Flekkenveien 119

Flekkenveien 119, 3145 TJØME
Kommunenummer 3911, gårdsnummer 213, bruksnummer 65, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 89 kvm

BRA-i:
Fritidsbolig:
1. etasje 82 kvm: Stue, bad/ vaskerom, kjøkken, gang, toalettrom og 2 soverom.

BRA-e:
Fritidsbolig:
1. etasje 7 kvm: soverom og bod.

Åpent areal:
Fritidsbolig:
1. etasje 28 kvm: Terrasse

Kjeller under tilbygget del har ikke tilfredsstillende takhøyde (under 1,9 meter) og er derfor ikke medtatt i oppsettet over. Arealet har ikke anlagt gulv (kun naturlig fjell). Terrasseareal mot sør utenfor stuen er medtatt i arealoppsettet. Øvrige områder hvor det er terrassebord rundt boligen er å betegne som gangbaner og derfor ikke medtatt i oppmålingen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 26.06.2025 utført av Hedlund Takst og Byggkontroll AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. Tegningene fra 1976 er ikke romsatt, så det er usikkert rundt definisjonen rommet har i kommunens arkiv.

Se mer under punkt om ferdigattest.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Eiendommen består av en høyt og frittliggende fritidsbolig, opprinnelig fra 1966. Boligen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpte stripefundamenter, fundamentert direkte på fjell, med god utlufting under bjelkelaget og stubbegulvet under hele boligen. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG 3:
- Utvendige trapper: Det er ikke montert rekkverk. Trappen fra terrenget og opp til hovedytterdøren mangler rekkverk på begge sider. Trappen nede ved parkeringsplassen er værslitt og mangler tilfredsstillende sikring.
- Bad/vaskerom: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Badet er oppført uten tilfredsstillende membran eller tettesjikt på gulv og vegger. Det er heller ikke etablert gulvsluk for eventuell avrenning ved lekkasje fra trykksatte vannrør eller ved normalt vannsøl, for eksempel i forbindelse med dusjing.
-Avtrekk kjøkken: Det er ikke påvist noen form for ventilering av kjøkkenrommet (lukket rom). Det er manglende forsert mekanisk avtrekk fra kokesone i kjøkkenet. Det mangler ventilator over komfyr/kokesonen på kjøkkenet.

TG 2:
- Veggkonstruksjon: Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. Trekledningen er jevnt over god, men det er stedvis registrert noe oppsprekking i enkelte bord, hovedsakelig i trekledningen vendt mot øst og sør.
- Takkonstruksjon: Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. Det er satt TG2 på konstruksjonen med bakgrunn i alder og at deler av forventet teknisk levetid er oppbrukt. I tillegg er det registrert mangelfull lufting av loftet sett fra gesimser, noe som over tid kan påvirke konstruksjonens evne til å håndtere fukt og sikre god uttørking. Forholdet bør følges opp for å ivareta byggets tekniske tilstand.
- Vinduer: Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Det er påvist tegn på innvendig kondensering av enkelte vindusglass. Vinduer mot nord mangler vannbrett over og under vinduene. Vinduer av eldre dato har ofte redusert tetting mellom karm og vindusramme. Isolerglass med alder over 20 år har økt risiko for punktering. Enkelte vinduer må skrapes og males.
Dører: Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Det er påvist dører som er vanskelig å åpne eller lukke. Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm. Dvs. at kald trekk kan oppstå. Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. Flere av dørene trenger vedlikehold. Karmene er slitt av vær og vind, og det er sprekker i treverket. Noen dører er skjevheter, og kan være vanskelige å åpne eller lukke fordi de subber mot terskelen i bunn. I tillegg er pakningene på flere dører tørre og tette dårlig mellom dørblad og karm.
- Balkong: Det er ikke krav om utbedring av åpninger i rekkverk til dagens forskriftskrav. Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav. Rekkverkshøyden bør økes til minimum 100 cm, og åpningene i rekkverket bør reduseres i henhold til gjeldende forskrifter for å hindre fallulykker og sikre tilfredsstillende personsikkerhet.
- Innvendige overflater: Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente. Gulv, vegger og innvendige tak har i hovedsak normal slitasjegrad, men det må påregnes stedvis noe fuging og overflatebehandling. Overflatene fungerer, og avvikene er i hovedsak av kosmetisk art. Det er registrert misfarging på flere av gulv-, tak- og veggoverflatene. Innvendig tak på kjøkkenet er tydelig flasset.
- Radon: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. På byggetidspunktet var det ikke krav om tiltak mot radon.
- Innvendige dører: Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører. TG2 gitt grunnet normal bruksslitasje, noe skjevheter og alder.
- Kjøkken: Kjøkkeninnredningen består av ulike typer og har varierende alder. Overflatene på innredningen er malt i senere tid.
- Toalettrom: Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1. Rommet har kun naturlig avtrekk, som kun er effektivt ved vind eller større temperaturforskjeller mellom inne og ute. Tilstandsgrad 2 er satt selv om løsningen tilfredsstiller forskriftene som gjaldt ved byggeåret.
- Avløpsrør: Det er ikke påvist tilfredsstillende lufting av avløpsanlegget. Det er ikke påvist tilfredsstillende stakemulighet på avløpsanlegg. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. TG2 er satt på grunn av alder på de innvendige avløpsledningene.
- Varmtvannstank: Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank. Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Dagens krav tilsier at beredere skal ha direkte tilknytning til strøm og ikke stikkontakt. Varmtvannsberedere med effekt på 1500 W eller mer må være fast tilkoblet det elektriske anlegget og ikke via stikkontakt, slik som i dette tilfellet. Årsaken er brannfare på grunn av varmeutvikling i støpsel og stikkontakt. Ved utskifting av bereder må det påregnes å etablere fast tilkobling av berederen.
- Elektrisk anlegg: Selv om det ikke er registrert noen avvik vil det på generelt grunnlag anbefales en kontroll for å få avklart anleggets tilstand, dette da det ikke foreligger samsvarserklæring/rapport etter tilsyn siste 5 år.
- Utvendige vann- og avløpsledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. Rør/ledninger helt eller delvis synlig utendørs. Fare for frost. Røranlegget må tappes ned hver vinter før kuldeperioder for å forhindre frostskader på vann- og avløpsledningene.

Det er gitt 2 TG2 grunnet alder og slitasje. Se tilstandsrapport for ytterligere informasjon.

Selger opplyser også om:
- Har det vært feil på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør? Ja, frostskader.
- Har hatt mus om vinter og noen maur om våren/ sommeren.
- Gjort noen arbeider ved egeninnsats.
- Det er noe flassing i tak på kjøkkenet.
- Servanten på toalettrommet er kun koblet til kaldtvann og armaturen kan ikke brukes fordi den er sprukket
og må byttes.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten og selgers egenerklæring.

Boligen er modernisert
- 1979: Tilbygget gang og soverom mot øst med ferdigattest datert 17.10.1979
- Oppgradert sikringsskap med ny inntakskabel (ca 10 år siden i følge eier)
- 2021: Ny utvendig taktekking, takrenner og stigtrinn til pipen.
- 2023: Deler av terrassen mot sør er delvis oppgradert med utskifting av terrassebord, trebjelker og rekkverksstøtter.

Eiendommen er bestående av en høyt og frittliggende fritidsbolig, opprinnelig fra 1966. En stille og fredelig sommerperle beliggende på Tjøme. Her har du sjøutsikt, båtplass og bademuligheter.

Fritidsboligen har alt på 1. plan og inneholder gang, stue, kjøkken, 3 soverom, hvor det ene soverommet har adkomst fra utsiden. I tillegg er det en utvendig bod som selger tidligere har benyttet som gjesterom. Hytta har også et bad/vaskerom og et toalettrom. Stuen har store vindusflater som slipper inn rikelig med lys og gir god utsikt mot sjøen. I stuen er det god takhøyde og det er en åpen peis som varmer godt og skaper et naturlig skille mellom stue og spisestue.
Kjøkkenet har innredning med glatte og profilerte fronter, benkeplate av laminat og benkebeslag med vaskekum. På kjøkkenet er det avsatt plass til kjøl/fryseskap og komfyr.
Fritidsboligen har 2 romslige soverom i tillegg til et litt mindre et med køyeseng. Badet er innredet med servant i baderomsinnredningen, dusjkabinett og opplegg for vaskemaskin. VV berederen på ca. 200 liter står i nisje på badet.
Det er også et separat toalettrom.
Fra kjøkkenet, stuen, gangen og hovedsoverommet er det utgang til en flott terrasse/balkong som strekker seg rundt hele boligen.

Til eiendommen medfølger det tinglyst båtplass. Båtplass nummer 3. (nummer 3 på høyre side) Her er det plass til ca. 20/22 fot båt. Vedlikeholdsutgifter bæres og deles likt mellom rettighetshaverne til de totalt 8 plassene på brygga.

Hytta overtas møblert slik den fremstår på visning(med unntak av enkelte personlige ting). Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt  for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 
Vi viser for øvrig til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen har åpen peis i stue og panelovner montert på vegger. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det ble utført feiing og tilsyn med fyringsanlegget i ovennevnte adresse 19.06.2018.
Følgende avvik ble konstatert under tilsynet:
-Det mangler godkjent takstige for sikker atkomst til feiing og tilsyn av skorstein. Selger opplyser om at det er montert takstige, men at det ikke er meldt inn til Feievesenet. Kjøper overtar ansvar for dette.

Det foreligger ferdigattest for gnr. 13, bnr. 1- våningshus i 1. etg. datert 05.12.1966. Det foreligger også ferdigattest for tilbygg til hytte på ca. 21,5 kvm. datert 17.10.1979. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

3911/213/65:
11.03.1947 - Dokumentnr: 757 - Forkjøpsrett
Rettighetshaver: Knr:3911 Gnr:213 Bnr:27
GJELDER TOMT
Overført fra: Knr:3911 Gnr:213 Bnr:1
Gjelder denne registerenheten med flere
Den omhandler at det er skilt ut eiendom fra hovedbølet, som har fått bnr. 27. Bnr. 27 er da gitt forkjøpsrett til et område under gnr. 213 bnr. 1 og gjelder ikke oss. Siden heftelsen ikke er personlig, lar den seg ikke slette og vil hefte videre i eiendommen.

27.10.1962 - Dokumentnr: 3899 - Forkjøpsrett
Rettighetshaver: Knr:3911 Gnr:213 Bnr:55
GJELDER GRUNN SOM GRENSER OPP TIL PARSELLENS VESTSIDE
Overført fra: Knr:3911 Gnr:213 Bnr:1
Gjelder denne registerenheten med flere
Eldre skjøte for ovedragelse av gnr. 213 bnr 55, hvor det er gitt forkjøpsrett til grunn som grenser opp til parsellens vestside. Dette er ikke i nærheten av Flekkenveien 119 og er ikke relevant.
Siden heftelsen ikke er personlig, lar den seg ikke slette og vil hefte videre i eiendommen.

19.08.1965 - Dokumentnr: 2995 - Bestemmelse om gjerde. Utdrag av tidligere festekontrakt.
Bestemmelse om benyttelse
Bestemmelse om trær, grunneier hadde tidligere bruksrett til alle trær på tomten, når tomten var festet.

Rettigheter:
07.02.1967 - Dokumentnr: 426 - Best. om båt/bryggeplass
Rettighet hefter i: Knr:3911 Gnr:213 Bnr:1
Rettighet hefter i: Knr:3911 Gnr:213 Bnr:30
Rettighet hefter i: Knr:3911 Gnr:213 Bnr:102
Gjelder denne registerenheten med flere
Denne rettigheten eksiterer ikke lenger og er erstattet med båtplass i 1969.

23.08.1969 - Dokumentnr: 3675 - Best. om båt/bryggeplass
Rettighet hefter i: Knr:3911 Gnr:213 Bnr:1
Rettighet hefter i: Knr:3911 Gnr:213 Bnr:30
Rettighet hefter i: Knr:3911 Gnr:213 Bnr:102
Med flere bestemmelser
Gjelder denne registerenheten med flere
----------
Diverse påtegning tinglyst 14.05.1985
Rett til båtfesterett på samme vilkår
RETTIGHETSHAVER: GNR. 13, BNR. 71
Eiendommen har rett på båtplass nr. 3 på Flekken brygge.

Fritidseiendommen har ikke separat utleiedel. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold.

Hytta ligger på Holtane, et veldig hyggelig, attraktivt og sjønært villaområde. Her kan du nærmest gå barbent ned til den tinglyste båtplassen, hvor det i tillegg er fantastiske svaberg og flotte bademuligheter.

I sentrum finner du dagligvarebutikkene Spar, Rema 1000 og Extra med post og bank i butikk. Om du isteden kjører nordover er det kort vei til Kiwi som ligger i Kjøpmannskjær.
Tjøme sentrum har vinmonopol, frisørsalonger, apotek, interiørbutikk, pizzarestaurant og Skafferiet- en hyggelig cafe mm. På Grand Park er to klesforretninger- Brodersens Handleri og barnebutikken Engler og Pirater, samt Tjøme Kolonial og skjønnhetssalongen Tjøme Cabinet.

Tjøme er spesielt kjent for sin vakre skjærgård og nesten alle veier leder til havet og fra eiendommen kan du gå ned til sjøen og båten din om den ligger nede i båthavnen. Her er du umiddelbart ute i en av Norges flotteste skjærgårder. Tjøme er ett av Norges steder med flest soltimer, kombinert med fantastiske sandstrender, badeplasser og varme svaberg - gjør det Tjøme til et attraktivt sted å bosette seg og feriere.

Fra eiendommen er det gangavstand til fine turområder i Kynna og til Herkelås. Herkelås er en kolle og med sin høyde på 80,5 moh. er det Tjømes høyeste punkt. Herkelås er omkring 2 meter høyere enn Holtekjæråsen som ligger ved Holtane.

Ellers er det flotte turområder i Moutmarka og ut til Verdens Ende - en del av Færder Nasjonalpark, hyggelige restauranter og isbar på Hvasser, samt mange hyggelige strand- og badeområder. Det er flere muligheter for den aktive med ridesenter på Verdens Ende, Golfbane på Rød, idrettshall på Lindhøy, tennis- og fotballbane på Ormelet, samt volleyballbane, frisbeegolfbane og Skatepark på Haug.

Fra Tønsberg følger du FV308 mot Tjøme. Etter Vrengenbru følger du veien ca. 2 km og tar avkjøringen til venstre mot, Grimestad. Følg denne veien et stykke før avkjøringen til Flekkenveien kommer på venstre hånd. Fortsett på Flekkenveien til hytta kommer på venstre hånd etter båthavnen. Det vil bli skiltet med Krogsveen skilt til fellesvisning.

Eiertomt på 3 000 kvm.
Denne hytta ligger på en liten høyde og på en stor, usjenert tomt med nydelig utsikt til sjøen og over omkringliggende omgivelser. Stor, solfylt terrasse og flere koselig uteplasser på den flotte naturtomten. Hytta ligger ca 100 meter i luftlinje fra sjøen og det er kun 3-4 min gange til vannkanten. Det er meget flotte bademuligheter nedenfor hytta.

Parkering på egen tomt med trappeadkomst til hytta.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Det er kun sommervann og avløp til eiendommen, da vannledninger ligger åpen og ikke er sikret mot frost.

Eiendommen er tilknyttet kommunal vannledning. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.
Hytta har septiktank/slamavskiller med kommunal slamtømming som inngår i kommunale avgifter. Kommunen opplyser at det vil komme pålegg om tilknytning til kommunalt avløp.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan datert 06.09.2023 avsatt til: Byggegrenser, utbyggingsvolum og funksjonskrav, Forbudsgrense sjøen, Spredt bolig-, fritids- eller næringsbebyggelse og LNRF areal for nødvendige tiltak for landbruk og reindrift og gårdstilknyttet næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag - Nåværende.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter for 2025 var på kr 11 192,-. I dette inngår gebyr for vann, slamtømming, miljøgebyr, renovasjon og feiing. Det gis rabatt for felles beholdere.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 3.000,- pr. år. De bruker ikke strøm i vinterhalvåret.
Hytta er tilknyttet parabol for TV.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 721 851,- ifølge skatteetaten.

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

6 950 000,00 Prisantydning

Omkostninger

173 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
174 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))
194 740,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))

--------------------------------------------------------
7 124 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
7 144 740,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Svein Erik Skjeslien

Eiendommen er ikke konsesjonspliktig, men det er boplikt i Tjøme kommune. For at eiendommen skal kunne overskjøtes må kjøper signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet om at boplikten ikke gjelder for denne eiendommen.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke Fritid  kr 27 400,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk / 4 stk inkl. i meglerprovisjon  kr 2 000,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Færder kommune u/formuesv.  kr 3 477,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige - 6,31 promille av prisantydning (valgfrittt)
Fotopakke standard inkl 3 plantegninger og dronefoto  kr 6 500,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig kr 17 300,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 21-0106/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Tønsberg
Torvgaten 6, 3110, TØNSBERG
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR21.25106

Sist oppdatert: 29. mai 2026 kl. 12:51