Bogenveien 101

Bogenveien 101, 3160 STOKKE
Kommunenummer 3907, gårdsnummer 441, bruksnummer 25
Kommunenummer 3907, gårdsnummer 441, bruksnummer 55, ideell andel 1/1

BRA-i:
Fritidsbolig:
1. etasje 74 kvm: Entré, kjøkken, bad, stue, soverom og sommerstue
2. etasje 14 kvm: To soverom

Åpent areal:
Fritidsbolig:
1. etasje 12 kvm: Terrasse

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 05.06.2025 utført av Anticimex AS v/ Nils Magnus Graff Fossnes. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Kjeller er ikke måleverdig areal grunnet lav takhøyde. Kjeller har et gulvareal på ca. 20 m2.
Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 43 m2, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 14 m2 av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 29 m2.
Deler av terrassen er innglasset med tett tak og skyvedører av glass og metall. Det innvendige arealet fremstår ikke som en del av hytta da det er terrassedører mellom stuen og den innglassede terrassen. Arealet er derfor medregnet i bruksarealet som BRA-b.
Det er i tillegg et frittliggende anneks/bygg.

Se mer under punktet ferdigattest.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), TG2 og TG3 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Fritidsboligen er oppført med støpt gulv mot grunn og grunnmur vurdert til å være av sparesteinsmur/murkonstruksjoner. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Yttervegger av trekonstruksjoner med stående trekledning. Yttertak med saltakform av trekonstruksjon tekket med takstein. Ytterdør med glassfelt fra ukjent årstall. Vinduer og balkongdør med ett- og to-lags glass og karmer/rammer av tre fra 1998 og ukjent årstall. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG3:
- Våtrom - Bad: Det er registrert bruk av materialer på gulvet som ikke anses å være fuktbestandige. Det vurderes at det ikke er benyttet vanntett sjikt på våtrommets gulv- og veggflater. Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Det er ikke etablert sluk på badet, noe som tilsier at våtrommet ikke tilfredstiller krav til lekkasjesikkerhet. Tilluftsspalte eller lignende er ikke etablert. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Ikke gjennomført ulltaking og fuktmåling da rommet ikke har tettesjikt/membran på gulv og veggflater, røropplegg ligger synlig utenpå vegger og eventuelle lekkasjer og
fukskader ville være synlige inne i rommet. Det ble gjennomført overflatesøk med fuktindikator - ingen indikasjoner påvist.
- Tekniske anlegg: Boligens vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Innvendig stakeluke er ikke påvist, og det er derfor ukjent om dette er etablert. Boligens avløpsrør av støpejern (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. På bakgrunn av VV-berederens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker.
- Yttervegger inkl. fasader: Det er stor slitasje på ytterkledningens overflatebehandling. Tegn til svertesopp og algevekster er observert på deler av ytterkledningen. Ytterkledningens materialer viser tydelige tegn til elde, og det er observert råteskader. Synlige konstruksjonsmessige skjevheter og deformasjoner observeres. Det er ikke etablert spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen. Det er ikke montert tilstrekkelig gnagersikring bak ytterkledningen.
- Vinduer og ytterdører: Enkelte vinduer viser tegn til slitasje, elde, stedvise råteskader og andre aldersrelaterte skader. Vinduene har dermed nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Det registreres følgende avvik på ytterdør: Døren viser tegn til slitasje, elde og punktvise fuktskader. Skader på tettelister/pakninger er observert på to-fløyet terrassedør.
- Yttertak: Taket er ikke fysisk inspisert grunnet sikkerhetsmessige forhold. Det er bratt takvinkel og det er ikke etablert stigetrinn på yttertaket. Taktekkingen (med tilhørende beslag) har høy alder, tydelige skader, og det er registrert funksjonssvikt. Vindskier viser tydelige tegn til slitasje og elde, med synlige tegn på råteskader. Materialene i takutstikket (gesims) viser tydelige tegn til slitasje og elde, med stedvise symptomer på råteskader. Takrenner og nedløp har tegn på skader og det er registrert funksjonssvikt/utettheter. Snøfangerutstyr er ikke etablert. Skorsteinens overflater har noe synlige symptomer på slitasje og elde.
- Forstøtningsmur: Sprekkdannelser observeres stedvis i overflaten. Betydelige skjevheter/deformasjoner og utglidning observeres på forstøtningsmur.

TG2:
- Kjøkken: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bæ rer preg av slitasje med enkelte riper og hakk. Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Det er ikke installert kjøkkenventilator, og avtrekket vurderes derfor som ikke tilfredsstillende. Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig. Innredningen bærer samlet sett preg av aldersrelatert slitasje og mindre skader.
- Andre rom - 1.etasje: Himlingsflater bærer stedvis preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader. Veggflater bærer stedvis preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader. Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje (riper, merker og sår). Synlige deler av gulvets overflatemateriale har stedvise åpninger/gliper i skjøter og overganger. Dørbladet til innerdør mellom entré og kjøkken har kontakt med dørterskel/dørkarm, noe som gjør at døren henger når den åpnes og lukkes. Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig. Det registreres skjevheter og nedbøyinger på konstruksjonene. Byggeår tatt i betraktning er ikke dette unormalt.
- Kjelleren: Det ble registrert noe misfarging samt riss/sprekker. Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig. Det er foretatt fuktmåling med pigg i bjelkelaget med egnet instrument (Protimeter MMS). Det ble registrert forhøyede fuktverdier. Målingen gir kun et øyeblikksbilde av forholdene og kan endre seg med årstider, fukt- og temperaturforhold. Målingene viser vektprosent mellom 16 og 19. Dette kan indikere utettheter/funksjonssvikt. I tillegg ble det registrert spor av borebiller/treskadeinsekter. Det hefter usikkerhet om angrepet er pågående eller ikke. Ytterligere undersøkelser bør påregnes. Årsak må avklares og videre fukttilførsel må stoppes.
- Loft - innredet: Det ble registrert noe løs tapet samt riss/sprekker på vegger i soverom 3. Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig. Takets konstruksjoner har synlige skjevheter/nedbøyninger.
- Innvendige trapper: Trappen bærer samlet sett preg av aldersrelatert slitasje. Det er registrert knirk i deler av trappen.
- Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling): Stikkprøvene som er utført har avdekket stedviser vesentlige skjevheter i 1. etasje og i loftsetasje.
- Skadedyr og fuktkrevende insekter: Det observeres spor etter gnagere inne i hytta. Ytterkledningen mangler tilstrekkelig gnagersikring, noe som vurderes som en sannsynlig inntrekksvei, men det kan også være andre skjulte åpninger eller inntrekksveier i konstruksjonen som ikke er kartlagt. Det observeres spor etter borebiller i kjeller. Forholdet tyder på forhøyet fuktighet i treverket og i rommetgenerelt, siden dette er et nødvendig vilkår for at borebiller skal trives. Det er ikke kjent om forholdet er aktivt, eller om sporene stammer fra et tidligere angrep som ikke lenger er aktivt.
- Terrasse / platting (Utgang fra sommerstue til sydvestvendt terrasse): Overflatematerialer på terrassen (og rekkverk) viser tegn til slitasje, elde og begynnende råteskader.
- Terrasse /platting i tilknytning til anneks: Overflatematerialer på terrassen (og rekkverk) viser tegn til slitasje.
- Utvendig trapp: Trappene viser begynnende tegn til generell slitasje og elde.
- Grunnmur, fundament: Tegn til riss og enkelte sprekkdannelser observeres stedvis i overflaten til grunnmuren.
- Drenering: Drenering har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren. Det vurderes at grunnmuren ikke er beskyttet med utvendig fuktsperre. Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad.
- Septiktank og tett avløpstank: Boligen har en septiktank/avløpstank, men det foreligger ingen dokumentasjon på rensefunksjon, kontrollrapporter eller annen relevant dokumentasjon.
- Andre byggverk - Frittstående anneks: Fasadematerialer har stedvis slitt overflatebehandling. Yttertaket (med tilhørende bygningsdeler) viser begynnende tegn til slitasje og elde. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning, men taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Vinduer og ytterdør viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling.

TG IU:
- Terrasse / platting (Utgang fra sommerstue til sydvestvendt terrasse): Fundamentene var ikke tilgjengelige for undersøkelser da disse er sjulte under selve konstruksjonen, noe som gjorde at utførelsen/tilstanden ikke lot seg kontrollere.
- Terrasse /platting i tilknytning til anneks: Fundamentene var ikke tilgjengelige for undersøkelser da disse er sjulte under selve konstruksjonen, noe som gjorde at utførelsen/tilstanden ikke lot seg kontrollere.

Elektrisk anlegg: Det er registrert forhold som tyder på behov for at en kvalifisert elektrofaglig person gjennomfører en utvidet kontroll av det elektriske anlegget.
Branntekniske forhold: Boligen har ikke tilstrekkelig røykvarsling.
Radon: Det er registrert forhold som tyder på behov for en utvidet undersøkelse av radonforhold i boligen.
Geologiske forhold: Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for overvann.

Helse, miljø og sikkerhet:
Rekkverk og håndløper - innvendige trapper:
- Trappen har ikke håndløper på begge sider. Trappen har stedvis fri ganghøyde lavere enn 2,0 m. Inntrinn er mindre enn 0,25 meter. Trappen vurderes som bratt, og oppfyller ikke dagens krav til en sikker trapp. Trappen vurderes som smal.
Terrasse / platting (Utgang fra sommerstue til sydvestvendt terrasse):
- Rekkverkshøyden er under 1,0 meter.
Terrasse /platting i tilknytning til anneks:
- Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Rekkverket har horisontale åpninger større enn 5 cm. Rekkverket er ikke utformet slik at det forhindrer klatring.
Utvendig trapp:
- Trappene mangler fullverdig rekkverk.

Fra selgers egenerklæring:
- Har det lekket vann utenfra og inn, eller er det sett andre tegn til fukt? Ja, Fra pipe på senvinteren/våren, små mengder.
- Noe lukt på soverommet i hovedetasjen.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten og selgers egenerklæring.  

Hytte over tre etasjer inkludert kjeller bestående av:
Kjeller med åpent kjellerrom.
1.etasje med entré, kjøkken, bad, stue, soverom og sommerstue.
2.etasje med to soverom.

Kjøkkeninnredning med slette fronter, benkeplater av heltre samt benkebeslag. Det er nedfelt oppvaskkum og utslagskum med ett-greps armatur. Kjøleskap med frysedel. Komfyr med integrert platetopp. Baderom med veggflater og himling av malt panel. Vegghengt servantskap med ovenpåliggende servant og ett-greps armatur. Speil, overlys og stikkontakt på vegg over servant. Dusjkabinett i hjørnet med skyvedører. Dusjbatteri tilkoblet hånddusj og gulvstående toalett. For øvrig er gulvbord av tre og veggflater med malt panel og tapet. Slette og profilerte innerdører. Det er utgang fra sommerstue til sydvestvendt terrasse på ca. 12 m2.

Frittliggende anneks/bygg.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Komfyr og kjøl/frys medfølger i den stand det er på visning.

Elektrisk oppvarming.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til fritidsformål de siste 60/70 år ? ( usikrere årstall, mulig som bolig fra opprunnelsen).

Kommunen opplyser at det ikke foreligger byggesøknad, opprinnelig tegninger eller ferdigattest/midlertidig brukstillatelse for fritidsboligen (det var heller ikke uvanlig på den tiden - før Bygningsloven fra 1965). Det eksisterer dog tegninger i kommunen vedrørende tilbygging / innglassing av sommerstue fra 2012. Forlenget terrasseplatting mot syd er ikke omsøkt.
Det foreligger ikke byggesøknad for bryggen/platting, men det foreligger tegninger fra år 2000 i kommunen. Det foreligger ikke byggesøknad eller tegninger for annekset, og derfor ikke omsøkt.

Det gjøres oppmerksom at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.
Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette. Lovligheten er således ikke dokumentert/vurdert.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

3804/441/25:
12.09.1956 - Dokumentnr: 9000152 - Skjønn
Regulering av areal i forbindelse med veggrunn/jernbanegrunn
Opprinnelig dok nr 502136/1956 fra TØNSBERG TINGRETT
Forsvardepartementet gitt tillatelse til å ekspropriere eiendomsrett til og rådighetsrett over de nødvendige arealer for utbyggingen av Torp flyplass med tilhørende anlegg.

24.09.1956 - Dokumentnr: 9000044 - Erklæring/avtale
Overenskomst i anl. rettigheter på gnr. 41, bnr. 1
Opprinnelig dok nr 502246/1956 fra TØNSBERG TINGRETT
Gjelder denne registerenheten med flere
Eier av gnr. 41, bnr. 25 skal ha rett til brygge og båtopplag innenfor et område som ligger 5,5m (x2) syd for grensen mot gnr. 41, bnr. 17. Dette områdes er det flere eiendommer som har rett til.

18.11.1960 - Dokumentnr: 9000249 - Erklæring/avtale
Bestemmelse om felles vannverk/ledning
Opprinnelig dok nr 503757/1960 fra TØNSBERG TINGRETT
Gjelder denne registerenheten med flere
Flere eiendommer går sammen om å ordne vannforsyning for sine eiendommer ved et felles vannverk. Anleggsutgiftene fordeles likt mellom medlemmer. Det samme gjelder utgifter til vedlikehold.

02.09.2005 - Dokumentnr: 9001061 - Jordskifte
Opprinnelig dok nr 12448/2005 fra TØNSBERG TINGRETT
Gjelder denne registerenheten med flere

12.02.2020 - Dokumentnr: 2100373 - Bestemmelse om vann/kloakk. Bestemmelse om vedlikehold av anlegg/ledninger. Bestemmelse om solidaransvar
Rettighetshaver: Knr:3804 Gnr:441 Bnr:16
Rettighetshaver: Knr:3804 Gnr:441 Bnr:52
Rettighetshaver: Knr:3804 Gnr:441 Bnr:53
Kan ikke slettes uten samtykke fra: Sandefjord Kommune Org.nr: 916 882 807
Flere eiere (blant annet av denne eiendommen) gis rett til å føre vann- og avløpsledninger til sine eiendommer, samt foreta nødvendige reparasjoner, vedlikehold og fornyelser når det er påkrevd. Eier av gnr. 441, bnr. 25 gir også samme rett til gnr 441, bnr. 16, 53, 52.

28.07.2021 - Dokumentnr: 924145 - Bestemmelse om vann/kloakk
Rettighetshaver: Knr:3804 Gnr:441 Bnr:52
Bestemmelse om vedlikehold av anlegg/ledninger
Avtale vedrørende tilknytning av vann og avløp i Bogen. Eier av gnr. 441, bnr. 52 gir rett til å legge vann og avløp over gnr. 441, bnr. 25. Som eier av gnr. 441, bnr. 25 får man rett til å koble seg på nevnte ledninger. Kostnader belastes eier av gnr. 441, bnr. 25. Eiendommene har delt ansvar for vedlikehold og eventuelt fornyelser fra tilkoblingspunktet og mot øst.

Eiendommens rettigheter:
27.06.1936 - Dokumentnr: 9000015 - Best. om båt/bryggeplass
Rettighet hefter i: Knr:3804 Gnr:441 Bnr:1
Bestemmelse om vannrett
Opprinnelig dok nr 1577/1936 fra TØNSBERG TINGRETT
----------
Diverse påtegning
Overenskomst med presisering av rettighetene
Se dbnr. 502246/1956 under
Opprinnelig dok nr 502246/1956 fra TØNSBERG TINGRETT

24.09.1956 - Dokumentnr: 9000044 - Best. om båt/bryggeplass
Rettighet hefter i: Knr:3804 Gnr:441 Bnr:1
Rett til båtopplag for gnr. 41, bnr. 16 og 25
Opprinnelig dok nr 502246/1956 fra TØNSBERG TINGRETT
Eier av gnr. 41, bnr. 25 skal ha rett til brygge og båtopplag innenfor et område som ligger 5,5m syd for grensen mot gnr. 41, bnr. 17.

12.02.2020 - Dokumentnr: 2100373 - Bestemmelse om vann/kloakk. Bestemmelse om vedlikehold av anlegg/ledninger. Bestemmelse om solidaransvar
Rettighet hefter i: Knr:3804 Gnr:441 Bnr:67
Kan ikke slettes uten samtykke fra: Sandefjord Kommune Org.nr: 916 882 807
Flere eiere (blant annet av denne eiendommen) gis rett til å føre vann- og avløpsledninger til sine eiendommer, samt foreta nødvendige reparasjoner, vedlikehold og fornyelser når det er påkrevd. Eier av gnr. 441, bnr. 25 gir også samme rett til gnr 441, bnr. 16, 53, 52.

28.07.2021 - Dokumentnr: 924145 - Bestemmelse om vann/kloakk
Rettighet hefter i: Knr:3804 Gnr:441 Bnr:52
Bestemmelse om vedlikehold av anlegg/ledninger
Avtale vedrørende tilknytning av vann og avløp i Bogen. Eier av gnr. 441, bnr. 52 gir rett til å legge vann og avløp over gnr. 441, bnr. 25. Som eier av gnr. 441, bnr. 25 får man rett til å koble seg på nevnte ledninger. Kostnader belastes eier av gnr. 441, bnr. 25. Eiendommene har delt ansvar for vedlikehold og eventuelt fornyelser fra tilkoblingspunktet og mot øst.

De tinglyste servituttene kan fås ved henvendelse megler.

Fritidseiendommen har ikke separat utleiedel. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold.

Beliggende med en fantastisk utsikt over skjærgården! Umiddelbar nærhet til sjøen med bryggeplass slik at du enkelt kan ta deg ut i den flotte skjærgården og nyte det gode øyliv.
Sentralt med 25 minutters kjøring til Tønsberg sentrum, 15 minutter til Sandefjord, 1,5 times biltur fra Oslo (E18 med firefelts motorvei hele veien inn til Oslo).
Nærhet til Stokke sentrum med en rekke butikker, kjøpesenter, post, vinmonopol, frisør, bibliotek og apotek - tog og buss kommunikasjon.
Flotte turområder i nærområdet, med stier og naturlandskap. For den golfinteresserte er det få minutters kjøreavstand til Vestfold Golfbane som er en tradisjonsrik og veldrevet 18-hulls golfbane i flotte omgivelser.

Ta av fra E-18 mot Stokke, mellom Tønsberg og Sandefjord. I Stokke sentrum følger man skilt mot Sandefjord, RV 303. Ta venstre mot Bogen etter ca 7-8 km. Følg Bogenveien ned til sjøen, ta så til venstre og fortsett inn til hytteområdet. Eiendommen ligger så opp til venstre. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilter ved fellesvisninger. Se forøvrig kart for nærmere veibeskrivelse.

Eiet tomt på ca. 1.034,5 kvm. Delvis skrånende tomt opparbeidet med plenarealer, naturtomt og diverse beplantning. Det er etablert terrasse og sommerstue på fremsiden av boligen mot sydvest.
Eiendommen består av gnr. 441, bnr 25 (hytta) med et areal på ca. 946,5 kvm., samt gnr. 441, bnr. 55 (parkeringsareal) som har et areal på ca 88 kvm. Bogen er et flott og hyggelig område, nær sjø/natur i rolige omgivelser og hytta har bryggeplass sik at man enkelt tar seg ut i skjærgården.

Parkering på egen tomteparsell med plass til 3 biler.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann og avløp. Det er usikkert om septiktank er utkoblet. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til Fritidsbebyggelse, annet spesialområde (verneverdig miljø), friluftsområde (på land) og annet trafikkområde (kjørbar gangvei) i henhold til reguleringsplan Bogen datert 19.12.1988 med tilhørende reguleringsbestemmelser sist justert 11.02.1986.

Eiendommen ligger i 100-metersbeltet langs sjøen. I gjeldende kommuneplan er det egne bestemmelser og byggegrenser for eiendommer i 100-metersbeltet som kan medføre restriksjoner av fremtidige tiltak på eiendommen, jf. pbl. § 1-8.

I henhold til kommuneplan datert 24.09.2019 er område eiendommen befinner seg avsatt til boligbebyggelse- nåværende, ras- og skredfare og hensyn friluftsliv.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen / boligen er verneverdig/SEFRAK-registrert. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting.
Kontakt megler for eventuell mer informasjon.

Kommunale avgifter er kr 9.437,- for 2026 (årsprognose). I dette inngår gebyr for vann- og avløp, forbruk vann- og avløp og renovasjon. Beløpet er ca. angitt og avvik kan fremkomme ved økt forbruk. Kommunale gebyrer for 2025 var kr. 10 605,66.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 1.950 kwh. pr. år. ( sommerbruk). 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 4.230,-.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2024 var kr 279 425,- ifølge skatteetaten.

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

4 150 000,00 Prisantydning

Omkostninger

103 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
104 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
124 740,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 254 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 274 740,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar av BN Bank for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Arne Vang, Geir Varmli Vang, Torkel Vang og Erik Johansen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,25 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 500,00
Løfting av finn.no annonse   kr 2 900,00
Markedsføringspakke Fritid og tomt  kr 19 200,00
Oppgjør  kr 6 000,00
Tilrettelegging  kr 15 000,00
Visninger 3.500,- per stk, men 2 stk inkludert i provisjon  

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Sandefjord kommune  kr 2 825,00
Tinglysing e-sikring - selveier  kr 540,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige - 6,31 promille av prisantydnig.
Fotopakke standard, inkl. plantegning Fotofinish  kr 4 500,00  kr 900,00
Lavdrone Fotofinish  kr 1 500,00
Oppdatering tilstandsrapport  kr 6 250,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig Anticimex  kr 6 373,75

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 21-0021/23
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Tønsberg
Torvgaten 6, 3110, TØNSBERG
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR21.2321

Sist oppdatert: 26. mai 2026 kl. 22:35