Karl Staaffs vei 33

Karl Staaffs vei 33, 0665 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 131, bruksnummer 64
Andelsnummer 180, Ulven Borettslag, organisasjonsnummer 947851217

Totalt bruksareal BRA: 75 kvm

BRA-i:
3. etasje 67 kvm: Entré, 2 soverom, bad, kjøkken og stue

BRA-e:
1. etasje 8 kvm: To stk kjellerboder

Åpent areal:
3. etasje 7 kvm:

Boligen disponerer 2 kjellerboder. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets/borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier/andelseier. Dette medfører at sameiet/borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet/borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 06.05.2025 utført av Takstmann Marcus Pettersen.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i betong til stedige masser, med grunnmur og etasjeskillere av betong. Etasejskillere av

betong. Yttervegger oppført med betong/murverk. Saltak
takkonstruksjon. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Totalt 8 bygningsdeler er tildelt tilstandsgrad 2:

- Vinduer grunnet galder
- Overflater gulv på bad grunnet krav til fall (høydeforskjell) er ikke oppfylt, men det er fall til sluk.
- Membran grunnet mer enn halvparten av forventet brukstid er passert
- Balkongrekkverk grunnet for lav høyde ihht. dagens krav
- Elektrisk anlegg grunnet gagfelt ligger utenfor takstmannens kompetanseområde, det anbefales alltid utvidet kontroll av fagkyndig person
- Overflater bad grunnet registrert noe misfarging i fuger på veggen i dusjsonen
- Ventilasjon på bad grunnet NS3600 krever mekanisk/elektrisk styrt vifte for å kunne gi tg 0/1
- Avtrekk på kjøkken grunnet kullfilter, NS3600 krever mekanisk for å kunne gi tg 0/1

Videre er det ikke foretatt hulltaking på bad grunnet ikke fysisk mulig på grunn av tilliggende konstruksjoner.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter anbefales å sette seg inn i tilstandsrapportens detaljer.

STUE
Stuen er av god størrelse med lysinnslipp fra store vindusflater, som skaper en luftig og åpen atmosfære. I stuen er det plass til å møblere med sofa, salongbord og TV-seksjon. Rommet er malt i en nøytral og tidløs nyanse som passer godt i stuen. Det er også plass til å møblere i soner med et spisebord.

KJØKKEN
Kjøkkenet er holdt i en åpen løsning mot stuen, noe som skaper et sosialt og naturlig samlingspunkt i leiligheten. Kjøkkenet er av god størrelse med profilerte fronter og laminat benkeplate med nedfelt vask. Av integrerte hvitevarer er det platetopp, stekeovn og oppvaskmaskin. Eier opplyser at vasken og benkeplaten er byttet ut i 2025. I 2023 ble kjøkkenet også malt. Det mørke kjøkkenet gjør at rommet naturlig deles inn i separate soner. Det er rikelig med oppbevaringsplass i både skuffer og skap, og den store benkeplaten gjør det enkelt å tilberede gode måltider.

BAD
Badet er pent flislagt på gulv og vegger med vannbåren varme i gulvet. Av baderomsinnredning er det vegghengt klosett, servant med innredning, innfelt speil, håndkletørker og dusjhjørne med svingbare glassdører. Det er både plass og opplegg for vaskemaskin og tørketrommel.

HOVEDSOVEROM
Hovedsoverommet er av god størrelse med plass til dobbeltseng, nattbord og kommode. Det er rikelig med lysinnslipp fra store vindusflater som skaper en god og behagelig stemning på soverommet. Her er det også et romslig garderobeskap til oppbevaring.

SOVEROM II
Boligens andre soverom er også av god størrelse og passer perfekt som barnerom, gjesterom eller kontor. Her er det også rikelig med oppbevaringsplass i en romslig skyvedørsgarderobe.

BALKONG
Balkongen er vestvendt med ettermiddagssol, som gjør at balkongen funker som en fin forlengelse av stuen. Den er av god størrelse med plass til ønsket utemøblement. Her kan man nyte årets varmere dager i godt selskap fra venner og familie.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen varmes opp av vannbåren varme tilknyttet radiatorer. Vannbåren gulvvarme på bad.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger en ferdigattest datert 16.12.1960.

Videre foreligger det ferdigattest vedrørende rehabilitering av bad datert 16.06.2005 og for utskifting av balkong og fasaderehabilitering datert 01.10.1993.

Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:
Dagboknr 13699, tinglyst 04.11.1959, type heftelse: Festekontrakt med festetid på 99 år og videre vilkår.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 5 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet en rettighet vedrørende en leieavtale med privatperson tinglyst i 1958, en bestemmelse om veg med bestemmelser om bebyggelse m.m. tinglyst i 1959, en bestemmelse om bebyggelse tinglyst i 1962 og et par bestemmelser om garasje/parkering tinglyst i 1962.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Leiligheten er sentrumsnær og attraktivt beliggende på Ulven med flott opparbeidet fellesområde. I nærhten ligger Ulvenjordet som er et felles grøntområde for alle borettslagene i området. Her er det blant annet opprettet parsellhage i regi av bydelen.

Fra boligen er det kort vei til skole, barnehage, offentlig kommunikasjon, nærbutikk (Matkroken) som også er søndagsåpen, idrettsanlegg og bydelssenter som Fyrstikktorget og kjøpesentrene Storo, Bryn og Alna med de fleste servicetilbud og fasiliteter. Nærmeste idrettsanlegg er Valle Hovin og Jordal Amfi. Store grøntarealer i nærområdet med fine tur- og rekreasjonsmuligheter rundt andedammen ved Valle Hovin, hvor det forøvrig er fotballbane, skøytebane, sykkelbane, Muai Thai trening og diverse andre fritidstilbud. Det er også koselige og nyrenoverte turområder langs Alnaelva samt kun en spasertur ned til blant annet Tøyenparken og Botanisk hage.

Nærhet til et godt tilbud av offentlig kommunikasjon. Ulvenkrysset busstopp er ca. 2 minutt gange unna, hvor blant annet buss nr. 100, 110 og 300 tar deg til sentrum på ca. 9 min. Disse stopper også ved Helsfyr t-bane etter kun et par minutter og går hele døgnet i helgene. Ved Ulvenkrysset stopper også to av flybussens linjer (FB2 og FB5). Totalt stopper 15 ulike linjer her. T-bane linje 1-4 på Helsfyr tar deg enkelt og raskt dit du skulle trenge rundt om i Oslo (ca 5 min. til sentrum med t-bane fra Helsfyr). Utover dette går f.eks. buss nr. 23 til Lysaker med stoppested på Storo/Simensbråten ved Ekeberg. Bussnr. 68 tar deg til Grorud.

Nærområdet er i stor vekst med spennende utvikling. Her ble for eksempel Vålerengas nye stadion på Valle Hovin åpnet i 2017. Der finner du blant annet Fitness Express. Det er heller ikke langt til den kommende "Ensjøbyen" som vil bli et nytt og pulserende knutepunkt, med forretninger, barnehager, idrettsanlegg m.m. Kort vei også til Økernområdet som er under utvikling.

I umiddelbar nærhet ligger Hovin med Hovindammen, perfekt for den som ønsker seg et område med grønne lunger, med sitt rike fugleliv, omkringliggende gangstier og sittebenker. Det er også kort vei til lekeplasser, treningssenter, fotballbaner og et godt utvalg av restauranter og kaféer. På Malerhaugen finnes en flott lekeplass, byttebod og bordtennisbord. Det arrangeres også flere nabolagsarrangementer her. Ønsker du å rusle en tur, er Tøyenparken like flott sommer som vinter og koselige Kampen er også kun en kjøretur unna. Kampen kan f.eks. by på Kampen Økologiske Barnebondegård som huser små og store dyr, vaffelbod og sittegrupper.

Bydelen er under stor utvikling og vil i de neste årene markere seg som et attraktivt og sentralt område for både bolig og næring.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sogner til Bryn skole.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Festet tomt på 54 507 kvm som tilhører borettslaget. Borettslaget består av 450 boliger. Fellesområdene er opparbeidet med asfalterte internveier, plenarealer, trær, diverse beplantning, sittegrupper og lekeapparater.

Selskapet fester tomt av Kirke og Undervisningsdepartementet for en avtaleperiode på 99 år f.o.m. 01.10.1953.

Borettslaget har 128 garasjer, 49 oppstillingsplasser som leies ut og en stor parkeringsplass. Alle garasjer og utleieplasser har mulighet for lading. I tillegg er det gateparkering i Karl Staaffs vei, og det finnes et garasjelag for eierne i Ulven og Helsfyr borettslag. Garasjelaget heter AS Ulven-Helsfyr-Garasjene og er et selvstendig aksjeselskap. For å kjøpe garasje må du være eier i Ulven borettslag eller Helsfyr borettslag.

Det finnes lademuligheter øverst og nederst i gata, ca. 50m fra boligen.

Utover dette gjelder gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei og private stikkveier med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan S-493 datert 18.09.1953 med tilhørende reguleringsbestemmelser. Planen er knyttet til reguleringsplan V091053.

Området rundt borettslaget er under utvikling og byggestøy må påregnes. Utdrag fra planinnsyn på Plan- og bygningsetatens (PBE) hjemmeside:

- Saksnummer: 202461059 - Byggesak. Teisenveien 5 B - Montering av løfteplattform og brannsikring av trapperom. Igangsettingstillatelse for tiltaket ble gitt 25.02.2025.

- Saksnummer: 202456640 - Byggesak. Ulvenveien - Etablering av sykkelfelt. Bymiljøetaten vil tilrettelegge for syklende i Ulvenveien mellom Standardveien og E6 Strømsveien. Prosjektets geografiske avgrening i nord er rett før rundkjøringen Standardveien x Ulvenveien. I sør avgrenses strekningen til Karl Staffs vei, rett før gangbrua over E6 Strømsveien. Prosjektstrekningen utgjør en viktig del av forbindelsen mellom Økern og Teisen, da det i dag ikke er et eget tilbud til syklende på strekningen. Prosjektstrekningen er omtrent 600 meter lang og det er stor variasjon i tverrsnitt og trafikk. Igangsettingstillatelse for tiltaket ble gitt 01.04.2025.

- Saksnummer: 202107507 - Reguleringssak. Tvetenveien 11 - planforslag til offentlig ettersyn. Hensikten med planforslaget er å bygge boligblokk med 62 enheter og en maksimal høyde på byggene på 4 etasjer. Det ble mottatt et nytt planforslag den 28.02.2025 og 27.03.2025 ble det gitt informasjon om at det er behov for å få tilsendt tilleggsdokumentasjon. Planforslaget er p.t (22.04.2025) fortsatt under behandling.

- Saksnummer 201916403 - Reguleringssak: Selma Ellefsens vei 2 - 6 - Bestilling av oppstartsmøte - Boliger. Bakgrunnen for prosjektet er et ønske om boligutvikling i SE 2-4. Området er moden for byutvikling med flere pågående planer og OBOS sine igangsatte byggeprosjekter. Det er fremsatt forslag om maksimal høyde på 36 etasjer over terreng. Planen er planlagt ut til høring/offentlig ettersyn 10.06.2024. Saken er p.t fortsatt under behandling (22.04.2025)

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i relevante reguleringssaker. Dette kan gjøres via Oslo kommune planinnsyn. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 5 885,- pr. mnd. og inkluderer: TV- og internett, oppvarming, varmtvann, trappevask, drift og vedlikehold, forsikringer, festeavgift, kommunale avgifter, honorarer m.m.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.
Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga renteøkninger.

Oversikt over fordelingen av felleskostnadene foreligger ikke fra forretningsfører.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 1.728 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv/Internett og grunnpakke er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 054 650,- ifølge selger/skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 218 601,-

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 28 772,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 234 943,- pr. 12.05.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 99 034 153,- pr. 12.05.2025 og lånevilkårene er:

#1
Bank: Obos Boligkreditt AS
Lånenr.: 98208029436
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,28%
Restsaldo 96 181 970,-
Andel restsaldo: 228 175,-
Innfrielsesdato: 30.05.2047
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12

#2
Bank: Obos Boligkreditt AS
Lånenr.: 98208061747
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,28%
Restsaldo 2 852 183,-
Andel restsaldo: 6 768,-
Innfrielsesdato: 30.11.2047
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12

4 600 000,00 Prisantydning
234 943,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 834 943,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst ( kjøper)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
19 252,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 854 195,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Mariann Mjaanes og Lars-Jakob Bredli

Leiligheten er tilknyttet Ulven Borettslag. Borettslaget består av 439 andelsleiligheter og 2 tjenesteleiligheter.
Forretningsfører er OBOS.
Dugnad må påregnes.
Det er ikke forkjøpsrett i borettslaget.
Dyrehold er tillatt.
Planlagte påkostninger: Det skal gjøres noe med tak og enkelte verandaer samt videre arbeid med vinduer som har pågått siden 2017. Venter på svar av styret, mail ble sendt 22.04.2025 om planlagte påkostninger i borettslaget.

Utdrag fra påkostninger foretatt de siste årene:
2022-2023: Prosjekt vedrørende oppgradering av fyrkjeller ferdigstilt.
2021: Pågående prosjekt med nedgravd søppel/nye søppeltårn. Prosjektet er betalt for.
2019: Installert bergvarmeanlegg (ferdig 2020). Etablert infrastruktur for elbil-ladere i garasjer og på parkeringsplasser.
2017: Asfaltering på uteområder. Vedlikehold av garasjene.
2016: Nye ytterdører.
2015: Nye bunn- og vannledninger.
2012: Nye fellesrør til varmesentralen.
2004-2005: Våtromsrehabilitering.
2000-2002: Diverse vedlikehold, som skift av elektrisk anlegg/uteareal samt nye stigeledninger til leilighetene og byttet automatsikringer.

Planlagte påkostninger:
- Borettslaget har planer om skifte/vedlikeholde tak og skifte calling anlegg, m.m. med nytt låneopptak i 2022 til orientering. Det ble vedtatt på Generalforsamling 2022. Ca. kr 12 mill av lån er tatt opp, men alt er ikke tatt ut og ikke fordelt på andelseiere. Det vil bli høyere fellesgjeld og felleskostnader når lån tas ut til orientering. Lån pr Pr. 19.12.2022 gjenstår det ca. kr. 11 850 000,-. som ikke er tatt ut på lånet.

- Borettslaget har hatt store kostnader den siste tiden grunnet planlagt vedlikehold og uforutsette kostnader for utbedringer. Styret jobber med å få likviditeten opp i borettslaget.

- På ekstraordinær generalforsamling 28.03.2022 ble det vedtatt utbedring av tak, utbedring av ytterdør og calling, utbedring av tilførsel-/avløpsrør, finansiering og opprydding av lån, salg av 2 tjenesteleiligheter/utleieleiligheter (ikke solgt) og doble garasjeplasser og parkeringsplasser - 1 plass for leie pr. andel. Borettslaget har tatt opp kassakredittlån og refinansiert, samt tatt opp nytt lån for callinganlegg, rør, dører og tak. Det vil bli ytterligere fellesgjeld etterhvert som lån tas ut. 06.10.2023 informerer styret om at takprosjektet har stoppet opp, men at styret jobber med saken.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:

Vederlag: 1,4% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 28.250,-
Visninger: kr 4.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,- 

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg. 

Oppdragsnummer 37-0241/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR37.25241

Sist oppdatert: 24. mai 2025 kl. 12:14