Bogenveien 101

Bogenveien 101, 3160 STOKKE
Kommunenummer 3907, gårdsnummer 441, bruksnummer 25
Kommunenummer 3907, gårdsnummer 441, bruksnummer 55, ideell andel 1/1

BRA-i:
Fritidsbolig:
1. etasje 74 kvm: Entré, kjøkken, bad, stue, soverom og sommerstue
2. etasje 14 kvm: To soverom

Åpent areal:
Fritidsbolig:
1. etasje 12 kvm: Terrasse

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 05.06.2025 utført av Anticimex AS v/ Nils Magnus Graff Fossnes. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Kjeller er ikke måleverdig areal grunnet lav takhøyde. Kjeller har et gulvareal på ca. 20 m2.
Deler av 2.etasje er ikke måleverdig areal grunnet lav takhøyde under skråtak. Soverom 3 er ikke måleverdig, men har et gulvareal på ca. 9 m2.
Det er i tillegg et frittliggende anneks/bygg.

Se mer under punktet ferdigattest.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Fritidsboligen er oppført med støpt gulv mot grunn og grunnmur vurdert til å være av sparesteinsmur/murkonstruksjoner. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Yttervegger av trekonstruksjoner med stående trekledning. Yttertak med saltakform av trekonstruksjon tekket med takstein. Ytterdør med glassfelt fra ukjent årstall. Vinduer og balkongdør med ett- og to-lags glass og karmer/rammer av tre fra 1998 og ukjent årstall. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG3:
- Utvendig panel er sterkt malingsslitt og stedvis råteskadet.
- Vinduer, dører og tak bærer preg av elde og slitasje. Utskiftning bør påregnes.
- Registrert sprekk og avskalling på betongmur. Stablet steinmur har rast ut og tiltak må påregnes.
- Yttertak, samt renner og beslag bærer preg av slitasje.

TG2:
- For liten avstand mellom pipeløp og brennbart materiale i henhold til brannkrav ved gjennomføringen i skråhimling 2.etasje. Avstand mellom pipeløp og brennbart materiale må utbedres før pipen kan tas i bruk. Det ble i tillegg registrert tapet på pipen. Dette er brennbart materiale og er ikke godkjent i henhold til gjeldene krav.
- Bad: TG 2 er valgt på grunn av rommets alder med tanke på røropplegg samt andre installasjoner. Det er ikke etablert sluk i rommet og det vurderes til at det ikke er etablert membran/tettesjikt. Rommet tilfredsstiller dermed ikke dagens krav til lekkasjesikkerhet. Det er ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking grunnet våtsonenes
plassering mot pipe/brannmur.
- Kjøkken: TG 2 er valgt på grunn av kjøkkenets vurderte alder med tanke på innredninger, overflater, røropplegg samt andre installasjoner.
- 1. etasje: det bør generelt etableres bedre ventilasjon. Veggoverflater har stedvis noe slitasje og løs tapet. Registrert noe slitt overflatebehandling på panel i stuen. Gulvoverflatene har stedvis noe slitasje. Dørbladet til innerdør mellom entré og kjøkken har kontakt med dørterskel/dørkarm, noe som gjør at døren henger når den åpnes og lukkes. Det registreres skjevheter og nedbøyinger på konstruksjonene.
- Kjeller: Det ble registrert noe misfarging og riss/sprekker på vegger og noe sår/avskaling på gulv. Det ble registrert forhøyede verdier, samt spor etter borebiller.
- Loft: Takets konstruksjoner har synlige skjevheter/nedbøyninger. Det ble registrert noe løs tapet samt riss/sprekker på vegger i soverom 3. Stedvis registrert noe riss/sprekker og slitasje i himling, samt at gulv har stedvis noe merker, sår og slitasje. Ventilasjon er ikke tilfredstillende.
- TG2 er satt iht NS3600 grunnet sikkerhet på innvendige trapper og utvendige trapper, samt rekkverk.
- Varmtvannsbereder, vannrør og avløpsrør har fått TG2 pga. alder. Stakeluke er ikke lokalisert/etablert.
- Elektrisk: det er ikke fremlagt samsvarserklæring på elektrisk arbeid/anlegg montert etter 1999.
- Konstruksjon: stedvis skjevheter med deformasjoner. Grunnmur har registrert avskallinger på overflatebehandlingen samt riss/sprekker i kjeller.
- Drenering: Takvann har kun utkast og det er ikke forsvarlig bortledning av vannet fra grunnmuren. Terrenget rundt bygget har stedvis fall mot grunnmuren. Forholdet øker fuktbelastningen på grunnmuren. Det vurderes at grunnmuren mangler fuktsikring.
- Septiktank har fått TG2 pga. ukjent alder og manglende dokumentasjon.
- Det ble registrert spor etter mus/gnagere i hytta.
- Det er ikke foretatt radonmålinger i boligen og verdene er derfor ukjent.

Fra selgers egenerklæring:
- Det er observert noen mus vinterstid.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten og selgers egenerklæring.  

Hytte over tre etasjer inkludert kjeller bestående av:
Kjeller med åpent kjellerrom.
1.etasje med entré, kjøkken, bad, stue, soverom og sommerstue.
2.etasje med to soverom.

Kjøkkeninnredning med slette fronter, benkeplater av heltre samt benkebeslag. Det er nedfelt oppvaskkum og utslagskum med ett-greps armatur. Kjøleskap med frysedel. Komfyr med integrert platetopp. Baderom med veggflater og himling av malt panel. Vegghengt servantskap med ovenpåliggende servant og ett-greps armatur. Speil, overlys og stikkontakt på vegg over servant. Dusjkabinett i hjørnet med skyvedører. Dusjbatteri tilkoblet hånddusj og gulvstående toalett. For øvrig er gulvbord av tre og veggflater med malt panel og tapet. Slette og profilerte innerdører. Det er utgang fra sommerstue til sydvestvendt terrasse på ca. 12 m2.

Frittliggende anneks/bygg.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Komfyr og kjøl/frys medfølger i den stand det er på visning.

Elektrisk oppvarming.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til fritidsformål, antatt siden 1870 (mulig som bolig fra starten).

Kommunen opplyser at det ikke foreligger byggesøknad, opprinnelig tegninger eller ferdigattest/midlertidig brukstillatelse for fritidsboligen (det var heller ikke uvanlig på den tiden - før Bygningsloven fra 1965). Det eksisterer dog tegninger i kommunen vedrørende tilbygging / innglassing av sommerstue fra 2012. Forlenget terrasseplatting mot syd er ikke omsøkt.
Det foreligger ikke byggesøknad for bryggen/platting, men det foreligger tegninger fra år 2000 i kommunen. Det foreligger ikke byggesøknad eller tegninger for annekset, og derfor ikke omsøkt.

Det gjøres oppmerksom at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.
Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette. Lovligheten er således ikke dokumentert/vurdert.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

3804/441/25:
12.09.1956 - Dokumentnr: 9000152 - Skjønn
Regulering av areal i forbindelse med veggrunn/jernbanegrunn
Opprinnelig dok nr 502136/1956 fra TØNSBERG TINGRETT
Forsvardepartementet gitt tillatelse til å ekspropriere eiendomsrett til og rådighetsrett over de nødvendige arealer for utbyggingen av Torp flyplass med tilhørende anlegg.

24.09.1956 - Dokumentnr: 9000044 - Erklæring/avtale
Overenskomst i anl. rettigheter på gnr. 41, bnr. 1
Opprinnelig dok nr 502246/1956 fra TØNSBERG TINGRETT
Gjelder denne registerenheten med flere
Eier av gnr. 41, bnr. 25 skal ha rett til brygge og båtopplag innenfor et område som ligger 5,5m syd for grensen mot gnr. 41, bnr. 17. Dette områdes er det flere eiendommer som har rett til.

18.11.1960 - Dokumentnr: 9000249 - Erklæring/avtale
Bestemmelse om felles vannverk/ledning
Opprinnelig dok nr 503757/1960 fra TØNSBERG TINGRETT
Gjelder denne registerenheten med flere
Flere eiendommer går sammen om å ordne vannforsyning for sine eiendommer ved et felles vannverk. Anleggsutgiftene fordeles likt mellom medlemmer. Det samme gjelder utgifter til vedlikehold.

02.09.2005 - Dokumentnr: 9001061 - Jordskifte
Opprinnelig dok nr 12448/2005 fra TØNSBERG TINGRETT
Gjelder denne registerenheten med flere

12.02.2020 - Dokumentnr: 2100373 - Bestemmelse om vann/kloakk. Bestemmelse om vedlikehold av anlegg/ledninger. Bestemmelse om solidaransvar
Rettighetshaver: Knr:3804 Gnr:441 Bnr:16
Rettighetshaver: Knr:3804 Gnr:441 Bnr:52
Rettighetshaver: Knr:3804 Gnr:441 Bnr:53
Kan ikke slettes uten samtykke fra: Sandefjord Kommune Org.nr: 916 882 807
Flere eiere (blant annet av denne eiendommen) gis rett til å føre vann- og avløpsledninger til sine eiendommer, samt foreta nødvendige reparasjoner, vedlikehold og fornyelser når det er påkrevd. Eier av gnr. 441, bnr. 25 gir også samme rett til gnr 441, bnr. 16, 53, 52.

28.07.2021 - Dokumentnr: 924145 - Bestemmelse om vann/kloakk
Rettighetshaver: Knr:3804 Gnr:441 Bnr:52
Bestemmelse om vedlikehold av anlegg/ledninger
Avtale vedrørende tilknytning av vann og avløp i Bogen. Eier av gnr. 441, bnr. 52 gir rett til å legge vann og avløp over gnr. 441, bnr. 25. Som eier av gnr. 441, bnr. 25 får man rett til å koble seg på nevnte ledninger. Kostnader belastes eier av gnr. 441, bnr. 25. Eiendommene har delt ansvar for vedlikehold og eventuelt fornyelser fra tilkoblingspunktet og mot øst.

Eiendommens rettigheter:
27.06.1936 - Dokumentnr: 9000015 - Best. om båt/bryggeplass
Rettighet hefter i: Knr:3804 Gnr:441 Bnr:1
Bestemmelse om vannrett
Opprinnelig dok nr 1577/1936 fra TØNSBERG TINGRETT
----------
Diverse påtegning
Overenskomst med presisering av rettighetene
Se dbnr. 502246/1956 under
Opprinnelig dok nr 502246/1956 fra TØNSBERG TINGRETT

24.09.1956 - Dokumentnr: 9000044 - Best. om båt/bryggeplass
Rettighet hefter i: Knr:3804 Gnr:441 Bnr:1
Rett til båtopplag for gnr. 41, bnr. 16 og 25
Opprinnelig dok nr 502246/1956 fra TØNSBERG TINGRETT
Eier av gnr. 41, bnr. 25 skal ha rett til brygge og båtopplag innenfor et område som ligger 5,5m syd for grensen mot gnr. 41, bnr. 17.

12.02.2020 - Dokumentnr: 2100373 - Bestemmelse om vann/kloakk. Bestemmelse om vedlikehold av anlegg/ledninger. Bestemmelse om solidaransvar
Rettighet hefter i: Knr:3804 Gnr:441 Bnr:67
Kan ikke slettes uten samtykke fra: Sandefjord Kommune Org.nr: 916 882 807
Flere eiere (blant annet av denne eiendommen) gis rett til å føre vann- og avløpsledninger til sine eiendommer, samt foreta nødvendige reparasjoner, vedlikehold og fornyelser når det er påkrevd. Eier av gnr. 441, bnr. 25 gir også samme rett til gnr 441, bnr. 16, 53, 52.

28.07.2021 - Dokumentnr: 924145 - Bestemmelse om vann/kloakk
Rettighet hefter i: Knr:3804 Gnr:441 Bnr:52
Bestemmelse om vedlikehold av anlegg/ledninger
Avtale vedrørende tilknytning av vann og avløp i Bogen. Eier av gnr. 441, bnr. 52 gir rett til å legge vann og avløp over gnr. 441, bnr. 25. Som eier av gnr. 441, bnr. 25 får man rett til å koble seg på nevnte ledninger. Kostnader belastes eier av gnr. 441, bnr. 25. Eiendommene har delt ansvar for vedlikehold og eventuelt fornyelser fra tilkoblingspunktet og mot øst.

De tinglyste servituttene kan fås ved henvendelse megler.

Fritidseiendommen har ikke separat utleiedel. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold.

Beliggende med en fantastisk utsikt over skjærgården! Umiddelbar nærhet til sjøen med bryggeplass slik at du enkelt kan ta deg ut i den flotte skjærgården og nyte det gode øyliv.
Sentralt med 25 minutters kjøring til Tønsberg sentrum, 12 minutter til Sandefjord, 1,5 times biltur fra Oslo (E18 med firefelts motorvei hele veien inn til Oslo).
Nærhet til Stokke sentrum med en rekke butikker, kjøpesenter, post, vinmonopol, frisør, bibliotek og apotek.
For tur- og skientusiastene er Storås få minutter unna med bil, her får du fantastiske skiløyper på vinterstid og flotte turområder på sommerstid. Stokke byr også på en idyllisk bøkeskog, flotte turområder med stier og lysløyper. For den golfinteresserte er det få minutters kjøreavstand til Vestfold Golfbane som er en tradisjonsrik og veldrevet 18-hulls golfbane i flotte omgivelser.

Ta av fra E-18 mot Stokke, mellom Tønsberg og Sandefjord. I Stokke sentrum følger man skilt mot Sandefjord, RV 303. Ta venstre mot Bogen etter ca 7-8 km. Følg Bogenveien ned til sjøen, ta så til venstre og fortsett inn til hytteområdet. Eiendommen ligger så opp til venstre. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilter ved fellesvisninger. Se forøvrig kart for nærmere veibeskrivelse.

Eiet tomt på ca. 1.034,5 kvm. Delvis skrånende tomt opparbeidet med plenarealer, naturtomt og diverse beplantning. Det er etablert terrasse og sommerstue på fremsiden av boligen mot sydvest.
Eiendommen består av gnr. 441, bnr 25 (hytta) med et areal på ca. 946,5 kvm., samt gnr. 441, bnr. 55 (parkeringsareal) som har et areal på ca 88 kvm. Bogen er et flott område, nær sjø/natur i rolige omgivelser og hytta har bryggeplas sik at man enkelt tar seg ut i skjærgården.

Eiendommen (441/25) har hatt oppmåling/justering av grenser med nytt areal på 947,5 kvm. Flere kartvedlegg i dette prospektet som situasjonskart, reguleringskart, kommuneplankart mm. er derfor ikke oppdaterte mht. grenser/areal. Ta kontakt med megler for eventuelle spørsmål i denne forbindelse.

Parkering på egen tomteparsell med plass til 3 biler.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann og avløp. Det er usikkert om septiktank er utkoblet. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til Fritidsbebyggelse, annet spesialområde (verneverdig miljø), friluftsområde (på land) og annet trafikkområde (kjørbar gangvei) i henhold til reguleringsplan Bogen datert 19.12.1988 med tilhørende reguleringsbestemmelser sist justert 11.02.1986.

Eiendommen ligger i 100-metersbeltet langs sjøen. I gjeldende kommuneplan er det egne bestemmelser og byggegrenser for eiendommer i 100-metersbeltet som kan medføre restriksjoner av fremtidige tiltak på eiendommen, jf. pbl. § 1-8.

I henhold til kommuneplan datert 24.09.2019 er område eiendommen befinner seg avsatt til boligbebyggelse- nåværende.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen er verneverdig/SEFRAK-registrert. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting.
Kontakt megler for eventuell mer informasjon.

Kommunale avgifter er kr 9.700,- for 2024. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Beløpet er ca. angitt og avvik kan fremkomme ved økt forbruk.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 1.950 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 4.230,-.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 279 425,- ifølge skatteetaten.

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

4 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

112 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke - Hytte (valgfri)
--------------------------------------------------------
133 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 633 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar av BN Bank for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Arne Vang, Geir Varmli Vang, Torkel Vang og Erik Johansen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer fri rettshjelpsdekning i 1 år, dvs at de behandler ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende bolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  

Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

 
For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.
Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Rett til fritt å velge megler
Valg av eiendomsmeglingsforetak skal være frivillig. Eiendomsmeglingsforetak kan ikke inngå oppdrag om eiendomsmegling dersom inngåelsen av oppdraget er satt som vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling, f.eks. tilbud om lån eller andre banktjenester, jf. Lov om eiendomsmegling § 6-3 (3)

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,25% av salgssummen
Tilrettelegging kr 15.000,-
Oppgjør: kr 6.000,-
Markedspakke: kr 19.200,-
Visninger: kr 3.500,- pr. visning (men 2 inkludert i meglerprovisjonen)
Oppslag eiendomsregister: kr 2.500,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 21-0021/23
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Tønsberg
Torvgaten 6, 3110, TØNSBERG
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR21.2321

Sist oppdatert: 02. juli 2025 kl. 22:58