Sinoberveien 1

Sinoberveien 1, 3179 ÅSGÅRDSTRAND
Kommunenummer 3901, gårdsnummer 2, bruksnummer 11, festenummer 54, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 227 kvm

BRA-i:
Enebolig:
Kjeller: 29 kvm: 2 kjellerrom og deler av kjellerrom med synlig fjell
1. etasje 92 kvm: Entré, gang, bad, spisestue, kjøkken, stue og trapperom til kjeller
2. etasje 54 kvm: Gang, kontor og 3 soverom

BRA-e:
Dobbelt garasje:
1. etasje 43 kvm: Dobbel garasje

Lysthus:
1. etasje 9 kvm: Lysthus

Åpent areal:
Enebolig:
1. etasje 85 kvm: Terrasse v/stue 28 kvm og 57 kvm

2. etasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 66 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 54 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 12 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 25.03.2025 utført av Anticimex v/Jon Simonsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se punkt om ferdigattest.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Frittliggende enebolig med frittstående dobbel garasje. Eneboligen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre med grunnmur i naturstein og sparesteinsmur i opprinnelig del av boligen og grunnmur i lettklinkerblokkerblokker i tilbygget del. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

TG 3 - Strakstiltak nødvendig:

Innvendige trapper - Trapp til kjeller. :
- Innvendige trapper: Trappen vurderes som bratt og smal med tanke på god funksjonalitet. Trappen har ingen håndløpere og ikke rekkverk. Rekkverk må etableres.

Terrasser / platting på terreng - Ved stue. :
- Annet: Trapp mangler rekkverk. Rekkverk på monteres.

Forstøtningsmurer:
- Annet: Det mangler rekkverk/sikring på toppen av av de deler av støttemurene som en høyde på mer enn 50 cm over underliggende terreng. Rekkverk/sikring må monteres.

Utvendige trapper - Ved inngangsparti :
- Annet: Det mangler rekkverk. Rekkverk må etableres.

TG 2 - Alder, slitasje, skader mv.:

Loft - innredet - 2.etasje.:
- Overflater gulv: Det registreres stedvise riper/hakk/merker i gulvets overflatemateriale med heltre gulvbord. Tiltak kan iverksettes ved behov. Det er stedvis knirk i gulvflater. Eksakt årsak er ukjent. Tiltak kan iverksettes ved behov.
- Konstruksjonsoppbygging: Takkonstruksjonen er lukket, og det er ikke kjent hvordan oppbyggingen er utført. Erfaringsmessig betraktes slike konstruksjoner som risikokonstruksjoner blant annet med tanke på fukt-/kondensproblematikk. Det er ikke observert skader eller symptomer på skader, men skader kan ikke utelukkes. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov. TG2 er valgt for å belyse risiko som følge av ovennevnte. Ingen tilkomst bak knevegger. Inspeksjon av bygningsdelen er ikke mulig. Inspeksjonsmulighet bør etableres. TG2 er satt for å belyse risiko ved manglende inspeksjonsmulighet. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov.
- Statikk : Himling har stedvise skjevheter. Årsaken er ikke kjent. Observasjonen er gjort i en eldre bygning, og kan ses i den sammenheng. Ytterligere undersøkelser for å fastlegge årsak og aktuelle tiltak bør påregnes dersom behov.

Etasjeskiller - 2.etasje. :
- Skjevhetsmåling: Målbare og stedvis merkbare skjevheter registrert. Det ble målt en høydeforskjell mellom høyeste og laveste målepunkt på ca 20 mm på soverom 1 og ca 15 i gang. Målingene er foretatt i en eldre bygning og bør ses i den sammenheng. Skjevheter er mer påregnelige i eldre bygninger enn i nye. Årsaken til skjevhetene er ikke vurdert.

Loft - uinnredet / råloft:
- Helhetsvurdering: Det er redusert tilkomst for inspeksjon av uinnredet loft. Vurderingen er derfor kun foretatt fra luke. Det er ikke kjent hvordan oppbyggingen er utført. Erfaringsmessig betraktes slike konstruksjoner som risikokonstruksjoner blant annet med tanke på fukt-/kondensproblematikk. Det er ikke observert skader eller symptomer på skader, men skader kan ikke utelukkes. TG2 er valgt for å belyse risiko som følge av begrenset inspeksjonsmulighet. Det ble observert enkelte eldre fuktmerker i undertak ved skorsteinen. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn. Informasjon: Dampsperre/plast i konstruksjonen ble kontrollert ved bruk av stikkprøveprinsippet på et tilfeldig område, uten at det ble oppdaget tegn til avvik.

Elektrisk anlegg:
- Forenklet vurdering av det elektriske anlegget: Det er kun fremlagt samsvarserklæring på deler av utførte arbeider på det elektriske anlegget (tilstandsgrad settes i henhold til NS3600). Det vurderes at det med høy sannsynlighet er utført arbeider på det elektriske anlegget etter 1999, som ikke er dokumentert med samsvarserklæring (tilstandsgrad settes i henhold til NS3600). Med bakgrunn i ovennevnte avvik bør det gjennomføres en utvidet el-kontroll av en kvalifisert elektrofaglig person.

Øvrige rom - 1.etasje. :
- Overflater gulv: TG 2: Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser i entre. Eksakt årsak er ikke kjent. Forholdet indikerer manglende vedheft mellom flis og underlag. Fliser med bom kan løsne og være svekket mot ytre påvirkninger. Jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov. Informasjon: Det er registrert stedvis moderate tegn på knirk og noe ujevnheter i gulvet, uten at tiltak vurderes til å være nødvendig.

Våtrom - Bad. 1.etasje. :
- Overflater gulv: Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser. Eksakt årsak er ikke kjent. Forholdet indikerer manglende vedheft mellom flis og underlag. Fliser med bom kan løsne og være svekket mot ytre påvirkninger. Jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov.
- Fallforhold (gulv): TG 2: Det er ikke mulig å måle fallet i heke sluksonen rundt begge sluk grunnet plassering av dusjkabinett. Det er ikke kjent om fallforholdet fører til tilfredsstillende avrenning av bruksvannet hvis kabinettet fjernes. Ytterligere undersøkelser anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov. Det er stedvis motfall på gulvflater utenfor dusjkabinettet og vaskemaskin. Fare for vannansamling ved en eventuell lekkasje. Ved en eventuell oppgradering av våtrommet bør det etableres tilfredsstillende fall mot sluket fra hele gulvet. Informasjon: Nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til sluk undet dusjkabinett på tilfeldig sted målt til ca. 20 mm. Dette i kombinasjon med oppkant under dørterskel på ca 30 mm er vurdert til å være tilfredsstillende mht lekkasjesikkerhet.
- Membran, tettesjikt og overgang til sluk.: Tettesjiktet på vegger og gulv har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Rommets lekkasjesikkerhet kan derfor ikke verifiseres. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn. Ved en eventuell oppgradering av våtrommet bør nytt tettesjikt etableres. Klemring i sluk under dusjkabinett er skjevt montert noe som fører til redusert klemeffekt på membran i sluket. Kan føre til fuktinnregning i konstruksjonen med påfølgende skader som en konsekvens. Ytterligere undersøkelser og utbedrende tiltak bør derfor påregnes. Tettedetaljer ved rørgjennomføring i gulv tilknyttet opplegg for vaskemaskin er usikker da det ikke kan verifiseres synlige tettedetaljer opp på rørdne. Fare for fukt i konstruksjon ved eneventuell lekkasje. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov.

Innvendige trapper - Trapp til 2.etasje. :
- Innvendige trapper: Håndløpere mangler på vegg på en side. Trappen har stedvis fri ganghøyde lavere enn 2,0 m. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet. Tilstandsgrad settes iht. NS3600. Om trappen vil oppfylle kravene som var gjeldene på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke videre undersøkt. Det registreres i tillegg stedvis knirk i trappen.

Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje) - Kjeller. :
- Overflater himling: Det er registrert stedvise nedbøyninger i himling. Årsak er ikke kjent, men må sees i sammenheng med boligens alder. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov.
- Overflater vegger: Veggoverflater er stedvis noe "rufsete", og bør sees i sammenheng med boligens alder, og er vurdert til å være av kosmetisk karakter. Tiltak kan likevel utføres dersom behov.
- Annet: TG 2: I følge nåværende eier vil det ved nedbør komme noe inntregning av vann langs fjell i kjellerrom med synlig fjell. Det ble på befaringstidspunktet observert synlig noe fukt på synlig fjell. Informasjon: Selger opplyser om at det i ettertid av befaringen er utført tiltak for å redusere vanninntregning med påføring av polyuretanskum (Penosil 111) på vegger og fjell, og at det er blitt lagt på ekstra der hvor vann trekker inn mellom fjell og vegg. Det opplyses om at dette tiltaket ikke har stanset vanninntregningen fullstendig men at det er blitt redusert. I tillegg er tidligere fuktskadede tresøyler/understøttelser av bjelkelag i kjellerrom med synlig fjell skiftet ut med nytt impregnert trevirke. Vegger og gulv i kjellerrom med trapp er i tillegg malt. Det benyttes i følge selger fortsatt avfukter i kjelleren, og dette anbefales benyttet videre. Ett godt alternativ i slike type kjellere, samt krypkjellere er montering av en permanent krypgrunnsavfukter.

Tekniske anlegg, VVS anlegg (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom):
- Vannrør (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): Kobberrør i kjeller er stedvis mangelfullt festet til himling og bærer stedvis preg av lite fagmessig god utførelse. Kan føre til trykkslag med påfølgende lekkasje som en konsekvens. Tiltak med festing av disse bør påregnes. For ytterligere undersøkelser henvises det til rørlegger.

Krypekjeller:
- Innvendig inspeksjon: Det er observert stedvise fuktmerker på murvegger i krypkjellerene. Årsak er ikke kjent. Mangelfull/utilstrekkelig ventilering. Det er økt risiko for skader, oppfølging med jevnlig ettersyn eventuelt etablering av flere ventiler anbefales. Det nevnes at konstruksjonen med krypkjellere erfaringsmessig er en risikokonstruksjon med tanke på fuktrelaterte skader, og krever derfor oppfølging med jevnlig ettersyn.

Balkonger, terrasser, veranda etc - Ved entre og kjøkken. :
- Utkragede eller understøttede konstruksjoner (balkonger, verandaer): TG 2: Rekkverkshøyden på terrasse mot vest er under 1,0 meter. Avvik fra dagens byggteknisk forskrift. Tiltak anbefales. Lysåpning mellom rekkverksspiler på delen mot vest er for stor i forhold til dagens forskriftskrav. Tiltak anbefales. Det er observert stedvise skjevheter på rekkverk på delen mot syd og øst. Årsak er ikke kjent. Tiltak kan iverksettes dersom behov. Anbefaler overflatebehandling på rekkverk mot øst og levegg mot syd som generelt vedlikehold. TG IU: Fundamenter under terrassedelen mot syd var ikke tilgjengelig for undersøkelser. Markise er ikke vurdert eller funksjonstestet.

Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon - Enebolig. :
- Fasader ink. kledning: Luftespalte bak trekledning er blokkert. Forholdet kan redusere levetiden til kledningen og veggkonstruksjonen. Lufting bør etableres dersom behov.

Yttertak - Enebolig. :
- Inspeksjonsmulighet: Vurderingene av yttertaket er i all hovedsak gjort fra bakkeplan med den begrensning dette innebærer på grunn av sikkerhetsmessige vurderinger. I tillegg ble det foretatt en vurdering fra takvinduer i 2.etasje hvor det ble skjøvet på en takstein for å se undertaket. TG2 er valgt på bakgrunn av at taket kan være utsatt for skader eller feil utførelse som ikke registreres grunnet begrenset tilkomst. Yttertaket bør kontrolleres i sin helhet når forholdene ligger til rette.
- Konstruksjon: Se pkt. "Loft/innredet" for kommentar.
- Gesimsløsninger: Det kan ikke verifiseres at det er etablert tilstrekkelig lufting i/ved gesims. Følgeskader er ikke registrert, men kan ikke utelukkes. Ytterligere undersøkelser anbefales slik at etablering av lufting og utbedringstiltak kan iverksettes dersom behov.

Grunnmur, fundamenter - Enebolig. :
- Grunnmur: Det registreres sprekk på grunnmur i overgang ny/gammel del mot vest. Eksakt årsak er ikke kjent. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn.

Drenering - Enebolig. :
- Alder: TG 2 gjelder for drenering som er av eldre dato ved den eldste delen av boligen: Dreneringens tilstand og funksjon påvirker boligens innvendige konstruksjoner og bruksområder. Dreneringen er nedgravd og skjult, og tilstanden vurderes derfor i hovedsak ut fra alder. Estimert teknisk levetid for dreneringer ligger mellom 20 - 60 år. På bakgrunn av dreneringens alder og symptomer vurderes det at levetiden er passert. Opplysningen bør ses i sammenheng med observasjoner gjort fra innsiden. Det bør gjennomføres ytterligere undersøkelser av fagkyndige for å kartlegge eksakt tilstand, årsakssammenhenger og hvilke tiltak som skulle være nødvendig. Det bør påregnes kostnader for eventuelle utbedringer dersom behov. Se også pkt. "Rom under terreng" for ytterligere kommentarer.
- Terrengfall fra grunnmur: Terrenget rundt bygget (mot syd) har fall mot grunnmuren. Forholdet kan være med å øke fuktbelastningen på grunnmuren. Tiltak bør iverksettes ved behov.
- Fuktsikring av grunnmur: Deler av grunnmuren mangler utvendig fuktsperre. Forholdet øker faren for fuktvandring i konstruksjoner under bakkenivå, og bør ses i sammenheng med opplysninger om alderen til dreneringen.
- Bortledning av takvann: Vann fra yttertaket er stedvis ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad. Forholdet kan føre til økt fuktbelastning på grunnmuren. Tiltak bør gjennomføres.

Frittstående byggverk - Dobbel garasje. :
- Helhetsvurdering: Det er foretatt en forenkel og overordnet vurdering av tilstanden uten at det ble påvist synlige skader. Det ble observet stedvise fuktmerker i undertaksplater. Årsak er ikke kjent. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov. Liggende trekledning mot vei har synlig skjevheter. Årsak er ikke kjent. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn. I tillegg er det observert symtomer på noe skjevheter i konstruksjonen. Årsak er ikke kjent. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn.

TGIU - Ikke undersøkt:
- Ventilasjon: Avtrekkseffekten/funksjonen til viften på våtrommet ble ikke funksjonstestet på grunn av at systemet er sensorstyrt. Effekten til systemet er ikke kjent.
- Downlight kjøkken og øvrige rom i 1. etg.: Det er ikke foretatt demontering av utstyr og følgelig er det ikke utført inspeksjon inne i selve konstruksjonen. For eventuelle ytterligere undersøkelser henvises det til elfagkyndig person.
- Innvendige pipeløp: Innvendige pipeløp og funksjonalitet er ikke vurdert.
- Skjevhetsmåling kjeller: Innvendige pipeløp og funksjonalitet er ikke vurdert.
- Luft til luft varmepumpe: Installasjonen er ikke vurdert av undertegnede foruten de deler som er synlige og forestått stikkontroll. For eventuelle ytterligere undersøkelser henvises det til fagkyndig person.
- Radon: Det er ukjent om radonmåling er gjennomført i boligen. Ytterligere undersøkelser anbefales.
- Takgjennomføring, skorstein over tak og detaljer inn mot tilstøtende konstruksjoner. Se pkt. "Inspeksjonsmulighet" for kommentar.
- Fundamenter: Fundamentene var ikke tilgjengelig for undersøkelser, noe som gjorde at utførelsen/tilstanden ikke lot seg kontrollere.
- Byggegrunn: Byggegrunnens beskaffenhet er ukjent.

Selger informerer om følgende i egenerklæring datert 16.09.2025:
- Noen sprukne fuger på gulvfliser på bad.
- Det ble oppgitt av tidligere eier at badet ble modernisert i 2015 med nye fliser og innredning. Badet ble byggemeldt da det ble bygget/fornyet i 1998/99 (i følge tidligere eiers egenerklæring)
- Det oppstod en liten vannlekkasje i 2.etasje etter en periode med sterk vind og snø i januar 2023. Det ble varslet til forsikringsselskapet og kontrollert av fagkyndig. Det ble konstatert at innvendig skade var svært begrenset og tørket naturlig. Det ble konstatert av fagkyndig at det ikke var fare for sopp/råte. Vi har gjort en egeninnsats med å tette i området hvor vannet trakk inn. Det har ikke oppstått vannlekkasje etter dette. Selger har har hatt el-kontroll 21.03.2025. Rapporten ligger som vedlegg til salgsoppgaven.
- Nytt tak ,beslag og takrenner på bolig i 2021 utført av Bjørns Bygg AS. Ny takstein på garasje i 2019 (tidligere eier husket ikke firma navn). Bygget ny terrasse, trapp og satt inn skyvedør på nordsiden. Utført av Terje Heimdal AS, 2023.
- Innsig av vann i kjeller ved råfjell i syd og fra vegg under inngangstrapp mot vest. Det er dreneringsluk i gulv som fører vann ut til grunn. Kjeller er fuktig og det benyttes luftavfukter der. Luftavfukter medfølger huset. Det er i etterkant av tilstandsrapport som ble utført mars 2025 utført tiltak i kjeller som har betydelig bedret problematikken med vanninnsig. Rommet med fjell har blitt behandlet med polyuretan sprayisolering på vegger og fjell samt gulv i dette rommet og hovedrom i kjeller har blitt malt. Det er også byttet ut treverk som var fuktig mellom fjell og takbjelke. Arbeidet er utført ved egen innsats.
- Drenering skal hindre at vann renner inn i kjelleren. Drenering består av en "knasteplast" eller drensplate som lufter grunnmuren, grov grus like dypt som grunnmuren, og et drensrør som frakter vannet bort. Arbeid på drenering inkluderer vedlikehold, utskiftninger av masser, reparasjon av drensrør og annet arbeid som følge av en skade.
- 2015/2016: Byttet hovedvannledning og stoppekran. Lagt avløp fra hus til kommunalt hovedavløp. Drenering rundt deler av bolig. Bolig er ikke drenert der hvor det støter mot fjell.
- Se vedlagt EL-kontroll, utført 2025. (følger salgsoppgave)
- Sluttkontroll Vestfold elektro mars 2021. Div montering (blant annet bryter til varmtvannsbereder) Tønsberg Elektro november 2023. Det ble utført el-sjekk av Tønsberg Elektro i slutten av mars 2025.
- 2015/2016: Byttet hoved vannledning og stoppekran. Lagt avløp fra hus til kommunalt hovedavløp. Lysell Entreprenør AS.
- Det er observert sprekk i grunnmur mellom gammelt bygg og tilbygg. Det er skjevheter i gulv og vegger her og der.
- Huset har ikke ildsted. Dette har trolig blitt murt igjen en gang i tiden. Vi har ikke kjennskap til status på peis, pipe, skorstein eller feiing.
- Det er observert sølvkre på bad.
- Råttent treverk som har stått i fuktighet fra vanninnsig ved fjell. Har blitt byttet ut uke 35, 2025, i sammenheng med tiltak med sprayisolering som er utført i kjeller.
- Damgata 21 F/E har varslet om bytte av kledning, innsetting av nye vinduer og generell oppussing av eiendommen.

Se supplerende og utfyllende tekst, herunder konsekvenser/tiltak, i tilstandsrapporten og selgers egenerklæring. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Det er ikke tilført tilsyn med fyringsanlegg siden 22.03.2011. Dersom ildsted skal benyttes i boligen må brannvesenet kontaktes for å utført tilsyn/kontrollere anlegget.

Frittliggende enebolig bygget i halvannen etasje + kjeller under deler av bygningen. Byggeår søndre del 1954.
Tilbygget mot nord i 1999.

VÅTROM
Bad/wc/vaskerom har membraner fra 1998, men ble pusset opp med nye fliser på gulv og vegger i 2015/16. Baderommet fikk samtidig nye innredninger. Bad-/vaskerom inneholder toalett, dusjhjørne, servant i skapinnredning, samt opplegg for vaskemaskin.

KJØKKEN
HTH innredning fra 2017 med brede fronter. Integrerte hvitevarer fra Siemens som kjøl/fryseskap, oppvaskmaskin, vegghengt stekeovn, kaffemaskin, vinskap og induksjonstopp. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 
Panelt tak med spot. Det er meget gode lys- og arbeidsforhold og det er plass til spisebord. Det er utgang til terrasser og hage fra kjøkken også.

STUE
Romslig, gjennomgående stue med herlig utsikt mot omkringliggende bebyggelse og Oslofjorden mot Horten, Moss og Østfold. Det er bygget terrasse mot vest, samt tilhørende trapp i 2023.

SOVEROM
Soverom 1: Hovedsoverommet har skyvedørsgarderober. Laminat på gulver og panel på vegger.
Soverom 2: Panel på vegger og laminat på gulver.
Soverom 3: Panel på vegger og laminat på gulver.
Kontor/Bod: Panel på vegger og laminat på gulver.

Hele boligen har pent malt panel/tapetsert med et delikat og samstemt fargevalg.

Gulver for øvrig er hovedsakelig enstavs parkett og fliser.
Fiber.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming er via elektrisitet, og luft til luft varmepumpe i stue. Det er varmekabler i kjøkken, baderom, vindfang og trappegang.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1954.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser med unntak av:

Dagboknr 410, tinglyst 20.03.1951, type heftelse: Festekontrakt. Gjelder feste med festetid 50 år. Årlig avgift NOK 80,-. Pant for forfalt festeavgift med flere bestemmelser. Gjelder denne registerenheten med flere.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
•    Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
•    Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
•    BN bank tilbyr finansieringsløsninger
•    Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
•    I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
•    Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.
 

Eneboligen ligger flott og barnevennlig til i et veletablert og hyggelig boligområde. Et stille og rolig nabolag som ligger i tilknytning til til de legendariske og idylliske småbygatene i Åsgårdstrand. Eiendommen ligger høyt og fritt, dette sørger for gode solforhold og nydelig sjøutsikt til Oslofjorden. Stedet er kjent som bla. "Sommerbyen", "Norges Skagen" og "Kunstnerbyen", som fikk bystatus i 2010 og har ca. 3200 innbyggere.

Man handler på Paletten kjøpesenter med bla. matvareforretninger og butikker med klær, blomster, fargehandel, frisør, apotek, vinmonopol m.m. For barna er det kort vei til Åsgården skole og det er barnehager i nærheten. Det er også kort kjørevei til Universitetet i Sørøst-Norge – campus Vestfold, på Bakkenteigen.

Fra eiendommen er det flere "smetter" som fører ned til de sjarmerende og smale gatene i koselige sentrumsområdet i Åsgårdstrand. Her er det strender, kiosk, båthavn og hotell og flere hyggelige spisesteder. Torvet Kulturkafe har sosiale aktiviteter gjennom hele året. Det er også sommeråpne serveringsteder i havneområdet i Åsgårdstrand hvor det også er en populær seilbåthavn. I smågatene finner man spennende gallerier og atelier og ikke minst eiendommen med det lille huset i til Edvard Munch, hvor det er museum og park.

I Åsgårdstrand finner du en rekke foreninger som alle bidrar til mange arrangementer, aktiviteter og sosialt samvær. Det er trivelige møtesteder på flere cafeer og spisesteder i det idylliske sentrumet av Åsgårdstrand. Supre turmuligheter på Kyststien i Åsgårdstrand, som man kan følge nordover til Horten eller sydover mot Tønsberg.

Begge nabobyene, Tønsberg og Horten, har store bysentrum med et stort utvalg av både forretnings- og kulturtilbud. Med bil er det ca. 20 minutter til Tønsberg og 15 minutter til Horten. Det er gode busstilbud fra sentrum i Åsgårdstrand til både Tønsberg og Horten. For tog kommunikasjon er det tog fra Tønsberg og fra Skoppum. Sandefjord lufthavn, Torp som ligger i en kjøreavstand på ca. 30 minutter har et stort antall direkteruter både innen- og utenlands.

Ta av fra Hortensveien og ta første avkjøring inn i Kjærveien og følg denne nedover til Åsgårdstrand. Etter ca. 1,4 km sving til venstre inn på Damgata, kjør denne ca. 357 m og ta til høyre inn Sinoberveien hvor eiendommen ligger straks på høyre side.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Åsgårdstrand barnehage 1-5 år
Stifinneren barnehage
Kinaputten familiebarnehage 0-3 år
Åsgården skole (1-7 kl.)
Borre ungdomsskole (8-10 kl.)

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

En solrik festetomt på 1079 kvm beliggende på et høydedrag i Nygårdsfeltet. Dette er et populært og barnevennlig boligområde både nær sjøen og med alt hyggelige Åsgårdstrand har å by på. Eiendommen er pen, ryddig og velstelt og er tilrettelagt med asfaltert gårdsplass, samt stenlagt gangsti og gårdsplass foran huset. Det et flotte oppholdsplasser på store terrasser på flere sider av boligen. Det er hyggelig beplanting med hekk og busker rundt på eiendommen. I tillegg til nydelige uteplasser på terrassene, hvor man alltid finner et sted og nyte sol og sommer er det et hyggelig lysthus man kan trekke inn i på kveldene i sommerhalvåret, eller når været ikke viser seg fra sin beste side.

Festeavgiften er kr 9 039,- pr. år. Festeavtalen datert 20.07.1950 med festetid 50 år, ble 01.07.2000 forlenget med 80 år iflg. informasjon fra grunneier.

Forfall for festeavgiften er 01.07.2025 og innbetales forskuddsvis til konto 1638.10.40880.

Grunneier har sikkerhet for forfalt festeavgiften med pant i tomten.
Samtykke til overdragelse fra grunneier kreves ikke. Navn og informasjon om ny kjøper oversendes grunneier i forbindelse med eierskiftet.

Festeavgiften reguleres hvert 10 år (10 år iht konsumprisindeksen?)
Siste regulering av festeavgift: 2020

Kopi av lov om tomtefeste kan fåes ved henvendelse til megler. 

Kontakt megler for nærmere informasjon.

Parkering i dobbelt garasje og på egen grunn. Boligen har el-billader i dag.
Øvrig parkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Deler av innkjøring går inn på en inneklemt tomt mellom Sinoberveien 1 og Damgata 23.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert i henhold til reguleringsplan Nygårdsfeltet datert 22.12.1960 med tilhørende reguleringsbestemmelser. Det foreligger vedtekter til reguleringsplan av 23.09.1959, kalt "Vei og tomteplan mellom Damgaten og Strandveien i Borre".

Eiendommen ligger i område som i kommuneplanens arealdel er avsatt til Boligbebyggelse - Nåværende, datert 13.06.2022.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 18 864,- for 2025. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og tilsynsgebyr for skorstein.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 34 000,- pr. år. / 21 964 kWh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 5436,-.
Boligen er tilknyttet fiber som leverandør av kabel-tv. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Fra 2025 innføres eiendomsskatt i Horten kommune. Eiendomsskatt for inneværende år skrives ut før 30. juni. Alle som skal betale eiendomsskatt vil motta en eiendomsskatteseddel i juni og påfølgende faktura tidlig høst.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 932 176,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 3 728 703,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

6 290 000,00 Prisantydning

Omkostninger

157 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
178 240,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
6 468 240,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Magnus Gyllensten Romøren og Julie Merete Lund Hulaas

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,95% av salgssummen
Tilrettelegging fra kr 14.900,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 27.400,-
Visninger: kr 3.000,- pr. visning hvor 2 er inkludert
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av følgende utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Horten kommune m/formuesv: kr 3 434,-
Tinglysing sikring: kr 545,-
Annonse i Finansavisen: kr 630,-
Boligselgerforsikring Gjensidige: 5,71 promille av prisantydning
Fotopakke standard, inkl. 3 plantegninger Fotofinish: kr 5 200,-

Oppdragsnummer 21-0038/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Tønsberg
Torvgaten 6, 3110, TØNSBERG
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR21.2538

Sist oppdatert: 01. oktober 2025 kl. 22:52