Grågåsveien 1B

Grågåsveien 1B, 1187 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 161, bruksnummer 191, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 115 kvm.

BRA-i:
Rekkehus:
Kjeller, 37 kvm: Rom benyttet som kjellerstue, gang, bod og bad.
1. etasje, 39 kvm: Entré, stue, kott og kjøkken.
2. etasje, 39 kvm: Gang, bad, kott og to soverom.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje, 21 kvm: Markterrasse.

Kommentar til areal:
- Rom benyttet som kjellerstue er opprinnelig byggemeldt som vaskerom og boder, og er ikke godkjent til varig opphold. Se pkt. ferdigattest for utfyllende informasjon.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 08.05.2026 utført av Anticimex AS v/Ståle Gran Skøien. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport et rekkehus oppført i 1959. Boligen er over tre plan og har bærende konstruksjoner av mur- og betongkonstruksjoner samt trekonstruksjoner. Grunnmuren er av betongkonstruksjoner med støpt gulv mot grunn. Etasjeskillere er av mur- og betongkonstruksjoner samt trekonstruksjoner. Fasader er utført i liggende og stående trepanel. Hovedtaket er en saltakskonstruksjon i tre, tekket med takplater, mens tak over inngangsparti er en pulttakskonstruksjon tekket med shingel. Taktekkingen er fra ukjent årstall. Taket har renner, nedløp, beslag, takstige og snøfangere av metall. Boligen har vinduer med karmer av tre i 2- og 3-lags glass fra 2019, 2014, 1979, 1978 og byggeår. Entrédøren har felt av blyglass fra byggeår, og det er en balkongdør med karmer av tre. Det er en markterrasse ved inngangspartiet på 21 m², belagt med terrassebord og med levegger av tre. Innvendige trapper har konstruksjoner av tre, og utvendig trapp ved inngangsparti er av betong. Det er en skorstein fra byggeår med ildsteder plassert i samtlige etasjer.

Det elektriske anlegget har et sikringsskap med skrusikringer plassert i kjeller, og anlegget er hovedsakelig åpent. Det er observert spenningsførende deler som ikke er sikret mot berøringsfare, både i sikringsskapet og i 2. etasje.
Det er registrert forhold som tyder på behov for at en kvalifisert elektrofaglig person gjennomfører en utvidet kontroll av det elektriske anlegget. Det er kun en slik tilleggsundersøkelse som kan gi en fullstendig oversikt over tilstanden, eventuelle feil og mangler, og hvilke tiltak som kan være nødvendige.

Boligen har tilstrekkelig med røykvarslere, men mangler godkjent slokkeutstyr.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) - Store eller alvorlige avvik:

Våtrom, bad 2. etasje
- Badet har eldre konstruksjon og standard med usikker restlevetid på tettesjikt, sluk, vann- og avløpsrør. Sluket mangler klemring, våtrommet har kun naturlig ventilasjon og vindu er plassert i våtsone. Det må påregnes totalrenovering. Det ble ikke registrert forhøyede fuktverdier ved måling.

Våtrom, bad kjeller
- Kjellerbadet har eldre standard. Det er registrert bom i gulvfliser ved sluk, manglende eller usikkert tettesjikt, eldre røranlegg og svært begrenset ventilasjon. Sluk mangler klemring og deler av utførelsen fremstår ikke fagmessig utført. Totalrenovering må påregnes.

Yttervegger inkl. fasader
- Det er registrert råteskader og tydelig elde på ytterkledning ved inngangsparti.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) - Avvik som kan kreve tiltak:

Kjøkken
- Kjøkkenet bærer preg av aldersrelatert slitasje på overflater og innredning. Eldre vann- og avløpsrør har usikker restlevetid.

Tekniske anlegg
- Eldre vann- og avløpsrør har usikker fremtidig funksjon. Varmtvannsbereder er fra 1973. Det foreligger ikke dokumentasjon på parafintank/dagtank, og tilstanden er derfor ukjent.

Andre rom
- Boligen har aldersrelatert slitasje på overflater og enkelte skader. Ventilasjonen i stue vurderes som utilstrekkelig. Skråtak i 2. etasje er lukket konstruksjon og anses som fuktrisikokonstruksjon.

Rom under terreng
- Det er registrert fuktmerker, salt- og kalkutslag, kjellerlukt og utilstrekkelig ventilasjon. Opplektet gulv i kjellerstue er vurdert som risikokonstruksjon med tanke på fuktproblematikk.

Ildsteder og skorsteiner inne i boligen
- Det er registrert enkelte riss i skorstein.

Innvendige trapper
- Trappene har aldersrelatert slitasje og enkelte skader.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling)
- Det er registrert stedvise vesentlige skjevheter i gulv i både 1. og 2. etasje.

Yttervegger inkl. fasader
- Det er stedvis registrert rust på festemidler i ytterkledning.

Vinduer og ytterdører
- Enkelte vinduer har begynnende slitasje på overflatebehandling og usikker restlevetid grunnet alder. Entrédør og balkongdør har slitasje, elde og stedvise fuktskader. Det er registrert punktert glass i balkongdør.

Yttertak
- Taktekking, beslag og takdetaljer bærer preg av slitasje og elde, og fremtidig funksjon vurderes som usikker. Det er registrert mangelfull bortledning av vann ved inngangsparti samt skader på snøfangere.

Terrasse / platting
- Terrassebordene har slitasje, elde og begynnende fuktskader. Det er registrert skjevheter i konstruksjonen.

Utvendig trapp
- Det er registrert begynnende skjevheter/deformasjoner.

Grunnmur, fundament
- Det er registrert enkelte moderate riss i grunnmur. Eksakt årsak er ukjent.

Drenering
- Dreneringen har alder som tilsier usikker restlevetid. Det er stedvis lite fall bort fra grunnmur, og vann fra tak ved inngangsparti ledes ikke tilstrekkelig bort fra bygningen.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige vannledninger har usikker restlevetid grunnet alder.

Helse, miljø og sikkerhet:

Innvendige trapper
- Trappene tilfredsstiller ikke dagens krav til sikkerhet. Det mangler håndløper på begge sider, det er for store åpninger i rekkverk og inntrinn er mindre enn dagens krav.

Utvendig trapp
- Rekkverk har åpninger større enn dagens krav og tilfredsstiller ikke dagens sikkerhetskrav.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Sammendrag av selgers egenerklæring:

- Bad i 2. etasje ble oppgradert i 1973 med ny vask, badekar og varmekabler.
- Kjellerbad ble etablert i 2000 med toalett, servant, dusjkabinett og opplegg for vaskemaskin.
- Vinduer i stue, kjøkken og soverom mot vest ble skiftet i 2015.
- Eternittplater på yttervegg ble fjernet og erstattet med trepanel ca. 2000.
- Drenering av husrekken ble utført i 2016.
- Alle elektriske ledninger i boligen ble trukket om i 2012.
- Nye avløpsrør ble lagt i hele husrekken i 2023.
- Det er planlagt takrehabilitering i sameiet, hvor kostnadene skal bæres av den enkelte seksjonseier.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2023
- Utskifting av avløpsrør i hele husrekken.

2019
- Utskifting av enkelte vinduer og/eller balkongdør.

2017
- Montering av strømmåler.

2016
- Drenering av alle boliger i husrekken på for- og bakside, inkludert områder inntil grunnmur.

2015
- Utskifting av vinduer i stue, kjøkken og soverom mot vest.

2012
- Omtrekking av elektriske ledninger i boligen.

Ca. 2000
- Installert toalett, servant, dusjkabinett og opplegg for vaskemaskin i kjeller (utført av Comfort Bryhn).
- Eternittplater på yttervegg fjernet og erstattet med trepanel.

Dette er et rekkehus over tre plan med behov for omfattende modernisering. Boligen gir en sjelden mulighet til å skape et hjem etter egne ønsker, med attraktiv beliggenhet og utsikt mot Østensjøvannet. Planløsningen er praktisk og gjennomgående, med ildsteder i alle etasjer, markterrasse ved inngangspartiet og direkte utgang til hage fra kjelleren.

FØRSTE ETASJE

Entré:
Inngangsdøren fra byggeåret med felt av blyglass leder inn til entré med videre adkomst til kjøkken og stue.

Stue:
Stuen har god plass til både sofagruppe og spisebord, og et stort vindusparti slipper inn rikelig med dagslys samtidig som det gir utsikt mot Østensjøvannet. En frittstående vedovn bidrar med varme og karakter til rommet. Fra stuen er det videre adkomst til kjøkken, trappegang og praktisk kott.

Kjøkken:
Kjøkkenet har en innredning fra 1973 med slette fronter og laminatbenkeplate. Rommet har et vindu over arbeidsbenken og er plassert adskilt fra stuen. Kjøkkenet har et betydelig moderniseringsbehov.

Markterrasse:
Fra inngangspartiet er det utgang til en markterrasse på 21 m². Terrassen har gode solforhold og videre adkomst til hagen.

ANDRE ETASJE

Gangen i andre etasje binder sammen soverommene og badet, og har et særpreget skråtak med panelt himling som gir etasjen karakter. I gangen er det også plassert en vedovn.

Soverom 1:
I andre etasje ligger hovedsoverommet, etablert ved sammenslåing av to opprinnelige rom. Rommet fremstår romslig og har fast garderobevegg med gode oppbevaringsmuligheter. To brede vinduer gir flott utsikt mot Østensjøvannet og godt med naturlig lys. Skråtaket tilfører rommet karakter.

Soverom 2:
Det andre soverommet har god størrelse og utsyn mot grøntområdet utenfor. Rommet har adkomst til kott/lagerrom, samt integrert oppbevaringsløsning i vegg.

Bad:
Badet i andre etasje er utstyrt med badekar, servant og toalett. Det er varmekabler i gulvet. Rommet har et omfattende oppgraderingsbehov.

KJELLER

Innredet rom:
I kjelleren er et rom innredet og benyttet som kjellerstue, med tregulv, panelte vegger og himling. Rommet har en åpen peis som skaper en lun atmosfære, samt direkte utgang til hagen gjennom egen ytterdør. Rommet er ikke godkjent til varig opphold, se pkt. «Ferdigattest».

Bad/vaskerom:
Kjelleren har også et rom innredet med dusjkabinett, toalett, servant og opplegg for vaskemaskin. Rommet fungerer som bad/vaskerom og har omfattende oppgraderingsbehov.

Bod:
I kjelleren finnes også en separat bod med lagringsmuligheter.

OVERFLATER

Gulv: Parkett, gulvbelegg, teppe, tregulv i rom benyttet som kjellerstue og fliser på bad i 2. etasje med gulvvarme. Støpt gulv i øvrige kjellerrom.
Vegger: Tapetserte og malte flater, panel, baderomspanel og fliser.
Himling: Tapetserte og malte flater, himlingsplater, panel og malte skråtak.

TEKNISK

- Sikringsskap med skrusikringer og strømmåler plassert i kjeller.
- Hovedstoppekran og stakeluke på bad i kjeller.
- Varmtvannsbereder på ca. 200 liter fra 1973 plassert på bad i kjeller.
- Parafintank/dagtank plassert i kott i 1. etasje.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet «Byggemåte».

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen varmes opp med elektrisitet. Det er gulvvarme på bad i 2. etasje og veggmontert stråleovn på bad i kjeller. Ildsteder er plassert i samtlige etasjer.

Parafintank/dagtank er plassert i kott i 1. etasje.
Det er innført forbud mot oppvarming av boliger med fossil olje eller parafin fra 2020. Vi gjør derfor oppmerksom på at det kan komme pålegg for eiendommer med nedgravd oljetank/parafintank om at tanken må fjernes og erstattes med miljøvennlige alternativ, alternativt tømmes, spyles og plomberes/fylles med sand/grus.
Kjøper overtar ansvaret og evt. økonomiske følger av dette. For utfyllende informasjon, se www.oljefri.no.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger en tilsynsrapport for del av rekkehus/firemannsbolig hvor tiltaket er påbegynt 12.09.1952, med påtegning «Kan ferdigattesteres» datert 17.11.1958 og «Ferdigattestert» datert 16.01.1959. Tilsynsrapporten kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger approbasjon/godkjente byggetegninger datert 11.09.1952. Det er avvik mellom godkjente byggetegninger og dagens planløsning.

Ferdigattesten/tilsynsrapporten omfatter ikke dagens planløsning i kjeller. Det foreligger approbasjon/godkjente byggetegninger datert 11.09.1952, og det er avvik mellom godkjente byggetegninger og dagens planløsning. Kjellerplanet er i dag innredet med rom benyttet som kjellerstue, bad, gang og bod. Det fremgår av approbasjonen datert 11.09.1952 at «intet rom i kjeller tillates nyttet til varig opphold».
Rom benyttet som kjellerstue er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommet til bruk for varig opphold er ikke dokumentert bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Etablering av vaskerom i kjeller er ikke byggemeldt/bruksendret/omsøkt og ikke godkjent.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Til orientering er boligen i dag innredet med to soverom i 2. etasje, mot opprinnelig tre godkjente soverom på byggetegningene.

Utover andel fellesgjeld overdras eiendommen fri for pengeheftelser med unntak av:

Dagboknr. 1981/14575, tinglyst 12.06.1981 - Pantsettelseserklæring til fordel for Lille Langerud Sameielag V på kr 10.000. Panteretten er etablert som sikkerhet for huseierlagets krav knyttet til fellesutgifter og øvrige forpliktelser.

Det er tinglyst 3 servitutter på eiendommen. Disse omhandler blant annet hovedfestekontrakt mellom Oslo kommune og Lille Langerud Sambyggelag V A/S, framfestekontrakt for den enkelte bolig samt bestemmelser om medlemskap i Lille Langerud Sameielag V / Lilleskogen huseierlag. Servituttene regulerer blant annet festeavgift, regulering og forlengelse av festeforholdet, overdragelse av festeretten, sikkerhet for ubetalte festeavgifter samt rettigheter og plikter knyttet til medlemskap i huseierlaget og bruk av fellesarealer og garasjeanlegg.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.
Leietaker må følge huseierlagets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Eiendommen er et tingsrettslig sameie, og boligen er tilknyttet Lilleskogen Huseierlag. Medlemskap i huseierlaget er pliktig for eiere av gnr. 161 bnr. 158–177 og 190–231. Huseierlaget har som formål å ivareta medlemmenes felles interesser og forestår forvaltning av fellesarealer (gnr. 161 bnr. 13 og 236), festekontrakter samt garasjeanlegg på gnr. 161 bnr. 12. Kontingent til Lilleskogen Huseierlag er inkludert i felleskostnadene.
- Huseierlaget består av 62 rekkehus/boenheter.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Huseierlaget er fullverdiforsikret i Tryg Forsikring.

Huseierlaget har ansvar for drift og vedlikehold av en rekke felles bygningsdeler og anlegg, herunder tak med piper, takrenner, nedløp, drenering samt felles vann- og avløpsledninger. Videre vedlikeholdes blant annet hovedstikkveier, yttervegger, tørkestativer, sandkasser, lekeapparater, flaggstang og beplantning på fellesarealene.
Huseierlaget har vaktmestertjenester som omfatter blant annet snørydding, gressklipping og strøing. Huseierlaget disponerer også garasjeanlegg og totalt 11 ladebokser for elbil.

Den enkelte medlem plikter å holde egen hageparsell i orden og bidra til vedlikehold mv. i samsvar med sameiets vedtekter. Dugnad må påregnes to ganger i året.

Husdyrhold er tillatt, men krever at eieren holder dyret under kontroll og tilsyn slik at naboer ikke sjeneres. Det kreves bruk av ekskrementposer, og utendørs foring av dyr er ikke tillatt.

Foretatt påkostninger de senere år:
- Diverse akutte reparasjoner og utbedringer av mindre takskader (2025).
- Tilbakeføring av grøntområde under høyspentledning (2025).
- Oppgradering av de kommunale rørene i Svaneveien (2024).

Planlagte påkostninger:
- Rørfornying i de resterende rekkene er under vurdering. Styret ønsker å opparbeide mer kapital før arbeidet igangsettes. Det er innhentet pristilbud på ca. kr 700 659 ekskl. mva.
- Inspeksjon av samtlige tak er planlagt for 2026 for å forebygge fremtidige skader.
- Maling av garasjene er planlagt utført på dugnad i 2026.
Styret opplyser per 12.05.2026 at det ikke er vedtatt eller planlagt ting som vil øke felleskostnader eller fellesgjeld.

Fra årsmøtet 27.04.2026 ble det vedtatt å øke styrehonoraret. Forslag om revidering av vedtekter, etablering av malefond og nye ordensregler ble ikke vedtatt.

Megler har kopi av budsjett for 2026 og årsregnskap for 2025. Dette kan interessenter få oversendt.
- Årsresultat for 2025: kr 7 175 (overskudd).
- Huseierlaget hadde negativ egenkapital på kr -1 265 219 per 31.12.2025. Dette forklares med at verdien av bygget ikke føres i balansen i tingsrettslige sameier, og at kostnader til rehabilitering kostnadsføres direkte.

Iht. huseierlagets vedtekter kreves det ikke styregodkjennelse. Den enkelte huseier har full rettslig og faktisk råderett over sin eiendom, herunder rett til salg. Eierskifte skal meddeles styret/forretningsfører for registrering.

Huseierlaget har en uavklart sak med Oslo kommune angående bruksretten til et areal (gnr. 161 bnr. 242). En henvendelse sendt til kommunen i april 2023 var per april 2026 ikke besvart. Styret har etter råd fra advokat valgt å la saken bero og fortsette å benytte arealet som tidligere.

Dokumenter for huseierlaget kan fås ved henvendelse til megler.

Boligens selges ved fullmektig. Fullmektigen har ikke selv bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand utover det som fremkommer i salgsoppgave og tilstandsrapport.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd E (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Dette rekkehuset i Lilleskogen huseierlag har en attraktiv og tilbaketrukket beliggenhet ved Østensjøvannet naturreservat på Abildsø. Eiendommen ligger i et veletablert og grønt boligområde som domineres av rekkehus og småhusbebyggelse, med umiddelbar nærhet til turstier, vannspeil og rekreasjonsområder. Fra boligen er det kort vei til turveiene rundt Østensjøvannet, et populært friluftsområde med rikt fugleliv, observasjonstårn og flotte turmuligheter året rundt. Området oppleves som rolig, familievennlig og skjermet fra gjennomgangstrafikk.

Lilleskogen huseierlag har pent opparbeidede fellesområder med interne gangveier, grøntarealer og beplantning som bidrar til et hyggelig bomiljø. Nabolaget er særlig populært blant barnefamilier og etablerere, og består hovedsakelig av rekkehusbebyggelse.

Hverdagslogistikken er god med flere barnehager og skoler i nærområdet. Abildsø skole for 1.–10. trinn ligger kun få minutters gange fra boligen, og det er også kort vei til både Rustad skole, Skullerud skole og videregående skoler på Lambertseter og Ulsrud. For fritidsaktiviteter ligger Abildsø idrettsanlegg i nærområdet, med fotballbaner, idrettshall og aktivitetstilbud for barn og unge. Det er også kort vei til Østmarka med omfattende tur- og skiløyper.

For handel og servicetilbud er det kort vei til blant annet Joker Abildsø (søndagsåpen) og KIWI Bogerud, mens både Lambertseter Senter og Bøler Senter ligger en kort kjøretur eller busstur unna med et bredt utvalg av butikker, serveringssteder, treningssentre, apotek og øvrige servicetilbud.

Området har gode kollektivforbindelser, med bussholdeplass på Abildsø få minutters gange fra boligen. Herfra er det hyppige avganger mot blant annet Helsfyr, Bryn og sentrum. Det er også gangavstand (en drøy halvtimes gange) til Bogerud T-banestasjon med linje 3. For bilpendlere er det enkel adkomst til Ring 3 og øvrig hovedveisystem.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Grågåsveien 1B sokner til Abildsø skole (1.-10. trinn).
Det er flere barnehager i området som Abildsø menighetsbarnehage, Lille Langerud barnehage og Bakkehavn barnehage.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Festet tomt på 134 kvm tilknyttet Lilleskogen Huseierlag. Tomten er svakt skrånende, og fellesområdene er opparbeidet med asfalterte internveier, plenarealer, sittebenker, prydbusker og øvrig beplantning. Fellesanlegg inkluderer blant annet tørkestativ, sandkasser, lekeapparater og flaggstang.

Lilleskogen Huseierlag er sammen med Svaneveien Sameielag hovedfester av eiendommene gnr. 161 bnr. 152–237 samt gnr. 161 bnr. 242. De enkelte boligparsellene er fremfestet eller solgt til de enkelte huseiere. Lilleskogen Huseierlag eier også garasjeanlegg på gnr. 161 bnr. 12 samt fellesarealer på gnr. 161 bnr. 13 og 236.

Grunneier er Oslo kommune. Samtykke til overdragelse fra grunneier kreves ikke.

Festeavgiften er kr 413 214,- pr. år iht. årsregnskap for 2025. Festeavgiften inngår i huseierlagets felleskostnader.

Festeavgiften kan reguleres, men ikke oftere enn hvert 10. år, jf. festekontrakten. Festeavtalen løper i 75 år fra 01.02.1953 og utløper 01.02.2028.

Kopi av lov om tomtefeste kan fås ved henvendelse til megler.

Når festeavtalen utløper kan avtalen kreves forlenget. Fester kan alternativt kreve tomten innløst dersom vilkårene for innløsning i tomtefesteloven er oppfylt. Ved en eventuell forlengelse løper festeforholdet videre på samme vilkår, men bortfester har rett til å kreve et «engangsløft» av festeavgiften regulert til 2 % av råtomteverdien, maksimalt kr 16 019,- i 2026 pr. dekar tomt. Beløpet reguleres årlig iht. KPI. Grunneier har rett til ny justering hvert 30. år med 2 % av tomteverdien.

Kontakt megler for nærmere informasjon.

Gateparkering etter områdets bestemmelser.

Lilleskogen huseierlag eier et garasjeanlegg beliggende på gnr. 161 bnr. 12. Huseierlaget disponerer også opparbeidede parkeringsplasser på eiendommen.

Det er etablert ladeplasser for el- og hybridbil i huseierlaget, med 7 plasser ved trafostasjonen og 4 plasser på snuplassen. Av plassene ved trafostasjonen kan 4 kun benyttes av el- og hybridbiler under lading, mens 2 av plassene på snuplassen er forbeholdt lading. Biler som er ferdig ladet må flyttes. Øvrige ladeplasser kan benyttes til både lading og parkering for el- og hybridbiler.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Huseierlaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse (felt Z) i henhold til reguleringsplan for Abildsø (plan-ID 32252), vedtatt 01.07.1952. Planen har ikke egne skrevne reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes også av Kommuneplan 2015–2030, vedtatt 23.09.2015, hvor arealet er avsatt til bebyggelse og anlegg (nåværende), samt kommunedelplan KDP-17.

Det foreligger pågående byggesaker i nærområdet, herunder tilbygg til rekkehus i Grågåsveien 3D samt rehabilitering av private felles stikkledninger for vann og avløp i Langerudsvingen.
Megler er for øvrig ikke kjent med plan- eller byggesaker som direkte berører eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 3 582,- pr. mnd. og inkluderer: kommunale avgifter (renovasjon), TV og internett.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Boligen er tilknyttet kabel-TV og internett. Tv-tuner/dekoder følger ikke med salget.

Boligen er ikke tilknyttet alarmselskap.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen, men bindingsperioden er ukjent. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Eiendomsskatten er kr 3 000,- pr. år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter utgjør kr 11 816,96 for 2026. I dette inngår vann- og avløpsgebyr samt feie- og tilsynsgebyr.
Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

De månedlige felleskostnadene utgjør kr 3 582,- pr. mnd. Dette inkluderer blant annet: TV/bredbånd, renovasjon, felles bygningsforsikring, festeavgift, samt drift og vedlikehold av fellesarealer og øvrige fellesanlegg i huseierlaget.

Andel fellesgjeld utgjør kr 43 483,- pr. 04.05.2026.
Total fellesgjeld for sameiet er kr 2 729 487,- pr. 31.12.2025 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS-banken AS
Restsaldo pr. 31.12.2025: kr 1 246 652,-
Løpetid: 20 år
Rente: 7,45 % pr. 31.12.2025
Merknad: Opprinnelig lån fra 2020 på kr 1 500 000,-.

Bank: OBOS-banken AS
Restsaldo pr. 31.12.2025: kr 1 482 835,-
Løpetid: 20 år
Rente: 7,45 % pr. 31.12.2025
Merknad: Opprinnelig lån fra 2021 på kr 1 700 000,-.

Selger v/fullmektig opplyser at strømforbruk: ca 20.000 kWh/år.
Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen. Fullmektig har ikke kjennskap til avtaleperiode. Norgespris er p.t. på kr 50 øre inkl. mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg.
Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen var tidligere tilknyttet Sector alarm. Kjøper kan evt. overta dette.

Huseierlaget har kollektiv avtale for TV og bredbånd. Leverandør er ikke opplyst i fremlagt dokumentasjon. TV-tuner/dekoder medfølger ikke handelen.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 903 985,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 7 615 941,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatt utgjør kr 732,- for 2026.

Andel fellesgjeld er kr 43 483,- pr. 04.05.2026.

Total fellesgjeld for sameiet er kr 2 729 487,- pr. 31.12.2025 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS-banken AS
Restsaldo pr. 31.12.2025: kr 1 246 652,-
Løpetid: 20 år
Rente: 7,45%
Merknad: Opprinnelig lån fra 2020 på 1 500 000.

Bank: OBOS-banken AS
Type Rente: Flytende rente
Restsaldo pr. 31.12.2025: kr 1 482 835,-
Løpetid: 20 år
Rente: 7,45%
Merknad: Opprinnelig lån fra 2021 på 1 700 000.

Det er ikke mulighet for individuell nedbetaling (IN-ordning) på sameiets lån.

5 900 000,00 Prisantydning
43 483,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 943 483,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

147 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
148 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
168 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
6 092 073,00 Totalpris inkl. omkostninger
6 111 973,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Boligens andel av huseierlagets fellesgjeld vil komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtakelsen.

Else-Marie Langerud

Etter nærmere avtale.
Eierskifte skal meddeles styret/forretningsfører for registrering.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige.
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtakelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Dersom ikke Boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtakelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne Boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr. SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg, da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht. lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles.

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. andel fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr. stk. / overtakelse  kr 3 500,00

Utlegg:
Administrasjonsgebyr, forretningsfører  kr 850,00
Innhenting av offentlige opplysninger, Oslo kommune  kr 1 282,50
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Tilstandsrapport  kr 17 500,00
Boligens visittkort  kr 800,00
Boligselgerforsikring Gjensidige  kr 40 541,00
Foto  kr 6 700,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer Boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring.
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger.
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtakelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 45-0037/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Oppsal
Haakon Tveters vei 27, 0682, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR45.2637

Sist oppdatert: 20. mai 2026 kl. 15:21