Einerstubben 1

Einerstubben 1, 2020 SKEDSMOKORSET
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 56, bruksnummer 88, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 240 kvm

BRA-i:
Enebolig:
Underetasje 90 kvm: Entré, bad, soverom, stue med åpen kjøkkenløsning, gang og boder.
1. etasje 126 kvm: Entré, to ganger, tre soverom, bad, badstue, stue og kjøkken.

BRA-e:
Underetasje 24 kvm: Garasje og bod med utvendig adkomst.

Åpent areal:
1. etasje 30 kvm: Sydvestvendt veranda.

De byggemeldte tegningene stemmer ikke med dagens bruk. Dette gjelder utvidelse av bad i underetasjen, samt bod etablert i bakkant av badet i underetasjen. Se pkt. ferdigattest for nærmere informasjon.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 13.04.2026 utført av Anticimex AS v/Lars Erik Bergersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført som en enebolig i 1968, med tilbygg fra 1976 og 1981. Bygget er oppført med underetasje og 1. etasje over to plan, med primærkonstruksjon av tre. Boligen har grunnmur i betong og støpt gulv mot grunn. Yttervegger er av trekonstruksjoner kledd med både liggende og stående trekledning. Etasjeskiller av Y-tong/siporex.. Takkonstruksjonen er en saltaksform i tre, tekket med Decra takplater fra 2012. Boligen har vinduer med karmer av tre og to-lags glass fra byggeår, 1976, 1982, 1987, 1989, 1992 og 2018. Det er en profilert entrédør av tre i 1. etasje og en profilert entrédør med glassfelt i underetasjen. I stuen er det en heveskyvedør, og fra soverom er det en to-fløyet verandadør med to-lags glass fra 2017. Det er en elementpipe fra byggeår med en peisovn i stuen. Tilknyttet boligen er en syd-vestvendt veranda på 30 m² med bærende konstruksjoner av betong belagt med skiferfliser og rekkverk av tre.

Sikringsskap er plassert i trappenedgang til underetasjen. Anlegget er sikret med automatsikringer.

Boligen har godkjent slokkeutstyr, tilstrekkelig med røykvarslere og det er montert komfyrvakt på kjøkken.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Våtrom
- Bad 1.etasje - Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Baderomsplatene viser tegn til høy alder. Baderomsplater er montert uten bruk av bunnlist i våtsonen, noe som betyr at monteringen ikke er i henhold til produsentens anvisning. Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000). På grunn av alder mangler sluket mulighet for innfesting av klemring - en komponent som sikrer tett tilslutning mellom det vanntette sjiktet og sluket. Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Innredning/sanitærutstyr bærer samlet sett preg av høy alder. Med bakgrunn i at alle våtrommets vegger som er tilgjengelig for hulltaking er av heltre/massivtre er det ikke utført hulltaking/fuktmåling. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.

Drenering
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere dreneringen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Boligen viser stedvise tegn til fuktgjennomslag og fuktproblemer fra innsiden, som tyder på funksjonssvikt i dreneringen. Alderen på dreneringen underbygger denne konklusjonen. Forholdet må ses i sammenheng med rapportens øvrige risikoopplysninger som omtaler bygningsdeler som er i direkte eller nær kontakt med bakken. Deler av grunnmuren mangler utvendig fuktsperre.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Kjøkken
- Kjøkken 1.etasje - Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Kjøkken 1.etasje - Avløpsrør: Avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Kjøkken U.etasje - Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Toalettrom
- Overflate himling: Det er antydning til fuktmerker i himlingen rundt avtrekksventil.
- Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløpsrør: Avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Ventilasjon: Det vurderes at det ikke er tilstrekkelige åpninger/luftespalter mellom rom for å sikre tilfredsstillende luftgjennomstrømning, noe som er et viktig prinsipp for ventilasjon av boliger.

Tekniske anlegg
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Opplysningen over omfatter de deler av rørsystemet som ikke er nevnt og vurdert under andre punkter i rapporten. Deler av rørsystemet er skiftet i nyere tid, og opplysningen over gjelder derfor kun de delene som er av eldre dato.
- Avløpsrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens avløpsrør (og tilhørende komponenter) fra byggår/tilbyggningsår har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Opplysningen over omfatter de deler av rørsystemet som ikke er nevnt og vurdert under andre punkter i rapporten. Deler av rørsystemet er skiftet i nyere tid, og opplysningen over gjelder derfor kun de delene som er av eldre dato.
- Varmtvannsbereder: Bereder fra 2008: På bakgrunn av berederens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker. Varmtvannsberederen står i et rom uten tilstrekkelig lekkasjesikring. Normalt skal lekkasjevann ledes til sluk, eller ha alternativ sikring mot fuktskader som for eksempel automatisk vannstopper med fuktsensor.

Rom under terreng
- Overflate vegg: Det er påvist avleiring av salt- og kalkutslag på grunnmur. Det observeres stedvis tegn til riss i veggflater. Eksakt årsak er ukjent. Forholdet kan for eksempel skyldes mindre bevegelser i underlaget.

Loft - uinnredet / kaldt loft
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere boligens uinnredede loft (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Kaldtloftet har stedvis lav takhøyde og mangler gangbart gulv. Bygningsdelen er inspisert etter beste evne, men deler av kaldtloftet lot seg ikke undersøke grunnet denne begrensningen. Dampsperren mot underliggende etasje er ikke kontrollert, siden gulvet er belagt med plater/panelbord. Tilstand og utførelse er derfor ukjent. Det observeres ventilasjonskanaler som det vurderes at er asbestholdige. Asbest i materialer som er uskadd medfører ikke nødvendigvis noen helserisiko, men hvis rørene blir eller er skadet, eller skal fjernes er det risiko for spredning av asbestfibre i luften.

Spesialrom
- Badstue - Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Rommets vegger er en lukket konstruksjon. Slike konstruksjoner betraktes erfaringsmessig som fuktrisikokonstruksjoner. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert symptomer på fuktskader. På bakgrunn av alderen til det tekniske utstyret som tilhører rommet vurderes det at fremtidig funksjon er usikker.

Yttervegger inkl. fasader
- Lufting av ytterkledning: Det er vurdert å være begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen(gjelder fasader/kledning fra byggår). Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert synlige tegn på at forholdet har ført til skader på dette tidspunkt.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Vinduer viser begynnende tegn til slitasje og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Ovennevnte forhold gjelder vinduer fra før 2018.

Yttertak
- Undertak (inkluderer sløyfer, lekter og innfestninger): Undertaket (inkluderer sløyfer, lekter, innfestninger og lignende) med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Snøfangere: Snøfangerutstyr er ikke etablert. På grunn av oppføringstidspunktet vurderes det at kravet for snøfangerutstyr trolig ikke var gjeldende, men TG2 er valgt siden forholdet kan påvirke sikkerheten. Tilstandsgrad er satt i henhold til NS 3600.

Balkonger
- Membraner og vanntett sjikt: Verandaen er vurdert å utgjøre tettesjikt mot underliggende areal. Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige vannledninger: Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Utvendige avløpsledninger: Utvendige avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):
Våtrom
- Bad U.etasje - Kontroll i tilliggende konstruksjon: På grunn av våtrommets utforming og bruk er det ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling i et område som regelmessig utsettes for bruksvann, og som vurderes å være det området hvor skader erfaringsmessig forekommer. Det ble utført et overflatesøk med fuktindikator på utvalgte steder, uten funn som indikerer fuktskader, også i områdene hvor hulltaking ville vært mulig. Baderommet har forøvrig ikke blitt brukt siden det sto ferdig i 2024. Alle disse forholdene utgjør grunnlaget for vurderingen om at hulltaking var unødvendig, og undersøkelse av lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført.

Rom under terreng
- Kontroll i lukkede konstruksjoner: Etasjen har ingen utlektede yttervegger under bakkenivå. Se forøvrig punkt overflate vegg.

Yttervegger inkl. fasader
- Gnagersikring: Det har ikke vært mulig å kontrollere om ytterkledningen er sikret mot inntrekk av gnagere. Det kan derfor ikke bekreftes om gnagersikringen er utført på korrekt måte.

Stikkledninger og tanker
- Oljetank: Det foreligger dokumentasjon på at oljetanken er sanert (renset og etterfylt med masser). Forholdet er ikke videre undersøkt i denne rapporten. Ifølge eier er arbeidet utført av K. Furuseth rørservice og det foreligger kvittering på arbeidet.

Helse, miljø og sikkerhet

Innvendige trapper - Rekkverk og håndløper: Rekkverkshøyder, lysåpninger, håndløper og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft. Det registreres følgende: Trappen har ikke håndløper på begge sider. Trappen har åpninger på mer enn 0,10 meter. Trappen vurderes som smal. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappene dagens krav til sikkerhet. Om trappene oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Balkonger - Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyder, lysåpninger og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft. Det registreres følgende: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke verandaen dagens krav til sikkerhet. Om balkongen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Badet i utleieenheten ble totalrenovert i 2024. I 2012 ble taket omtekket med Decra takplater, og i 2017 ble det utført reparasjon på verandaens forkant samt byttet glass i fire terrassedører. I 2018 ble syd- og østvegg etterisolert og fikk ny kledning, i tillegg til at et vindu ble byttet og det ble bygget nytt tak over terrassen og nytt terrasserekkverk. Håndløper i trapp ble montert i 2019. Det ble installert ny peisovn i stuen i 2018. Den nedgravde oljetanken ble tømt og fylt igjen i 2017. Det er installert radonbrønn med sug, og radonmåling er utført. Det er utført diverse arbeider på det elektriske anlegget, inkludert nytt sikringsskap i 2015, installasjon av varmepumper i 2022 og 2024, og diverse oppgraderinger av kurser og stikkontakter. Rørleggerarbeid i forbindelse med rehabilitering av bad og kjøkken i utleieenheten ble utført i 2023 og 2024.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2024:
- Rehabilitering av bad i underetasjen (FDV-dokumentasjon foreligger).
- Nytt kjøkken i underetasjen.
- Installert automatisk lekkasjesikring på kjøkken i underetasjen.

2022:
- Ny varmtvannsbereder (194 L) installert på bad i underetasjen.

2018:
- Utskifting av vinduer.

2017:
- Utskifting av heveskyvedør i stue og to-fløyet verandadør fra soverom.

2012:
- Omtekking av yttertak med Decra takplater.

2008:
- Varmtvannsbereder (200 L) installert i bod.

KJØKKEN 1. ETASJE:
Innredning med profilerte fronter og Corian benkeplater. Utstyrt med helbeslått oppvaskkum i rustfritt stål og integrert ventilator med komfyrvakt. Vannrør av kobber og synlige avløpsrør av plast. Kjøkkenet er fra 1994, og rørsystemet har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

BAD 1. ETASJE:
Baderom med flislagt gulv med gulvvarme og våtromsplater på veggene. Innredet med veggmontert møblement, frittstående badekar og veggmontert utslagsvask i rustfritt stål. Elektrisk uttrekksvifte i taket med bryter inne på toalettet. Våtrommet er fra ca. 1977 og har et helhetlig oppgraderingsbehov på grunn av alder og tilstand på tettesjikt, rør og overflater.

KJØKKEN U. ETASJE:
Innredning med profilerte fronter og benkeplate i Nerostein. Utstyrt med nedfelt oppvaskkum i porselen, integrert stekeovn, induksjonstopp og ventilator. Det er montert automatisk lekkasjesikring. Vannrør av kobber og synlige avløpsrør av plast. Kjøkkenet er fra 2024.

BAD U. ETASJE:
Baderom med flislagt gulv med gulvvarme og våtromsplater på veggene. Innredet med veggmontert møblement, dusjnisje, gulvstående toalett og vegghengt utslagsvask. Mekanisk avtrekksvifte. Vannrør av typen rør-i-rør med fordelerskap. Varmtvannsbereder på 194 L fra 2022. Badet er fra 2024.

Overflater:
Gulv: Skiferfliser, gulvbelegg, gulvtepper, parkett og laminat. Deler av underetasjen har synlig støpt gulv med tepper.
Vegger: Malte glatte flater, strietapet og trepanel. Deler av underetasjen har synlig, overflatebehandlet grunnmur.
Himling: Trepanel, himlingsplater og profilerte malte himlingsflater av ukjent materiale.

Lagring:
Boligen har flere boder i underetasjen. I tillegg er det en garasje og en bod med utvendig adkomst. En varmtvannsbereder er plassert i en av bodene.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Når ikke annet er avtalt, overdras eiendommen med innredninger og utstyr som etter lov, forskrift eller annet offentlig vedtak skal følge med, jf. avhendingsloven. Det samme gjelder varig innredning og utstyr som enten er fastmontert eller er særskilt tilpasset bygningen. Loven inneholder ingen detaljert oversikt over hva som omfattes av «innredning og utstyr», og over hva som skal regnes som «fastmontert eller særskilt tilpasset». Partene kan fritt avtale hva som skal følge eiendommen ved salg. Bransjens liste over løsøre og tilbehør som skal følge med eiendommen, er en del av avtalen mellom kjøper og selger dersom ikke annet er opplyst i salgsoppgaven, kjøper har tatt forbehold i bud eller annen måte er inngått. Er ikke annet avtalt, vil løsøre og tilbehør medfølge slik dette fremkommer av avhendingsloven og bransjens tilbehørsliste inntatt i salgsoppgaven.

Følgende medfølger ikke handelen:
- Kombiskap på kjøkken i underetasjen.

Følgende medfølger handelen:
- Stige hengende på sidevegg til inngangsparti.

Elektrisk oppvarming og luft-til-luft varmepumper plassert i 1. etasje og underetasje. Det er gulvvarme på bad i 1. etasje og på bad i underetasje. Elektrisk badstueovn i badstue. Vedfyring med peisovn med glassdør i stue.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eiendommen er registrert oppført i 1968.

Det ble utstedt en Midlertidig Innflytningstillatelse for en 1 1/2 etg. enebolig datert 18.01.1968. Tillatelsen ble gitt med følgende gjenstående arbeider:

- Kjellerleilighet ikke ferdig innredet.
- Avtrekk fra W.C. og vaskerom i kjeller må anordnes.
- Garasjeport mangler.
- Forøvrig gjenstår endel småarbeide.

Tillatelsen var tidsbegrenset, og arbeidene måtte utføres innen ett år.

Det foreligger ferdigattest datert 09.03.1978. Denne gjelder "Tilbygg til bohus og Enebolig med hybelleilighet" og omfatter byggesakene 225/76 og 49/67. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Det foreligger godkjente tegninger for garasje, stemplet av Skedsmo bygningsråd, datert 1967.

Det foreligger en approbasjon datert 22.09.1981 og et byggetillatelseskort datert 08.10.1981 for oppføring av vindfang som tilbygg. Det er ikke utstedt ferdigattest for dette tiltaket.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger fra kommunen, datert 1964, 1967, 1976 og 1981. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det er avvik mellom godkjente byggetegninger og dagens planløsning.
- Badet i underetasjen er utvidet. Det som i dag er bad var opprinnelig delt inn som "bod", "bod", "Vaskerom" og "wc dusj". Normalt vil en endring fra bod til bad være søknadspliktig tiltak og krever bruksendring. En konsekvens kan være at kommunen krever bruksendring, eller at rommene må tilbakeføres til opprinnelig stand.

- Det er etablert en badstue i 1. etasje som ikke er vist på de godkjente tegningene. Normalt vil en slik endring være søknadspliktig tiltak og krever bruksendring. En konsekvens kan være at kommunen krever bruksendring eller at rommene må tilbakeføres til opprinnelig stand.

- I underetasjen var "hybelleiligheten" separat fra hoveddelen, iht. godkjente bygningstegninger. Nå er det etablert dør mellom hoveddelen og hybelen. I matrikkelen er boligen oppført med 2 boenheter, men pga. enhetene ikke lengre er fullstendig separate tilfredsstiller det ikke kravene til en separat boenhet og vi har derfor markedsført det som en enebolig med hybel. Dette er å regne som utleie av del av egen bolig, og kravet bl.a. at arealet som leies ut må være godkjent som boligareal. I dette tilfelle er både stue, kjøkken, soverom og deler av badet godkjent for bruken og kan således leies ut. Ønsker man å tilbakeføre til egen boenhet i underetasjen må kommunen kontaktes. En mulig konsekvens kan være at man må tette døren mellom boenhetene.

- Det er bygd en bod i bakkant av badet. Denne fremkommer ikke på noen av de byggemeldte tegningene. En mulig konsekvens kan være at kommunen krever at det tilbakeføres.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser med unntak av:

1967/102647-2/8 05.07.1967 BEST. OM VANN/KLOAKKLEDN.
Dette er en gammel festekontrakt med Skedsmo kommune (nå Lillestrøm kommune) som grunneier. Festetiden er 96 år fra 1. januar 1967. Årlig festeavgift er kr. 286,- pluss kr. 21,- for veigrunn, og kan reguleres hvert 10. år. Kontrakten gir kommunen rett til å anlegge og vedlikeholde ledninger for vann, kloakk og elektrisk strøm over tomten. Festeren har plikt til å holde eiendommen i stand og fullverdiforsikre bygningene. Festeren har rett til å bli eier av tomten mot å betale kommunens selvkostpris dersom kommunen i festetiden får kjøpt det festede området. Tomten er i senere tid kjøpt og er i dag selveier tomt, og bestemmelsen er tinglyst for å gi kommunen rett til å anlegge og vedlikeholde ledninger for vann, kloakk og elektrisk strøm.

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

I underetasjen var "hybelleiligheten" separat fra hoveddelen, iht. godkjente bygningstegninger og er pt. registrert som en egen boenhet. Nå er det etablert dør mellom hoveddelen og hybelen. I matrikkelen er boligen oppført med 2 boenheter, men pga. enhetene ikke lengre er fullstendig separate tilfredsstiller det ikke kravene til en separat boenhet og vi har derfor markedsført det som en enebolig med hybel. Dette er å regne som utleie av del av egen bolig, og kravet bl.a. at arealet som leies ut må være godkjent som boligareal. I dette tilfelle er både stue, kjøkken, soverom og deler av badet godkjent for bruken og kan således leies ut. Det stilles krav til bl.a. forsvarlige radonnivåer. Radonmåling ble gjennomført og det foreligger rapport datert 10.02.2026. Måleresultatet er under 100 Bq/m³, noe som ligger innenfor anbefalte verdier og under tiltaksgrensen i Strålevernforskriften. Det er montert radonsug/radonbrønn i boligen.

Boligens selges ved fullmektig. Fullmektigen har ikke selv bebodd eiendommen de senere årene og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand utover det som fremkommer i salgsoppgave og tilstandsrapport.

Det er gjennomført utvask i forkant av visning, og det vil ikke bli ytterligere rengjort før overtagelse.

Eiendommen ligger på Korsfjellet, et etablert og rolig boligområde på Skedsmokorset. Her bor du tilbaketrukket i en blindvei, med skog og natur som nærmeste nabo. Området preges av eneboliger på store tomter, som gir en luftig og privat atmosfære.

Hverdagslogistikken er enkel med kort gangavstand til det meste en familie trenger. Åsenhagen skole ligger kun fem minutter unna til fots, og det er flere barnehager i nabolaget, som Åsenhagen og Korshagen. For ungdomsskoleelever er det trygg vei til Tæruddalen skole.

Dagligvarehandelen kan gjøres hos Kiwi, en kort kjøretur unna, mens et bredere utvalg finnes på Skedsmo Senter med blant annet Meny, apotek og Vinmonopol. For fritidsaktiviteter er det balløkke ved Lønneveien og flere treningssentre på Skedsmokorset. Området byr også på fine turmuligheter rett utenfor døren.

For pendlere er beliggenheten praktisk. Nærmeste bussholdeplass er ved Åsenhagen skole, kun et par minutters gange unna, med avganger mot Oslo og Lillestrøm. Med bil tar det i underkant av 25 minutter til både Oslo sentrum og Gardermoen, noe som gjør reiseveien effektiv i begge retninger.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiet tomt på 1202,5 kvm. Tomten er opparbeidet med asfaltert adkomstvei og gårdsplass, gressplen, trær og diverse beplantning. Deler av tomten er naturtomt. Oppgitt tomteareal er hentet fra digitalt eiendomskart fra Lillestrøm kommune. Oppgitt/anslått areal kan derfor avvike fra nøyaktig areal.

Eiendommen har garasje og parkering på egen asfaltert gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til frittliggende småhusbebyggelse og kjørevei i henhold til reguleringsplan "Bebyggelses- og reguleringsplan for eiendommen 'Åsen'", med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel 2023 – 2035, vedtatt 14.06.2023. Arealbruken er i planen avsatt til boligbebyggelse, nåværende.

Ved eiendommen er det et område hvor det foreligger et reguleringsplanforslag. Planforslaget går bl.a. mellom Skedsmo senter og mot Åsenhagen skole. Deler av planen er bl.a. en ny barnehage i Korshagen. Foreløpig status er innarbeidelse av høringsuttalelser og bemerkninger til planforslag som startet opp våren 2025 og er underveis. Politisk andregangsbehandling er planlagt til vår/sommer 2026. For mer informasjon, se: https://www.lillestrom.kommune.no/samfunnsutvikling/byutvikling-og-stedsutvikling/planprosjekter/skedsmokorset-ost---omraderegulering/#hva.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 10 921,56 for 2025. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing.

Årsprognosen for 2026 ligger på kr 8 709,88.

Det er installert vannmåler på eiendommen og kostnadene betales etter forbruk. Forbruk avleses etter henvendelse fra kommunen. Forbruk betales à konto basert på siste avlesning. Avregning foretas i forbindelse med neste forfall på kommunale avgifter.

For denne eiendommen utgjør vannforbruket kr 2 445,72 av de kommunale avgiftene. Oppgitt kostnad baserer seg på selgers forbruk og vil variere utfra bruk/personer i husstanden.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 2 315 046 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten for 2026 er satt til kr. 0,-.

Eiendomsskatten tar utgangpunkt i boligverdien fra Skatteetaten eller kommunal boligtakst. Først reduseres verdien med 30 % og deretter gis det et bunnfradrag på kroner 4 000 000 for hver godkjent boenhet. Det gir oss skattegrunnlaget som det skal betales 1,5 promille av i 2026.

7 250 000,00 Prisantydning

Omkostninger

181 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
182 340,00 (Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke))
202 240,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke))

--------------------------------------------------------
7 432 340,00 Totalpris inkl. omkostninger
7 452 240,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Astrid Olaug Johnsen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.
Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 56 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke fra.  kr 23 200,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 14 500,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 3 000,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 4 850,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 39 970,00
Foto  kr 5 100,00
Tilstandsrapport enebolig  kr 20 625,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 59-0041/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Skedsmokorset
Furuholtet 1, 2020, SKEDSMOKORSET
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR59.2641

Sist oppdatert: 22. april 2026 kl. 10:26