Nebbestølen 68

Nebbestølen 68, 5144 FYLLINGSDALEN
Kommunenummer 4601, gårdsnummer 23, bruksnummer 200, ideell andel 1/1
Andelsnummer 63, Furulund Borettslag, organisasjonsnummer 853380512

Totalt bruksareal BRA: 85 kvm

BRA-i:
3. etasje 81 kvm: Baderom, vaskerom, kjøkken, gang, innvendig bod, tre soverom og stue.

BRA-e:
Underetasje 4 kvm: Ekstern bod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
3. etasje 15 kvm: Balkong.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at Borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 07.03.2026 utført av Håkon og Haakonsen Sivilingeniører v/Håkon Farestvedt Nesse. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et boligbygg fra 1971. Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført med grunnmur og etasjeskillere i betong, og er antatt fundamentert på fjell og faste masser. Yttervegger er av betong og trekonstruksjoner, kledd med utvendig trekledning og fasadeplater. Taket er en flat konstruksjon, tekket og opplyst oppgradert i 2021. Leiligheten har vinduer med ulik alder; trelags glass fra 2020 på soverommene, og tolags glass fra 2008 i stue og 1998 på kjøkken. Ytterdøren er av nyere dato med brannmerking B30, og balkongdøren er fra 2008. Det er en balkong på 15,2 m² med terrassebord i tre.

Sikringsskap er plassert i felles trappegang og inneholder automatsikringer. Hovedsikringen er på 40 A. Det er registrert åpninger inn i sikringsskapet.

Det er montert røykvarsler, pulverapparat og komfyrvakt i boligen.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Baderom
- Membran, tettesjikt og sluk (i gulv eller vegger): Tetteløsning har trolig passert estimert levetid. Det er registrert synlig rust i sluket.
- Overflater - gulv: Fliser faller trolig utenfor deres antatte levetidsintervall. Det er registrert svertesopp i dusjsonen.
- Overflater - vegger og himling: Fliser faller trolig utenfor deres antatte levetidsintervall. Det er registrert åpne gjennomføringer fra tidligere innfestningsmateriell.
- Ventilasjon: Rommet mangler mekanisk avtrekk.

Vaskerom
- Membran, tettesjikt og sluk (i gulv eller vegger): Tetteløsning har trolig passert estimert levetid.
- Overflater - gulv: Det er ikke tilfredsstillende fall fra terskel til topp sluk.
- Ventilasjon: Rommet mangler mekanisk avtrekk.

Vannrør
- Vannrør: Kobberrør fra byggeår faller innenfor sitt antatte levetidsintervall.

Avløpsrør
- Avløpsrør: Soilrør trolig fra byggeår faller innenfor sitt antatte levetidsintervall.

Balkong
- Utkragede eller understøttede konstruksjoner: Høyde på rekkverk er målt til under 1 meter.

Vinduer
- Kjøkken: Vindu fra 1998 faller innenfor sitt antatte levetidsintervall.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Tekniske anlegg, VVS-anlegg
- Ventilasjon: Bolig med naturlig ventilasjon er vurdert per rom.

Radon
- Radon: Boligen ligger i 3. etasje.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2021:
- Dusjvegger og dusjarmatur installert på baderom

2020:
- Kjøkken fra IKEA installert, inkludert hvitevarer

2017:
- Ny varmtvannsbereder (116 liter) installert med fast tilkobling

Vedlikeholdshistorikk Furulund Borettslag:

2025:
- Tekking og skifte av ventiler og hetter på alle yttertak
- Skifte av overlyskupler og takluker til automatiske/elektriske brannluker og røykluker på alle yttertak, utført av Fløysand Tak, med reparasjon av avløpslufting og installasjon av strømtilførsel utført av Kvassheim elektro samt serviceavtale med Firesafe
- Utskifting av lamper i alle trappehus til LED-belysning med sensor
- Installasjon av fiberbredbånd fra Telenor
- Gjennomføring av brannvernkontroll med skifte av batterier i røykvarslere
- Sikkerhetskontroll av lekeplasser utført av Vestbo Drift

2024:
- Boddør i DHV 133 skiftet
- Gjennomføring av brannvernkontroll med skifte av batterier i røykvarslere

2020:
- Nye vinduer i trelags glass med PVC-karmer på tre soverom

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisitet. Varmekabler på baderom, ellers oppvarming med panelovner.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1971. Det foreligger melding om ferdigstillelse for boligblokk i betong datert 18.04.1972. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon i saken:
- Ferdigattest for endring, datert 25.06.1999.
- Ferdigattest for utvidelse av eksisterende biloppstillingsplass og nedsenkning av bosscontainer, datert 14.08.2020.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger sist datert 30.06.1997. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 1 servitutt på borettslagets eiendom. Denne omhandler bestemmelse om gjerde.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Leiligheten ligger i Nebbestølen, et etablert boligområde i Fyllingsdalen vest i Bergen. Området er rolig og dominert av blokkbebyggelse, med Oasen senter som naturlig samlingspunkt for daglige ærender. Ballbingen like ved bygget gir et konkret inntrykk av nærmiljøet.

Til daglig dekker Oasen det meste: Kiwi og Meny ligger begge der, det samme gjør apotek og Vinmonopol, alt innen fem til sju minutters gange. Løvås Oppveksttun tar seg av barneskolen, og den ligger under ti minutters gange unna. For ungdomsskole er Lynghaug og Ortun begge aktuelle, begge nåbare til fots på rundt et kvarter. Fyllingsdalen videregående skole ligger også i nærheten.

Kollektivtilbudet er en klar styrke. Busstopp ved Hjalmar Brantings vei er et par minutters gange, med linje 5 og 46. Fyllingsdalen terminal med bybanen (linje 2) er rundt åtte minutters gange, og derfra er sentrum nådd på om lag et kvarter. Tunnelen som åpnet i 2023 gjør det i tillegg mulig å sykle inn til Mindemyren.

Friluftslivet er lett tilgjengelig fra Fyllingsdalen. Løvstakken, en av Bergens syv fjell, nås fra området, og det finnes turveier opp mot Knappenfjellet og inn i Kanadaskogen med ruter videre til Viggohytten. Bergen lufthavn Flesland er rundt seksten minutter med bil.

Barnehager:
Minken barnehage (1-5 år): 1 min. gange
Nebbestølen barnehage (0-5 år): 4 min. gange
Løvås Oppveksttun barnehage (1-5 år): 7 min. gange

Idrett og fritid:
Nebbestølen ballbinge: 3 min. gange
Lynghaugparken "binge": 6 min. gange
Sprek & Blid Sissel's: 6 min. gange
SATS Oasen: 6 min. gange

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 14678,5 kvm som tilhører borettslaget.

Uteområdene administrert av borettslaget inkluderer fellesarealer, plener, bed, gangveier og lekeplasser. Borettslagets tomt er fellesareal.

Boligen disponerer ikke fast parkeringsplass.

Styret opplyser om maks 1 bil pr. andelsleilighet i parkeringsområde "firkanten" utenfor leilighetens blokk. Borettslaget benytter en parkeringsapp (UNUM) i samarbeid med Vestpark for appstyrt parkering. Gjester kan stå opptil 80 timer pr mnd pr bil via UNUM appen.

Det er installert 4 ladestasjoner for elbil i borettslaget nede ved gjesteparkeringen i Dag Hammarsjolds vei. Her betales lading direkte via app. Ladeplassene kan kun tas i bruk ved lading.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse i henhold til reguleringsplan 217/66, «Sælenområdet boligfelt VI omr B», datert 24.02.1966, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Det er planlagt et nytt boligprosjekt videre inn i Nebbestølen. Dette er ikke pr.dags dato vedtatt, men opplyses om for ordens skyld.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 6 558,- pr. mnd. og inkluderer: andel felleskostnader, felles husforsikring, dugnad og kabel-TV/internett.

Spesifikasjon av månedlige felleskostnader:
- Andel felleskostnader: kr 5 969,-
- Dugnad: kr 60,-
- Kabel-TV: kr 529,- (Telenor Fiber)

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Selger opplyser om strømforbruk på kr 16 799 for hele året 2025 (10 334 kwh). Det er ikke tegnet Norgespris.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter faktureres borettslaget og er dekket gjennom de månedlige felleskostnadene.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 970 313 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 5 561,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 345 992,- pr. 17.07.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 26 297 424,- pr. 17.07.2026 og lånevilkårene er:

Bank: Husbanken
Lånenummer: 13523886 3
Type: Annuitetslån, 4 terminer per år
Restsaldo pr. 17.07.2026: kr 3 124 731,-
Andel av saldo: kr 41 112,-
Restløpetid: 13 terminer
Type Rente: Flytende
Rente: 4,03 %
Merknad: Siste termin 30.09.2029

Bank: Handelsbanken Eiendomskreditt
Lånenummer: 95227224992
Type: Annuitetslån, 4 terminer per år
Restsaldo pr. 17.07.2026: kr 1 323 136,-
Andel av saldo: kr 17 408,-
Restløpetid: 39 terminer
Type Rente: Flytende
Rente: 5,3 %
Merknad: Siste termin 30.03.2036

Bank: Handelsbanken Eiendomskreditt
Lånenummer: 95227224984
Type: Annuitetslån, 4 terminer per år
Restsaldo pr. 17.07.2026: kr 1 851 557,-
Andel av saldo: kr 24 361,-
Restløpetid: 62 terminer
Type Rente: Flytende
Rente: 5,3 %
Merknad: Siste termin 30.12.2041

Bank: Husbanken
Lånenummer: 13585071 7
Type: Annuitetslån, 4 terminer per år
Restsaldo pr. 17.07.2026: kr 19 998 000,-
Andel av saldo: kr 263 111,-
Restløpetid: 103 terminer
Type Rente: Flytende
Rente: 4,03 %
Merknad: Siste termin 31.03.2052. Formål: Rehabilitering fasade

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

4 150 000,00 Prisantydning
345 992,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 495 992,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
1 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
11 040,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 497 082,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 507 032,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Jørgen Berstad Holm

Leiligheten er tilknyttet Furulund Borettslag.
- Borettslaget består av 78 leiligheter fordelt på 5 lavblokker.
- Forretningsfører er Vestbo BBL.
- Borettslaget er forsikret i If Skadeforsikring NUF med polisenummer SP615888.

Dugnad må påregnes.
Søknad om husdyrhold skal sendes skriftlig til styret og krever tillatelse fra beboerne i oppgangen. Tillatelsen kan trekkes tilbake dersom dyreholdet er til ulempe for øvrige beboere.
Det er kun tillatt med elektrisk grill eller gassgrill på terrassen. Det skal være ro i borettslaget mellom kl. 23:00 og 06:00.
Borettslaget har felles vaskeri, og hver leilighet disponerer én bod. Det er installert systemnøkler og digital nøkkelløsning (Unloc) på fellesdører.

Beboerne har ansvar for renhold av fellesarealer etter en turnusliste. Det er også en plikt å beise trepanel på egen altan, noe som godskrives som dugnadstimer.

Foretatte påkostninger de senere år:
- Omfattende rehabilitering med utskifting av yttertak, leilighetsdører og fasader (2021).
- Tekking og skifte av ventiler og hetter på alle yttertak (2025).
- Utskifting til automatiske brann- og røykluker på tak (2025).
- Utskifting til LED-belysning med sensor i alle trappehus (2025).
- Installasjon av fiber fra Telenor (2025).
- Rengjøring av fasader (2025).

Planlagte påkostninger:
- På generalforsamlingen i 2026 ble det behandlet et forslag om å male trappegangene. Styret innstilte på at dette utføres på dugnad for å unngå låneopptak og økning i felleskostnader.
- Montering av pullerter for å hindre kjøring på fortau.
- Generelt vedlikehold og felling av trær ved behov.

Megler har kopi av budsjett for 2026 og årsregnskap for 2025. Dette kan interessenter få oversendt.
- Årsresultat for 2025: overskudd på kr 66 225,-.
- Disponible midler i borettslaget pr. 31.12.2025: kr 420 662,-.
- Egenkapitalen var pr. 31.12.2025 negativ med kr -11 045 873,-. Ifølge styret skyldes dette historiske kost-vurderinger og at det foreligger betydelige merverdier i bygningsmassen.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie tilsammen én andel i borettslaget og tilknyttede borettslag. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Det foreligger ingen forkjøpsrett på eiendommen.

Borettslaget har avtale om sikring og forskuttering av felleskostnader hos Klare Finans AS. Avtalen kan sies opp av hver av partene med 6 måneders frist.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige Forsikring ASA. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige Forsikring ASA behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 35 000,-

Vederlag:
Fotopakke Dagsbilder + Drone  kr 5 000,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 27 400,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 570,00
Innhenting av informasjon forretningsfører Vestbo  kr 4 500,00
Innhenting av offentlig opplysninger Bergen (Borettslag)  kr 3 400,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel (2,69 promille av prisantydning)  kr 10 222,00
Tilstandsrapport H & H  kr 9 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 69-0008/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bergen Vest
Drotningsvikveien 132, 5179, GODVIK
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR69.268

Sist oppdatert: 07. august 2026 kl. 23:46