Bjerkelundsveien 22

Bjerkelundsveien 22, 1621 GRESSVIK
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 49, bruksnummer 258, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 49, bruksnummer 257, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 192 kvm

BRA-i:
Enebolig:
Krypkjeller - 21 kvm: Bod, bod 2
1. etasje - 135 kvm: Soverom, soverom 2, soverom 3, gang, toalettrom, bad/vaskerom, kjøkken, stue, spisestue, bad, stue/soverom 4, entré og bod 2

BRA-e:
Enebolig:
1. etasje - 6 kvm: Bod

Garasje :
1. etasje - 22 kvm

Uthus :
1. etasje - 8 kvm

Åpent areal:
Enebolig:
1. etasje - 40 kvm: Terrasse

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 28.04.2026 utført av Takstmann Magnus Johansen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se punkt ferdigattest.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Enebolig bygget 1885 og tilbygget 1973. Eiendommen har et lite uthus og en frittliggende garasje. Bod utenfor boligen. Innvendig er kjøkken av nyere dato og det er pusset opp noen overflater. Boligen har gulv av belegg, laminat og parkett. Malte plater og tapet på vegger. Innvendig tak har trepanel og himlingsplater. Det er nylig montert varmepumpe. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstandsgrad 3 (TG3) på følgende
Utvendige > Vinduer: 2 nye vinduer fra 2019. Øvrige vinduer er eldre. Blyglassvinduer har råtsekader og kan heller ikke åpnes.

Utvendig > Terrasse: Terrasse av tre på 12 kvm antakelig fra 1973. 28 kvm solterrasse fra senere år. Det er målt høydeforskjell.

Innvendig > Etasjeskillle/gulv mot grunn: Spisestue har skjeve gulv og langt spenn på bjelker. Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet.

Innvendig > Krypkjeller: Innsig av vann/fukt i krypkjeller.

Bad/vaskerom > Generell: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.

Bad > Generell: Eldre bad som står for utskiftning. Eier har fjernet badekar fra forrige eier og det ble oppdaget utettheter mellom flis og vegg den gang. Siden har badet vært brukt med dusjkabinett, samt lite bruk.

Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG2) på følgende
Utvendig > Taktekking: Punktet må sees i sammenheng med Takkonstruksjon/Loft. Tidspunkt for utskiftning av taktekking nærmer seg.

Utvendig > Nedløp og beslag: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.

Utvendig > Veggkonstuksjon: Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen. Vegg mot øst står for utskifting.

Utvendig > Takkonstruksjon/Loft: Punktet må sees i sammenheng med Taktekking. En del svertesopp på undersiden av undertak som følge av for dårlig ventilering.

Utvendig > Dører: Balkongdør fra 1973. Dører eldre enn 20-40 år må påregnes økt vedlikehold og utskiftninger.

Utvendige trapper: Trappen og konstruksjonene har skjevheter.

Innvendig > Overflater: Noe bruksmerker og knepplyder i gulv.

Innvendig > Pipe og ildsted: Det ligger en anmerkning fra Fredrikstad Brannvesen datert 04.03.2024. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe.

Innvendig > Rom under terreng: Punktet må sees i sammenheng med ‘Drenering’. Holde konstruksjon under oppsyn for å unngå at det utvikler seg fuktrelaterte problemer over tid.

Innvendige trapper: Knirk i trapp og stedvis slitt belegg i trinn.

Innvendige dører: Noe merker i enkelte dører.

Tekniske installasjoner > Vannledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.

Tekniske installasjoner > Avløpsrør: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.

Tekniske installasjoner > Ventilasjon: Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.

Tomteforhold > Fuktsikring og drenering: Punktet må sees i sammenheng ‘Rom under terreng’. Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.

Tomteforhold > Grunnmur og fundamenter: Noe bevegelse i naturstein er registrert under terrasse.

Tomteforhold > Terrengforhold: Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger.

Toalettrom > Overflater og konstruksjon: Toalettrom mangler tilluftsventilering.

Kjøkken > Overflater og innredning: Det bør monteres lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin/oppvaskkum. Komfyrvakt må monteres.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Utdrag fra selgers egenerklæring:
Har det vært feil på bad, vaskerom eller toalettrom?
Ja - Dårlig fuging mellom gulv og vegg på nordvegg.

Har det lekket vann utenfra og inn, eller er det sett andre tegn til fukt?
Ja - Vannlekkasje ved pipe ny del. Forsikring og Belfor var inne i bildet. Det ble ingen skade av lekkasjen da utbedring ble gjort umiddelbart etter befaring. Isolasjon var tørr da det inntraff midt i fyringssesongen. Utbedret sprekker i fuger i overgang takbelegg og pipebeslag. Taket er nå tett.

Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
Ja i 2015 - Fjernet vinduer og etterisolert med 15 cm Glava. Montert Siga vindsperre inne og asfaltplater ute etter anbefaling fra byggmester. Montert ny kledning og malt. 2017 - Byttet vinduer på sørvegg. Fjernet gammel kledning. Montert asfaltplater. Brukt byggskum som isolasjon mellom karm og ramme. Belistet og malt. 2020 - Bygd utvendig uisolert bod. Fjernet gammel inngangsdør og etterisolert.

Er det observert vann eller fukt i kjeller, krypkjeller eller underetasje?
Ja i 2017 - Har hatt vannintrengning i kjeller ved tre anledninger. Siste gang i september 2019. Tiltak er utført slik at det ikke er gjentagende fare.

Er det utført arbeid med drenering?
Ja i 2017 - Gravd opp hele bakgården og fjernet masser. Sprengt ut masser for drenering. Fylt på med drenerende masser.

Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
Ja i 2012 - Montert nye kurser i forbindelse med rehabilitering av kjøkken. 2015 - Lagt kurs til vaskemaskin på bad gammel del. 2012 - Montert spotter i tak spisestue. 2026 - Montert spotter i tak gang ny del.

Har det vært feil på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
Ja i 2023 - Vannlekkasje i kobling for varmekabel i inntaksrør. Dette ble en forsikringssak. Skaden ble utrettet av Belfor. Vannlekkasje på kjøkken. Lekkasje fra blandebatteri. Dette ble en forsikringssak begynt utført av Ocab og avsluttet av Belfor.

Er det utført arbeid på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg?
Ja i 2014 - Fjernet gammel åpen peis/parafinbrenner. Montert ny rentbrennende peis av typen Jøtul. 2025 - Montert varmepumpe.

Har det vært mugg, sopp eller råte i boligen eller andre bygninger på eiendommen?
Ja - Noe råteskader på panel utvendig østvegg.

Over tid er det utført mange utskiftninger og oppgraderinger i boligen. Opprinnelig del ble i anledning oppføring av et helt nytt tilbygg midt på 1970-tallet samtidig omfattende modernisert etter datidens målestokk.

Nåværende eiere har i tidsrommet 2012-2026 utført oppussing i flere rom og bekostet nye installasjoner som blant annet innfelte spotter, varmepumpe og en rentbrennende Jøtul Cube vedovn. Ytterligere oppgraderinger bør påregnes, blant annet av boligens to bad. Potensialet vurderes som stort.

Kjøkkenet ble i 2012 pusset opp med nye overflater og en meget omfangsrik innredning fra IKEA. Innredningen er i god stand og svært praktisk med et stort antall oppbevaringsmuligheter, ikke minst også meterlange arbeidsflater på benkene. Hvitevarene på kjøkkenet er alle integrert og medfølger boligen. Nye elektriske kurser og nye rør ble installert i 2012.

Badene er begge av eldre årgang og naturlig gjenstand for modernisering/renovering. Begge benyttes imidlertid med dusjkabinett, noe som begrenser vannpåkjenning på gulv og vegger. Begge har også rør-opplegg til vaskemaskin, ny strømkurs til denne ble lagt frem til badet i opprinnelig del i 2015.

Overflater og innredninger:
Gulv: Hovedsakelig parkett, laminat fliser, belegg og betong.
Innervegger: Hovedsakelig tapet, strie, panel, glatte flater, fliser, teglstein og mur.
Himlinger: Hovedsakelig plater og panel.

Kjøkken: Skapinnredning med glatte brune og sorte høyglansede fronter. Laminerte grå benkeplater. Nedfelt stålvask med ett-greps blandebatteri. montert glassplate bak vask. Integrert platetopp, stekeovn, mikrobølgeovn, oppvaskmaskin og kombiskap. Veggmontert ventilator.

Bad opprinnelig del: Servantskap med profilerte hvite fronter og heldekkende keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil med overbelysning og sideskap med profilert hvit front. Dusjkabinett. Gulvmontert klosett. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Integrerte hvitevarer på kjøkken medfølger.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen er oppvarmet med elektrisitet, vedfyring og varmepumpe.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Følgende avvik er registrert hos Fredrikstad kommune:
- Avvik røykløp:
Teglskorstein. Under tilsynet ble det avdekket en stålinnsats innvendig i toppen av skorsteinen. En teglskorstein skal ha likt tverrsnitt i hele sin lengde. Kommentar: Stålrøret fungerer som en innsnevring av røykløpet noe som kan føre til feil forbrenning og sotbrann. Røret bør fjernes.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1885.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen ei heller tegninger fra den gang eiendommen ble oppført. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. På bakgrunn av at det ikke er mottatt noen tegninger av eiendommen fra kommunen, kan det ikke dokumenteres hva som er lovlig bruk av hvert enkelt rom. Rommenes betegnelse er angitt etter dagens bruk. Arealer kan være i strid med byggeforskriftene og mangle nødvendig godkjenning i kommunen.

Det er foreligger godkjente byggetegninger av tilbygg som samstemmer med dagens bruk.

Det foreligger midlertidig brukstillatelse på tilbygg datert 09.051971 med følgende bemerkninger:
-Trapp fra stue mangler
-Planering med fall fra grunnmur gjenstår
-Noe rørmnontasje gjenstår

Det er søkt om garasje med godkjente byggetegninger. Tiltakene ble ikke ferdigstilt med ferdigattest.
Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst 1 servitutt på bnr 257 og bnr 258. Denne omhandler blant annet bestemmelse om gjerde, vann-/kloakkledninger samt el- og teleledninger.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

I Bjerkelundsveien bor du i hjertet av Gressvik og nyter du godt av gangavstand til alle nærmiljøets tilbud og fasiliteter, noe som bidrar til en enklere hverdag.

For en familie med barn i skolealder er det spesielt gunstig med umiddelbar nærhet ungdomsskole samt kort vei til både barneskole og flere barnehager. Lekeområder er det også flere av i nærmiljøet.

Rett nedenfor ligger handelsområdet Gressvik Torg med et knippe småforretninger, apotek og diverse tjeneste-/helsetilbud. Her har også et helt nytt og moderne nærsenter nettopp åpnet med blant annet stor dagligvareforretning.

Skal du til byen, kan du ta sykkelen fatt og være fremme i sentrumsgatene på under ett kvarter om du sykler hele veien. Alternativt kan du benytte byfergen som er gratis og kjører fra Gressvik til sentrum på ca. 10 minutter. Fergen har avganger fra morgen til kveld uken gjennom. Med buss er reisetiden til byen på rundt ett kvarter. Holdeplasser finnes langs Storveien.

I den nærliggende Gressvikmarka finnes et stort nettverk av merkede løyper og stier, inkludert en helt ny lysløype. Marka er ypperlig for treningsøkter og ikke minst et populært turområde i helgene med trimhytta og utsiktstårnet på Sprinklet som naturlig utfartsmål. Flere fine badesteder er innenfor sykkel- og bussavstand fra Gressvik, deriblant Foten, Dypeklo og Mærrapanna.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Gressvik barnehage (0-5 år) 0.5 km
Skala barnehage (0-5 år) 1.2 km
Bamseby barnehage (0-5 år) 1.2 km

Skoler:
Hurrød skole (1-7 kl.) 1.1 km
Rød skole Onsøy (1-7 kl.) 2 km
Gressvik ungdomsskole (8-10 kl.) 0.4 km
Frederik II videregående skole 3.9 km
WANG Toppidrett Fredrikstad 4.6 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1 810 kvm fordelt på bnr 257 (223 kvm) og bnr 258 (1 587 kvm) i henhold til eiendomsverdi.

Parkering på gardsplass, samt i garasje på tilleggstomt (bnr 257).

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan 2023 - 2035 datert 15.06.2023 avsatt til: Bebyggelse og anlegg.

Det foreligger et generelt pålegg for området fra Fredrikstad kommune vedrørende utkobling av taknedløp (dvs regnvann skal ikke belastes offentlige vann-og avløpsrør men føres/ledes ut i bakke).

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 20.553,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året. Eiendomsskatten er kr 6.398,- for inneværende år.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 18.066,- pr. år. / 18.587 kwh. pr. år. 
Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til 31.12.2026.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 8.942,-
Boligen er tilknyttet Viken Fiber som leverandør av kabel-tv/internett. Tv-dekoder medfølger om ønskelig.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 174 188,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

4 200 000,00 Prisantydning

Omkostninger

105 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
106 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
125 990,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 306 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 325 990,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Tommy Roger Norheim-Johansen og Karianne Norheim-Johansen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,25 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 50 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Kunderabatt VISNING. Alle visninger er inkludert i tilbudet.  kr -3 500,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 3 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Fredrikstad - inkl tegning  kr 4 684,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 23 982,00
Foto PBF - dag + drone  kr 6 250,00
Rapport fra takstmann- Enebolig  kr 17 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 67-0087/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR67.2687

Sist oppdatert: 12. mai 2026 kl. 20:43