Landingsveien 74

Landingsveien 74, 0767 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 31, bruksnummer 315, ideell andel 1/1
Andelsnummer 163, Orebakken Borettslag, organisasjonsnummer 950 444 932

Totalt bruksareal BRA: 97 kvm

BRA-i:
3. etasje 92 kvm: Entré/gang, bad, bod, soverom, kjøkken, stue.

BRA-e:
Kjeller: 5 kvm: Bod.

Åpent areal:
3. etasje 14 kvm: Balkong med utgang fra stue.
3. etasje 4 kvm: Balkong med utgang fra kjøkken.

Boligen disponerer 1 bod i kjelleren. Boddøren er merket med "3016".

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier.
Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 27.04.2026 utført av Tilstand AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Leilighet beliggende i bydel Vestre Aker i Oslo kommune. Leiligheten ligger i et bygg fra 1975 over 4 etasjer og kjeller. Bygningen har støpt gulv av betong. Grunnmur og bærende konstruksjoner av mur. Etasjeskillere av betongkonstruksjoner fra byggeår. Yttervegger utvendig forblendet med teglstein og trekledning. Tilnærmet flatt yttertak, utvendig tekket med papp/membran. Vinduene i leiligheten er fra forskjellige årstall. Vindu i stuen fra 1993 og vindu ved kjøkkenet fra 1990. Vinduene på soverommene fra 2015. Alle vinduer har karmer av treverk og 2-lags glass. Ytterdørene i leiligheten er fra forskjellige årstall. Entrédør fra 1975 med kikkehull, sikkerhetslås og B30. Balkongdør v/stue fra 1993 og balkongdør v/kjøkken fra 1989. Balkongdørene har karmer av treverk og 2-lags glass. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Tilstandsgrad ikke undersøkt (TGIU):
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Det ble ikke utført kontroll i tilliggende konstruksjoner under befaring. Hensikten med disse kontrollene er å undersøke om våtrommet har en fuktskade. Hullet for kontroll skal tas i et område der det erfaringsmessig forekommer skader, slik som i våtsonen eller ved bunnsvill i vegg. Hullet tas gjerne i tilknytning til dusj- eller badekar, der direkte fuktbelastning på gulv og vegger er størst. I dette tilfellet lot ikke undersøkelsen seg gjennomføre, fordi våtrommet har omsluttende vegger av mur/betong. Våtrommet ble isteden kontrollert med egnet fuktmåleverktøy (Protimeter MMS 3). Det ble ikke registrert avvik. Fordi hulltaking og måling inne i vegglivet ikke lar seg gjøre, settes det tilstandsgrad ikke undersøkt (TG IU).

Helse, miljø og sikkerhet:
- Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav. Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav.

Øvrige kontrollpunkter er vurdert til TG1 (Tilstandsgrad 1).

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Sammendrag av selgers egenerklæring:
Har sameiet eller borettslaget hatt problemer med fukt, vann eller oversvømmelse i kjeller eller underetasje? - "Ja. Var tidvis fuktig i kjeller (høy luftfuktighet) frem til de i vinteren 25/26 installerte avfuktere i kjelleren."

Har det vært feil på det elektriske anlegget? - "Ja. Hadde noe problemer med spottene våre (LED)."

Er det utført arbeid på det elektriske anlegget? - "Ja. De kontrollerte lysskinnene våre, fant jordingsfeil og utbedret dette i 2024. Utført av Haltuff Elektro AS og det finnes dokumentasjon på arbeidet."

Foreligger det planer eller bestemmelser som kan medføre endringer av felleskostnader eller fellesgjeld? - "Ja. Orebakken har et pågående rehabiliteringsprosjekt der det planlegges med nødvendig vedlikehold av boligene og om det skal foretas noen oppgraderinger. Per dags dato er det ikke endelig vedtatt hva som skal gjøres, når det skal gjøres og hva kostnadene vil komme på. Felleskostnadene økes med 10% med virkning fra 1.Juni 2026. Begrunnelsen for økningen er forestående rehabilitering av borettslaget og derav økte
kostnader"

Entré:
Velkommen inn! Innbydende entré med god plass til å henge fra seg yttertøy og sette fra seg sko i garderobeskapet. Det er lagt varmefolie under parkettgulvet. Det er adkomst via felles trappeoppgang, og gjester slippes inn via dørcalling styrt med app. Entrédør med kikkehull, sikkerhetslås, brannklasse B30.

Stue:
Lys og romslig stue med god planløsning som gjør det enkelt å innrede. Det er god plass til stor sofaseksjon, stoler, bord og tilhørende mediemøblement. De store vindusflatene er med på å gi en særdeles god romfølelse og får man et flott lysinnslipp. Overflatene er malt i en behagelig og moderne fargetone, og på gulvet er det lagt parkett med varmefolie. Fra stuen er det utgang til en av leilighetens to balkonger.

Kjøkken:
Den åpne løsningen mot kjøkkenet gjør rommet lett å møblere etter egen smak og skaper en sosial atmosfære. Delikat og moderne kjøkken pusset opp i 2022. Innredningen har en fin kombinasjon av skap- og benkeplass for både oppbevaring og matlaging. Innredningen er fra IKEA og har glatte fronter og heltre benkeplate med nedfelt kjøkkenvask i stål. Kjøkkenet er utstyrt med integrerte hvitevarer som stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og helskap kjøl og frys som gir kjøkkenet et godt helhetsuttrykk. Ventilatoren er plassert på vegg over koketoppen og er tilkoblet avtrekkskanal. På kjøkkenet er det naturlig plass til spisebord. Det er installert komfyrvakt over koketoppen og automatisk lekkasjevarsler i benkeskap under oppvaskkummen. Fra kjøkkenet er det utgang til boligens andre balkong. Tilsvarende leiligheter har valg å flytte ut kjøkken for å etablere ekstra soverom eller kontor.

Balkong:
Balkongen med utgang fra stuen er på hele 14 m2 og fungerer som en naturlig forlengelse av oppholdsrommet store deler av året. Her er det plass til sittegrupper og beplantning etter ønske. I følge eier er det sol på uteplassen fra ca. kl 11:00 til ca. kl. 20:00. Her kan du nyte gode måltider på varme sommerdager. På sommerhalvåret vil du få gleden av en herlig ekstra stue hvor balkongdøren stort sett vil bli stående åpen. Balkongen er i betong og stål med rekkverk i betong, stål og tre. Det er stikkontakt på balkongen. Boligens andre balkong er nordvendt, med utgang fra kjøkkenet, og er på 4 m2. Gulvoverflater er pent belagt med trelemmer. Her kan du nyte morgenkaffen! Balkongen har sol fra 6-10

Soverom:
Leiligheten har tre soverom, hvor hovedsoverommet er av den generøse størrelsen med adkomst fra stuen. Dette soverommet har god plass til foretrukket seng med tilhørende nattbord og stor garderobe. Store vindusflater gjør at rommet oppleves lyst og luftig. Det to andre soverommene egner seg godt som et gjesterom, barnerom eller kontor og har i liket med hovedsoverommet stor vindusflater som slipper inn godt med lys. Samtlige soverom har mørke plissegardiner for å holde det mørkt når man vil sove.

Bad:
Delikat og flislagt bad med varmekabler i gulvet for en behagelig start på dagen. Bad pusset opp i 2022. Himlingen er i malt, slett flate med 6 integrerte downlights. Badet er utstyrt med vegghengt servantinnredning og ovenpåliggende vask med speil og lys, samt en stikkontakt på vegg over servanten. Videre er det vegghengt toalett og egen dusjsone som er avgrenset med glassfelt, med armatur som er tilkoblet hånddusj og regndusj. Det er opplegg for vaskemaskin under benkeplaten.

Innvendig bod:
I tilknytning til entréen er det en innvendig bod. Her kan det innredes med hyller langs veggen som gir god lagringsplass til oppbevaring av klær, utstyr og andre eiendeler.

Øvrig:
Gulv: Gulvflater belagt med 1-stavs parkett.
Vegger og himling: Vegger og himlinger av malte slette flater.
Takhøyde: Entré: 2,40 meter, Bad: 2,23 meter, Bod: 2,40 meter, Soverom 1-3: 2,39-2,40 meter, Kjøkken: 2,39 meter, Stue: 2,40 meter.

Diverse:
- Sikringsskap i trappegang utenfor leiligheten.
- Leiligheten har kombinert skjult og åpent elektrisk anlegg.
- Leiligheten har egen varmtvannsbereder på kjøkkenet.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Kombi-kjøleskap og oppvaskmaskin medfølger salget.

Boligen er oppvarmet med elektriske varmekabler i gulvet på badet. Varmefolie under parkettgulv i alle rom (med unntak av bod).
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden 01.10.2025-31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Det foreligger ferdigattest på boligblokk, datert 26.03.1976.
Det er gitt ferdigattest for fasadeendring, datert 14.10.1988.
Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Sammenlignet med originale byggetegninger er det funnet følgende endringer:
- Det var opprinnelig separate rom for bad og toalett, som i dag er omgjort til et samlet rom (bad med toalett).
- Det var opprinnelig adkomst til bod fra soverommet. Dette er endret slik at adkomsten til boden er fra entré.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 1 servitutt på borettslagets eiendom. Denne omhandler blant annet best. om vann/kloakkledning.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Meget barne- og familievennlige omgivelser, omkranset av grøntområder med store, velstelte plenarealer, sittegrupper og lekeapparater. Det er flere høyder i nærområdet som blir flotte akebakker på vinterstid. Det er kort vei til skoler i alle trinn, samt flere barnehager. Rolig og tilbaketrukket, samtidig sentralt med kort vei til både marka og byen.

Rett utenfor inngangsdøren finnes flotte tur- og rekreasjonsmuligheter. Koselige turstier i Mærradalen, som videre fører til Bogstad, Sørkedalen, Nordmarka, og til Skøyen og Frognerparken. Fra Mærradalen tar en fin sykkel- og turvei deg inn til Bogstad og Nordmarka. Om vinteren prepareres det også skispor innover. Ved Bogstad gård finnes kafé, kulturaktiviteter, gårdsopplevelser og kunstutstillinger. Golfbanen ved Bogstadvannet, er ifølge golfentusiaster den mest attraktive banen i landet, og er en av de få banene i Norge med internasjonal konkurransestandard, samt kunstisbane om vinteren. Ved Bogstadvannet er det også mulighet for bading om sommeren og ski/skøyter om vinteren. Rikt fritidstilbud med Ready, Njård og Røa som lokale idrettsklubber, samt Holmenkollen Tennisklubb. Det er kort vei til SATS treningssenter ved Njård eller Røa Bad.

Nærmeste bussholdeplass ligger noen minutters gange fra leiligheten. Herfra kommer du deg bl.a. til Majorstuen. Det er ca. 8 minutter til Hovseter T-banestasjon med linje nr. 2, retning Majorstuen. Det er også bussforbindelse fra Arnebråtveien og nattbuss, samt flybuss fra Huseby.

Det er flere dagligvarebutikker i området, bl.a. på Holmen, Voksen, Hovseter og Huseby. Det er gangavstand til Røa sentrum med et bredt utvalg av servicetilbud, blant annet bank, post, vinmonopol, apotek, treningssenter, blomsterforretning, caféer og stor Meny-butikk.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 57 579 kvm som tilhører borettslaget. Fellestomten er pent opparbeidet med store grøntareal beplantet med gress, hekker, prydbusker og trær. Internveier er steinbelagt og det er satt ut flere sittebenker. Med flere lekeplasser, ballbinge og fotballbane er det nok å ta seg til for store og små.

Leiligheten disponerer parkeringsplass nr. 3016 på plan 2 i felles garasjeanlegg. Fastmontert lader for EL-bil følger med.

Borettslaget har også utendørsplasser som kan leies av andelseiere mot betaling via app fra Aker P-drift. Borettslaget har også gjesteparkering.

Ellers er det gateparkering etter områdets bestemmelser. 

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-1733 datert 03.01.1972 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Området blir berørt av kommuneplanens arealdel fra 2015: «Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn». Ny kommuneplan «Oslo fram mot 2040: Variert boligbygging og styrking av det grønne» er under revidering, men er ikke endelig vedtatt. Denne planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Inntil ny arealdel er vedtatt, gjelder arealdelen fra 2015. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/.

Pågående plansaker:
- Ny Sørkedalsvei - delplan 2. Forslag til reguleringsplan på strekningen Ankerveien - Voksen skole- Offentlig ettersyn 15.2.-4.4.16. Sakstype: Detaljregulering. Saksnr. 201414084.

Pågående byggesaker:
- Landingsveien 14 A-D - Oppføring av tre leilighetsbygg og parkeringsanlegg. Det ble gitt igangsettingstillatelse 31.03.2026 for resterende byggearbeider. Tiltaket omfatter oppføring av tre leilighetsbygg på mellom to og fem etasjer, med totalt 56 leiligheter. Saksnummer 202508409.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er  kr  5 946,-  pr. mnd. (fra 01.06.2026) og inkluderer: Fibernett, kommunale avgifter, strømforbruk i fellesareal, lønn til ansatte, renhold i fellesareal, felles bygningsforsikring, forretningsførsel (OBOS), revisor, diverse honorarer, vedlikehold og oppussing, renter og avdrag på lån m.m.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter og blir justert 01.06.2026. Oppgitt fellesutgifter inkluderer endringen som trer i kraft fra 01.06.

Oversikt over fordelingen av felleskostnadene foreligger ikke fra forretningsfører.

Eiendomsskatten er kr 189,- for inneværende år. I månedene mai, juni, september og november påløper det eiendomsskatt for enkelte leiligheter i borettslaget. Dette fremkommer som egen spesifikasjon på felleskostnadene i disse månedene.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 23 871,- pr. år. / 19 533 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet OBOS Nett som leverandør av fiber og er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 789 747,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 7 158 986,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Skattesatsen i Oslo kommune er fastsatt til 1,7 promille for 2026 og det er vedtatt et bunnfradrag på 4,9 millioner kroner. Forretningsfører har ikke gitt informasjon om eiendomsskatten for eiendommen, men basert på eiendommens boligverdi for 2024, antas det at denne eiendommen vil få eiendomsskatt på ca. 189,- for 2026. Ta kontakt med Skattekontoret for nærmere informasjon om beregning av boligverdi og eiendomsskatten.

Andel formue er kr 22 506,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 53 760,- pr. 12.03.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 21 770 609,- pr. 12.03.2026 og lånevilkårene er:
Rentebetingelser: 5,19% flytende rente
Innfrielsesdato: 30.03.2042
IN-avtale: Nei.

7 900 000,00 Prisantydning
53 760,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
7 953 760,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Forkjøpsrett- OBOS (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 496,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 446,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
7 963 256,00 Totalpris inkl. omkostninger
7 973 206,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Nina Cathrine Ulberg Lunde og Jens Emil Sivertsen

Leiligheten er tilknyttet Orebakken Borettslag.
Borettslaget består av 430 leiligheter fordelt over 13 blokker.
Borettslaget hjemmeside: https://vibbo.no/orebakken.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
Dugnad må påregnes.
Det er tillatt å holde dyr. Hunder og katter skal registreres hos styret og borettslagets dyreholdserklæring skal underskrives. Dyreholdserklæringen betraktes som en del av husleiekontrakten. Dersom en ønsker å holde mer enn en hund/katt må dette godkjennes av styret.
Det er ikke tillatt å montere avtrekksvifte koblet til blokkens ventilasjonsanlegg eller til friluft, da dette skaper ubalanse i ventilasjonsanlegget og øker risikoen for matos til naboen.
Det er tillatt å bruke elektrisk grill og gassgrill, men ikke kullgrill på balkonger.
Det er ikke tillatt med trampoline, jacuzzi, private antenner, varmepunper, etc. i forhager og på balkonger.
Det er seks fellesrom i borettslaget som kan leies- selskapslokale, trimrom, 3 overnattingsrom for gjester, to lokaler for vaktmester/styre.
Borettslaget har en egen parsellhage beliggende mellom LV 114 og LV 116 hvor det er mulig å leie en parsell. Leien er kr. 500 per år. Det er per i dag ingen ledige parseller, men man kan skrive seg på venteliste.
Det er kun Zaptec Pro ladebokser som kan installeres i garasjen, og man må benytte borettslagets faste elektrikerfirma.

Foretatt påkostninger de senere år:
- 2026: Installert Fibernett i alle leiligheter og fellesarealer. (Telenor TV-Bredbånd avsluttet)
- 2026: Etablert avfuktingsanlegg i kjellerne til Landingsveien 56-60, 66-72 og 74 -78.
- 2025: Kontroll av alle el-skap og termofotografering av alle elektriske-avler.
- 2025: Skiftet alle nedløpsrør i Parkeringshuset
- 2025: Skiftet alle brannslukningsapparater både for fellesareal og for hver andelsbolig.
- 2025: Oppussing og vedlikehold av trimrom .
- 2023: Byttet til nytt låssystem for postnøkkel til alle oppgangene, byttet to dører til parkeringshus på gavlsiden, reparasjon og vedlikehold av utemøbler/blomsterkasse mm i uteområdene og mindre punktreparasjoner av betongfasaden/balkongene.
- 2022: Utskifting av ødelagte vinduer og karmer. Ferdigstilt dreneringsarbeid.
- 2021: Utskifting av ødelagte vinduer og karmer. Installasjon av brannvarslingsanlegg i fellesarealer og seriekoblede brannvarslere i alle leiligheter. Startet dreneringsarbeider ved alle gavlvegger (gravearbeidene ferdigstilles i februar 2022 og resåing av masser våren 2022)
- 2020: Utskifting av ødelagte vinduer og karmer. Installasjon av energieffektive lamper i alle fellesarealer (oppganger og kjellere) med sensorstyring. Installasjon av
nytt digitalt dørtelefonanlegg i alle oppganger. Ferdigstilt installasjon av infrastruktur for lading av el- og hybridbiler i garasjeanlegget, samt etablering av 2 stk. offentlige ladeplasser. Opprusting av torg/uteområde med etablering av grillpaviljong.
- 2019: Utskifting av ødelagte vinduer og karmer. Drenering av innglassede balkonger med feil og mangler etter balkongrehabiliteringen i 2012. Utskifting av
hovedtavler i alle blokker. Erstattet bommer med pullerter ved begge innkjøringene til området.
- 2018: Utskifting av ødelagte vinduer og karmer. Ferdigstilt vedlikeholdsspyling av rør i andelene. Modernisering av heiser i høyblokkene. Innkjøp av ny driftsmaskin.
Nye LED-lamper i alle lysmaster på indre område. Alle trær på borettslagets område ble beskåret.
- 2017: Ferdigstillelse av tre nye utleierom og ny Storstue. Vedlikeholdsspyling av avløpsrør. Skiftet takbelegg på parkeringshus.
Nye ventilasjonsvifter på tak og rens av ventilasjonskanaler i alle oppganger/leiligheter.
- 2015: Delt ut nye røykvarslere og brannslukningsapparater til alle andeler.

Planlagte påkostninger:
Iht. innkallingen til årsmøte for 2026 er det planlagt større vedlikehold og rehabilitering. Det gjelder nytt tak, nye fasadeplater, utskifting av vinduer og balkongdører, betongrehabilitering av de hvite feltene på fasadene, oppfrisking av trapperom med maling og generelle utbedringer. I tillegg skal det stemmes om man ønsker etablering av vannbåren oppvarming med radiatorer i alle rom, tappevann fra bergvarmeanlegg, kombinert med solcelleanlegg til fellesarealer og overskuddsdeling til andelseierne. Hovedgjennomføringen er estimert til perioden 2027–2029.
Styret vil senere legge fram et endelig forslag til rehabiliteringen på en ekstraordinær generalforsamling i juni eller etter sommeren, inkludert plan for byggestart. Det må forventes økt fellesgjeld og felleskostnader som følge av rehabiliteringen.

Styret har søkt OBOS miljøkonto om tilskudd til to prosjekter for gjennomføring i vår/sommer 2026. Det gjelder å etablere et utekjøkken ved Torget og etablere en sykkelservicestasjon. Begge søknader ble godkjent og det er innvilget hhv kr 250 000 og kr 200 000 til prosjektene. Våren 2027 kobles garasjebygget til fibernettet, og målet er at alle skal få full adgang til Orebakkens nettverk i garasjen.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Dersom slik godkjenning ikke gis må kjøper gjennomføre kjøpet og selv sørge for godkjennelse eller videresalg av leiligheten. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Forkjøpsretten vil bli paralellavklart. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. 

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS Factoring. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 6 måneder.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,-
Markedsføringspakke  kr 30 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Tilrettelegging  kr 19 900,-
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - Obos  kr 6 725,-
Innhenting av informasjon forretningsfører - Obos kr 3 125,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
Foto   kr 4 300,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 40-0013/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
Hegdehaugsveien 31, 0352, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR40.2613

Sist oppdatert: 20. mai 2026 kl. 15:55