Lensmann Hiorths allé 14

Lensmann Hiorths allé 14, 0661 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 130, bruksnummer 17, ideell andel 1/1
Aksjenummer 26, A/S Malerhaugen Byggeselskap, organisasjonsnummer 930926973

Totalt bruksareal BRA: 77 kvm

BRA-i:
2. etasje 50 kvm: Entré, bad og stue/kjøkken.
Loft: 24 kvm: Loftstue, to soverom og garderobe.

BRA-e:
1. etasje 3 kvm: Bod

Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 43 m2, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 24 m2 av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 19 m2.
Arealet i åpningen mot walk-in- garderobe er medregnet i boligens BRA-i.

Leiligheten inneholder 74 m2 P-ROM.

Leiligheten disponerer en uisolert utebod oppmålt til 3 m2 (BRA-e).

Leiligheten disponerer en parsellhage med steinbelagt uteplass og et drivhus. Drivhuset ble oppført i 2021 av selger og har en gulvflate oppmålt til ca. 5 m2, men grunnet lav takhøyde er arealet ikke måleverdig som bruksareal.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 06.06.2024 utført av Anticimex v/ Christian Ulrich Johansen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Firemannsbolig over to etasjer, samt kjeller og loft. Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt gulv mot grunn. Grunnmur av betong. Bærende vegger samt skillende dekker av trekonstruksjoner. Yttervegger av trekonstruksjoner utvendig kledd med stående kledning. Takkonstruksjon av saltaksform utvendig tekket med takstein. Leiligheten har slett entrédør med brannklasse B30 og lydklasse 35dB. Slett inngangsdør til loft med brannklasse B30. Takvinduer med karmer/rammer av tre utvendig beslått med metall fra 2005. Vinduer med karmer/rammer av tre med tre-lags glass fra 2010 i øvrige rom. Vinduer med karmer/rammer av tre med to-lags glass vurdert til å være fra byggeår i felles trappegang.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:
- Overflater vegger: TG2 gjelder: Vinduets plassering i våtsone er uegnet. Fare for fukt i konstruksjon. Vindu bør skjermes. Til informasjon: Det gjøres oppmerksom på at det er benyttet panel av treverk dusjsone med behov for jevnlig vedlikehold/overflatebehandling.
- Overflater gulv: Det er registrert bomlyd i enkelte fliser. Kan indikere manglende vedheft mellom flis og underlag.
- Fallforhold (gulv): Nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til sluk er på tilfeldig sted målt til ca. 19 mm. Dette er vurdert til å ikke være tilfredsstillende mht lekkasjesikkerhet.
- Membran, tettesjikt og overgang til sluk.: Utførelsen med hensyn til bruk av slukmansjett og tettesjikt er uoversiktlig, og det kan derfor ikke verifiseres at løsningen er fullgod og sikker mot lekkasjer.
- Avløpsrør (ink. sluk): Avløpsrør av støpejern er vurdert til å ha en alder som tilsier usikker tilstand og restlevetid. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon eller lignende forhold som utvikles over tid.

Kjøkken:
- Vannrør: Vanntilførsel-rør av kobber er vurdert til å ha en alder som tilsier usikker tilstand og restlevetid. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon eller lignende forhold som utvikles over tid. Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper for å begrense eventuelle lekkasjer fra vanninstallasjoner. Vannrør av rør-i-rør er ikke plugget mot varerør. Av denne grunn kan eventuelt lekkasjevann fra rør-i-rør system forårsake følgeskader.
- Avløpsrør: TG2 gjelder eldre deler av avløpsrør av plast og avløpsrør av støpejern er vurdert vurdert til å ha en alder som tilsier usikker tilstand og restlevetid. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Varmtvannsbereder: Varmtvannsbereder er plassert i rom uten sluk/overløp eller annen sikring mot fuktskader. Konsekvens kan være at det oppstår fuktskader hvis lekkasje fra varmtvannsbereder skulle oppstå. Sikkerhetsventil mangler I tillegg kontrollert avrenning til avløp, noe som kan medføre følgeskader hvis sikkerhetsventilen løses ut. Tiltak anbefales.
- Innredning: TG2 gjelder enkelte merker/hakk på fronter og bunnplate. Tiltak kan iverksettes ved behov.
- Annet: Det er ikke etablert komfyrvakt på kjøkkenet. Komfyrvakt etableres.

Øvrige rom - 2.etasje:
- Ventilasjon (gjelder kun for P-ROM): Ventilasjonen vurderes til å stedvis ikke være tilfredsstillende. Det er ikke registrert tilluftsventileri etasjen. Konsekvens kan være redusert luftutskiftning.

Loft - innredet - Loftsetasje:
- Overflater gulv: Det er registrert noe knirk i øvrige rom samt slitasje i loftstue og i garderobe. Tiltak kan iverksettes ved behov.
- Ventilasjon (gjelder kun for P-ROM): Ventilasjonen vurderes til å stedvis ikke være tilfredsstillende. Det er ikke registrert tilluftsventiler på soverom 1. Konsekvens kan være redusert luftutskiftning.

Ildsteder / skorsteiner innvendig. (Omfatter ikke funksjonalitet og innvendig pipeløp):
- Ildsteder inne i boligen: Avstand fra ildsted til brennbart materiale synes være for liten, og dermed i utgangspunktet forskriftsstridig. Det kan likevel være tilfelle at ildstedet innehar spesielle egenskaper som gjør at det likevel oppfyller forskriftskravene. For å verifisere dette må brukerveiledning og teknisk dokumentasjon for det aktuelle ildstedet innhentes.

Innvendige trapper:
- Innvendige trapper: Det er registrert enkelte kakk i trappetrinn. Tiltak kan iverksettes ved behov. Trappen har ikke håndløper. Av denne grunn oppfyller ikke trappeløpene dagens krav. Forholdene anbefales utbedret/undersøkt med bakgrunn i dagens gjeldende krav til sikkerhet.

Etasjeskiller - Loft :
- Skjevhetsmåling: Det er noe merkbare skjevheter i etasjeskillere. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt på 2,0 meter er målt til 31 mm. Målingene er foretatt i en eldre bygning og bør ses i den sammenheng. Skjevheter er mer påregnelige i eldre bygninger enn i nye. Årsaken til skjevhetene er ikke vurdert.

Elektrisk anlegg:
- Forenklet vurdering av det elektriske anlegget: Det er gjennomført en forenklet vurdering av det elektriske anlegget, uten at det er registrert avvik. Det legges vekt på at undersøkelsene ikke er utført av en elfagkyndig kontrollør/eltakstmann. På generelt grunnlag anbefales utvidet el-kontroll av kvalifisert elfagkyndig kontrollør/eltakstmann. Som følger av manglende samsvarserklæring på deler av det elektriske anlegget som er montert etter år 1999 samt manglende dokumentasjon på eldre deler av anlegget er TG2 satt i henhold til NS3600. Med bakgrunn i manglende dokumentasjon bør det gjennomføres en utvidet el-kontroll av en kvalifisert elektrofaglig person.

Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon:
- Fasader ink. kledning: Ingen luftespalte bak trekledning. Forholdet kan redusere levetiden til kledningen og veggkonstruksjonen. Vindusomramminger er stedvis montert tett mot vannbrett. Kan forårsake fuktskader over tid. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn.

Drenering:
- Fuktmerker / -symptomer i kjeller/underetg. Ink. eventuell krypekjeller og plate på mark: Det er gjort indikasjonmålinger med fuktindikasjonsinstrument på støpt såle mot grunn samt betongvegger. Målingene viser ingen utslag som kan tolkes som fuktskade. Det gjøres oppmerksom på at inspeksjonsmuliget er begrenset da det er kun tilgang for inspeksjon i fellesarealer.

Stikkledninger og tanker:
- Vann- og avløpsledninger (ink. stikkledninger): Alder og materialvalg tilsier at anbefalt brukstid og restlevetid på vannrør med tilliggende utstyr bør vies spesiell oppmerksomhet. Materialene er skjulte i grunnen og dermed er det kun alder som kan gi indikasjon på tilstand.

Følgende bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:
Ildsteder / skorsteiner innvendig. (Omfatter ikke funksjonalitet og innvendig pipeløp):
- Skorsteiner inne i boligen: Det er registrert manglende ubrennbar plate under sotluke på loft. Ubrennbar plate må etableres. Sjablongmessig prisanslag gjelder anskaffelse av ubrennbar plate.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Sammendrag av selgers egenerklæring:

2. Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom?
Svar: Ja, kun faglært. Klever & Backe AS
Kommentar: Lagt nye fliser på gulv og badekarfront, lagt ny membran på gulv, ny baderomsinnredning (2022). Badet ble for øvrig totalrehabilitert i 2013 av Geir Bekkelund.
2.1 Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet?
Svar: Ja
Kommentar: Klever & Backe AS. Lagt to lag med ny smøremembran på gulv (2022).
2.2 Foreligger det dokumentasjon på arbeidene?
Svar: Ja, det foreligger dokumentasjon.
4. Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid/kontroll på vann/avløp?¨
Svar: Ja, kun faglært. Christiania Rørleggerbedrift AS
Kommentar: Montert og påkoblet ny oppvaskmaskin på kjøkken (2020). Rørsystemet ble undersøkt og utbedret i regi av aksjelaget i 2017, utført av TT Teknikk.
11. Kjenner du til om det har vært utført arbeider på terrasse/garasje/tak/fasade?
Svar: Ja, kun faglært. I regi av aksjelaget.
Kommentar: Taket på huset ble skiftet i 2013.
12. Kjenner du til om det er/har vært utført arbeider på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank,
sentralfyr, ventilasjon)? Hvis nei, gå til punkt 13.
Svar: Ja, kun faglært. Elektriker'n Majorstua AS.
Kommentar Nye stikk, lampepunkter og dimmere i sengegavl på hovedsoverom. Ny dimmer og lampepunkt i stue. Flyttet bryter til taklampe i loftsetasje (2021).
12.1 Foreligger det samsvarserklæring for hele eller deler av det elektriske anlegget (i henhold til forskrift om lavspenningsanlegg)?
Svar: Ja.
Kommentar: Det foreligger samsvarserklæring fra Elektriker'n Majorstua etter utførte arbeider i 2021.
20. Kjenner du til om det er innredet/bruksendret/bygget ut kjeller eller loft eller andre deler av boligen? Hvis nei, gå til punkt 21.
Svar: Ja.
Kommentar: Loftet ble bygget ut i 2012.
20.1 Er innredningen/utbyggingen godkjent hos bygningsmyndighetene?
Svar: Ja.
Kommentar: Ja, det foreligger ferdigattest fra 2012.

Vi har gleden av å presentere en lys og pen hagebyleilighet på Malerhaugen i Lensmann Hiorths Allé. Kombinasjonen av barnevennlig, sentral beliggenhet og kort vei til offentlig kommunikasjon samt en mengde servicetilbud er uslåelig! Her får du en hageby følelse du ikke finner mange steder i Oslo.

I tillegg til beliggenheten har leiligheten mange gode kvaliteter. Den går over to plan, har nyere bad, og gode lysforhold.

2. etasje:
Entré:
Velkommen inn! Romslig entré med god plass til klesoppheng og oppbevaring av sko i stor skyvedørsgarderobe. Det er dørcalling. Leiligheten har entrédør med brannklasse B30 og nedsenket himling med downlights. Lagringsplass/bod under trapp med adkomst fra entré.

Bad:
Fra entréen er det adkomst til leilighetens bad, bygget i 2013 og ytterligere oppgradert i 2022. Badet har flislagt gulv med varme og veggflater av Termoask, samt nedsenket himling med downlights. Badet er innredet med vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant og ett-greps kran. Speil med belysning og stikkontakt over servant. Videre er det vegghengt toalett og Innbygd badekar med innfellbar dør av glass og metall. Dusjarmatur tilkoblet hånddusj. I selgers eiertid er det blitt lagt nye fliser på gulv og badekarfront, samt ny smøremembran på gulv.

Stue:
Med adkomst fra entréen kommer man til leilighetens sosiale sone. Stuen er romslig med god planløsning og kan enkelt innredes med en hyggelig sofagruppe med tilhørende sofabord og tv-seksjon. Her er det også plass til et spisebord hvor familie og venner kan inviteres til hyggelige middager. Vindusflatene i stuen slipper inn rikelig med lys og veggene er malt i lune og tidløse farger som skaper en luftig og god atmosfære.

Kjøkken:
Kjøkkenet er fra 2013 og innredet med profilerte fronter. Stor benkeplate av treverk med nedfelt stikkontakt og nedfelt oppvaskkum i kompositt med ett-greps kran. Integrerte hvitevarer og stikkontakt på vegg. Den langstrakte benkeplaten gir rikelig med arbeidsplass for husets kokk. Benken på kjøkkenet er perfekt for å nyte morgenkaffen med utsikt utover det koselige nabolaget.

Loft:
Trappen fra stuen i 2. etasje tar deg opp til loft. Det første du møter er et praktisk rom som i dag er innredet som loftstue. Rommet er svært fleksibel i forhold til bruk og kan f.eks. benyttes som kombinert tv-stue/gjesterom, med sovesofa. Evt. også som kontor.

Soverom: Lyst og pent hovedsoverom med god plass til dobbeltseng. Rommet har flere plassbygde oppbevaringsløsninger som sengegavl/nattbord og walk-in-garderobe ved knevegg.

Soverom 2 egner seg utmerket som barnerom og har god plass til seng med tilhørende nattbord. Fra soverom 2 er det utgang til trappeoppgang.

Hagen: Fantastisk hageparsell som ligger svært solrikt og fint til. Skiferplatting med god plass til utemøbler. Leiligheten disponerer en egen utebod og dagens eiere har etablert et drivhus i hagen.

Diverse:
Gulvflate belagt med parkett. Veggflater av malte flater. Himling av malt flate i stue/kjøkken. Slette innerdører.

Oppbevaringsbokser og -skuffer langs knevegg på barnerom medfølger ikke (ikke fastmontert).

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Leiligheten er elektrisk oppvarmet med gulvvarme på bad. Peisovn i stue.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1924.
Det foreligger attestert ekspedisjonsdokument fra 04.03.1924 som ifølge kommunen anses som datidens ferdigattest. Ekspedisjonsdokumentet dokumenterer at bygget er registrert lovlig oppført.

I tillegg foreligger det ferdigattest på bruksendring fra loft til boligareal datert 09.12.2015.

Utover andel fellesgjeld overdras aksjene fri for pengeheftelser.

Aksjelaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av lagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 6 servitutter på aksjelagets eiendom. Disse omhandler blant annet best. om vann/kloakklednng, vedtak av vilkår vedr. utskillelse/bebyggelse av eiendommen, skjønn og bestemmelse om bebyggelse.

Servituttene vil følge eiendommen.

Aksjeeier kan ikke uten samtykke fra styret i aksjelaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan aksjeeier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis aksjeeier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner. Utleie forutsetter at  leiligheten har forsvarlige radonverdier.

Landlig idyll "midt i smørøyet"!
Leiligheten har en tilbaketrukket, stille og svært barnevennlig beliggenhet, på idylliske Malerhaugen nær Ensjø. Området er et strøk i bydelen Gamle Oslo og har en sentral beliggenhet, med alle fasiliteter i behagelig avstand.

Flotte tur- og rekreasjonsområder i nærheten, bl.a. Etterstad Kolonihager, Kampen park, Vålerenga park med Vålerenga kirke, Svartdalsparken og Tøyenparken.
Alnaelven har idyllisk tursti langs elvebredden i retning Lillomarka, der man har utallige turmuligheter - sommer som vinter.
Kort avstand til et bredt utvalg av aktiviteter for barn og unge, f.eks. Kampen økologiske barnebondegård, Fyrstikkalleen flerbrukshall og Jordal ballbane og skatepark.
Nærmeste treningssenter er Fresh Fitness Ensjø og SATS Kampen.

Fyrstikktorget og Ensjø Torg ligger rett i nærheten, og dekker de fleste dagligdagse behov.
Kun en kort spasertur unna; boligen ligger midt i mellom T-banestasjonen på Ensjø og Helsfyr (linje 1, 2, 3, 4), med minimal ventetid ned mot sentrum. Fra Ensjø er reisetiden inn til sentrum kun 5 minutter. Busslinje 21 og 28 går fra Helsfyr/Fyrstikktorget. I tillegg har man kort gåavstand til bussforbindelser i Etterstadgata (nr. 2N, 3N, 4N, 20, 37, 100, 110). Herfra reiser man raskt og enkelt til de fleste steder i Oslo.

Rett ved siden av Malerhaugen ligger populære Vålerenga, kjent for sine sjarmerende, stille smågater med sitt mangfold av fargerike trehus.
Det er gangavstand til Vålerenga Fotball- og ishockeys arenaer.
Valle Hovin skøytebane er også i kort avstand for aktivitet.
Malerhaugen Vel driver nabolagshage på områdets lekeplass, og arrangerer sammenkomster for store og små.

Ensjøbyen er et annet interessant område, like i nærheten av leiligheten, som har vært i sterk vekst de siste årene. Hovedmålet med utviklingen var å forandre området med mye næringsvirksomhet til et vakkert bymessig strøk med boliger, grønne lunger og ulike aktivitetsplasser. Ensjøbyen har fått et urbant preg med mye fokus på miljøvennlige løsninger, og har blitt en levende og pulserende bydel.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 8 629 kvm som tilhører aksjelaget. Tomten er opparbeidet med blant annet grus- og hellebelagt internsti, gressplen, trær, prydbusker og diverse beplantning.   

Det er innført beboerparkering i dette området(indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 6.200,- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 2.090,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 3.100,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 1.045,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei i Lensmann Hiorths allé. Fra eiendommen er det også port ut mot privat vei i Malerhaugveien, som driftes av Malerhaugen Veilag.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Aksjelaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-2864 datert 14.05.1986 med tilhørende reguleringsbestemmelser. 

Området blir berørt av kommuneplanens arealdel fra 2015: «Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn». Ny kommuneplan «Oslo fram mot 2040: Variert boligbygging og styrking av det grønne» er under revidering, men er ikke endelig vedtatt. Denne planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Inntil ny arealdel er vedtatt, gjelder arealdelen fra 2015. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/.

Eiendommen står oppført på byantikvarens gule liste. Dette kan medfører at endringer av bygningen må godkjennes av byantikvaren samt kommunen før igangsetting. 

Utdrag av plan- og byggesaker i området:

- Saksnummer 202308550 - byggesak: Rolf Hofmos gate - Oppgradering av vei mellom Ensjøveien og undergangen under Gjøvikbanen. Det ble gitt igangsettingstillatelse 10.04.2024.

- Saksnummer 202209626 - Reguleringssak - Ensjøveien 16 - 22 - utarbeidelse av planforslag. Oppstartsmøte ble bestilt 27.06.2022. Hensikten med prosjektet og planforslaget er å tilrettelegge for en utvikling av eiendommene som åpner for ny og mer hensiktsmessig bruk, bedre utnyttelse og høyere kvalitet. Ambisjonen er å få inn flere publikumsrettede tilbud og næringslokaler som både kan benyttes til produksjon og til kontorer. Etter samråd med PBE kan det også undersøkes om området er egnet for boliger eller eventuelt hotellkonsepter med langtidsleie/leilighetshotell.

- Saksnummer 201918011 - Reguleringssak - Gladengveien 1 og Ensjøveien 14 - oppdatering av planforslag etter offentlig ettersyn. Ensjøhjørnet AS, ved Selmer Eiendom AS foreslår å omregulere Gladengveien 1 og Ensjøveien 14 fra forretning, kontor, bevertning og allmennyttig formål (kultur, helse, trim og undervisning), bolig, industri til bolig, forretning, bevertning, annen offentlig eller privat tjenesteyting. Det foreslås i hovedsak boligbebyggelse i en kvartalsstruktur med opptil 8 etasjer + takoppbygg. Det legges opp til næringsarealer i 1. etasjer plassert i en base. Det ble avholdt bemerkningsmøte 11.04.2024. Det er ikke planlagt nærmere saksgang pr. 11.06.2025.

- Saksnummer 201703173 - Detaljregulering - Karoline Kristiansens vei 1 - 9 - Fyrstikktorget - Planforslag sendt til politisk behandling datert 04.07.2023 - Bolig, kontor, næring og hotell

Naboene i Lensmann Hiorths allé 12 planlegger å oppføre uteboder iht. aksjelagets bodreglement. Det skal oppføres tre boder på rekke, på motsatt side av hekken fra hagene i Lensmann Hiorths allé 14, omtrent på motsatt side av selgers drivhus. Fordi det planlegges oppført nærmere felles grense enn 4 meter er Lensmann Hiorths allé 12 avhengig av samtykke fra andelseierne i Lensmann Hiorths allé 14 iht. aksjeselskapets bodreglement. Det er påbegynt en dialog mellom partene med mål om å enes om en rimelig avstand til felles grense som ivaretar begge parters interesser.

Selger har imidlertid opplyst nabo om at man ønsker å avvente samtykke til etter at boligen er solgt, slik at også ny kjøper skal gis tilstrekkelig tid til å uttale seg før en avtale endelig signeres.
Bodreglementet og tegninger av hvilken bod som er godkjent i A/S Malerhaugen byggeselskap kan fås ved henvendelse til megler.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnader er kr 4 186,- pr. mnd. og inkluderer: TV/bredbånd, drift og vedlikehold, felles lån, bidrag til Malerhaugen veilag, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring m.m.

Husleien justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til aksjelagets faktiske utgifter og ble sist justert 01.01.2025 Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga renteøkninger.

Felleskostnadene er fordelt slik:
Lån og avdrag: kr 720,-
Boligleie: kr 2 957,-
Kabel-tv/internett: kr. 509,-

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 7 600 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og internett. Grunnpakke er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 575 451,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 6 301 802,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se Skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 28 429,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 149 113,- pr. 03.06.2025

Total fellesgjeld for aksjelaget er kr 6 248 122,- pr. 03.06.2025 og lånevilkårene er:
Lån 1:
Restsaldo: 3 457 405,-
Rentebetingelser: 6,75% flytende
Innfrielsesdato: 30.07.2041
Avdragsfrihet: Nei

Lån 2:
Restsaldo: 2 790 717,-
Rentebetingelser: 6,75% flytende
Innfrielsesdato: 30.01.2055
Avdragsfrihet: Nei

10 000 000,00 Prisantydning
149 113,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
10 149 113,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

10 043,00  Eierskiftegebyr aksje
4 150,00  Pantenoteringsgebyr til forretningsfører(aksje)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
24 688,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
10 173 801,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom aksjelaget har fellesgjeld, vil aksjens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger aksjen.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Morten Jakobsen og Yngvild Margrete Mæhle

Leiligheten er tilknyttet A/S Malerhaugen Byggeselskap aksjelag.
Aksjeboligmodellen innebærer at aksjelaget eier eiendommen, mens aksjeeierne eier aksjer som gir leierett til en bestemt bolig.
Aksjelaget består av 44 leiligheter.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS.
Aksjeselskapets nettside: https://vibbo.no/malerhaugen-byggeselskap/om

Dugnad samt trappevask, snømåking og vedlikehold av husets uteområder, herunder gressklipping, utføres som delt ansvar mellom husets fire boenheter.
Dyrehold er tillatt iht. aksjelagets husordensregler. Det er bare anledning til å holde ett husdyr i hver leilighet.

Vesentlig vedlikehold utført i Malerhaugen byggeselskap:

2025:
Nye avløpsrør og vannledninger på traseen Lensmann Hiorths Allè (LHA) 19-11.

2024:
Utbedring av takbeslag I LHA 16

2023:
Kartlegge stoppekraner
Ny mur lang snuplassen
Installasjon av ekspansjonskar på inngående vannrør pga høyt trykk inn I leiligheter. LHA 14
Byttet infrastruktur til internett - utskiftning av kabler
Blikkenslagerarbeid rundt vindu og vannbrett på murhus, ny takrenne på Malerhaugveien 11

2022:
Maling av gjerder på snuplassen og Malerhaugveien 11
Drenering kjeller av nummer 17

2019
Drenering av nr 19 etter oversvømmelse
Gravd ned nye kabler av GET som bedrer internettkapasiteten i området

2018:
Startet et prøveprosjekt for avfukting av uinnredet kjeller i LHA 17 for å se om dette er et alternativ til drenering av hus med uinnredete kjellere.

2017:
Rørfornying fra felles forgreiningspunkt og til påkoblingen til det kommunale systemet.

2016:
Maling av alle trehus, utskiftning av rotne bor og vindskier

2015:
Fikk fullstendig tilstandsrapport for rør fra bolig til kommunal forgreiningspunkt. Det har blitt gjennomført strømpeføring på samtlige rør til kommunalt forgreiningspunkt.
"Forundersøkelser for å få en fullstendig tilstandsrapport hva gjelder rør fra bolig til kommunalt forgreiningspunkt. Så langt har man ikke avdekket prekære forhold
verken når det gjelder drenering eller rør. "

2014:
Det er foretatt takutskiftning av LHA 21. Porten til LHA15 er fikset etter at den ble tatt ned av taktekkerne.
Styret har iverksatt radonmåling hos alle beboere i 1. etg (og med utbygd kjeller). Den enkelte beboer er ansvarlig for å gjennomføre målinger og returnere dette til Radonlab som er oppdragsgiver.

2013:
Piperehabilitering
To tak har blitt skiftet; LHA 14 og LHA 15

2012:
Våren 2012 ble det gjennomført anbudsrunde for felles avtale for røykvarslere og pulverapparater for alle leiligheter. Styret valgte leverandøren Aktiv Brannvern AS, som leverte 1 stk optisk røykvarsler pr enhet - 2 stk optiske seriekoblede røykvarslere pr oppgang - 1 stk Nordic P6G pulverslokker pr. enhet og 2 stk Nordic P6G pulverslokkere pr. Oppgang.

Planlagte påkostninger:
Styret har fått fullmakt for opptak av lån på inntill kr. 4,5 millioner i forbindelse med gjennomføring av diverse vedlikeholdsoppgaver. Selskapet har fått utbetalt halvparten av lånet, og foretatt vedlikehold av fasader, samt mottatt og akseptert tilbud fra entreprenør for å utbedre avløpsrør fra Lensmann Hiorts allé 19-11 på oddetallsrekka. Arbeidet er snart ferdigstilt og det er ikke forventet at aksjelaget må øke lånebeløpet ut over det som er utbetalt allerede. Iht. samtale med styreleder datert 11.06.2025.
Det pr. 11.06.2025 ikke planlagt flere større prosjekter enn nevnt ovenfor.

Aksjelaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av lagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

I henhold til aksjelagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny aksjeeier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Aksjeeier har vedlikeholdsplikt iht. nærmere bestemmelser i vedtektene.

Aksjelag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond som dekker eventuelt manglende innbetaling av husleie. Dette aksjelaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økt husleie dersom andre aksjeeiere ikke betaler sin husleie. Aksjelaget har imidlertid legalpant i aksjene, og manglende betaling av husleie kan dermed tvangsinndrives av aksjelaget.

Dokumenter for aksjelaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Salg av aksjeleiligheter reguleres av kjøpsloven, men avhendingslovens bestemmelser legges til grunn så langt de passer. 
Det forutsettes at aksjene transporteres til kjøper. 

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Oppdragsnummer 48-0030/24
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Røa
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR48.2430

Sist oppdatert: 18. juni 2025 kl. 12:54