke kjent. Tiltak vurderes ikke til å være nødvendig, men bør holdes under oppsikt.
- Kjøkken i del B i kjeller: Det er ikke montert kjøkkenventilator, noe som påvirker ventilasjonen negativt. Utilstrekkelig ventilasjon kan medføre økt fuktbelastning og redusert luftkvalitet. Tiltak bør påregnes. Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser. Eksakt årsak er ikke kjent. Forholdet indikerer manglende vedheft mellom flis og underlag. Fliser med bom kan løsne og være svekket mot ytre påvirkninger. Jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov.

- Øvrige rom: Ventilasjonen vurderes til å ikke være tilfredsstillende. Det er ikke registrert ventiler. Konsekvens kan være redusert luftutskiftning. Tiltak kan iverksettes ved behov. Overflater gulv Det registreres stedvise riper/hakk/merker i gulvets overflatemateriale. Tiltak kan iverksettes ved behov. Det registreres moderate tegn til bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser i mellomgang. Eksakt årsak er ikke kjent. Tiltak vurderes ikke til å være nødvendig, men bør holdes under oppsikt.

- Innredet loft: Ventilasjonen vurderes til å stedvis ikke være tilfredsstillende. Det er ikke registrert ventiler på soverom. Konsekvens kan være redusert luftutskiftning. Tiltak kan iverksettes ved behov. Overflater gulv Det registreres stedvise riper/hakk/merker i gulvets overflatemateriale. Tiltak kan iverksettes ved behov. Konstruksjonsoppbygging Konstruksjonen er lukket, og det er ikke kjent hvordan oppbyggingen er utført.
Erfaringsmessig betraktes slike konstruksjoner som risikokonstruksjoner blant annet med tanke på fukt-/kondensproblematikk. Det er ikke observert skader eller symptomer på skader, men skader kan ikke utelukkes. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov. TG2 er valgt for å belyse risiko.

- Kjeller etasje: Ventilasjonen vurderes til å ikke være tilfredsstillende. Det er ikke registrert ventiler. Konsekvens kan være redusert luftutskiftning. Tiltak kan iverksettes ved behov. Overflater gulv Det registreres moderate tegn til bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser i leilighet A. Eksakt årsak er ikke kjent. Tiltak vurderes ikke til å være nødvendig, men bør holdes under oppsikt. Gulvoverflater av laminat i leilighet B bærer preg av slitasje. Tiltak kan iverksettes ved behov.

- Innvendige trapper fra 1. etasje til 2. etasje: Trappen er slitt/aldringspreget, men forholdet vurderes til å være av estetisk karakter. Trappen har ikke håndløper på begge sider. Rekkverket har åpninger på mer enn 0,10 meter. Trappen har stedvis fri ganghøyde lavere enn 2,0 m. Inntrinn er mindre enn 0,25 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet.
- Innvendig spiraltrapp: Rekkverket har åpninger på mer enn 0,10 meter. Inntrinn er mindre enn 0,25 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet.
- Innvendige trapper til del A i kjeller: Trappen har ingen håndløpere. Trappen har stedvis fri ganghøyde lavere enn 2,0 m. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet.
- Innvendige trapper til del B i kjeller: Trappen har ingen håndløpere. Trappen har stedvis fri ganghøyde lavere enn 2,0 m. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet.

- Etasjeskiller - 1. etasje: Målbare skjevheter ble registrert. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt ble målt til ca. 20 mm på kjøkken og til ca. 25 mm i spisestue. Målingene er foretatt i en eldre bygning og bør ses i den sammenheng. Skjevheter er mer påregnelige i eldre bygninger enn i nye. Årsaken til skjevhetene er ikke vurdert.
- Etasjeskiller - 2. etasje: Målbare skjevheter ble registrert. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt ble målt til ca. 15 mm i stue og til ca. 20 mm på kontor. Målingene er foretatt i en eldre bygning og bør ses i den sammenheng. Skjevheter er mer påregnelige i eldre bygninger enn i nye. Årsaken til skjevhetene er ikke vurdert.

- Varmtvannsbereder (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): På bakgrunn av berederen i del B i kjeller sin alder er det grunn til å varsle om usikker restlevetid eller andre forhold som utvikles over tid. Det kan ikke utelukkes behov for reparasjon/utskiftning. Jevnlig ettersyn anbefales slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov.
- Vannrør (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): Deler av vannrør av kobber er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Avløpsrør (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): Avløpsrør er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
Annet: Det gjøres oppmerksom på at rom benyttet som vaskerom ikke er bygget som et våtrom. Rommet har ikke etablert sluk, membran/fuktsikring eller ventilasjon. Eventuelle lekkasjer/vannsøl vil kunne medføre fuktskader i tilliggende konstruksjoner.

- Radon: Det er ikke foretatt radonmåling i boligen og verdiene er derfor ukjent. For å kartlegge de faktiske forholdene, må det gjennomføres målinger.

- Elektrisk anlegg: Det er kun fremlagt samsvarserklæring på deler av utførte arbeider på det elektriske anlegget (tilstandsgrad settes i henhold til NS3600). Det er ikke fremlagt dokumentasjon på de deler av det elektriske anlegget som er montert før 1999. Det foreligger ikke kursfortegnelse eller oversikt over antall sikringer i sikringsskap plassert i leilighet A. Med bakgrunn i ovennevnte avvik bør det gjennomføres en utvidet el-kontroll av en kvalifisert elektrofaglig person.

- Fasader ink. kledning: Det er usikkert om panelet er montert med lufting. Manglende lufting kan påvirke panelets levetid negativt. Ytterligere undersøkelser anbefales for å avdekke om lufting er etablert. Eventuelt bør lufting etableres. Det er ukjent om det er musesperre bak trekledning. Ytterligere undersøkelser anbefales for å etablere musesperre der dette eventuelt mangler.

- Terrasser på terreng (understøttet av bjelker/pilarer): Det er ikke etablert rekkverk der høyde ned til terreng overskrider 0.50 meter. Tiltak bør påregnes.

- Utvendige trapper: Det mangler stedvis rekkverk. Rekkverk bør etableres.

- Drenering: Deler av grunnmuren mangler utvendig fuktsperre. Forholdet øker faren for fuktvandring i konstruksjoner under bakkenivå, og bør ses i sammenheng med opplysninger om alderen til dreneringen.
Alder Dreneringens tilstand og funksjon påvirker boligens innvendige konstruksjoner og bruksområder. Dreneringen er nedgravd og skjult, og tilstanden vurderes derfor i hovedsak ut fra alder. Estimert teknisk levetid for dreneringer ligger mellom 20 - 60 år. På bakgrunn av dreneringens alder er det derfor grunn til å varsle om risiko for svekket funksjon eller lignende forhold som utvikles over tid. Jevnlig ettersyn
anbefales slik at nødvendige tiltak kan iverksettes ved behov.

- Helhetsvurdering av frittliggende garasje, garasje/uthus: Garasje. Det er foretatt en forenklet og overordnet vurdering av tilstanden og i forhold til byggeår vurderes moderat vedlikehold å være tilstrekkelig.

TG 3 - Strakstiltak nødvendig:
- Bad i 1. etasje: Det registreres motfall på gulv fra sluk. Fallforholdet leder bruksvannet vekk fra nedslagsfeltet og videre ut på gulvet. Strakstiltak bør påregnes.
- Gjerde mot vei: Gjerdet har skjevheter og noe råteskader. Utskiftning bør påregnes.

TGIU - Ikke undersøkt:
- Bad i del A og del B i kjeller: Våtrommene har vegger av mur/betong og det er derfor ikke utført hulltaking/fuktmåling. Det er derfor utført et overflatesøk med fuktindikasjonsinstrument. Det ble ikke oppdaget forhold som kan tolkes til fuktskade.
- Stakeluke: Avløpsrørene er skjult og eventuell stakeluke er ikke lokalisert.
- Fundamenter under terrasser/plattinger på terreng: Fundamentene var ikke tilgjengelig for undersøkelser, noe som gjorde at utførelsen/tilstanden ikke lot seg kontrollere.
- Grunnmur/fundamenter: Fundamenter er naturgitt skjult, og det er for øvrig ingen sikre og dokumenterte opplysninger om type fundamenter som huset har. Byggegrunnens beskaffenhet er ukjent
- Terrengfall fra grunnmur: Deler av terrengfallet kan ikke undersøkes på tilstrekkelig måte, grunnet plassering av terrasse. Fallforholdene under terrassen er derfor ikke kjent.
- Takgjennomføringer: Taket er inspisert fra bakkeplan og takvindu, med den begrensning dette innebærer.
- Skorsteiner over tak.

Selger informerer om følgende i egenerklæringen:
- Arbeid på bad/våtrom: Stikkontakter og varmekabler. Ca. 17 år siden, av ABC Elektro AS mfl. Membran, ca. 17 år siden av PVE Snekker Service AS. Arbeid ikke søknadspliktig.
- Arbeid/kontroll på vann/avløp: Byttet begge vannledninger/stikkledninger inn til hus. Ca. 5 år siden v/Taranrød AS.
- Problemer med ildsted/skorstein/pipe: Vi har byttet begge sotlukene (fra enkle til doble) etter pålegg fra feier.
- Skjevheter/setningsskader: Huset er over 100 år gammelt, og naturlige skjevheter i gulv finnes.
- Insekter/skadedyr i boligen: Sukkermaur har forekommet i den ene kjelleren, fjernet raskt med maurgift.
- Utettheter i tak: Skiftet tak på garasjer for ca 8 år siden.
- Arbeider på tak: Byttet tak og takvinduer i 2012. Byttet alle vinduer i 2016. V/Robin Christensen Snekkerservice + CM Entreprenør AS.
- Arbeider på el-anlegg: Ny 32A kurs, Zaptec ladestasjon. Utvendig 15A stikk. Flyttet hovedsikringene og måler i skap ute. V/Grytnes Elektriske AS. Foreligger samsvarserklæring for alle endringer.
- Kontroll av el-anlegget: For noen år siden. Vi har ikke mottatt rapport eller fått tilbakemelding etter besøket.
- Lading for el-bil: Lagt opp ny 32A kurs og ladestasjon av Grytnes Elektriske AS i 2022.
- Utleiedel: Det er innredet 2 hybler i kjelleren, men vi er usikre på om alle rom er godkjent som hoveddel.
- Kjeller: Alle rom i kjeller er pusset opp. Vi har ikke meldt bruksendring på rommene.

Feierrapport:
- Det ble utført tilsyn med fyringsanlegget i ovennevnte adresse den 16.02.23. Følgende avvik ble avdekket på søndre skorstein; Defekt sotluke og feieluke. Brannvesenet har ikke mottatt tilbakemelding med fremdriftsplan på når og hvordan avvik skal rettes. Tilsynet var et visuelt tilsyn og rapporten kan ikke benyttes som en tilstandsrapport.

Se supplerende og utfyllende tekst, herunder konsekvenser/tiltak, i tilstandsrapporten og selgers egenerklæring. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Hagerups gate 16 – En særegen enebolig med sjel og særpreg!
Velkommen til Hagerups gate 16 – en gjennomført og unik enebolig i den nostalgiske hagebyen på Apenes. Opprinnelig oppført som tomannsbolig på 1920-tallet for marinens offiserer, har eiendommen blitt forvandlet til en eksklusiv og funksjonell enebolig. Bak ombyggingen står en eier med bakgrunn som interiørdesigner, og resultatet bærer tydelig preg av både estetisk sans og respekt for det opprinnelige.
Dette er en bolig hvor gammelt håndverk møter moderne løsninger – gjennomtenkt i hver minste detalj!

En eiendom utenom det vanlige;
- Totalrenovert og ombygd fra tomannsbolig til enebolig
- Gjennomført design med fokus på vedlikeholdsfrie materialer og tidløse løsninger
- Bevaring av originale detaljer kombinert med moderne uttrykk
- Høy kvalitet på både håndverk og materialvalg

Boligen inneholder blant annet:
- Flere stuer og oppholdsrom med god takhøyde og gjennomlys
- Tre kjøkken, samt grovkjøkken med utgang til hage
- Tre moderne, flislagte baderom
- Tre soverom, eget kontor og walk-in-closet
- Innredet kjeller (ikke godkjent for varig opphold)

Kjøkkenet:
Et stilsikkert IKEA-kjøkken med solid arbeidsøy i betong og nedfelt vaskekum. Integrerte hvitevarer: to stekeovner, mikrobølgeovn, kaffemaskin, oppvaskmaskin og kjøleskap. Åpen løsning mot stue skaper et sosialt og funksjonelt rom. Integrert musikkanlegg (eldre type).

Stue I:
Stor og luftig med gjennomlys, vendbar peis fra danske Rais og en spesialdesignet industritrapp fra Risør Aluminium som et arkitektonisk blikkfang midt i rommet.

Stue II:
Rom for stor spisestue og selskaper. Her er det også peis og utgang til grovkjøkken med praktisk tilknytning til hagen.

I tillegg er det kjellerstue/tv-stue (ikke godkjent for varig opphold) og loftstue. Egen plass for hjemmekontor på øvre plan.

Gjennomgående detaljer:
- Industrilamper, frostede glassdører fra Kvams Glass, plassbygde hyller og gipsrosetter
- Tregulv i de fleste rom
- Vinduer spesialdesignet med klassiske profiler utvendig og moderne uttrykk innvendig
- Fargepalett inspirert av synlig murstein i stuen – videreført også i hagen

Parkmessig uteområde:
Eiendommen ligger i en opparbeidet og frodig hage med flere soner til ulike formål:
- Atelier og hagestuer med utekjøkken
- Jacuzzi (defekt), utedusj og koiedam (med fisk)
- Perfekt for selskapeligheter, kreativ utfoldelse eller ro og meditasjon

Inspirasjon og historie:
Hagebyen på Apenes ble utviklet tidlig på 1900-tallet, og denne eiendommen er en hyllest til de opprinnelige tankene bak området: en "marine arbeiderbolig" i ny drakt – med tydelig inspirasjon fra de engelske hagebyene hvor konseptet oppsto.

Denne boligen må oppleves – her er det lagt ned mye tid, kjærlighet og fagkunnskap i hver minste detalj. Sett av god tid til visning!

Følgende fastmontert løsøre og tilbehør skal ikke følge med eiendommen:

- 2 knagger fra Vitra (yttergang og utenfor gang/baderom).
- Lampe (Elg) på TV-stue i 2. etasje.
- 2 lamper (Floss) montert på sukkerbit i vaskerom og ved ut gang til terrasse.

Hvitevarer: Alle hvitevarer medfølger. Hvit vaskemaskin i kjeller fungerer ikke.

Utendørs Jacuzzi er defekt. Hvis kjøper ønsker, kan selger kjøpe et nytt rundt Jacuzzi. Kjøper må da selv bekoste frakt og installasjon.

Det vises for øvrig til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Varmepumper samt peisovner i stue og spisestue. Det er varmekabler i kjeller - Kjeller: 4 rom, 2 ganger, 2 bad og 1. etasje: 1 bad, gang utgang veranda. Øvrig oppvarming med elektrisitet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært benyttet til boligformål siden ca. 1920. Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse, og det finnes dermed ingen fullstendig dokumentasjon på eiendommens lovlige status. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning, og påtar seg alt ansvar, risiko og eventuelle kostnader knyttet til eventuelle pålegg fra bygningsmyndighetene.

Følgende dokumentasjon er hentet fra kommunens arkiv (rekvirert av eiendomsmegler):
• 18.08.1946: Byggemelding for soverom og innredning av kjøkken i 2. etasje. Vedlagt er tegninger som viser fasade mot Hagerupsgate, snitt, samt plantegning av 1. etasje. Det bemerkes at kjøkkenet i dag er plassert i motsatt ende av hva tegningen viser.
• 20.01.1977: Frittstående garasje er byggemeldt, plassert inntil nabogrense til gnr./bnr. 130/97.
• 20.08.1985: Tilbygg mot hagen er byggemeldt og godkjent.
• 30.01.2008: Godkjente tegninger av 1. og 2. etasje foreligger. Avvik er:

• I 1. etasje er enkelte rom (bl.a. vaskerom og walk-in closet) ikke tegnet inn, og ett rom brukt som soverom er ikke godkjent til varig opphold.
• I 2. etasje er et opprinnelig kott/skap innlemmet i stuen – dette arealet er ikke godkjent til varig opphold.

• 03.11.2008: Vedtak om sammenføyning fra vertikaldelt tomannsbolig til enebolig er registrert.
• Takvinduer i øverste etasje er ikke omsøkt og ikke inntegnet i fasadetegninger.

Det foreligger ingen godkjente tegninger for kjelleretasjen, og den er derfor ikke godkjent til varig opphold. Det er innredet rom i kjelleren som er tatt i bruk som oppholdsrom, men det er ikke søkt bruksendring. Konsekvensen ved eventuell søknad kan være at rommene ikke godkjennes for varig opphold, og må derfor i så fall brukes som bod/sekundærrom.
Kjøper overtar alt ansvar, risiko og kostnad for videre bruk, søknadsprosesser, samt eventuelle kommunale krav knyttet til tiltak som ikke er byggemeldt eller godkjent.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Boligens kjelleretasje som er innredet som utleiedeler er ikke godkjent til varig opphold eller som separat boenhet av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som  bod/midlertidig oppbevaring og dermed heller ikke kan leies ut. Kjøper overtar alt ansvar og risiko for dette videre.

Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Eiendommen har en unik og attraktiv beliggenhet i en legendarisk boliggate, rett ovenfor sjøsiden ved Indrehavn i Horten. Her bor du med få skritt til både båtplass og bademuligheter – perfekt for den som setter pris på sjøliv og rekreasjon.

Det er ca. 2 km til Horten sentrum, hvor du finner et godt utvalg av butikker, kjøpesenter, caféer, restauranter og øvrige servicetilbud. Her bor du sentralt, samtidig som du får roen og nærheten til naturen.

For den aktive finnes det mange flotte fritidstilbud i nærområdet. Kort vei til Lystlunden park med idrettsanlegg og svømmehall, samt vakre turområder på Karljohansvern. Du finner også flere badestrender og småbåthavn i umiddelbar nærhet.

Borrevannet er en populær destinasjon for tur og friluftsliv, hvor du kan gå tur langs vannet, bade, fiske, padle kano eller ta en rolig rotur. For golfentusiasten så er det 18 hulls golfbane på Borre, på Borre Golfklubb. Horten har også en aktiv roklubb.

Offentlig kommunikasjon er godt ivaretatt, med busstopp i kort fra gangavstand fra boligen opp til Falkenstensveien. Horten har også en sentral beliggenhet med kun 10 minutter til påkjøring E18 og rundt én times kjøring til Oslo.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Lillås skole og Orerønningen ungdomsskole. Det er barnehager i nærheten.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Et eventyrlig hageanlegg! Eiendommen er på hele 1050 kvm eiertomt. Den solrike og fredelige hagen ligger skjermet til, og byr på mange rekreasjonsmuligheter. Grunnformer er sirkler, trekanter og firkanter.

Det er en pent opparbeidet gårdsplass, med et stenlagt del opp til et pent trappeløp opp til inngangspartiet til hoveddelen. Ved inngangspartiet er det også sitteplass med morgensol. Gårdsplassen foran villaen har gjerde mot veien og gårdsplass med biloppstillingsplasser på begge sider, samt parkering i en frittliggende garasje på sydsiden av eiendommen. Mot veien skjermes hagen av høye levegger, på begge sider av boligen.

Man har et lite gårdsrom på innsiden av gårdsplassen, også gruslagt, her ligger det et atelier (garasje/uthus) sammen med en trapp opp til den eventyrlige hagen. Her ligger nydelige uteplasser på rekke og rad på de terrasserte områdene. Terrassene er omgitt av bed med rullesten, gruslagte områder, utedusj, vannspeil, koiedam (med fisker) mm.
Fargepaletten på materialer, planter og blomster ute er den samme som inne!

I tillegg til uteplassene i hagen kan man sitte under tak i den sjarmerende utestuen med peis. Her er det også er anlagt utekjøkken. I tillegg er det også en overbygget terrasse i hagen, her er det også en liten anretning. Sentralt i hagen, mellom terrassene er det et gruset område og plass for utemøblement.

Ved inngangen til den ene kjellerdelen (mot syd) er det et terrasseområde som ligger for seg selv, dette uteområdet har tilkomst fra gaten. For lek og moro er det også gressplen i en større del av hagen, plenområdet er skjermet med busker mot naboene. Kjellernedgangen på andre siden av boligen har inngang fra gårdsplassen.

Tanken til selger har vært at hagen skal være lettstelt og vedlikeholdsfri.

På denne eiendommen kan livet virkelig nytes til fulle - om man ønsker å trekke seg helt tilbake og kun være i sitt eget selskap eller tilbringe kvalitetstid med familie og venner.
Må oppleves!

Parkering i garasje og på egen gårdsplass.

Øvrig parkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i område som i Kommuneplanens arealdel 2022-2033 datert 13.06.2022 er avsatt til:

- Boligbebyggelse - Nåværende - 1049 kvm
- Byggegrenser, utbyggingsvolum og funksjonskrav - 1049 kvm

Eiendommen er regulert til Bevaringsområde 1049 kvm og Unyansert formål 1049 kvm i henhold til reguleringsplan Apenes bevaringsområde datert 10.04.1981, med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 10.04.1981.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen er verneverdig/SEFRAK-registrert. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting.
Kontakt megler for mer informasjon.

Kommunale avgifter er kr 25 344,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Nåværende eier har et strømforbruk på ca. 38 099 kWh. pr. år for hele huset. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 12.000,- (superforsikring).
Boligen er tilknyttet Internett via Viken Fiber har avgift på kr 750,- pr. mnd. Boligen har ikke Tv-tuner/dekoder (medfølger ikke).

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 479 658,- ifølge selger/skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 5 918 632,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Fra 2025 innføres eiendomsskatt i Horten kommune. Eiendomsskatt for inneværende år skrives ut før 30. juni. Alle som skal betale eiendomsskatt vil motta en eiendomsskatteseddel i juni og påfølgende faktura tidlig høst.

11 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

287 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
308 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
11 808 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Hege Fjørtoft og Richard Severin Solstad

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,9% av salgssummen
Tilrettelegging: fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 27.400,-
Visninger: kr 3.200,- pr. visning hvor 2 stk. er inkludert.
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 21-0103/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Tønsberg
Torvgaten 6, 3110, TØNSBERG
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR21.25103

Sist oppdatert: 18. august 2025 kl. 09:07