Bjørkeveien 2

Bjørkeveien 2, 3179 ÅSGÅRDSTRAND
Kommunenummer 3901, gårdsnummer 2, bruksnummer 723, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3901, gårdsnummer 2, bruksnummer 729, ideell andel 1/6

Totalt bruksareal BRA: 238 kvm

BRA-i:
Enebolig:
Kjeller: 83 kvm: Trapperom, kjølerom, bad, soverom, kjellerstue, kontor, to boder (rom i kjeller ikke godkjent for varig opphold)
1. etasje 90 kvm: Vindfang, toalettrom, vaskerom, hall m/trapp, soverom, kjøkken, stue, kjellertrapp
2. etasje 40 kvm: Trapperom, bad, tre soverom (et soverom er ikke godkjent for varig opphold)

BRA-e:
Garasje:
1. etasje 25 kvm: Garasje

Åpent areal:
Enebolig:
1. etasje 59 kvm: Terrasser - nordvendt terrasse på 35 kvm og sydvendt terrasse på 24 kvm
2. etasje 6 kvm: Balkong

I 2. etasje er det registrert 17 kvm ikke-måleverdig areal (ALH) på grunn av skråtak og lav himlingshøyde. Samlet gulvareal (GUA) i 2. etasje er 57 kvm, mens måleverdig BRA-i er 40 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 28.08.2026 utført av Gulag Takst og Eiendom AS v/Gunnar Sverrisson. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se l punkt om ferdigattest for konsekvenser rundt rom som ikke er godkjent for varig opphold.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en enebolig oppført i 1986 over kjeller, 1. og 2. etasje. I 2001 ble det utført ombygging med tak over deler av verandaen mot nord samt over nedgang til kjeller. Grunnmuren består av Lecablokker med pussede/slammede flater. Ytterveggene er i bindingsverkskonstruksjon med liggende bordkledning. Taket er et saltak med A-takstoler i tre, tekket med takstein. Boligen har malte trevinduer med 2-lags glass fra byggeåret, med unntak av vinduene mot sør som er fra 2018. Hovedytterdør er fra 2016, vaskeromsdør fra 2010 og terrassedør i 1. etasje fra 2018. Det er en nordvendt balkong på 6 m², en nordvendt terrasse på 35 m² og en sydvendt terrasse på 24 m². Pipen er i lettbetongelementer med ett røykløp.

Frittliggende garasje oppført i 1988. Bygningen er fundamentert med betongsåler på løsmasser. Yttervegger er av bindingsverk med utvendig trekledning. Taket er tekket med betongtakstein. Garasjen har leddheisport i malt utførelse.

Sikringsskapet er plassert i vindfanget og er utstyrt med automatsikringer og jordfeilbryter. Anlegget ble oppgradert i 2013 med ny innmat i sikringsskapet.

Boligen er utstyrt med brann- og røykvarslere, samt brannslukningsapparat.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Utvendig
- Balkonger, verandaer, takterrasser og altaner: Det er påvist fukt-/råteskader i rekkverk. Rekkverket har lavere høyde enn det som kreves etter dagens forskriftskrav.

Våtrom - 1. Etasje Vaskerom
- Generell: Det er registrert påbegynnende sprekker i skjøten på belegget samt utette rørgjennomføringer. Det opprinnelige tettesjiktet har passert forventet levetid. En samlet tilstandsgrad 3 (TG 3) er satt for rommet, med bakgrunn i alder og vurdert funksjon på eksisterende tettesjikt.

Våtrom - 2. Etasje Bad
- Vanntett sjikt, membran og sluk: Våtrommet har eldre våtromsløsninger for gulv og vegg som er etablert før år 2000. Tettesjiktet har derfor usikker fremtidig funksjon. Det er benyttet et vinylbelegg av eldre dato, og det foreligger ikke dokumentasjon som bekrefter beleggets egenskaper som membran under flis.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Utvendig
- Taktekking: Taktekkingen er generelt mosegrodd, og det er påbegynnende råte i vindskier. 50 % eller mer av forventet levetid for taktekking med underlag er oppbrukt.
- Nedløp, beslag og skorsteiner over tak: Enkelte av nedløpsrørene er deformerte/sprukne i skjøt/sveis samt utett. Det mangler snøfangere.
- Yttervegger/Veggkonstruksjon: Ytterkledningen har stedvis sprekker og begynnende råteskader i enkelte bord. Nederste lekt er montert inntil baksiden av kledningen, noe som hindrer nødvendig lufting.
- Vinduer og takvinduer/takluker/overlys: Vinduer fra byggeåret har utvendige og innvendige tegn til generell aldersslitasje, samt stedvis vedlikeholdsbehov.
- Ytterdører: Kjellerdøren og balkongdøren i 2. etasje viser tegn til generell aldersrelatert slitasje.
- Terrasser og plattinger på terreng: Det er registrert skjevheter i terrassedekke og rekkverk mot nord, samt skjevheter i rekkverk mot syd. Det er påbegynnende råte i levegg mot nord.

Innvendig
- Overflater - gulv: Boligen har innvendige overflater som bærer preg av alder og generell bruksslitasje.
- Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje): Det er gjennom hulltaking påvist høyt fuktnivå inne i innforet vegg. Det er benyttet plast/fuktsperre bak innvendige platekledninger på vegger under bakkenivå.
- Innvendige trapper: Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.

Våtrom - Kjeller Bad
- Overflater, vegger og himling: Flislagte overflater er fra byggeåret og har høy alder.
- Overflater gulv: Det er påvist avvik i fallforhold til sluk.
- Vanntett sjikt, membran og sluk: Det foreligger ingen informasjon om membran, verken i gulv eller på vegger.

Våtrom - 2. Etasje Bad
- Overflater, vegger og himling: Flislagte overflater er fra byggeåret og har høy alder.
- Overflater gulv: Høydeforskjellen fra topp slukrist til gulv ved terskel er 10 mm, mot krav på 25 mm. Gulvet er tilnærmet forøvrig uten fall.
- Ventilasjon: Det er ikke etablert mekanisk avtrekk fra våtrommet, kun naturlig ventilasjon.

Tekniske installasjoner
- Innvendige vannledninger: Kobberrør eldre enn 33 år har usikker fremtidig funksjon.
- Innvendige avløpsrør: Mer enn 50 % av den forventede brukstiden er passert.
- Varmesentral (fyrkjeler, varmepumper, fjernvarme, pelletsanlegg, gasskjeler, osv): Varmepumpen har passert halvparten av forventet levetid.
- Varmtvannsbereder/tank: Varmtvannstanken er over 20 år og har usikker fremtidig funksjon.

Tomteforhold
- Fuktsikring og drenering: Fuktsikring eldre enn 30 år har usikker fremtidig funksjon. Det er ikke montert tettelist på toppen av knotteplasten.
- Terrengforhold: Det er registrert dårlig fall, eller tilnærmet flatt terreng inn mot grunnmuren.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom - Kjeller Bad
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking kunne ikke utføres da våtsonen vender mot yttervegg av betong.

Plassbygde spesialrom (VVS-teknisk rom, fyrrom, badstue, kjølerom) - Kjeller Kjølerom
- Teknisk anlegg: Kjølerommet/aggregatet var ikke i bruk på befaringsdagen.

Helse, miljø og sikkerhet

Helse, miljø og sikkerhet
- Helse, miljø og sikkerhet: I henhold til byggeforskriften fra byggeperioden (1985) skal tak være utført slik at det ikke blir utsatt for skadelige frostsprengninger eller farlige isdannelser. Der det er fare for at snøras og isras kan medføre skade, skal taket ha snøfangere eller lignende. Rekkverket har lavere høyde enn det som kreves etter dagens forskriftskrav. Det er ikke foretatt radonmålinger. I henhold til brannforskriftene skal plate av ubrennbart materiale stikke minst 300 mm ut foran ildstedet. Dette kravet er ikke oppfylt. Det foreligger samsvarserklæring fra 2018 og frem til i dag, men det mangler samsvarserklæring for oppgraderingen av anlegget som ble utført i 2013.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Mikrobølgeovn i kjøkkenet fungerer ikke. Lyset på badet i 1. etasje og et rom i andre etasje fungerer ikke. Maling på kjøkkenet har noe sprekker/hull. Det er noen skraper på gulvet, inkludert en større skrape på gulvet i stuen. Noen ganger samler det seg vann i bunnen av kjøleskapet.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2025:
- Installert luft-til-luft-varmepumpe i kjeller

2018:
- Nye vinduer mot sør og terrassedør i 1. etasje

2016:
- Ny hovedinngangsdør

2013:
- Oppgradert elektrisk anlegg med ny innmat i sikringsskap, utført av Andebu Elektro AS

2006:
- Ny kjøkkeninnredning med malte, profilerte fronter, rustfri oppvaskbenk og benkeplater i massivt tre

2001:
- Etablert tak over deler av veranda mot nord samt over nedgang til kjeller

1999:
- Etablert baderom i kjeller med flislagte gulv og vegger, dusjhjørne, klosett og baderomsinnredning med servant

En romslig enebolig fra 1985/1986 fordelt over tre plan, med god plass til en familie som trenger en romslig og innholdsrik bolig. Boligen er i original stand med utvalgte oppgraderinger gjennom årene: nytt elektrisk anlegg i 2013, luft-til-luft varmepumpe i stuen fra 2014 og en ny varmepumpe i kjeller fra 2025. Kjøkkenet ble oppgradert i 2006, og vinduer mot sør samt terrassedøren i 1. etasje ble skiftet i 2018. Hoveddelen av boligen er i 1. og 2. etasje. Kjelleretasjen er innredet med stue, et rom, kontor og bad, men det foreligger ikke dokumentasjon på at bruken av kjelleren til boligformål er godkjent av bygningsmyndighetene.

Vindfang:
Vindfanget er romslig og lyst, med panel på veggene og parkett på gulvet. Sikringsskapet er plassert her og det er tilkomst til toalett og vaskerom. Man kommer videre inn til hallen, der den malte tretrappen til 2. etasje tar seg godt ut. Fra trappehallen er det tilkomst til øvre og nedre plan i boligen og tilkomst til soverommet på hovedplanet og inngang til stuen som går videre til kjøkkenet.

Stue:
Stuen i 1. etasje er boligens store oppholdsrom, med god plass til både sofagruppe og spisebord. Hyggelig med peis til å fyre opp i på de kjølige dagene, samt luft-til-luft varmepumpen fra 2014 sørger for effektiv oppvarming. Fra stuen er det utgang til den nordvendte terrassen i trykkimpregnert tre. Terrassen er stor og har en overbygg del. Stue og kjøkkenet henger fint sammen med en buet åpning.

Terrasse (nordvendt, 1. etasje):
Terrassen mot nord er stor og har overbygg over deler av arealet, med plass til en stor loungegruppe. Den åpne delen av terrassen har god plass til spisebord og stoler.

Terrasse (sydvendt, 1. etasje):
Ved inngangsdøren ligger en sydvendt terrasse i trykkimpregnert tre. Terrassen har også plass til spisebord og stoler og vender mot syd.

Kjøkken:
Kjøkkenet ble oppgradert i 2006 med innredning i malt profilert utførelse. Godt med oppbevaringsplass, med både vanlige skap og skap med glassdører, og det er god benkeplass langs to vegger. Benkeplatene er av massivt tre, og oppvaskbenken er i rustfritt stål. Integrerte hvitevarer består av kjøleskap, oppvaskmaskin, stekeovn og keramisk platetopp. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. Selger opplyser at microbølgeovn ikke fungerer. Kjøkkenet har plass til spisebord for familien og har en koselig utsikt til hagen.

Soverom (1. etasje):
I 1. etasje ligger ett soverom, plassert i tilknytning til gangen. Rommet har parkett på gulvet og er passe stort til en dobbeltseng.

Toalettrom:
Toalettrommet i 1. etasje har servant i baderomsinnredning, toalett og et lite skap. Flislagt gulv.

Vaskerom:
Vaskerommet i 1. etasje er praktisk plassert og inneholder skyllekum av stål og opplegg for vaskemaskin. Praktisk med enen vaskeromsdør til hagen. Rommet har vinylbelegg på gulv og malte plater på vegger. Vaskerommet har et oppgraderingsbehov. Vaskemaskin og tørketrommel medfølger.

2. etasje:
Opp den malte tretrappen kommer man til 2. etasje, som har skråtak med noe begrenset ståhøyde langs veggene. Etasjen inneholder tre soverom (hvor ett ikke er godkjent for varig opphold) og et bad. Skråtaket gir rommene en lun karakter, og de to mindre soverommene er godt utnyttet med plass til seng og oppbevaring langs kneveggene.

Hovedsoverom (2. etasje):
Hovedsoverommet er det romsligste soverommet i etasjen og har direkte utgang til den nordvendte balkongen i tre. Rommet har plass til dobbeltseng med nattbord på begge sider.

Balkong (nordvendt, 2. etasje):
Fra hovedsoverommet er det utgang til en nordvendt balkong i tre med trerekkverk. Balkongen gir utsyn over hagen og nabolaget. Rekkverket har råteskader og er lavere enn gjeldende krav, og bør oppgraderes.

Soverom 2 og 3 (2. etasje):
De to øvrige soverommene i 2. etasje er begge under skråtaket. Det ene rommet har grønnmalte vegger og et lite vindu, med plass til seng og skap langs kneveggshøyden. Dette rommet er ikke godkjent for varig opphold. Det andre rommet er noe større, med vindu mot hagen og god plass til seng, skrivebord og oppbevaring.

Bad (2. etasje):
Badet i 2. etasje er fra byggeåret med kosmetisk oppgradering på slutten av 1990-tallet. Rommet har flislagte gulv og vegger med keramiske fliser, og malte plater i himling. Gulvet har varmekabler. Innredet med dusjkabinett, badekar, toalett og nedfelt servant i baderomsinnredning. Ventilasjon skjer via naturlig ventil. Badet har et oppgraderingsbehov.

Kjelleretasje:
Kjelleren er innredet med en romslig kjellerstue, kjølerom, et kontor og bad. Det foreligger ikke dokumentasjon på at innredning og bruk av kjelleretasjen til boligformål er godkjent av bygningsmyndighetene. Vinduene i kjeller tilfredsstiller ikke dagens krav til størrelse og lysåpning, og er ikke egnet som rømningsvei fra oppholdsrom. En ny luft-til-luft varmepumpe fra 2025 er installert i kjelleren. Egen utgang til hagen.

Overflater:
Gulv: Hovedsakelig parkett og laminat i oppholdsrom og soverom. Belegg på gulv i rom i kjeller. Flislagte gulv på begge baderom. Vinylbelegg på vaskerom.
Vegger: Plater med malte overflater. Keramiske fliser på vegger i begge baderom.
Himling: Malte plater.

Lagring:
Boligen har to boder i kjelleretasjen. I tillegg er det et plassbygd kjølerom i kjeller, oppført med prefabrikkerte isolerte elementer i vegger og himling og utstyrt med kjøleaggregat fra 2015. På eiendommen er det en frittliggende garasje på ca. 25 m² fra 1988, med leddheisport i malt utførelse.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Følgende hvitevarer medfølger salget: Vaskemaskin, tørketrommel, oppvaskmaskin, kjøleskap. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.

Varmepumpe, elektrisitet og vedfyring. To luft-til-luft-varmepumper plassert i henholdsvis stue (2014) og kjeller (2025). Vedovn i 1. etasje. Elektriske varmekabler på baderom i kjeller og baderom i 2. etasje.

Ved feiertilsyn er det registrert avvik vedrørende manglende sklisikring på stige/adkomst til røykløp samt manglende ubrennbar plate foran ildsted i 1. etasje. Tilsynet er registrert som avsluttet under forutsetning av at avvik lukkes iht. fremdriftsplan.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1985. Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 14.04.1986.

Tillatelsen var tidsbestemt til 14.07.1986.
Følgende vilkår fremgår av tillatelsen:
- tapet i trappegang mellom I.etg. og kjeller
- montere innvendige dører
- bytte, event. isolere utvendig dør fra kjeller (mot vest)
- påse at nødvendige avstander overholdes ved montering av ildsted (1. etg.)
- trapp/rekkverk ved dør fra vaskerom (døra holdes avlåst)
- trinn og event. rekkverk ved terassedør mot nord
- permanent trapp og rekkverk ved og på kjellernedgang utvendig
- pusse mur utvendig og i kjellernedgang, innpusse vinduer og ventiler
- permanent repo/trinn ved inngangsparti
- fundamenter under stolper ved veranda 2. etg.
- fylle inntil mur, planere, rydde på tomta
- nedløp tilsluttes rør i bakken
- innsende tegninger på kjeller

Det er uklart om dette er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.
Midlertidig brukstillatelse kan fås ved henvendelse til megler.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker.

Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 22.07.1985 og 28.09.1985. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det er avvik fra følgende avvik fra byggetegningene. I 1. etasje er bod ved entréen innlemmet i entréen. I 2. etasje benyttes disponibelt rom som soverom, rommet har ikke rømningsmuligheter gjennom vinduet og kan derfor ikke benyttes til varig opphold. Hele kjelleretasjen med bla. soverom, kjellerstue, kontor og bad. Kjelleretasje er ikke definert i byggetegninger og er dermed ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon i saken:
- Godkjent søknad for tilbygg (overbygg over deler av veranda og nedgang til kjeller) datert 10.05.2001. Det er ikke utstedt ferdigattest for tiltaket.
- Godkjente tegninger og vedtak om byggetillatelse for frittstående garasje (byggeår 1988) datert 05.09.1988. Det er ikke utstedt ferdigattest for tiltaket. Jf. pbl. § 21-10 (5) utstedes det ikke ferdigattest for tiltak søkt om før 01.01.1998.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Heftelser på GNR 2, BNR 723:

1981/4393-1/28 11.09.1981 UTBYGGINGSAVTALE
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
Avtalen gjelder utbygging av boligfeltet Øderydningen. Kommunen har vederlagsfri rett til å reparere, vedlikeholde, omlegge og legge nye kommunale vann- og avløpsledninger over private tomter. Private har rett til å krysse nabotomter med ledninger. Elektrisitetsverket og Televerket har vederlagsfri rett til å plassere stolper, barduner, luftstrekk og kabelgrøfter. For eksisterende vann- og kloakkledninger over gnr. 2 bnr. 17 og 80 er det fastsatt et byggeforbudsbelte på 5 meter på hver side av ledningen.

1985/3852-1/28 01.07.1985 BESTEMMELSE OM VEG
Bestemmelse om vann/kloakkledning
Med flere bestemmelser
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
Erklæringen omhandler at vedlikehold av vei, vann- og kloakkledning i feltet skal skje i fellesskap. Vedlikehold og utbedring av vann- og kloakkledninger innenfor den enkelte eiendom skal bekostes og vedlikeholdes av den enkelte tomteeier.

Heftelser på realsameiet (GNR 2, BNR 729):

1981/4393-1/28 11.09.1981 UTBYGGINGSAVTALE
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
Avtalen gjelder utbygging av boligfeltet Øderydningen. Kommunen har vederlagsfri rett til å reparere, vedlikeholde, omlegge og legge nye kommunale vann- og avløpsledninger over private tomter. Private har rett til å krysse nabotomter med ledninger. Elektrisitetsverket og Televerket har vederlagsfri rett til å plassere stolper, barduner, luftstrekk og kabelgrøfter. For eksisterende vann- og kloakkledninger over gnr. 2 bnr. 17 og 80 er det fastsatt et byggeforbudsbelte på 5 meter på hver side av ledningen.

Eiendommens rettigheter:

915012-1/28 OPPRETTELSE AV REALSAMEIE
DENNE MATRIKKELENHETEN HAR ANDEL I:
KNR: 3901 GNR: 2 BNR: 729 IDEELL: 1/6

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd gul E (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen har en attraktiv og tilbaketrukket beliggenhet i et etablert boligstrøk i Åsgårdstrand. Omgivelsene preges av rolige villaveier og lite gjennomgangstrafikk, noe som gir trygge rammer i hverdagen. Beliggenheten er spesielt praktisk for barnefamilier, da både Åsgården barneskole og Åsgårdstrand barnehage ligger en kort gåtur fra boligen. Dette gir en trygg og enkel skolevei uten behov for bil i hverdagen. For de eldre barna ligger Borre ungdomsskole en kort kjøretur unna, og det er gode forbindelser videre til videregående skoler i nabobyene.

Det er kort gangavstand til Åsgårdstrand sentrum, hvor du finner et variert utvalg av butikker og servicetilbud. De daglige innkjøpene kan gjøres på Meny eller Joker, og på Paletten kjøpesenter finner du i tillegg fasiliteter som apotek og vinmonopol. Nærområdet byr på et idyllisk kystmiljø, og en kort spasertur tar deg ned til småbåthavnen, badestrender, parkområder og Munchs hus. Langs sjøen strekker kyststien seg i begge retninger og innbyr til fine turer. For idrettsinteresserte ligger Åsgårdstrand idrettsplass en kort gåtur unna, med fotballbaner og anlegg for ulike aktiviteter.

Kollektivforbindelsene fra området er gode og gjør det enkelt å reise uten bil. Bussholdeplassen Åsgården ligger en kort gåtur unna med faste ruter i retning både Horten og Tønsberg. For togpendlere tar det rundt ti minutter å kjøre til Skoppum stasjon, som har hyppige avganger med regionaltog mot Oslo, Drammen og sørover i fylket. Med bil når du Horten sentrum på rundt ti minutter og Tønsberg på omtrent femten minutter. Skal du ut og fly, er kjøreturen til Sandefjord lufthavn Torp på rundt en halvtime.

Åsgården skole og Borre ungdomsskole. Det er barnehager i nærheten.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 616,5 kvm. Tomten er flat og koselig opparbeidet med plen og hekk. Innkjørselen er belagt med belegningsstein. Eiendommen har en ideell andel på 1/6 i gnr. 2 bnr. 729 (realsameie). I henhold til tinglyst erklæring skal vedlikehold av vei, vann- og kloakkledning i feltet skje i fellesskap. Garasjen på eiendommen krysser tomtegrensen mot sør. Kjøper overtar ansvaret og risikoen for dette forholdet.

Det medfølger en frittliggende enkelt garasje med leddheisport. I tillegg er det belegningsstein i innkjørselen.

Fastmontert lader for EL-bil følger med.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til Frittliggende småhusbebyggelse og Felles parkeringsplass i henhold til reguleringsplan Øderydningen (ID: 3901 B0006), datert 16.06.1981, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Av eiendommen er 555,23 m² regulert til Frittliggende småhusbebyggelse og 56,41 m² er regulert til Felles parkeringsplass.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel 2022-2033, vedtatt 13.06.2022. Arealbruken er i planen avsatt til Boligbebyggelse - Nåværende. Der eldre reguleringsplaner har samsvarende arealformål med kommuneplanen, slik som i dette tilfellet, vil detaljer i reguleringsplanen gjelde foran kommuneplanens arealdel.

Det er per d.d. ingen kjente plan- eller byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 20 412,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Eiendomsskatt er kr 6 348,- for 2026.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 20 000,- pr. år / 16 000 kWh pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til desember 2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Nåværende eier har forsikring i Tryg som koster kr 13 800,- pr. år.

Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av internett (Bredbånd 1000).

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2025 var kr 1 263 000,- ifølge selgers skattemelding. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 5 052 000,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

I kommunen som eiendommen ligger, er det innført eiendomsskatt på boliger og annen fast eiendom. Se kommunens nettsider for mer informasjon.

5 700 000,00 Prisantydning

Omkostninger

142 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
143 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
163 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 843 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 863 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Elena Diesen og Glenn Eric Andre Diesen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen. Minimumsprovisjon er kr 57 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger / Overtagelse pr stk. kr. 3900,-. 1 stk. inkludert  

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Horten kommune m/feier  kr 4 522,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning, se vedlegg 
Fasadefoto og dronefoto Fotofinish fakt 20592  kr 2 500,00
Fotopakke inkl 3 plantegninger og dronefoto Fotofinish  kr 6 500,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig, ulike priser - faktura til megler ca kr. 22 000,- 

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 21-0131/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Tønsberg
Torvgaten 6, 3110, TØNSBERG
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR21.26131

Sist oppdatert: 03. september 2026 kl. 14:35