Welhavens gate 3A

Welhavens gate 3A, 0166 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 209, bruksnummer 412, seksjonsnummer 11, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 84 kvm

BRA-i:
4. etasje 79 kvm: Entré, bad, to soverom, walk-in/garderobe, kjøkken og stue.

BRA-e:
Kjeller 5 kvm: Kjellerbod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
4. etasje 2 kvm: Balkong.

I 4. etasje er det registrert 1 kvm ikke-måleverdig areal (ALH), som gir et samlet gulvareal (GUA) på 80 kvm mot 79 kvm måleverdig BRA-i. For den eksterne kjellerboden er det målt 1,24 kvm ALH i tillegg til 4,73 kvm BRA-e.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne bod tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at Sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre. Den eksterne boden disponeres i dag av denne leiligheten.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 27.08.2026 utført av Takstkonsulent1 AS v/Marcus Bratland. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. Det er avvik fra godkjente byggetegninger der badet er utvidet og det er laget en garderobe på soverommet. Se punkt om ferdigattest for nærmere informasjon.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i en bygård oppført i 1892. Bygningen er fundamentert med granitt/naturstein/tegl til stedlige masser og har grunnmur av naturstein/tegl. Yttervegger er oppført med murverk med pussede og malte fasader, og etasjeskillere er av trebjelkelag, antatt isolert med stubbloftsleire. Bygningen har saltak med sperrer av tre, tekket med takstein. Taket er ikke besiktiget. Vinduene er malte med 2-lags isolerglass fra 1986. Leiligheten har en profilert brann- og lydklassifisert entrédør, og balkongdørene er malte i tre med 2-lags isolerglass. Det er en nordvendt balkong på ca. 2,05 m² med stålkonstruksjoner og terrassebord på gulvet.

Det elektriske anlegget har automatsikringer. Det er mer enn 5 år siden siste el-tilsyn, og det er gjort endringer i anlegget etter 1. januar 1999.

Boligen er utstyrt med lovpålagt røykvarsler og brannslukningsutstyr. Det er montert komfyrvakt på kjøkken.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Vinduer og takvinduer/takluker/overlys
- Vinduer er av eldre dato og har oppnådd minste forventede brukstid.

Balkongdører
- Balkongdør er av eldre dato og har oppnådd minste forventede brukstid.

Kjøkken - Avtrekk
- Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen.

Ventilasjon
- Boligen har ventilasjonsløsning typisk for byggeåret. Luftutvekslingen vurderes som begrenset etter dagens anbefalte krav til ventilasjon i oppholdsrom og soverom.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Bad - Tilliggende konstruksjoner våtrom
- Hulltaking er ikke utført da bygningsmessige forhold og konstruksjoner gjør dette fysisk vanskelig eller ikke gjennomførbart.

Helse, miljø og sikkerhet

Elektrisk anlegg
- Det er behov for at en kvalifisert elektrofaglig person kontrollerer det elektriske anlegget.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

Ukjent årstall:
- Ombygging og oppussing av bad, utvidet ved at areal fra tidligere gang er innlemmet i baderommet
- Montering av kjøkkeninnredning fra Drømmekjøkkenet med kjøkkenøy, integrert platetopp, kullfilterventilator, waterguard og komfyrvakt
- Installasjon av rør-i-rør-system for vannledninger
- Oppgradering og endringer av det elektriske anlegget med automatsikringer

Vedlikeholdshistorikk sameiet:

2025:
- Vedlikehold VVS
- Vedlikehold elektro
- Malerarbeider

En oppusset designperle i klassisk bygård fra 1892. Eiendommen bærer bygårdens alder med stolthet: stukkatur langs taket, profilerte lister og eikeparkett lagt i fiskeben gjennom hele stuen og kjøkkenet. Samtidig er de viktigste rommene oppgradert med materialer og innredning som hører hjemme i en helt annen prisklasse. Her får du den perfekte kombinasjon av klassiske detaljer og en høy standard med gjennomtenkte materialvalg.

Entré:
Et mønsterlagt flisegulv møter deg idet du trer inn, og setter tonen for resten av leiligheten. Entréen fungerer godt som avlastningssone med plass til å henge fra seg yttertøy. Profilert brann- og lydklassifisert entrédør gir god lyd- og brannsikkerhet mot oppgangen. Herfra leder gangen videre inn til leilighetens øvrige rom.

Stue:
Studer taket først: stukkatur langs hele gesimsen og innfelte downlights i malte plater, kombinert med takhøyden på 2,85 meter skaper en unikt god romfølelse. Profilerte lister på veggene forsterker det historiske preget. Eikeparkett lagt i fiskeben løper gjennom rommet og binder stue og kjøkken visuelt sammen. Stuen kan enkelt innredes med flere soner. Her er det god plass til både sofagruppe og spisebord. Den perfekte leilighet for sosiale sammenkomster.

Kjøkken:
Kjøkkeninnredningen fra Drømmekjøkkenet har profilerte fronter og strekker seg langs hele den ene veggen, med høye overskap som utnytter takhøyden godt. Kjøkkenøyen i midten har integrert platetopp og kullfilterventilator, og gir ekstra arbeidsflate og benkekapasitet. Dette er det perfekte kjøkken for hobbykokkene. Benkeplaten er i laminat med nedfelt vask. Øvrige hvitevarer omfatter stekeovn, oppvaskmaskin og kjøl/fryseskap. Det er montert waterguard under vask og komfyrvakt over kokesonen. Stukkaturgesimsen fra stuen fortsetter inn i kjøkkenet og knytter rommene fint sammen.

Bad:
Romslig bad med gjennomtenkte løsninger som sikrer god funksjonalitet. Rommet er innredet med vegghengt klosett, servant på innredning og speil med lys. Dusjhjørnet har glassfelt og slukrenne ved vegg i dusjsonen. Gulvet er flislagt med elektriske varmekabler. En elektrisk styrt vifte sørger for god ventilasjon. En varmtvannstank på ca. 200 liter er plassert på badet. Det er også opplegg og plass for vaskemaskin og tørketrommel.

Soverom:
Det ene soverommet har utgang til balkongen via balkongdør, og er tilknyttet walk-in/garderobe. Rommet har plass til dobbeltseng med nattbord på begge sider. Stukkaturlister langs taket viderefører det historiske preget fra stuen. Det andre soverommet er noe mindre og har plass til seng og arbeidsplass side om side. Her får du den perfekte løsning for barnerom, gjesterom eller kontor.

Walk-in/garderobe:
Tilknyttet det ene soverommet ligger en walk-in/garderobe med innredning langs tre vegger: hengestenger, hyller og skuffer gir god kapasitet til å samle garderoben på ett sted.

Balkong:
Fra soverommet er det utgang til en nordvendt balkong mot bakgård. Balkongen har stålkonstruksjoner og terrassebord på gulvet. Herfra er det et herlig utsyn mot rolig bakgård.

Overflater:
Gulv: Eikeparkett lagt i fiskeben i stue og kjøkken. Fliser i entré og på bad.
Vegger: Malte plater med profilerte lister i stue og kjøkken. Malte plater på bad, med fliser i dusjsonen.
Himling: Malte plater med stukkatur og innfelte downlights. Takhøyde i stuen målt til 2,85 m.

Lagring:
Leiligheten har walk-in/garderobe i tilknytning til soverom. I tillegg disponerer leiligheten en ekstern kjellerbod på ca. 5 m² beliggende på fellesareal i kjelleren.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisitet. Varmekabler på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1892.

Kommunen opplyser at det ikke var krav til ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse på den tiden eiendommen ble oppført.

Det foreligger en bygningsanmeldelse for våningshus, datert 1879. Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Videre foreligger det ferdigattest for fasadeendring datert 24.10.2005. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det er avvik fra godkjente byggetegninger der badet er utvidet og det er laget en garderobe på soverommet. Tiltakene er ikke søknadspliktige.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 4 servitutter på eiendommen. Disse omhandler blant annet bestemmelse om tilleggsdel til seksjon, rett til å benytte vindu i vegg på felles tomtegrense som rømningsvei, samt andre bestemmelser om rømningsvei.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt den har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje med eier.

Leiligheten har en meget sentral beliggenhet i Welhavens gate, like ved Holbergs plass og OsloMet i et veletablert bystrøk. Her bor du med umiddelbar nærhet til handlegater, spisesteder og kulturtilbud. Fra adressen er det en kort spasertur til Hegdehaugsveien og Bogstadveien med sitt rike utvalg av butikker, kaféer og restauranter, samt gangavstand til Slottsparken for rekreasjon i grønne omgivelser. Området kombinerer det pulserende bylivet med rolige sidegater og et urbant nabolag.

I hverdagen har du alt du trenger like utenfor døren. Dagligvarehandelen gjøres enkelt med både Bunnpris på Holbergs plass og Joker i Parkveien en kort gåtur unna. For ytterligere shopping og servicetilbud ligger Karl Johan med Paleet og Eger innenfor behagelig gangavstand. I nærområdet finner du også Vitusapotek samt Vinmonopolet på Paleet og Briskeby. For den treningsglade er det flere alternativer i nabolaget, blant annet Treningshuset, EVO i Oscars gate, Mauritz Hansens gate ballbane og treningsfasiliteter ved Lille Bislett, alt tilgjengelig til fots.

Kollektivtilbudet i området er førsteklasses. Nærmeste holdeplass er Frydenlund, kun en kort gåtur unna, hvor det går hyppige avganger med både trikk og buss, inkludert linje 17, 18 og 19 samt flybussforbindelser. I tillegg er det under ti minutters gange til Nationaltheatret stasjon, et av hovedstadens viktigste knutepunkter med tilgang til samtlige T-banelinjer, regiontog og Flytoget. Beliggenheten gjør det enkelt å bevege seg rundt i hele Oslo, enten du foretrekker å gå, sykle eller reise kollektivt.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Bygården barnehage: 2 min. gange
Bislettbekken SiO: 3 min. gange
Dr. Brandts barnehage: 5 min. gange

Idrett og fritid:
Mauritz hansens gt. ballbane: 3 min. gange
Lille bislett: 7 min. gange
Treningshuset: 5 min. gange
EVO Oscars gate: 8 min. gange

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 418 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal.

Gateparkering etter områdets bestemmelser.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850,- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.

Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.

Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.

El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til Spesialområde - bevaring (bolig, kontor og forretning) i henhold til reguleringsplan S-4075, "Welhavens gate 1 og 3, gnr. 209 bnr. 409 og 412, Spesialområde bevaring - Bolig, kontor, forretning", datert 05.05.2004, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Reguleringsbestemmelsene har krav til bevaring. I § 4 står det at "Eksteriøret i eksisterende bygningsmasse beholdes", med enkelte tillatte endringer som innsetting av vinduer i takflate og arker mot bakgård. Videre stilles det i § 5 krav til leilighetsfordeling, og i § 6 fremgår det at det ikke tillates bilparkering på eiendommen.

Eiendommen omfattes også av reguleringsplan S-132GO, datert 03.02.1939. Eldre grenser og overordnede bebyggelseslinjer fra denne planen er vist på plankartet.

Eiendommen er verneverdig/SEFRAK-registrert. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting. Kontakt megler for mer informasjon.

Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for flom. Ifølge områdeanalysen er gjentaksintervallet for flom vurdert til 'nesten aldri'.

Utdrag av plan- og byggesaker i området:

Saksnummer 2026/03152 - Plansak. Detaljregulering - Holbergs plass med tilstøtende gater. Holbergs plass og tilstøtende gater har i dag svak tilrettelegging for gående og syklende, utydelige trafikkforhold og begrensede oppholdsarealer. Området fungerer i stor grad som et trafikk-knutepunkt og plassen framstår ikke som et tydelig definert byrom eller som et lokalt torg slik kommunedelplan for torg og møteplasser legger til grunn. Samtidig inngår strekningen i plan for sykkelveinettet i Oslo, men dagens løsninger gjør det vanskelig å etablere en trygg og sammenhengende sykkelforbindelse. Hensikten med prosjektet er derfor å utvikle Holbergs plass til et attraktivt og funksjonelt byrom, og samtidig etablere en trygg og lesbar sykkelforbindelse gjennom området. Prosjektet følger opp intensjonene i både kommunedelplanen for torg og møteplasser og plan for sykkelveinettet, samtidig som trikkens fremkommelighet og nødvendig varelevering ivaretas.

Saksnummer 2026/02282 - Plansak. Detaljregulering - Nedre del av Hegdehaugsveien. Det ble sendt innkalling til oppstartsmøte 02.06.2026. Ved opparbeidelse av planområdet til parkgate kan det bli aktuelt å regulere strekningen til hovedformål samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur med underformål gatetun, da dette er en gate med et boligstrøk og innslag av næring. Torgformål kan også være aktuelt for enkelte deler av strekningen. Formålet gatetun vil kunne sikre soner for mulig sambruksareal, beplantning- og lekeareal, kjøring til eiendommer, nyttetransport og fremkommelighet for myke trafikanter, parkering og møbleringssoner.

Saksnummer 2026/06540 - Ulovlighetssak. Pilestredet 39 - mulig ulovlig hotelldrift. Saken er under behandling.

Saksnummer 2025/09028 - Byggesak. Holbergs plass 3 - bruksendring til bolig og næring, innvendig ombygging og påbygg av arker. Det ble gitt rammetillatelse 25.03.2026.

Saksnummer 2025/14923 - Byggesak. Hegdehaugsveien 8 A - bruksendring av loft til bolig og etablering av takterrasse. Det ble gitt igangsettingstillatelse 13.08.2026.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter bes sette seg inn i planinnsyn på Oslo kommune sine hjemmesider.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 5 078,- pr. mnd. og inkluderer: Kabel-TV og internett, forsikring, forretningsførsel, vaktmestertjenester, renhold, kommunale avgifter, samt kapitalkostnader/lånekostnader.

Fellesutgiftene fordeles slik:
- Felleskostnader: kr 3 503,- pr. mnd.
- Kabel-TV/Internett: kr 615,- pr. mnd.
- Lånekostnader: kr 960,- pr. mnd.

Eiendomsskatt for 2026 er kr 2 051,-.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

*** strømforbruk ***

Eiendommen er tilknyttet Telia som leverandør av internett/TV, der avgiften er inkludert i felleskostnader.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 2 297 885 ,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 8 592,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 69 973,- pr. 01.08.2026.

Total fellesgjeld for sameiet er kr 853 501,- pr. 01.08.2026 og lånevilkårene er:

Bank: Handelsbanken
Lånenummer: 8398.71.86995
Type: Annuitet, 4 terminer pr. år
Restsaldo pr. 01.08.2026: kr 853 501,-
Andel av saldo: kr 69 973,-
Innfrielsesår: 2034
Type Rente: Flytende
Rente: 7,45 %

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

9 000 000,00 Prisantydning
69 973,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
9 069 973,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

226 720,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
227 810,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
237 760,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
9 297 783,00 Totalpris inkl. omkostninger
9 307 733,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Gudbrand Schistad og Hedvig Hundhammer

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Welhavens Gate 3.
- Sameiet består av 15 boligseksjoner.
- Forretningsfører er Solibo AS.
- Forsikringsselskap er If Skadeforsikring NUF med polisenummer SP2144964.6.1.
- Sameiets hjemmeside er home.solibo.no/hp/welhavensgt3/.

Dyrehold er ikke tillatt uten styrets forhåndsgodkjenning. Godkjenning er avhengig av at husdyret ikke er til sjenanse eller ulempe for andre sameiere.
Det er kun tillatt med gass- eller elektrisk grill på balkonger.
Mellom kl. 23:00 og 07:00 skal det være nattero.
Sameiet har fellesrom og boder i kjeller. Enkelte seksjoner har også bod i trapperommet.

Foretatte påkostninger de senere år:
- Vedlikehold VVS (2025)
- Vedlikehold elektro (2025)
- Malerarbeider (2025)

Planlagte påkostninger:
- Styreleder informerer pr. 28.08.2026 at det ikke foreligger planlagte påkostninger i nærmeste fremtid.
- Beskjæring og vedlikehold av tre i bakgården, vedtatt på årsmøtet i juni 2026.

Styregodkjenning av ny eier kreves ikke. Sameiets styre og forretningsfører skal imidlertid underrettes om alle overdragelser og leieforhold.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

***

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 50 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Kunderabatt - tidligere kunde  kr -15 000,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger kr. 4.000,- (2 stk inkl.) 

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører ca.  kr 3 500,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige - regnes av prisantydning  kr 41 220,00
Foto - innholdspakke  kr 10 000,00
Tilstandsrapport  kr 10 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 37-0311/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.26311

Sist oppdatert: 31. august 2026 kl. 21:25