Kystveien 176

Kystveien 176, 4842 ARENDAL
Kommunenummer 4203, gårdsnummer 509, bruksnummer 25

Totalt bruksareal BRA: 140 kvm

BRA-i:
Enebolig:
1. etasje 70 kvm: Vindfang, gang, vaskerom, bad, kjøkken, stue/spisestue og tv-stue.
Loft 35 kvm: Gang og tre soverom.

BRA-e:
Frittstående garasje:
1. etasje 35 kvm: Garasje med bod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
Loft 16 kvm: Takterrasse.
I tillegg er det en terrasse på bakkeplan med utgang fra stuen. Arealet for denne er ikke målt.

Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 40 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 35 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 5 kvm.

De byggemeldte tegningene stemmer ikke med dagens bruk. Se pkt. ferdigattest for nærmere informasjon.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 29.01.2026 utført av Anticimex AS v/Halvard Grina. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av eiendommen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en enebolig oppført i 1870, med et tilbygg fra 1985/1986. Boligen er oppført som et trebygg med grunnmur av naturstein og betong. Den er fundamentert på ukjent byggegrunn. Bygget har støpt gulv mot grunn i tilbygget og krypekjeller i den opprinnelige delen. Etasjeskillene er av trekonstruksjoner. Yttervegger er av trekonstruksjoner kledd med stående trekledning. Takkonstruksjonen er et saltak i tre med synlige taksperrer på kaldtloftet, og yttertaket er tekket med betongtakstein på papp-undertak, antatt fra 1985/1986.

Frittstående garasje med bod er fra 1960-tallet. Garasjedelen har støpt plate på mark. Bygget er oppført med yttervegger av trekonstruksjoner kledd med stående trekledning, og har en saltakkonstruksjon tekket med betongtakstein på papp-undertak.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:
Våtrom - Bad 1.etasje :
- Helhetsvurdering: TG 3 er valgt på hele våtrommet på grunn av alder og/eller slitasjegrad. Det er blant annet registrert følgende avvik: Vannrør, avløpsrør, sluk og tettesjikt har en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert, noe som kan medføre økt risiko for lekkasjer og funksjonssvikt over tid. Det er ikke registrert tettesjikt i sluk.
Det er registrert løse fliser, samt sprekker i enkelte fliser og flisfuger, hovedsakelig på vegg i dusjsonen.
Nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til hovedsluk er på tilfeldig sted målt til ca. 15mm. Dette er vurdert til å ikke være tilfredsstillende mht lekkasjesikkerhet. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Tilluftsspalte er ikke etablert. Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument i tilstøtende rom til våtsone. Det ble ikke registrert forhøyede verdier eller andre avvik. Målingene viser følgende: RH 50,9%, temperatur 13,9 grader C og duggpunkt 4,0 grader C. I tillegg ble det utført overflatesøk på område med løse veggfliser i dusjsonen, det ble ikke registrert forhøyede fuktverdier. Utførte fuktmålinger er basert på stikkprøver. På bakgrunn av våtrommets alder og slitasjegrad kan skjult fuktproblematikk likevel ikke utelukkes, og det vurderes å foreligge risiko for dette. Til informasjon: Lokalfall er vurdert til å være mindre enn anbefalt, men grunnet bruk av badekar er forholdet ikke vurdert til å være et vesentlig avvik. Fornying/oppgradering av våtrommet bør påregnes. Sjablongmessig prisanslag gjelder for total oppgradering.
Krypekjeller:
- Innvendig inspeksjon: Det er ikke tilkomst til krypkjeller under deler av boligen (opprinnelig del av boligen, eksempelvis under gang). Krypkjellere er erfaringsmessig utsatt for fukt, og manglende tilkomst medfører risiko for skjulte fukt- og konstruksjonsskader som ikke lar seg avdekke ved befaring. Det anbefales å etablere tilkomst slik at nærmere undersøkelser kan gjennomføres og nødvendige tiltak iverksettes ved behov. Krypkjeller med tilkomst: Krypkjelleren viser tegn til fuktproblematikk, med stedvise fuktsymptomer på grunnmur, misfarging som kan indikere muggvekst samt spor etter treskadeinsekter. Det er utført fuktmåling med pigg i trevirke i etasjeskillet mot overliggende etasje, hvor det ble registrert forhøyede fuktverdier over 20 vektprosent som indikerer pågående fuktpåkjenning. Forholdet vurderes å skyldes forhøyet fuktighet i krypkjelleren, trolig relatert til dreneringsforhold og/eller fuktoppsug fra grunnen. Det er ikke registrert synlige råteskader, men skjulte skader kan ikke utelukkes. Fuktproblematikk i krypkjelleren kan påvirke konstruksjoner og øvrige deler av boligen negativt, og det anbefales tiltak for å stoppe fukttilførselen. Utbedring eller fornying av dreneringen bør vurderes (se avsnitt «Drenering»). Forslag til tiltak inne i krypkjelleren er å etablere 0,20 mm dampsperre mot grunnen, stenging av tilluft i varm/fuktig årstid samt montering av hygrometer for kontroll av luftfuktighet. Dersom tiltakene ikke gir tilstrekkelig effekt, bør krypgrunnsavfukter etableres. Grunnmur er omtalt i eget avsnitt («Grunnmur, fundamenter»). Det er ikke forsvarlig å angi eksakt sjablongmessig prisanslag, derfor gjelder sjablongmessig prisanslag videre undersøkelser for å avklare eksakt årsak, skadeomfang og fastsettelse av nødvendige tiltak, samt etablering av tilkomst til krypkjeller under resterende del.
Loft - uinnredet / råloft:
- Helhetsvurdering: Det er registrert fuktmerker i undertak/taktro, på konstruksjoner og gulv i området ved pipe. Fuktmålinger med pigg viser forhøyede fuktverdier over 20 vektprosent, som indikerer pågående fuktpåvirkning. Det er også registrert spor etter treskadeinsekter på kaldtloftet samt synlige nedbøyninger i takets konstruksjoner. Eksakt årsak til fuktpåvirkningen ved pipe er ikke fastlagt, da taket ikke er inspisert fra utsiden grunnet snøforhold. Erfaringsmessig kan forholdet skyldes utilstrekkelig tetting mellom pipe og undertak (papp), samt fuktopptak i åpen teglsteinspipe som ikke er tilstrekkelig impregnert. Forhøyede fuktverdier og spor etter treskadeinsekter vurderes videre å kunne være relatert til kondensproblematikk som følge av manglende eller utett dampsperre mellom varm og kald sone, samt manglende lufting langs bygningens langsider mot raft/gesims (over skråtak innredet loft).
Drenering:
- Helhetsvurdering: Dreneringens funksjon er å forhindre fuktinnsig og fuktskader i underetasjen. Dreneringen er nedgravd og skjult. Estimert teknisk levetid for drenssystem ligger mellom 20 - 60 år. Det ble observert symptomer på fuktinnsig i underetasjen som tilsier funskjsonssvikt. Se under avsnitt om "Krypkjeller", og punkt "Grunnmur" under avsnitt om "Grunnmur, fundamenter". Stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren. Det kan ikke verifiseres at grunnmuren har utvendig fuktsikring. Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad. Selger informerer om at det kan komme vann inn i krypkjeller når det er høy vannstand. Nevnte forhold kan øke fuktbelastningen på grunnmuren og krypkjeller. Dreneringens alder og observert tilstand tilsier at utbedringer/utskiftninger bør påregnes.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:
- Våtrom - Vaskerom 1.etasje - Helhetsvurdering: TG 2 er valgt på hele våtrommet på grunn av alder og/eller slitasjegrad. Det er blant annet registrert følgende avvik: Vannrør, avløpsrør, sluk og tettesjikt har en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. Det er ikke registrert tettesjikt i sluk. Nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til hovedsluk er på tilfeldig sted målt til ca. 10mm. Ingen, eller lite ventilasjon av rommet.
- Kjøkken - 1.etasje: Vannrør og avløpsrør er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. Ventilasjon og avtrekk: Avtrekk fra kjøkkenvifte/ventilator er ikke ledet ut, og det er ikke etablert tilluft på kjøkkenet.
- Øvrige rom - 1.etasje: Overflater vegger: Det er registrert fuktmerke på vegg ved ett vindu i stue/spisestue. Det ble utført fuktsøk på dette området, det ble registrert forhøyede fuktverdier som indikerer at pågående fuktpåvirkning ikke kan utelukkes.
- Loft - innredet: Statikk: Takets konstruksjoner har synlige nedbøyninger. Årsaken kan være underdimensjonering. Observasjonen er gjort i en eldre bygning, og kan ses i den sammenheng. Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes til å ikke være tilfredsstillende. Det er ikke registrert ventiler. Overflater himling/undertak: Det er registrert mørke misfarginger i himling/skråtak i loftsetasje, særlig rundt spikerfester. Konstruksjonen er lukket (skråtak), inspeksjon ikke mulig. Konstruksjonsoppbygging: Konstruksjonen er lukket (skråtak), og det er ikke kjent hvordan oppbyggingen er utført, dette gjelder også takkonstruksjonen til tilbygg 1.etasje.
- Ildsteder / skorsteiner innvendig: Skorsteiner inne i boligen: Det er registrert enkelte sprekker i pipe og i murvegg mot pipe, hovedsakelig på innredet loft.
- Etasjeskiller: Skjevhetsmåling: Det er merkbare skjevheter i boligen, samt stedvis knirk.
- Tekniske anlegg: Vannrør og avløpsrør i boligen er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. Varmtvannsbereder: På bakgrunn av berederens alder er det grunn til å varsle om usikker restlevetid eller andre forhold som utvikles over tid.
- Andre forhold: Skadedyr: Det er registrert spor etter mus i boligen. Forholdet kan påvirke inneklima negativt og skade på bygningsdeler dersom tiltak ikke iverksettes. Det er registrert forekomst av kryp som trives i fuktige miljøer. Dette kan indikere fuktproblematikk.
- Yttervegger: Konstruksjon: Grunnet observasjon av stedvise råteskader på ytterkledning og fuktmerke på innervegg ved vindu i stue kan skade i bakenforliggende konstruksjoner ikke utelukkes. Fasader inkl. kledning: Det er ikke etablert tilstrekkelig luftespalte bak trekledning. Det er stedvis registrert mindre råteskader som er overmalt (gjelder også vindskier), og omfanget er derfor vanskelig å fastslå. Det er ikke montert musesperre bak trekledning.
- Dører og vinduer: Vinduer, ytterdører og terrassedører er av eldre dato, samt åpne og lukke funksjon ikke er tilfredsstillende på flere av vinduene og dørene.
- Yttertak: Helhetsvurdering: Taket er ikke fysisk inspisert grunnet is og snø (sikkerhetsmessige forhold). Ut i fra det som var synlig: Taktekkingen bærer preg av elde og slitasje.
- Balkonger, terrasser, veranda etc: Takterrasse over innvendige rom: Tettesjiktet er ikke fysisk inspisert grunnet is og snø. Tettesjiktets alder tilsier usikker fremtidig funksjon.
- Terrasser / platting på terreng: Fundamenter: Deler av terrassen er fundamentert på ringmur av naturstein med betong. Det er registrert sprekker i ringmuren.
- Grunnmur, fundamenter: Grunnmur: Det er stedvis registrert mindre sprekker i grunnmur.
- Stikkledninger og tanker: Vann- og avløpsledninger: Alder tilsier at anbefalt brukstid og restlevetid på avløpsrør med tilliggende utstyr bør vies spesiell oppmerksomhet.
- Frittstående byggverk: Garasje: Det er foretatt en forenklet og overordnet vurdering av tilstanden. Samlet sett fremstår garasjen med generelt vedlikeholdsbehov, og det kan ikke utelukkes skjulte skader.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Radon
- Radon: Det er ikke foretatt radonmåling i boligen.

Balkonger, terrasser, veranda etc
- Takkonstruksjon: Takkonstruksjonen er lukket fra innsiden og utsiden, inspeksjon ikke mulig.

Terrasser / platting på terreng
- Terrassebord: Terrassen er tildekket med snø, tilstrekkelig inspeksjon av terrassebord er ikke mulig.

Grunnmur, fundamenter
- Byggegrunn: Byggegrunnens beskaffenhet er ukjent.
- Fundamenter: Fundamenter er naturlig skjult, og det er for øvrig ingen sikre og dokumenterte opplysninger om type fundamenter som huset har.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

På badet kommer vann fra badekaret opp i sluket, flere fliser er løse og bærer preg av fukt, og vinduet kan ikke lukkes. Det er lekkasje under flere av vinduene i huset, og påbygget bærer generelt preg av fukt. Fasaden ble malt i 2024, men arbeidet er beskrevet som dårlig utført. Det er observert museavføring og mye munkelus (skrukketroll), særlig i påbygget. Det er også spor av fukt og råteskade generelt i kledning og fasade. Kloakken går rett i havet og antas å være original. Huset er generelt gammelt og skeivt. Det elektriske anlegget innfrir ikke dagens standard og må oppgraderes, og det vises til to uavhengige elsjekker. Et pumpehus på hjørnet av eiendommen har tidvis gitt lukt, men kommunen skal ha utbedret dette i 2025.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2018:
- Installasjon av AMS-måler (samsvarserklæring foreligger).

Ifølge selgers egenerklæring er følgende arbeid utført:

2024:
- Fasaden ble malt.

Boligen har en planløsning over to etasjer og byr på muligheten til å bo i sjøkanten med egen brygge, hage og stor tomt. Eneboligen ble oppført på 1870-tallet med et tilbygg fra 1985 med takterrasse. Eiendommen selges et betydelig oppgraderings- og vedlikeholdsbehov.

Fra vindfanget kommer du inn i en gang som fordeler tilgangen til resten av første etasje. Herfra når du bad, vaskerom, kjøkken og stue. Trappen til loftsetasjen er også plassert her. Stuen og kjøkkenet har synlige bjelker i taket. Stuen er romslig med plass til både sofagruppe og spisebord. Fra stuen er det utgang til en terrasse på bakkeplan. Det er også bad, vaskerom og tv-stue i 1 etasje. Fra gangen i loftsetasjen er det tilkomst til 2 soverom og det tredje soverommet har tilkomst fra de andre soverommene. Fra ett av soverommene er det utgang til en takterrasse på 16 m² med nydelig utsikt over bukta.

Eiendommen har en frittstående garasje med bod. med et bruksareal på 35 m². I tillegg er det en krypkjeller under deler av den opprinnelige boligen med adkomst via luke i kjøkkengulvet, samt et uinnredet kaldtloft med adkomst fra gangen i loftsetasjen.

Det elektriske anlegget innfrir ikke dagens standard og må oppgraderes. Det foreligger to uavhengige elsjekker som kan fås ved henvendelse til megler.
Bla må sikringsskapet oppgraderes for å få godkjent.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming med varmekabler og vedfyring. Det er gulvvarme på bad og gang i 1. etasje. Boligen har teglsteinspipe fra byggeår med ildsted plassert i stue/spisestue i 1. etasje.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1870. 

Kommunen opplyser at det ikke var krav til ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse på den tiden eiendommen ble oppført. 

Det foreligger byggesaksdokumenter for boligen fra 1946, samt for et tilbygg fra 1965. Det foreligger ikke midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest i kommunens arkiv.
Kommunen opplyser at det ikke var krav til ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse på den tiden eiendommen ble oppført. 
Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. Manglende midlertidig brukstillatelse medfører imidlertid at byggesaken ikke er korrekt avsluttet og kommunen kan pålegge eier å iverksette tiltak som gjør at midlertidig brukstillatelse kan utstedes.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger for eneboligen datert 17.02.1965 og for garasje datert 05.09.1986. Tegningene kan fås ved henvendelse til megler.

Byggemeldte tegninger og dagens planløsning har følgende avvik:

- Takterrasse på 16 m² er etablert i loftsetasjen. Tiltaket er ikke vist på godkjente tegninger og er normalt søknadspliktig.
- Terrasse på bakkeplan med utgang fra stue er etablert. Tiltaket er ikke vist på godkjente tegninger.
- Godkjente tegninger fra 1965 viser en bod ("BU M.V.") i 1. etasje. Dette rommet er i dag innredet som tv-stue.
- Loftsetasjen er i dag innredet med gang og tre soverom. Eldre byggesaksdokumenter fra 1946 nevner kun "værelse på loft". Det foreligger ikke godkjente tegninger som viser dagens løsning.
- Det er registrert en frittstående garasje på 35 m² med bod. Godkjente tegninger fra 1986 viser en garasje på 30 m² uten bod. Det foreligger ikke ferdigattest for garasjen. Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. pbl. § 21-10.

Takhøyden i 1. etasje er målt til 2,01 meter i tv-stue og 2,13 meter i stue/spisestue. I loftsetasjen er takhøyden målt til 2,08 meter. Dagens krav til takhøyde for rom til varig opphold er normalt 2,2 meter.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

25.11.1952- Dokumentnr. 2990- SKJØNN
Ekspropriasjonskjennelse vedr. veiutvidelse Barbu-Dyvika
Gjelder denne registerenheten med flere

08.10.1980- Dokumentnr. 7648- ERKLÆRING/AVTALE
Rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger m.m.

03.02.1986- Dokumentnr. 1231- BESTEMMELSE OM BEBYGGELSE
Med flere bestemmelser
Eieren, og senere eiere, fraskriver seg krav på erstatning for skader eller ulemper som måtte skyldes vegvedlikehold, utbedringsarbeider eller vegtrafikk, som følge av at et vindfang er oppført innenfor byggegrensen mot Rv 410.

17.11.1988- Dokumentnr. 11127- ERKLÆRING/AVTALE
Avtale med Vegvesenet om oppføring av støyskjerm.
Statens vegvesen har en stedsevarig rett til å ha en støyskjerm/støyvoll på eiendommen, samt fri atkomst for vedlikehold. Eier påtar seg vedlikehold av skjermens side mot egen eiendom og vegetasjon på støyvollen. Det er restriksjoner mot lagring av brannfarlige materialer og utførelse av arbeid som kan skade anlegget uten godkjenning. Forpliktelsene gjelder også for senere eiere.

09.12.1990- Dokumentnr. 159- BEST. OM ADKOMSTRETT
RETTIGHETSHAVER: KNR: 4203 GNR: 509 BNR: 28
Rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger m.m.

21.12.1995-Dokumentnr. 9070-JORDSKIFTESAK
Grensegangssak
Gjelder denne registerenheten med flere

08.07.2005-Dokumentnr. 5857- ERKLÆRING/AVTALE
RETTIGHETSHAVER: KNR: 4203 GNR: 509 BNR: 28
Bestemmelse om båt/bryggeplass
Med flere bestemmelser
Eiendommen gnr. 509 bnr. 28 har en stedsevarig bruksrett til fortøyning av én båt med lengde inntil 24 fot på østre del av eksisterende brygge. Bruksretten omfatter ikke rett til vinteropplag på land.

30.05.2007- Dokumentnr. 431776- BESTEMMELSE OM BÅTPLASS
RETTIGHETSHAVER: KNR: 4203 GNR: 509 BNR: 26
Med flere bestemmelser
Eiendommen gnr. 509 bnr. 26 har en stedsevarig bruksrett til fortøyning av én båt med lengde inntil 24 fot, samt rett til vinteropplag på land. Fortøyning og opplag skal skje på østre del av eksisterende brygge, etter anvisning av eier av bnr. 25.

Eiendommens rettigheter:

16.07.1953-Dokumentnr. 1809- ERKLÆRING/AVTALE
Rettighet hefter i: KNR: 4203 GNR: 509 BNR: 30
Diverse rettigheter m/betingelser.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Det er fylt ut en forenklet energiattest. Med forbehold om feil i denne.

Særdeles fin beliggenhet i vannkanten, i stille omgivelser innerst i bukta. Her er man skjermet mot vind og kan nyte en vakker utsikt samt gode solforhold. Eiendommen er skjermet fra hovedveien med en høy skillevegg. Den har en idyllisk beliggenhet, samtidig sentrumsnært og sentralt. Veien er kort til alt man trenger i hverdagen, med Krøgenes handelssenter kun få minutter unna og få minutter i bil til kjøpesenteret og Arendal sentrum. Beliggende langs kystveien er det lett fremkommelighet til både sentrum, dagligvare og busstopp, samt fine strender og friluftsområder på Tromøya. Gode kollektiv muligheter med busstopp like ved eiendommen. Det er gangavstand til både skole og barnehage.

Se kart eller kontakt megler for veibeskrivelse.

Barnehage:
Enghaven barnehage (1-5 år): 0.8 km
Gullfakse barnehage (0-5 år): 1.4 km
Steinerbarnehagen Stjerneglimt (1-5): 1.8 km

Skole:
Birkenlund skole (1-10 kl.): 0.9 km
Arendal videregående skole: 3.6 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Stor eiertomt på 720 kvm. Tomten har en idyllisk plassering ved vannkanten, i stille omgivelser innerst i bukta, omringet av diverse busker i hagen og en skillevegg som skjermer eiendommen fra kjøreveien. Eiendommen er opparbeidet med brygge, hage, terrasse og gruslagt innkjørsel og har fri utsikt utover bukta.

Oppgitt tomteareal er hentet fra digitalt eiendomskart fra Arendal kommune. Oppgitt/anslått areal kan derfor avvike fra nøyaktig areal.

Eiendommen har en frittstående garasje med bod. Det er i tillegg gode parkeringsmuligheter på egen tomt.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunal vannledning via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen. Eiendommen har privat avløp til det fri. Det foreligger et pålegg fra Arendal kommune om tilkobling til kommunalt avløpsnett som er utsatt frem til eierskifte. Ny eier må påregne å gjennomføre og bekoste tilkobling.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men omfattes av Kommuneplan Arendal (2023 - 2033), vedtatt 27.04.2023. I kommuneplanen er arealet avsatt til boligbebyggelse.

En eldre reguleringsplan, «Songe - Krøgenes RV 410» (ID: 2316r4) datert 18.02.1985, berører en mindre del av eiendommens nordlige grense, som er regulert til felles avkjørsel og kjørevei.

Eiendommen berøres av følgende hensynssoner i henhold til kommuneplanen:
- Hensynssone H290_12: Støysone. Gjelder nordlig del av eiendommen.
- Hensynssone H570_02: Bevaring kulturmiljø (på plankartet angitt som 'Kp Angitt hensynssone').

Det er per d.d. ingen kjente plan- eller byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen.
Eiendommen er SEFRAK-registrert. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting.
Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 8 091,- for 2025. Beløpet inkluderer eiendomsskatt (kr 5 275) og vanngebyr (kr 2 816).
I tillegg kommer renovasjonsgebyr stipulert til å være kr 3 132 for 2025,-

Eiendommen er tilknyttet kommunalt vann, men har privat avløpsanlegg. Det foreligger et pålegg fra Arendal kommune om tilkobling til det offentlige avløpsnettet, som er utsatt frem til eierskifte. Ny eier må derfor påregne å gjennomføre og bekoste tilkobling.
For det private avløpsanlegget betales et årlig tilsynsgebyr på kr 853,-.

Det er installert vannmåler på eiendommen og kostnadene betales etter forbruk. Forbruk avleses etter henvendelse fra kommunen. Forbruk betales à konto basert på siste avlesning. Avregning foretas i forbindelse med neste forfall på kommunale avgifter.

Eiendommen har en årlig forsikringspremie på kr 12 000,-
Årlig strømforbruk ca. 17 000 kwh

Utgifter er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2024 var kr 636 056,- ifølge selgers Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 2 544 222,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten utgjør kr. 5 275 pr år.

3 600 000,00 Prisantydning

Omkostninger

90 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
91 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
110 990,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 691 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 710 990,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Agnethe Waldejer og Katrine Matilde Engeset

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. Egenerklæringen er fylt ut av arvingene iht deres kjennskap om eiendommen. Da de ikke har bebodd eiendommen kan kjennskapen være mangelfull.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,70 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 50 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 26 900,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 10 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 900,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Arendal kommune  kr 2 750,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig  kr 17 000,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 17 130,00
Foto  kr 4 000,00

Oppdragsnummer 47-0216/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Arendal
Kystveien 14, 4841, ARENDAL
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR47.25216

Sist oppdatert: 01. mai 2026 kl. 15:39