Kreutzgate 6

Kreutzgate 6, 1658 TORP
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 613, bruksnummer 10, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 198 kvm

BRA-i:
Enebolig:
1. etasje - 87 kvm: Vindfang, stue m/trapp og kjøkken m/bi-entré
2. etasje - 51 kvm: Trapperom, stue m/utgang, to soverom, bad/vaskerom og kott

BRA-e:
Uthus:
1. etasje - 60 kvm: Åtte boder

Åpent areal:
Enebolig:
1. etasje - 11 kvm: Terrasse
2. etasje - 6 kvm: Balkong

2 etasje i boligen har et ikke måleverdig areal på 27 kvm. Gulvarealet er 78 kvm.
I tillegg er det en krypekjeller som ikke har et måleverdig areal.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 29.9.2026 utført av Multiconsult AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se punkt ferdigattest for nærmere beskrivelse av arealbruk.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Takstmann opplyser at boligen antas oppført omkring 1920. Opplysningen er ikke verifisert gjennom offentlige registre.

Taket har tekkning av teglstein med undertak av takpapp. Besiktiget fra takfot. Siden taket (takkonstruksjon, taktekking og skorstein) kun er observert fra takfot, er vurderingen begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket. Taktekningen over entré er av asfaltshingel og besiktiget fra bakkenivå. Takrenner, nedløp og utvendige beslag er av metall, med vindskier i treverk. Taket er saltak med sperrekonstruksjon og rupanel som undertak. Veggene er av trekonstruksjon med stående bordkledning og Vinduene er av PVC og med 2-lags glass.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstandsgrad 3 (TG3) på følgende:

Terrasse - Terrassen er utført som terrasse på understøttende konstruksjon med adkomst i fra stue og hage på ca. 11 kvm. Det er påvist mangelfull eller svekket innfesting. Det er påvist fukt-/råteskader i rekkverk.

Pipe/skorstein - Det er påvist skader eller sprekker i større omfang på eller mellom pipe/skorstein og ildsted. Dette kan føre til lekkasje av røyk og varme til omkringliggende konstruksjoner og medfører økt risiko for brann og fare for liv og helse.

Rom under terreng - må sees i sammenheng med drenering. Det er påvist synlige fukt/råteskader i treverk i underetasje/kjeller og det er derfor ikke foretatt hulltaking. For rom under terreng er hulltaking ofte en forutsatt og viktig del av undersøkelsen. Hulltaking er likevel ikke foretatt da dette er unødvendig eller praktisk mulig. Det er påvist synlig fuktighet på mur/gulv i kjeller. Gulv er ikke fuktsikret og dette gir et grunnlag for kapilærsug som fører til et utslag på fukt. Sprekkdannelse i betonggulv.

Krypkjeller - Det er umulig eller meget vanskelig å utføre en innvendig inspeksjon av hele krypkjelleren. Situasjonen er derfor uavklart. Krypkjeller regnes for å være en risikokonstruksjon som er utsatt for fukt- og råteskader i bunnsvill, trebjelkelaget og andre tilstøtende konstruksjoner, på grunn av fuktighet fra grunnen og kondensering ved temperaturforskjeller. Selv om det ikke er avdekket tegn på skader, betyr ikke dette nødvendigvis at det ikke foreligger skader i eller i forbindelse med krypkjelleren. Det er ingen (ikke påvist) ventilasjon eller lufting av krypkjeller.

Fuktsikring og drenering - Fuktsikringstypen er ukjent. Fuktsikring som er utført i henhold til standarden/anbefalinger frem til 1990-tallet er eldre enn 25 år, og har derfor usikker fremtidig funksjon.
Det er registrert fuktinntrengning i kjeller, dette tyder på defekt drenering. Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje

Forstøtningsmurer - Det er påvist større sprekker og/eller skjevheter i forstøtningsmurer. Det mangler rekkverk/annen sikring på forstøtningsmuren(e) ut ifra dagens krav

Terrengforhold - Terrenget er flatt eller faller inn mot bygningen og dette skaper maksimale forhold for vann inn mot grunnmuren.

Bad/vaskerom 2 etasje - Det er påvist gammelt sluk, med usikker membran/klemring. Vanntett sjikt tilfredsstiller ikke dagens forventninger til tettefunksjon. Det er ingen synlig membran til gulv, ingen synlig rørmansjett til rørgjennomføringer i gulv. Det er skrudd skruer gjennom baderomsplater i våtsone og plater er ført ned mot flis med kun en fuge mellom vegg og gulv. Baderomspanel er eldre enn 10 år og det mangler dokumentasjon. Tettesjiktet har derfor usikker fremtidig funksjon. Det er ikke tilstrekkelig høyde fra topp av slukrist til topp vanntett sjikt mot rørgjennomføring eller ved døråpning (i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet).

Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG2) på følgende:

Taktekking over entrè - Tekkingen har mose og slitasje på grunn av elde. Eldre tak er mer utsatt for mosevekst, som holder på fuktighet og kan forårsake frostsprengning på taktekke og skape gode vekstvilkår for andre skadelige planter.
Nedløp, beslag og skorsteiner over tak - Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket. Takvinkel og type taktekking tilsier at det på grunn av sikkerhet foreligger krav til snøfangere. Avflassing av nedløp og beslag.
Takkonstruksjon/loft - Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. Det er registrert eldre fuktmerker og muggsoppdannelse på undertaket. Det er observert spor etter mus på loftet.
Yttervegger/veggkonstruksjon - Det er påvist spredte råteskader i den stående bordkledningen. Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det er stedvis påvist manglende gnagesikring (musetetting). Dels sprekker i trevirke og slitt kledning på værutsatte steder.
Vinduer og takvinduer/takluker/overlys - Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer.
Ytterdører - Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm. Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. Det er påvist at kjellerdør er vanskelig å åpne og lukke. Pakningen til entrédøren er løs og bør festes for å sikre tilstrekkelig tetting og funksjon og løsmasse mangler foring. Verandadøren i 2. etasje subber mot gulvet og forårsaker riper i parketten.
Utvendige trapper - Det er ikke montert håndløper i trappeløp til entré, fra veranda eller kjeller. Det er ikke montert rekkverk på utvendige trapper. Det er ikke naturlig avrenning fra trappen til kjelleren, noe som medfører at det blir stående vann i trappenedgangen.
Overflater - gulv - Parkett med ringmerking med hull i senter, bom i fliser på kjøkken, slitasje på gulv til soverom og områder med knirk.
Etasjeskiller og bærende konstruksjoner - Det er målt lokal høydeforskjell som er større enn 15 mm. Skjevheter er målt i soverom med utgang til veranda. Det er registrert høy fukt i bjelkelaget i kjeller, konstruksjonen må ses i sammenheng med krypkjeller og rom under terreng.
Innvendige dører - Lokale områder med sprekkdannelse i karm og slitasje på dører. Døren til et soverom i 2. etasje er kappet for å få plass i lysåpningen, og arbeidene fremstår ikke fagmessig utført. Det er en horisontal merke midt på dørbladet.
Bad/vaskerom 2 etasje - Det er dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (dusj), løsningen eller byggematerialet er uegnet. Våtromsplater er ikke montert fagmessig, det er skrudd med skruer igjennom plater i våtsone. Det påvist avvik i fallforhold til sluk. Det er motfall på deler av gulvet. Våtrommet mangler tilluftsventilering. For at ventilasjonen skal fungere, må luft både trekkes ut (avtrekk) og slippes inn (tilluft). Hvis det mangler tilluft, får ikke luften sirkulert skikkelig.
Kjøkken - Det er ikke montert lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin/oppvaskkum utført etter 1 juli 2010. Det er ikke montert komfyrvakt for kjøkkenelektroinstallasjoner utført etter 1 juli 2010. Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen.
Innvendige vannledninger - Kobberrør med loddede, klemte eller andre type skjøter eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon. Irrdannelser er observert på rør i kjeller.
Innvendige avløpsrør - ABS plastrør er eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon. Støpejernsrør før 1990 er eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon. Det er registrert rustdannelse i sluk i kjeller. Dette kan indikere begynnende korrosjon, og det anbefales å følge opp tilstanden og vurdere tiltak ved behov.
Ventilasjon - Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.
Varmtvannsbereder/tank - Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Varmtvannstanken er over 20 år og har derfor usikker fremtidig funksjon. Plassering av bereder i et fuktig miljø vil kunne redusere forventet levetid på produktet.
Grunnmur og fundamenter - Grunnmuren har sprekkdannelser. Natursteinsmuren mangler stedvis spekk, noe som kan føre til redusert stabilitet og økt risiko for fuktinntrengning. Det anbefales å utbedre
manglende spekk for å sikre murens funksjon og levetid.

Uthus:
Bygget i trekonstruksjoner med saltakløsning og et tilstøtende pulttak.
Yttervegger er kledd med trepanel og taket er tekket med takplater av eternitt(krever spesialsanering grunnet asbest, helsefarlig). Renner, nedløp og beslag av stål, malte entrédører, vinduer i trerammer, støpt gulv og gulvbord som innvendig gulv. Bygget har pipe med urbedringsbehov, slitte vinduer, utbedringsbehov på dører, hvor av en dør var skrudd igjen, sprekker i betonggulv, råteskader i tregulv med mer.

Bygningen bærer preg av elde, råteskader og mangelfullt vedlikehold, og det foreligger et klart oppgraderingsbehov. Kjøper må påregne kostnader til utbedring.

Bygget er ikke tilstandsvurdert ihht Forskrift til avhendingslova og NS3600. Dette er kun en enkel beskrivelse.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet /bygningsdelen for nærmere informasjon og beskrivelse. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Noen punkter fra selgers egenerklæring:
Kjenner du til om det er eller har vært feil eller skader på bad, vaskerom eller toalettrom? Ja
Det er ikke tett rundt rørene bak vaskemaskin på badet, det har vært en lekkasje tidligere hvor det har dryppet vann ned i taket på kjøkkenet. Det ble tett og har ikke vært noe problem i etterkant.  

Kjenner du til om det er eller har vært feil eller skader på utvendige eller innvendige vann- eller avløpsrør, inkludert private anlegg som brønn, septiktank eller lignende? Ja
Vi hadde en vannlekkasje på vannledningen sommeren 2025, det ble gravd opp og tettet av Selbak Rør AS. Lekkasjen var ute på gressplenen.

Kjenner du til om det er eller har vært nedgravd oljetank på eiendommen? Ja

Kjenner du til om det er eller har vært feil, skader eller utført tilsyn /kontroll på ildsted, gassovn, bio-peis, skorstein, pipe eller lignende? Pipen i hovedstuen har fyringsforbud

Kjenner du til om det er eller har vært tegn på setninger/bevegelser på eiendommen, enten i bygg eller terreng (for eksempel sprekker i mur, skjeve gulv eller lignende)? Ja
Skjeve gulv i 2 etasje

Kjenner du til om det er eller har vært feil, skader, vannlekkasje, fuktskader eller andre tegn på utettheter i takkonstruksjonen? Ja
Sommeren 2026 byttet vi tak på terassen/inngangspartiet i 1. etg. og la på nytt belegg på terrassen, byttet alt av råteskadet treverk.
Skiftet hele taket i 2015, isolasjon, nytt undertak, nye lekter og ny glasert takstein, nytt blikkenslager arbeider og nye takrenner

Kjenner du til om det er eller har vært feil eller skader på yttervegg, fasade, veggkonstruksjon, vinduer eller dører? Ja
Alle vinduene (med unntak av et lite på kjøkkenet) ble byttet i 2015. Utgangsdøren fra kjøkkenet er gammel og planlagt byttet nå før salg. Hovedinngangsdøren ble byttet i 2015. Sydfasaden ble skiftet i 2015, det er små skader på kledning på de tre andre ytterveggene.

Kjenner du til om det er eller har væ rt skadedyr eller sjenerende insekter i boligen eller på eiendommen, inkludert tilhørende bygninger som bod, garasje eller nærliggende/tilknyttede enheter? Ja
Mus/Rotter. Gulvet i 1. etasje ble åpnet 5 steder for å inspisere krypkjeller. Sommeren 2026 støpte vi igjen hele krypkjelleren for å sikre boligen mot inntrengning av skadedyr.

Se flere punkter i selgers egenerklæring.

Gjennom de seneste 10 årene er boligens indre omhyggelig pusset opp. En større oppgradering ble utført i 2015 og omfattet blant annet oppussing av samtlige rom. Flere innvendige overflater ble samtidig skiftet ut, øvrige ble behandlet og videreført. Samme år ble også boligens elektriske anlegg vesentlig fornyet.

Til tross for mange oppgraderinger har boligen likevel stor aldersrelatert sjarm, blant annet i form av skjevheter i overflater som er skapt gjennom de drøye 100 årene som er gått siden byggeåret.

Planløsningen er imidlertid helt i tråd med nåtidens bruksmønster; de sosiale rommene er samlet i første etasje, soverommene og badet på én flate i andre etasje.

Kjøkkenet ble i 2015 oppgradert med ny innredning fra polsk produsent, tilrettelagt for frittstående hvitevarer. Innredningen har begrenset brukspreg og er bruksvennlig utformet, blant annet med arbeidsflater rundt både vask og kokesone. Installering av komfyrvakt og automatisk lekkasjedeteksjon er anbefalt.

Badet ble i 2015 oppgradert gjennom egeninnsats. Utførelsen har i følge tilstandsrapport preg av ufagmessighet, nærmere undersøkelser er anbefalt og utbedringer bør påregnes. Fliser ble lagt på gulvet og våtromsplater montert på veggene. Nye innredninger og utstyr ble samtidig installert, blant annet moderne møbler og dusjkabinett som begrenser vann på overflatene utenfor.

Overflater og innredninger:
Gulv: Parkett, teppe og fliser
Innervegger: Panel, MDF-plater, tapet, våtromsplater, teglstein og mur.
Himlinger: Plater og panel.

Kjøkken: Skapinnredning med glatte brune fronter. Laminerte benkeplater. Stålplate over benk på én vegg. Nedfelt stålvask med avrenningsbrett og ett-greps blandebatteri. Tilkoblingsmulighet for oppvaskmaskin. Ventilator.

Bad: Servantskap med glatte brune fronter og heldekkende støpekeramisk servant med ett-greps blandebatteri. Overskap med speilfronter. Dusjkabinett. Gulvmontert klosett. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Eiendommen er oppvarmet med elektrisitet. Innstallert varmepumpe luft til luft i 2022.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det opplyses at det på eiendommen skal være nedgravd oljetank. Selger har ingen opplysninger om tankens plassering, størrelse, alder eller tilstand, og det foreligger ingen dokumentasjon på eventuell sanering, rengjøring eller gjenfylling.

Det er innført forbud mot oppvarming av boliger med fossil olje eller parafin fra 2020. Vi gjør derfor oppmerksom på at det kan komme pålegg for eiendommer med nedgravd oljetank/parafintank om at tanken må fjernes og erstattes med miljøvennlige alternativ, alternativt tømmes, spyles og plomberes/fylles med sand/grus. Kjøper overtar risikoen og kostnadene knyttet til videre undersøkelser og eventuelle offentlige krav vedrørende oljetanken.

Det foreligger anmerkning i fra feiervesenet som omhandler:
Innkledd skorstein - strietapet
Avstand til brennbart materiale fra skorstein- Mangler utsparing fra skorstein i etasjeskillere.
Selger opplyser. Pipen i hovedstuen har fyringsforbud
Kjøper overtar ansvaret og evt. økonomiske følger av dette.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden ca 1920.
Kommunen opplyser at det verken foreligger godkjente plantegninger, midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for eiendommen og uthuset. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Det foreligger ikke godkjente byggetegninger på opprinnelig bygning i kommunens arkiv. Megler har derfor ikke kunnet kontrollere om bygningen er i tråd med gitte tillatelser fra kommunen ifbm. oppføringen. Det er derfor ikke mulig å kontrollere om bygningens fasade og bruk av innvendige rom er i tråd med kommunens oppfatning av godkjent bruk. Kjøper overtar videre risiko for forholdet.

Det er mottatt godkjent byggetegning på tilbygg på uthus datert 14.8.1984. Mottatte tegninger viser en planlagt/inntegnet dobbel garasje. Garasjen eksisterer ikke på eiendommen i dag. Kjøper oppfordres til å gjøre egne undersøkelser dersom forholdet anses å ha betydning for handelen.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.  

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Selger har ikke bebodd eiendommen (utleid) og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger  ikke har mulighet å vite.

Selger er ansvarlig for at boligen har energiattest. Det foreligger imidlertid ikke energiattest for denne boligen, men hvis kjøper krever det kan energiattest innhentes for selgers regning.

Kreutzgate 6 er én av et lite knippe veletablerte boligeiendommer som til sammen danner et lite og oversiktlig nabolag ved Torpelunden, midt mellom Torp og Kjølstad. Her bor du med nærhet til begge byers sentrum og får enkel tilgang til alle nærmiljøets tilbud.

For en småbarnsfamilie vil det i hverdagen være praktisk at barneskole er innenfor fem minutter på sykkel eller om lag 20 minutters gange. I skolegården finnes både ballbinge og lekeapparater som representerer et aktivitetstilbud også utenom skoletid. Kort avstand er det for øvrig også til Borge ungdomsskole. Det finnes i tillegg flere barnehager i området, den nærmeste i nabolaget.

Turmuligheter er det mange av, blant annet på Glommastien som følger elven helt fra Gamlebyen til sentrale strøk av Sarpsborg. I Begbymarka finner du lysløype som er ypperlig for løping og sykling samt skiturer når forholdene tillater. I det vakre Torsneslandet venter en mengde turstier samt idylliske bukter og viker.

Hverdagslige innkjøp er enkle å gjennomføre ved Østsidens mange nærsentre og dagligvareforretninger som er lett tilgjengelig langs hovedveiene. Nærhet til bykjernene innebærer enkel tilgang til et bredt shoppingtilbud, spisesteder og kulturliv.

Buss mellom byene har svært hyppig avganger fra Torp, hvilket gjør det enkelt å reise kollektivt i det daglige. Med buss er du fremme i Fredrikstad sentrum på under 20 minutter. Holdeplasser ved innkjøringen til Kreutzgate, få meter fra eiendommen.

Verdt å fremheve er også byens utmerkede fergetilbud som attpåtil er gratis. Ferge mellom Sellebakk og Nøklebystranda gjør vestsiden av elven lett tilgjengelig. Gamlebyen fergeleie er innenfor sykkelavstand og har forbindelse til by-siden og Kråkerøy, samt helt til Gressvik og Ålekilen i Onsøy.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Barnehager:
Kjølstad barnehage (1-5 år) 61 barn 0.2 km
Gråtass barnehage (0-5 år) 102 barn 1 km
Gråtass barnehage Fagen (0-5 år) 46 barn 1.2 km

Skoler:
Kjølberg skole (1-7 kl.) 261 elever, 16 klasser 1.3 km
Torp skole (1-7 kl.) 235 elever, 14 klasser 1.4 km
Borge ungdomsskole (8-10 kl.) 413 elever, 24 klasser 1 km
Akademiet vgs. Fredrikstad 90 elever 6 km
Hans Nielsen Hauge vgs 11 min

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1 302 kvm. Flat romslig tomt som er opparbeidet med plen og frukttrær.

Parkering på egen grunn med plass til flere biler.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan Fredrikstad 2023-2035 datert 15.6.2023 avsatt til: Bebyggelse og anlegg med hensynssoner Ras-og skredfare og hensyn kulturmiljø

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Arealplaner under arbeid:
Planid 1230 Torp Bruk - Områderegulering- Formålet med planarbeidet er å legge til rette for en gradvis utvikling og transformasjon av Torp Bruk, i henhold til føringer i kommuneplanens arealdel (2023-2035). I planarbeidet skal det legges til rette for utvikling av nye boligområder med tilhørende servicefunksjoner, samt bevaring av eksisterende næring som ønsker en videre utvikling. Samtidig som det skal legges til rette for utvikling og transformasjon, skal det tas nødvendig hensyn til det kulturhistoriske industrimiljøet, naturmangfold, landskap og friluftsliv.

Det foreligger et generelt pålegg for området fra Fredriksstad kommune vedrørende utkobling av taknedløp (dvs regnvann skal ikke belastes offentlige vann-og avløpsrør men føres/ledes ut i bakke)

Eiendommen er verneverdig/SEFRAK-registrert. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting.

Kommunale avgifter er kr 24 439,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

I tillegg kommer eiendomsskatt som utgjør kr 5 294,-. Blir fakturert sammen med kommunale avgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som er ukjent. Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden ut desember 2026 og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden. Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 10 000,-
Boligen er tilknyttet Altibox som leverandør av tv og internett og ny eier må tegne egen tv/internettavtale med leverandøren.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 084 984,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no 

3 490 000,00 Prisantydning

Omkostninger

87 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
88 340,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
108 240,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 578 340,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 598 240,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Lise Blanca Evensen Holman og Fredrik Bjørge Hansen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,50 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 0,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging (inkl. tekstforfatter og visninger)  kr 9 900,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Fredrikstad - inkl tegning  kr 4 684,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 22 840,00
Foto PBF - dag  kr 4 750,00
Rapport fra takstmann (Witek) - Enebolig  kr 22 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 67-0192/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR67.26192

Sist oppdatert: 21. oktober 2026 kl. 10:11