Trolldalslia 33

Trolldalslia 33, 4870 FEVIK
Kommunenummer 4202, gårdsnummer 52, bruksnummer 277

Totalt bruksareal BRA: 326 kvm

BRA-i:
Kjeller: 47 kvm: Bod.
1. etasje 110 kvm: Entrè, garderobe, gang, 3 soverom, bad, vaskerom, Tv-stue
2. etasje 110 kvm: Stue, kjøkken, kontor, bad, soverom
41 kvm: Garasje i kjellerplan.

BRA-e:
1. etasje 18 kvm: Bad, gang, soverom (Anneks)

Åpent areal:
1. etasje 10 kvm
2. etasje 109 kvm

Basseng er ikke tatt med i terrassens størrelse. Basseng 32 kvm (8x4x1,5 m)

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 24.04.2025 utført av Roy Paulsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.
Det foreligger byggegodkjente tegninger. Der det er tegnet inn bod i 1. etasje er det i dag vaskerom. Ellers stemmer tegningene med dagens bruk.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

 Det gjøres spesielt oppmerksom på: (Det vises til sidetall i tilstandsrapport)

Følgende har fått tg 2: Utvendig: Veggkonstruksjon, se side 8. Dører, se side 9. Utvendige trapper: se side 9.
Innvendig: Overflater, se side 10. Innvendige trapper, se side 11. Bad 1. og 2. etasje: Overflater vegger og himling, overflater gulv, sluk, membran, tettsjikt, sanitærutstyr og innredning; viser til rapportens side 11 og 12. Vaskerom: Overflater gulv, ventilasjon, viser til side 13.
Tekniske installasjoner: Varmesentral, varmtvannstank, elektrisk anlegg; viser til rapportens side 14 for ytterligere informasjon.
Terrengforhold; se side 15.

Følgende har fått tg 3: Balkonger, terrasser og rom under balkong: Her er en stor terrasse med basseng ut i fra hovedetasjen (2, etg). og en terrasse ut i fra soverom. 2 etasje
Begge med impregnerte gulvbord. Soverom terrasse er med glassrekke. Hovedterrasse har rekke i impregnert med spiler. Men foran basseng er her ingen rekke.
Vurdering av avvik:
• Det er ikke montert rekkverk.
• Det er avvik:
Terrasse bord på hovedterrassen er noe slitne. Her er ikke rekkverk rundt basseng. Viser til rapportens side 9.

Kommentar fra selger vedr. rekkverk rundt basseng (side 9 i rapport): Dette er et bevisst valg fra eier. Det er ikke mulig å komme til bassenget fra utsiden, og det er sikkerhetsduk over bassenget når ikke dette er i bruk. Det er fullt mulig å sette opp et gjerde / glass-rekke om ønskelig

Sammendrag av selgers egenerklæring: (Det vises til spørsmålene i egenerklæringsskjema)
1. 1. Kjenner du til om det er/har vært feil ved våtrommene, f.eks. sprekker, lekkasje, råte, lukt eller soppskader? Ja. I August 2021 var det en mindre lekkasje fra dusj sone på bad oppe og ned til rom under. Mindre følgeskade ble utbedret av fagfolk via forsikringsselskap. I ettertid er det installert dusjkabinett med avløp direkte i sluk.
2. Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom? Ja, både av faglært og ufaglært / egeninnsats. Badet ble fliselagt etter forskrifter med membran på gulv og i våtsone av Murtjenester når huset ble bygd. For ca 10 år siden løsnet noen av flisene i dusjen på bad i andre etasje, rundt avløpssluk, overgang gulv vegg. De ble erstattet med nye, samt ett nytt lag med membran. Det ble i den forbindelse også åpnet inspeksjonsluke fra kontor for å sjekke for evt fukt i vegg. Alt ble utført av Bjørn Olav Sandbakk, samme firma som bygde opp badet med membran og flislegging da huset ble bygd. I forbindelse med fjerning av dusjvegger i glassbyggestein (våren 2025) ble noen fliser på
vegg i dusj byttet da disse ble skadet/ fikk sprekker i overflaten. Murtjenester v. Bjørn Olav Sandbakk
2.1 Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet? Ja.
2.2 Foreligger det dokumentasjon på arbeidene? Nei. Dette ble gjort som reklamasjon til firmaet, Murtjenester v. Bjørn Olav Sandbakk, men vi har ingen dokumentasjon skriftlig
8. Kjenner du til om det er/har vært sopp/råteskader i boligen? Nei. Et mindre område, i hjørnet på karm til skyvedør mellom kjøkken og terrasse, har blitt renset for råte og utbedret med sparkel og maling
9. Kjenner du til om det er/har vært insekter/skadedyr i boligen som f.eks. rotter, mus, skjeggkre, maur eller lignende? Det har vært observert sukkermaur i stuen om våren men disse forsvinner fort etter bruk av maurmiddel
11. Kjenner du til om det har vært utført arbeider på terrasse/garasje/tak/fasade? Ja, kun av faglært. Terrassen på utsiden av kjøkkenet gav etter under store snømengder i Januar 2024. Dette ble utbedret av Wari Hus våren 2024
12. Kjenner du til om det er/har vært utført arbeider på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? Ja, kun av faglært. Ettermontering av elektriske punkter. Det ble også installert digital strømmåler i forbindelse med en kampanje av Agder Energi. YIT/Caverion/Agder energi.
12.1 Foreligger det samsvarserklæring for hele eller deler av det elektriske anlegget? Ja. Dette kan innhentes hos overstående leverandører. YIT/Caverion.
13. Kjenner du til om det er utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? Ja. Det elektriske anlegget ble kontrollert og godkjent av el-tilsynet 27.11.21
18. Kjenner du til om det foreligger påbud/heftelser/krav/manglende tillatelser vedrørende eiendommen? Ja. Basseng er satt opp etter forskrifter i 2008. Dette ble muntlig gitt klarsignal av saksbehandler hos kommunen. Søknad, tegninger og nabovarsler ble sendt inn, men deler av dette ble borte hos kommunen. Kopi av søknad ble ettersendt etter forespørsel. Dokumentene finnes registrert i kommunens arkiv, men godkjennelse mangler. Vi har bedt kommunen ordne forholdet, og saken er på gang.
21. Kjenner du til manglende brukstillatelse eller ferdigattest? Ja. Bassenget mangler godkjenning.
24. Kjenner du til andre forhold av betydning som kan være relevant for kjøper å vite om (f.eks. tinglyste forhold, private avtaler, nabovarsel, rasfare)? Ja. Det er gitt muntlig tillatelse til å bruke område utenfor eiendomsgrense, ca 2 m ut over tomtegrense, mot fjellskrent, da dette er en naturlig avslutning av tomtens grense mot
friområde. Muntlig tillatelse ble gitt av forrige grunneier, Bengt G.Michalsen

Tilleggskommentar:
Redskapsbod bak gjestehuset er bygd på terrasse utenfor eiendomsgrensen mot friareal. (Ref punkt 24) Dette kan enkelt kan fjernes om nødvendig.
Frittstående kjøleskap(B: 75 cm) med frys følger med.
Det forekommer noe fugeoverskudd stedevis på fliselagt gulv i 1. etg. Det er fuktskader på parkett i et mindre område ved utgang til terrasse på soverom oppe. (Dette skyldes at det kom regn inn på gulvet i forbindelse med at døren sto oppe under plutselig regnskyll.) Dette er mindre synlig. - det er ingen restfukt i noen av disse områdene nå.
Ny varmepumpe/aircondition ble installert i øverste etasje Februar 2023.
Bassenget fikk ny liner (bassengduk og underduk) ny lampe, dyser, og nytt sikkerhetstrekk sommeren 2024. Dette ble byttet av Basseng AS.
Innerste del av terrasse utenfor soverom med utgang (ca 3 m2) bør byttes eller fjernes. Terrassen er plassbygd mot fjell og har vært for tett for å drenere tilstrekkelig.

Velkommen til en innholdsrik og lekker funkisvilla som byr på både komfort, funksjonalitet og en sjelden uteidyll.
Boligen høy på god standard, har en praktisk planløsning og med sin eksklusive Royalimpregnerte trekledning fremstår eiendommen med et tidløst uttrykk og minimalt behov for vedlikehold.

Innvendig preges boligen av rene linjer og gjennomtenkte løsninger. Listefrie overganger mellom vegger og tak gir et moderne, stramt uttrykk som understreker den arkitekttegnede helheten.
Andre etasje imponerer med en ekstra takhøyde på 2,6 meter – og i kjøkkenområdet er takhøyden hele 3,2 meter, noe som skaper en luftig og god romfølelse.

Andre etasje inneholder stue, kjøkken, to soverom, bad og gang.
Kjøkkenet er et naturlig samlingspunkt: Stort, lyst og luftig, med rause vindusflater og skyvedør direkte ut til terrasse og bassengområde. Innredningen er levert av kvalitetsleverandøren Strai Kjøkken og holder fortsatt en høy standard – stilrene, glatte fronter og lekre steinbenkeplater gir et elegant og tidløst uttrykk. Kjøkkenet har også praktiske detaljer som bl.a kran med Quooker/kokende vann. Frontene er nylig malt for å gi et friskt og oppgradert preg. Stekeovn, dampovn, vinskap, oppvaskmaskin og koketopp med gass/grill er integrert. Stekeovn og dampovn er av nyere dato. Kjøleskap medfølger (isbitmaskinen i kjøleskapet er ikke i bruk).
I himlingen er det en klassisk takrosett som tilfører rommet en fin detalj og kontrast til det moderne.
Stuen har store vindusflater som slipper inn godt med dagslys, og den sømløse forbindelsen mellom ute og inne gir en god atmosfære. I stuen er det også en koselig og effektiv peisovn, og det er en egen utgang til hagen.
Badet er innredet med badekar, toalett, to servantskap og et helt nytt dusjkabinett. I gangen er det en skyvedørsgarderobe som gir rikelig oppbevaringsplass. Det ene soverommet har utgang til en luftig veranda med fritt utsyn.
I denne etasjen finner du også varmepumpe, og hele huset har vannbåren gulvvarme for optimal komfort.

Første etasje er innredet med en romslig TV-stue med flislagt gulv, utgang til egen veranda og fastmontert prosjektor som medfølger salget. Møblementet i Tv-stuen kan medfølge om ønskelig.
Her finner du også tre gode soverom – hvorav ett er utstyrt med benkeplate med servant, skuffer, vegghengt skap og egen utgang til hagen.
Etasjen inneholder også bad med badekar, servantskap, toalett og egen badstue. Det står i tillegg et nytt umontert servantskap som kan medfølge dersom kjøper ønsker det.
Vaskerommet er romslig og funksjonelt, med både over- og underskap, benkeplate, utslagsvask, garderobeskap og opplegg for vaskemaskin.
Romslig og fin hall med eget garderoberom.

Underetasjen er innredet med garasje og stort kjellerrom, samt teknisk rom. Eier opplyser at det i garasjen er etterisolert i vegger og tak.

Frittliggende anneks/badehus er innredet med bad, gang og soverom – også her er det vannbåren varme. Badet er innredet med dusjhjørne, toalett og servantskap. Annekset er en ideell løsning for gjester, ungdom eller hjemmekontor.

Boligen og eiendommen generelt fremstår som svært godt vedlikeholdt, både innvendig og utvendig. Farge- og materialvalg er tidløse og av høy kvalitet – alt er nøye gjennomført og godt bevart.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Kontorinnredning på kontor i 2. etg og takpendel i kjøkkentak medfølger ikke. Alt av integrerte hvitevarer og frittstående kjøl/frys på kjøkkenet medfølger. Om ønskelig kan også frittstående kjøleskap og fryseskap på vaskerommet
medfølge. Kjøleskap på kjøkken medfølger (isbitmaskin er ikke i bruk).

Ved og elektrisk.
Det er vannbåren varme i alle gulv i 1. og 2. etg i hovedhus, samt i gjestehus/anneks. Varmen drives fra luft til vann varmeveksler anlegg.

Det foreligger ferdigattest datert 07.05.2007 for nybygg bolig.
Det foreligger byggegodkjente tegninger over boligen og annekset fra 2003. Det foreligger ikke egen ferdigattest for anneks. Det foreligger tegning av basseng datert 07.08.2006. Basseng er iflg eier oppført i 2008. Selger opplyser at alle tegninger, søknad m.v ble sendt til kommunen, men den skriftlige godkjennelsen hos kommunen mangler. Se for øvrig mer info fra selger under selgers egenerklæringsskjema pkt. 18.
En liten del av hjørnet av annekset/gjestehuset er oppført utenfor tomtegrensen, samt noe av terrassen er bygget utenfor grensen.
Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 
Eier opplyser:
Et stykke i bakkant av tomt mot friområde er benyttet inn mot en fjellskrent som er en naturlig avslutning av tomten. Fra ca 1.5 - 2 m i linje mot fjellskrent. - Dette ble muntlig godkjent av forrige eier av friområdet. I tillegg er det på baksiden av gjestehus oppført en redskapsbod, bygd på terrasse mot vegg på gjestehus. Redskapsbod står utenfor tomtegrensen (ref. muntlig tillatelse).

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

4202/52/277:
25.04.2002 - Dokumentnr: 2740 - Bestemmelse iflg. skjøte
Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.m. (Det offentlige har rett til i nødvendig utstrekning å legge og vedlikeholde ledninger i jord og luft, og kummer, samt sette opp skiltstenger og stolper vederlagsfritt på tomten.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Attraktiv beliggenhet sentralt på Fevik.
Eiendommen har en flott og høytliggende beliggenhet, med fritt utsyn og fantastiske solforhold. Området er rolig og barnevennlig, samtidig som det er sentralt plassert med gangavstand til det meste du trenger i hverdagen.
Her bor du med kort vei til både barneskole og ungdomsskole med tilhørende idrettshall, barnehager, dagligvarebutikker, frisør, apotek og restauranter. Det er også gode bussforbindelser i området, som gjør det enkelt å komme seg både til Grimstad og Arendal.
Fevik er et svært ettertraktet område, både for fastboende og feriegjester. Her finner du vakre, barnevennlige badestrender, småbåthavn og idylliske turområder i skog og mark – perfekt for både hverdag og fritid. I nærområdet finnes også rideskole og flere flotte naturopplevelser rett utenfor døren.

Dette er en beliggenhet som kombinerer det beste fra kystliv, natur og nærhet til fasiliteter – et sted det er lett å trives!

Se vedlagte kart

Boligen er oppført over tre nivåer og er gjennomført tilpasset tomtens naturlige terreng.
Eiendommen imponerer med en sjelden helhet – her får du en lettstelt og frodig tomt, skjermet beliggenhet og førsteklasses utearealer. En stor biloppstillingsplass i forkant av dobbel garasje med rikelig av parkeringsmuligheter, mens det terrasserte hageanlegget strekker seg over flere plan – vakkert beplantet med prydbusker, frukttrær, bærbusker og fargerike blomsterbed som gir liv og farge gjennom hele sesongen.

Midtpunktet i hagen er det flotte bassengområdet med tilhørende badehus/gjestehus. Her kan du nyte lange sommerdager i fullkommen ro, helt uten innsyn. Rundt bassenget finner du lune solterrasser med terrassebord i tre, utepeis og hekk som rammer inn det hele. En overbygd inngangssone med gressplen og blomsterbed gir en lun og velkomnende ankomst.
Beliggenheten er usjenert og fredelig, med vidstrakt utsikt mot skogkledde åser, bebyggelse og innlandet mot vest – samt områdene rundt Nedenes og Hisøy i nord. Solforholdene er fremragende hele dagen og helt frem til ca kl. 22.30 sommerstid.
Bassenget har en dybde på 1,5 m og en størrelse på 4 x 8 m.

Dette er en bolig for deg som verdsetter arkitektonisk kvalitet, privatliv og vakre uteområder. En sjelden mulighet på Fevik.

På eiendommen. Dobbel garasje
Det er mulig å montere lader i garasje eller på utsiden av denne.

Tilkoblet offentlig vann og avløp. Det er ikke installert vannmåler. Pålegg kan forekomme.
Offentlig vei.

Eiendommen er regulert til boligformål. Planident: 120. Ikrafttredelsesdato: 29.01.07. Plannavn: Trolldalen. Formål: Områder for boliger m/tilhørende anlegg.

Kommunale avgifter er kr 24302,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for eiendomsskatt, vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 13.300 (If forsikring).
Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 464 874,- ifølge selger/skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 5 859 497

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Eiendomsskatten utgjør kr.  9932 pr år.

12 900 000,00 Prisantydning

Omkostninger

322 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
343 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
13 243 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Tore Halvorsen

Etter avtale

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperforsikring gjennom Tryg. Forsikringen er en fri rettshjelpsdekning i 5 år, dvs at de behandler ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 
Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperforsikringen da kostnaden legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,75% av salgssummen, minimum kr 75.000,-
Tilrettelegging kr 12.900,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 26.900,-
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-
I tillegg foto, komm.oppl. m.v.

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 47-0081/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Arendal
950007613
Oppdragets KR-kode KR47.2581

Sist oppdatert: 11. juni 2025 kl. 09:16