Kjetils vei 1K

Kjetils vei 1K, 0494 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 72, bruksnummer 184

Totalt bruksareal BRA: 298 kvm

BRA-i:
Enebolig:
Kjeller: 82 kvm: Entré/smørebod, trappegang, gang, rom benyttet som kjellerstue og tre innvendige boder.
1. etasje 105 kvm: Entré/trappegang, bibliotek, kjøkken med åpen løsning, spisestue, stue.
2. etasje 88 kvm: Trappegang, bad, vaskerom og fire soverom.

BRA-e:
Frittstående garasje:
1. etasje 17 kvm: Frittstående garasje.

Frittstående utebod:
1. etasje 6 kvm: Frittstående utebod.

Åpent areal:
Enebolig:
Kjeller: 8 kvm: Platting.
1. etasje 16 kvm: Platting.
2. etasje 6 kvm: Terrasse.

Frittliggende terrasse.:
1. etasje 20 kvm: Frittliggende terrasse.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 20.05.2026 utført av Anticimex avd. Oslo. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Utebod ved garasjen er ikke byggemeldt. Rom innredet som kjellerstue er ikke godkjent som rom til varig opphold. Se punkt "ferdigattest" for mer informasjon.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong. Bolig er oppført med kjeller. Yttervegger av trekonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd med stående trekledning. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Saltak i trekonstruksjoner. Yttertak er belagt med takstein. Entrédør med glassfelter i 1.etasje. Profilert entrédør i kjelleretasje. Vinduer med karmer av tre. Terrassedør med karmer av tre. Boligen ventileres med en kombinasjon av naturlig ventilasjon (gjennom vinduer og ventiler) og stedvis mekanisk avtrekk. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at det er gitt tilstandsgrad 3 (TG3) på følgende:
- Utvendig trapp fra veien opp til hagen: Trappen viser tydelige tegn til høy slitasje, elde og skader.

- Frittstående garasje: Det er valgt å vurdere bygningen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Fasadematerialer viser tydelige tegn til elde, og det er registrert råteskader. Yttertaket (med tilhørende bygningsdeler) har høy alder, betydelig slitasje, og det er registrert punktvise skader. Det observeres betydelige skjevheter og svikt i fundamentene, med synlige setningsskader i konstruksjonen. Innvendige takflater viser tegn til elde og enkelte fuktrelaterte skader.

Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG2) på følgende:
- Vaskerom 2. etasje: Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig.

- Tekniske anlegg: Boligen har gasskomfyr på kjøkkenet. Fullverdig kontroll av gassanlegg og installasjoner krever spesialkompetanse og inngår ikke i denne
rapporten. Vurderingen baseres derfor på opplysninger fra eier, dokumentasjon som legges frem, og eventuelle åpenbare feil eller mangler som er lett synlige. På bakgrunn av ovennevnte forhold er foreslått tiltak at det gjennomføres videre undersøkelser av en person med spesialkompetanse for å kartlegge dagens tilstand og avdekke om det er behov for utbedringer eller andre nødvendige tiltak.

- Andre rom, 2. etasje: Dørblad på soverom 1, 3 og 4 kommer i kontakt med karmen slik at døren ikke kan åpnes og lukkes som normalt.

- Andre rom, 1. etasje: Det er registrert bom (hulrom og riss/sprekker i flisfuger) i enkelte gulvfliser i entré/trappegang. Det observeres tegn til riss i flisfuger på kjøkken.

- Innvendige trapper: Trappene bærer samlet sett preg av aldersrelatert slitasje og enkelte skader.

- Yttervegger inkl. fasader: Det er vurdert å være begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen. Det er ikke montert tilstrekkelig gnagersikring bak ytterkledningen.

- Yttertak: Taket er ikke fysisk inspisert grunnet sikkerhetsmessige forhold. Taket ligger for høyt over bakken til at inspeksjon kan utføres med sikker ferdsel. Snøfangerytstyr er ikke etablert, noe som strider imot gjeldende krav for bygningsdelen.

- Terrasse/platting, overbygget terrasse 2. etasje: Overflatematerialer på terrassen (og rekkverk) viser tegn til slitasje. Terrassen er vurdert å utgjøre tettesjikt mot underliggende areal. Det foreligger lite informasjon om bygningsdelen. Det vurderes likevel som høyst sannsynlig at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent.

- Platting, kjelleretasje: Det er registrert bom (hulrom og riss/sprekker i flisfuger) i enkelte gulvfliser.

- Grunnmur og fundamenter: Det registreres enkelte moderate tegn til riss og avflassing i overflaten til grunnmuren.

- Drenering: Det er valgt å vurdere dreneringen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Dreneringen på vestsiden har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren. Det kan ikke verifiseres at grunnmuren har utvendig fuktsperre på vestsiden. Grunnmurens utvendige fuktsperre er avsluttet med beslag/topplist, men den stedvis ikke festet på en tilfredsstillende måte.

- Stikkledninger og tanker: Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

- Frittstående utebod: Det er valgt å vurdere bygningen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Fasadematerialer viser stedvise tegn til slitasje, begynnende nedbrytning og elde. Yttertaket (med tilhørende bygningsdeler) viser tegn til slitasje, elde og enkelte mindre overflateskader. Bygningsdelen viser tegn til skjevheter. Store deler av overflater inne i bygget var ikke tilgjengelige for inspeksjon på grunn av inventar som var oppbevart i rommet på befaringsdagen. Dører viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling.

Det er gitt TGIU på følgende:
- Vaskerom 2. etasje: På grunn av våtrommets utforming og bruk er det ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling i et område som regelmessig utsettes for bruksvann, og som vurderes å være det området hvor skader erfaringsmessig forekommer. Det ble utført et overflatesøk med fuktindikator på utvalgte steder, uten funn som indikerer fuktskader, også i områdene hvor hulltaking ville vært mulig. Alle disse forholdene utgjør grunnlaget for vurderingen om at hulltaking var unødvendig, og undersøkelse av lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført.

- Baderom kjeller: Med bakgrunn i at våtrommets vegger er av mur/betong er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking i et område der det erfaringsmessig forekommer skader. Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.

- Rom under terreng: På grunn av konstruksjoner av synlig mur/betong er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking. Forholdene i konstruksjonen er derfor ikke kjent. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på forhøyede verdier.

- Yttertak: På bakgrunn av at ventilasjonen av takkonstruksjonen ikke kan kartlegges og undersøkes fra innsiden, foreligger det en usikkerhet om hvordan/om denne funksjonen er ivaretatt. Forholdet kan ikke kartlegges fra utsiden alene. Foreslått tiltak er videre undersøkelser og kartlegging av dagens utførelse og tilstand.

Det er registrert følende avvik på HMS:
- Innvendige trapper mellom 1.- og 2. etasje: Trappen har ingen håndløpere. Trappen mangler fullverdig rekkverk på nedre del, noe som medfører fare for liv og helse.

- Innvendige trapper mellom 1. etasje og kjeller: Inntrinn er mindre enn 0,25 meter. Trappen vurderes som bratt, og oppfyller ikke dagens krav til en sikker trapp. Trappen har stedvis fri ganghøyde lavere enn 2,0 m.

- Trapp ved overbygget platting: Trappen mangler fullverdig rekkverk, noe som medfører fare for liv og helse.

- Forstøtningsmurer rundt platting kjelleretasje: Forstøtningsmurer mangler fullverdig rekkverk, noe som medfører fare for liv og helse.

- Forstøtningsmurer ved innkjørsel: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter.

 
Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om de nevnte forhold. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Noen utdrag fra selgers egenerklæring:
2. Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?
Svar: Ja, begge badene ble bygget fra grunnen av i 2013.

4. Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
Svar: Ja. Arbeid utført i 2013: Hele taket ble laget på nytt siden huset ble utvidet og alle takstolvinklene måtte gjøres bredere.

8. Er det utført arbeid med drenering?
Svar: Ja. Drenering rundt husets øst, nord og sydveggen i 2013.

10. Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
Svar: Ja. Total oppgradering av hele det elektriske anlegget i 2013.

12. Har det vært feil på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
Svar: Ja. Avløpsrør ble tett på grunn av rot-inntregning i sementrør.

13. Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
Svar: Ja. Arbeid utført i 2025: Rensing av rør. Arbeid utført i 2026: Rørfornying av hele avløpsrøret.

16. Er det utført arbeid på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg?
Svar: Ja. Arbeid utført i 2013: All varme i huset totalfornyet. Varmegulv i badene, kjøkken og kjeller-rom. Elektrisk ovn i bibliotek. Brunner-peis i stue.

19. Har det vært skadedyr i boligen eller andre bygninger på eiendommen?
Svar: Ja. Sist vinter kom det inn noen mus (for første gang siden vi flyttet inn - naboene sier det har vært museår?), som ble tatt i felle. Glipe på sørsiden av huset der de muligens kom inn er tettet til og møbel som stod inntil veggen fjernet og det har ikke vært noen siden da.

Velkommen til Kjetils vei 1K, en vakker og innholdsrik villa med svært familievennlig og tilbaketrukket beliggenhet på attraktive Kjelsås. Eiendommen har en sjelden kombinasjon av sentral beliggenhet og rolige omgivelser i en blindvei. Her har du kort avstand til skoler, kollektivtransport, butikker og idrettsanlegg, samtidig som området oppleves trygt og skjermet. Barna kan enkelt komme seg til aktiviteter på egen hånd, og marka ligger like i nærheten med flotte turmuligheter hele året.

Boligen ble betydelig oppgradert og utvidet i 2013. I den forbindelse ble viktige bygningsmessige arbeider gjennomført, noe som gir en god balanse mellom opprinnelig karakter og mer moderne løsninger. Planløsningen fremstår som gjennomtenkt med gode overganger mellom rommene og rikelig med lysinnslipp. Hovedetasjen oppleves åpen og luftig, med en sosial rominndelingen, men også med mulighet til å trekke seg tilbake. Dette er en bolig som passer ypperlig for barnefamilier hvor både store og små får god plass til å trives.

Boligen inneholder:

1. ETASJE

Entré & trappegang
Boligen har en romslig entré som gir et godt førsteinntrykk for resten av boligen. Herfra er det adkomst til trappegang som binder etasjene sammen med adkomst til både 2. etg og kjelleren. Entréen har flislagt gulv med gulvvarme, malt panel på vegger og downlights i himling. Rommet fungerer godt i en travel hverdag med god plass til yttertøy og sko.

Kjøkken
Kjøkkenet ligger i åpen løsning mot spisestuen som gir en sosial og funksjonell hverdagssone hvor matlaging og samvær kan kombineres. IKEA kjøkkeninnredning fra 2013 med glatte hvite fronter og benkeplate i tre. Integrerte hvitevarer som stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin, mikrobølgeovn, kjøleskap og fryser medfølger. Kjøkkeninnredningen har godt med skapplass og vegghengte hyller med plass til servise og kjøkkenredskap. Kjøkkenet har flotte detaljer med fliser på vegg og gulv samt behagelig oppvarming med gulvvarme.

Spisestue, stue & bibliotek
Fra kjøkkenet er det direkte adkomst til spisestuen som har meget god plass til et stort spisebord, et koselig samlingspunkt for både familiemiddager og sosiale sammenkomster. Mellom stuen og kjøkkenet er det eksponert en eldre sjarmerende laftet tømmervegg som er bevart fra boligens byggeår. Videre har stuen gode soner til møblering med plass til en sofagruppe foran den flotte Brunner-peisen, som gir god varme på kalde dager. Ønsker du å trekke deg litt tilbake er det fullt mulig i biblioteket som har romslig plassbyggde bokhyller og plass til en sittegruppe. Det er også mulig å benytte rommet som et kontor, alt etter ønske og behov. Innerst i stuen er det god plass til et par godstoler hvor du kan kose deg i stuekroken med en bok og kopp kaffe.

Uteplasser og hage
Terrassedørene fra stuekroken leder deg ut til en nydelig overbygget terrasse på ca. 16 kvm med plassbygde sittebenker i frodige omgivelser. Eiendommen har en nydelig solfylt hage med flere uteplasser, med gode rekreasjonsmuligheter. Innerst i hagen er det en frittliggende terrasse på ca. 20 kvm omringen av trær og beplantning. En tilbaketrukket oase hvor du kan nyte lange dager i hengekøye. Her finner du også en koselig grillplass og plass til en spisegruppe. Frodig hage med epletrær som gir fantastisk søte epler, plommer, kirsebær, rips, stikkelsbær og en vakker hekk rundt tomten som skaper en egen magisk stemning som "den hemmelige hagen" når man soler seg på plenen om sommeren eller spiser middag på terrassen.

2. ETASJE

Bad & vaskerom
Pent og tidløst baderom fra 2013 med flislagt gulv med gulvvarme og mosaikk-fliser på vegger i kombinasjon med malte slette flater. Rommet er innredet med servantinnredning med dobbel servant, speil med sidelys, dusjnisje med både regnfallsdusj og hånddusj samt vegghengt toalett. Videre fra badet er det tilgang til et separat vaskerom med flislagt gulv med gulvvarme og slette malte vegger. Vaskerommet er også pusset opp i 2013 og er av god størrelse. Rommet er innredet med opplegg til vaskemaskin og plass til en tørketrommel på toppen av vaskemaskinen, varmtvannsbereder. Det er også god plass til en brettebenk med skittentøyskurver under.

Soverom
Boligen har hele fire soverom som alle er samlet i 2. etasje. Hovedsoverommet har god plass til en dobbeltseng med nattbord på hver side. Det er også god plass til klesoppbevaring i medfølgende garderobeskap, samt tilgang til en herlig overbygget balkong på 6 kvm med flott utsyn. De tre andre soverommene er også alle av god størrelse og passer ypperlig som soverom for både store og små.

KJELLER

Det er adkomst til kjelleretasjen via trappegang fra 1. etasje samt utvendig adkomst. Det er adkomst til de fleste rommene i underetasjen fra trappegangen og gangen.

Bad
Delikat baderom som byr på avslapning og spa-følelse med lekre fliser, romslig badekar, unikt servantmøbel med ovenpåliggende bolle-vask og dusjnisje.

Rom benyttet som kjellerstue
Rom benyttet som kjellerstue med god plass til både sofagruppe, salongbord og mediemøblement i den ene enden, samt en kontorpult i den andre. Rommet har flislagt gulv og malte lyse vegger. Rommet er ikke godkjent til varig opphold, se punkt "Ferdigattest".

Innvendige boder
Kjelleren har god lagringsmuligheter som passer ypperlig for både barnefamilier og en aktiv livsstil der det er flere rom med plass til alt fra sportsutstyr, sesongklær, julepynt o.l.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming av boligen skjer i en kombinasjon mellom bruk av panelovner (elektrisk oppvarming), gulvvarme/varmekabler i enkelte rom og ildsted plassert i
stue.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger byggemelding som ble innlevert kommunen 10.05.1921, og søknaden approbert 15.juni 1921. På omslagsmappen fra byggesaken er det angitt datoer for når papirer/søknader er sendt kommunale instanser slikt som "brandchefen", "kloakvæsenet". Det er påført at det er gitt "indredningsattest" 27.12.1923. Om det er gitt ferdigattetst fra oppføringen er usikkert, men det er påført dato 1/12 25, med annen farge og type blyant på pkt. "færdig attest". Huset er byggemeldt som et våningshus på 62 kvm i laftet tømmer, oppført for tannlege O. Krøtø.

Eiendommen er så forandret ved flere anledninger i hhv 1923, 1925 og i 1957 ble det gitt approbasjon for en "hovedreparasjon" med ferdigattest i 1967.

30.01.1974 ble det gitt ferdigattest for garasje (med midlertidighetserklæring som omtalt under tinglyste servitutter). Det fremkommer også av tillatelsen at området mellom garasjen og nabogrensen må holdes i ryddig stand og ikke nyttes til noen form for lagring.
13.02.1976 ble det gitt ferdigattest for innredning av wc og dusj i kjeller.

Det ble gitt tillatelse den 26.11.2012 til rehabilitering av bolig, samt oppføring av tilbygg(BYA oppgis å bli 20,44 %). Ferdigattest for tiltaket ble gitt 29.08.2017. Huset planløsning fremstår i all hovedsak slik den fremgår av tegninger til ferdigattesten, foruten følgende:
Rom innnredet som kjellerstue er byggemeldt og godkjent som bod (ikke varig oppholdsrom). Inngangspartiet i kjelleren er byggemeldt og godkjent som "oppholdsrom". 

Andre forhold:
- Tak over vestvendt uteplass med tilgang fra stuen, er ikke byggemeldt.
- Uteboden ved garasjen er ikke byggemeldt. Boder er i utgangspunktet ikke søknadspliktige, såfremt oppføringen av boden ikke fører til overskridelse av tillatt utnyttelsesgrad. I tillatelsen for rehabiliteringen av huset i 2012 oppgis BYA 20,44%. Det er ikke tatt stilling til om oppføring av bod vil bli godkjent eller ikke ved søknad.
Kjøper overtar ansvar, risikoen og evt. kostnad dersom kommunen vil kreve bod og/eller takoverbygg byggesøkt, endret eller fjernet og bærer videre ansvar, kostnad og risiko for eventuelle endringer kommunen vil kunne kreve i den forbindelse.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:

Dagboknr 12403, tinglyst 14.10.1957, type heftelse: Erklæring/Avtale. Denne servitutten omhandler bestemmelser ifbm. vann- og kloakkledninger

Dagboknr 18048, tinglyst 02.10.1973, type heftelse: Bestemmelse om garasje/parkering. Denne servitutten omhandler erklæring for midlertidig unntak fra bestemmelsene i veglovens §29 ifbm. oppføring av garasje og den plassering med 6,5 m fra tomtegrensen. Eier forplikter seg å fjerne eller forandre garasjen uten erstatning når som helst bygningsrådet måtte forlange det.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen ble i 1957 skilt ut fra gnr. 72 bnr. 58 og følgende eldre servitutter tinglyst på den opprinnelige eiendommen antas å ha betydning for denne eiendommen:

Dagboknr 16597/16586, tinglyst 15.11.1966, type heftelse: Erklæring/avtale: Eier er ansvarlig for de vann- og avløpsledninger på eiendommen og må etterkomme eventuelle krav som kommunen måtte komme med om endringer/reparasjoner mv. Eier forplikter seg til å koble til offentlig overvannskloakk når kommunen forlanger det.

Dagboknr 91143, tinglyst 12.08.1966, type heftelse: Bestemmelse om veg: Megler har bestilt dokumentet fra kartverket, men de finner det ikke i sine systemer.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Kjetils vei 1K ligger både landlig og meget sentralt til i barnevennlig blindvei på populære Kjelsås, nær idylliske Brekkedammen/Stilla.

For familien som vil ha "alt" innen gangavstand, er dette en helt ideell eiendom. Her er det trygg skolevei til Kjelsås barneskole (barna trenger kun krysse bilveien ved endeholdeplassen for trikken). Om barna er aktive i Kjelsås Idrettslag, er det kort vei til fotballbanen i "Myra", Kjelsåshallen ved Kjelsås skole og idrettshall på Engebråten ungdomsskole. Fotballbanen på Myrerjordet og hallen/kunstgressbanen på Grefsen Stadion er heller ikke langt unna.
Langsetløkka (som er base for skigruppa) ligger i ideell avstand fra eiendommen. Kjelsås IL har bredt tilbud til de fleste aldersgrupper.

Buss og trikk er i umiddelbar nærhet og det er ca. 400 meter å gå til Kjelsås stasjon for tog-avganger. Ved trikkeholdeplassen er det også Coop Prix dagligvareforretning som du til fots raskest når ved en "snarvei" ned trappa fra Kjetils vei til Kjelsåsveien. Det er flere andre butikker i området som Coop Prix i Marsveien, Spar med ferskvaredisk på Myrerjordet, søndagsåpen Joker i Kjelsåsveien og Rema på Stillatorvet. Det har også åpnet ny Meny-butikk i Frysjaparken, samt ny søndagsåpen Joker.

Både Stillatorvet og Frysjaparken er en gåtur eller liten kjøretur unna, her finner man blant annet apotek, garnbutikk, legesenter, tannlege og blomsterbutikk. Det har åpnet flere nye spisesteder i Frysjaparken, som Grains med bakeri på dagtid og pizza på kveldstid, Begeist bakeri og Frysja sushi.

Ellers kan området by på meget flotte turområder sommer, som vinter. Et steinkast fra huset er Haugensjordet med populær akebakke om vinteren. Flotte lysløyper fra Langsetløkka og ut i Nordmarka, badeplasser på Frysja/Stilla, og tursti langs Akerselva som tar deg fra Maridalsvannet og helt ned til Oslo sentrum. Det er mange flotte badeplasser langs Akerselva og fra huset er det kun et par minutters gange til flotte Frysja/Brekkedammen med yrende liv om sommeren.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Boligen sogner til Kjelsås skole (1. til 7. trinn) og Engebråten skole (8. til 10. trinn). Det er flere kommunale og private barnehager i området.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra kommunens hjemmeside og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 882 kvm.

Vakker hage som byr på en sjelden kombinasjon av romslig plass, frodig grønt og gjennomtenkte soner for avslapning og aktivitet. Den store, velstelte hagen fremstår som en grønn oase med blomstrende syrinbusker, jasminer og rhododendroner og bærrike rips- og stikkelsbærbusker – et levende landskap som gir noe nytt for hver sesong. Eiendommen har også plommetre, kirsebærtre og også epletrær som gir deilige, søte epler.

Huset ligger nokså sentrert på tomten, noe som gjør at man alltid kan finne et lunt sted og spise lunsj, eller drikke kaffe med familien og venner. En vakker hekk omkranser tomten og skaper en egen magisk stemning - som "den hemmelige hagen" når man soler seg på plenen om sommeren eller spiser middag på terrassen.

For de med grønne fingre er det satt opp et lite drivhus, og den etablerte beplantningen gir et godt utgangspunkt for videre hageglede.

Parkering i garasje og på egen gårdsplass

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.
I mai 2026 er det utført rør-rehabilitering med strømpe-i-rør-løsning på avløpsrør fra eiendommen og ut i offentlig nett i Kjetils vei.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4220 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 15.03.2006, rev. 12.06.2013 og 17.3.2015. I forbindelse med revisjon av denne planen foreligger det midlertidig forbud mot tiltak og forslag til revidert plan innenfor planens områder. I oktober 2025 kom avgjørelsen om at Kommunal- og distriktsdepartementet ikke godkjente Oslo kommunes nye småhusplan. Kommunen arbeider nå med å finne løsninger for planen. Det er ikke mulig å ferdigstille småhusplanen til dagens midlertidige forbud mot tiltak (MFT) går ut. Plan- og bygningsetaten varsler derfor forlengelse av det midlertidige forbudet mot tiltak ut året (ut 2026), slik at arbeidet med småhusplanen kan ferdigstilles. Dersom arbeidet med småhusplanen er ferdig tidligere enn dette vil det midlertidige forbudet mot tiltak oppheves. Det midlertidige forbudet blir ikke like strengt som før. Det vil bli mulig å søke om byggetillatelse for flere tiltak enn tidligere.

Kommunale avgifter er kr 25 068,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 31 000 kWh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 15 275,-.
Boligen er tilknyttet Altibox og Viken fiber som leverandør av kabel-tv og internett har avgift på kr 990,- pr. mnd. Altibox hjemmesentral medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til 31.12.2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 11 142 166,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Eiendomsskatten utgjør kr 3 308,-  pr. 2026.

20 450 000,00 Prisantydning

Omkostninger

511 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
512 340,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
532 240,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
20 962 340,00 Totalpris inkl. omkostninger
20 982 240,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Ingrid Nesheim og Magnus Espeland Køber

Interessenter oppfordres til å angi ønsket dato for overtagelse ved innsendelse av bud.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,7% av salgssummen.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,-
Markedsføringspakke  kr 30 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Tilrettelegging  kr 19 900,-
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,-

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter  kr 265,-
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo vann og avløp  kr 163,-
Innhenting av offentlig opplysninger, ferdigattest/brukst  kr 850,-
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser  kr 1 150,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig over 250kvm  kr 24 688,-
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 65 000,-
Foto  kr 10 000,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 41-0060/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grefsen
Grefsenveien 105, 0492, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR41.2660

Sist oppdatert: 29. mai 2026 kl. 13:22