Tybakken 22

Tybakken 22, 4818 FÆRVIK
Kommunenummer 4203, gårdsnummer 213, bruksnummer 54

Totalt bruksareal BRA: 280 kvm

BRA-i:
Anneks :
1. etasje 38 kvm: Entrè, bad, soverom og kjøkken/spisestue.
2. etasje 22 kvm: Loftstue

Enebolig:
1. etasje 93 kvm: Entrè, toalettrom, gang, kjøkken, spisestue, to stuer og vaskerom.
2. etasje 86 kvm: Gang, bad, tre soverom, bibliotek og loftstue.

BRA-e:
Anneks :
Kjeller: 38 kvm: Garasje og bod.

Frittstående redskapsbod:
1. etasje 3 kvm: Bod

Åpent areal:
Enebolig:
1. etasje 71 kvm: Markterrasse måler 62 kvm og terrasse 9 kvm.

Enebolig:
Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 94 m2, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 86 m2 av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 8 m2.
Arealet i kjeller måles til 75 m2 (ALH), men grunnet lav takhøyde er ingen deler av arealet måleverdig som bruksareal.
Eneboligen inneholder 179 m2 P-ROM og 0 m2 S-ROM.
Anneks:
Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 27 m2, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 22 m2 av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 5 m2.
Anneks inneholder 60 m2 P-ROM og 0 m2 S-ROM.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 26.07.2025 utført av Tom Henning Moen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.
Det foreligger byggegodkjente tegninger av anneks som stemmer med dagens bruk. Det foreligger ikke byggegodkjente tegninger av boligen.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Enebolig:
Bygget er oppført med støpt gulv mot grunn. Fundamentert på ukjent byggegrunn. Grunnmur av betong med sparestein. Yttervegger av trekonstruksjoner. Fasaden er kledd med stående trekledning. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Saltak i trekonstruksjoner (besiktiget fra
bakkenivå). Yttertak er utvendig tekket med takstein. Entrédør med sikkerhetslås og glassfelter. Utgangsdør på vaskerom 1.etg. Vinduer og terrassedør med karmer av tre, og to-lags glass. Varmepumpe i entré. Peisovn i spisestue og stue 2 i 1.etg. Klebersteinsovn med glassdør i stue 1 i
1.etg. Øvrig oppvarming med elektrisitet. Utgang fra stue 1.etg til terrasse. Utgang fra spisestue 1.etg til markterrasse.
Frittstående byggverk (anneks):
Bygget er oppført med støpt gulv mot grunn. Fundamentert på ukjent byggegrunn. Grunnmur av betong. Yttervegger av trekonstruksjoner. Fasaden er kledd med stående trekledning. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Saltak i trekonstruksjoner (besiktiget fra bakkenivå). Yttertak er utvendig
tekket med takstein. Entrédør med sikkerhetslås og glassfelter. Vinduer og terrassedører med karmer av tre, og to-lags glass. Elektrisk oppvarming. Balansert ventilasjon.
Frittstående byggverk (redskapsbod) fra ukjent årstall.
Yttervegger av trekonstruksjoner. Saltak i trekonstruksjoner (ikke besiktiget). Yttertak er utvendig tekket med metallplater. Konstruksjonen er uisolert.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG1 (Alt i orden): 66%
TG2 (Alder, slitasje, skader mv.): 28%
TG3 (Strakstiltak nødvendig): 0%
TGIU (Ikke undersøkt): 6%

Følgende har fått tilstandsgrad 2 (det henvises til sidetall i tilstandsrapporten):
Våtrom - Bad 1.etg. Anneks: Overflater gulvs, . 8
Våtrom - Vaskerom 1.etg. Enebolig: Helhetsvurdering, s. 9
Våtrom - Bad loft. Enebolig: Helhetsvurdering, s. 10
Kjøkken - Enebolig: Vannrør, s. 10
Kjøkken - 1.etg. Anneks: Varmtvannsbereder, s. 11
Toalettrom (Ikke våtrom) - 1.etg. Enebolig: Ventilasjon og vannrør, s. 11
Øvrige rom - 1.etg. Enebolig: Ventilasjon, s. 12
Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje) -Kjeller. Enebolig: Helhetsvurdering, s. 13
Loft - innredet - Enebolig: Ventilasjon, konstruksjonsoppbygging, s. 14
Loft - uinnredet / råloft -Enebolig: Helhetsvurdering, s. 14
Innvendige trapper - Enebolig og anneks: Innvendige trapper, s. 15
Etasjeskiller - 1.etg og loft. Enebolig: Skjevhetsmåling, s. 16
Tekniske anlegg, VVS anlegg (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom) - Enebolig: Vannrør (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom), s. 16
Elektrisk anlegg - Enebolig og anneks: Forenklet vurdering av det elektriske anlegget 17
Yttertak - Enebolig og anneks: Helhetsvurdering, s. 18
Balkonger, terrasser, veranda etc - Terrasse enebolig: Utkragede eller understøttede konstruksjoner (balkonger, verandaer), s. 18
Grunnmur, fundamenter - Enebolig: Grunnmur, s. 19
Drenering - Enebolig: Helhetsvurdering, s. 19

Sammendrag av selgers egenerklæring: (Det vises til spørsmålene i egenerklæringsskjema)
Spm. 2. Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?
- Ja, nytt arbeid, 2024, utført av faglært (Centrum vvs), installert nytt toalett og overskap, foreligger ikke dokumentasjon
Spm. 4. Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
- Ja, nytt arbeid, utført av faglært (Roy Paulsen entreprenør), ny veranda, tilbygg på ca 12 kvm i 2 etasjer, foreligger ikke dokumentasjon
- Ja, nytt arbeid, 2009, utført av faglært (Ole Ragnar Imset), Lagt ned drenering på syd, vest og nordvegg, det foreligger dokumentasjon på arbeidet
Spm. 7. Er det observert vann eller fukt i kjeller, krypkjeller eller underetasje?
- Ja; fuktighet inn i nordvestre hjørne i 2009.
Spm. 8. Er det utført arbeid med drenering?
- Ja, nytt arbeid, 2009, utført av faglært (Ole Ragnar Imset).
Spm. 18. Har det vært feil eller gjort endringer på ildsted eller pipe?
- Ja; Ovn erstattet med kleberstensovn. 2010. Arendal varmesentral.
Spm. 19. Har det vært skadedyr i boligen eller andre bygninger på eiendommen?
-Ja, mus, til sammen tatt ca 8 stk i feller. Sist i 2024.

Velkommen til Tybakken 22 - en klassisk, velholdt og nydelig enebolig over tre etasjer med gjennomgående gode kvaliteter og flotte originale detaljer. Her får du et hjem som kombinerer historisk sjarm med moderne komfort, og som i tillegg byr på et romslig og arkitekttegnet anneks fra 2013. Samme år ble det også tilbygget ny veranda med overbygg, hvor overbygget utgjør en koselig loftstue i 2. etasje.
Boligen har utstrakt bruk av lekre sveitserdetaljer med profiler og dekorative søyler.

Boligen inneholder:

Første etasje (hovedplan):
Boligen ønsker velkommen med entrè med varmekabler og varmepumpe. Etasjen rommer tre fine stuer på rekke – en spisestue med takrosett, peis og utgang til hagen, en mellomstue med klebersteinsovn, takrosett og utgang til veranda, samt en TV-stue eller hverdagsstue med peisovn. Takene i stuedelene ble pusset opp i 2023. Fra spisestuen leder en praktisk skyvedør videre inn i neste rom.
Kjøkkenet har integrert stekeovn og koketopp, og fronter på innredningen ble skiftet for tre år siden. Vaskerommet er praktisk innredet med fliser og varmekabler i gulvet, utslagsvask, opplegg for vaskemaskin og egen utgang. Etasjen har også toalett med servant og varmekabler i gulvet. Verandaen er overbygget og innglasset på begge sider – et hyggelig uterom som kan nytes gjennom store deler av året. Originale tregulv er bevart og gir rommene en tidløs og klassisk atmosfære.

Andre etasje:
Her finner du tre soverom, bibliotek, bad og en luftig sommerstue med åpen himling og vakker utsikt – plassert over tilbygget veranda. Badet er innredet med badekar, dusjnisje, servantskap, toalett og varmekabler. Biblioteket har plassbygde innredninger som gir både karakter og funksjon.

Underetasje:
Kjelleren byr på flere boder, verksted, baksterom og en vinkjeller/matbod. Her finnes også en badstue (blir ikke benyttet som dette i dag).

Anneks

Det arkitekttegnede annekset gir eiendommen en ekstra dimensjon. Her finner du garasje i underetasjen, mens første etasje rommer entrè, bad, stue, kjøkken og soverom. Badet har toalett, dusj, servantskap og opplegg for vaskemaskin. Kjøkkenet er moderne og utstyrt med integrert kjøleskap, oppvaskmaskin, stekeovn og koketopp.
Andre etasje har en romslig loftstue med plassbygde senger og kott under skråtak – perfekt som gjesterom eller ungdomsavdeling. Annekset har balansert ventilasjon for et godt inneklima.

Ved inngangen til annekset er det en praktisk vedbod – og i salget medfølger rikelig med ved.

Tybakken 22 er en eiendom med sjel og særpreg, hvor du får en klassisk enebolig med flotte detaljer, oppgraderte løsninger og et moderne anneks med mange bruksområder.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Lysekrone i spisestue medfølger ikke.

Eneboligen har varmepumpe i entrè, peisovn i spisestue og stue 2, og klebersteinsovn i stue 1. Øvrig oppvarming med elektrisk. Gulvvarme på vaskerom, bad (loft) og toalettrom.
Anneks har elektrisk oppvarming. Vk i entrè og bad i anneks.

Det foreligger ferdigattest på "Rivning uthus og nytt anneks med garasje, rivning veranda og oppføring av ny" datert 26.11.2014. Det foreligger byggetegninger for anneks datert 18.10.2011 som ser ut til å stemme med dagens planløsning.
Det foreligger ikke ferdigattest for boligen. Dette skyldes boligens alder. Det foreligger ikke byggegodkjente tegninger og derfor heller ikke godkjennelser for Innredning av rommene til bruk for varig opphold.
Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

4203/213/54:

05.06.1997 - Dokumentnr: 4133 - Best. om båt/bryggeplass
Rettighet hefter i: Knr:4203 Gnr:213 Bnr:3
Utdrag erklæring: "Rett til et båtfeste ved Storebrygga. Denne rett skal for all tid være vederlagsfri".

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 
Frittliggende godkjent anneks.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
VI er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Det er fylt ut en enkel energiattest for enebolig og en for anneks. Med forbehold om feil i disse.
Anneks har energimerke: C5

Eiendommen er idyllisk plassert på Tromøy med nydelige omgivelser. Tomten er vakkert opparbeidet med bla. stor hage, frukttrær, bærbusker, blomster og terrasser. Solrik tomt med sen kveldssol og kort vei ned til sjøen hvor det også er en båtplass tinglyst til eiendommen.
Eiendommen har vestvendt beliggenhet og ligger rolig til i blindgate uten gjennomgangstrafikk. Nærområdet består av rolige gater og et veletablert boligområde. På øya befinner det seg fantastiske kystplasser, bla. på Hove, i tillegg til en rekke "skjulte" perler tilgjengelig både fra land og via båt. Tar man turen ut i båt er det en fantastisk skjærgård som venter. Plassen er sentral og det er kort avstand til barnehage, skole, busstopp (300 meter), Tromøytunet med dagligvare og apotek mm. De "hverdagslige" fasilitetene ligger akkurat langt nok unna slik at det ikke forstyrrer de fredelige og naturskjønne omgivelsene, men likevel i gangavstand fra eiendommen. Her har man en sørlandsperle av en beliggenhet, både sjønær og solrikt plassert, samtidig sentralt og lett tilgjengelig både med bil og båt.

Se kart eller kontakt megler for veibeskrivelse.

Barnehage:
Marisberg barnehage (1-5 år): 1.1 km
Tybakken barnehage (1-5 år): 1.3 km
Blåklokken barnehage (1-5 år): 1.9 km

Skole:
Roligheden skole (1-10 kl.): 2.3 km
Arendal videregående skole : 7 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiendommen har en generøs tomt på 1 354 m², vakkert opparbeidet og med en idyllisk hage som rammer inn boligen på beste måte. Her er det tilhørende båtplass rett nedenfor eiendommen - perfekt for deg som ønsker å kombinere et flott hjem med nærheten til sjøen.

Tomten er pent opparbeidet med skiferstein, smijernsport ved inngangen og vakre detaljer som bueformede smijernsverk som matcher husets originale innvendige dører. Hagen er en frodig oase med plen, blomsterbed, nydelige beplantninger, flaggstang, ripsbusker og kastanjetre. Eiendommen har en stor og velstelt frukthage, hovedsakelig med epletrær og moreller - ideelt for både lek, hygge og sammenkomster.

Det finnes flere fine uteplasser som gjør det enkelt å nyte tomten gjennom hele dagen. Her finner du blant annet en solrik en skiferterrasse med pergola som er vakkert beplantet, blomstrende portal og en frittliggende redskapsbod. Under verandaen er det i tillegg et romslig lagringsrom. Resultatet er en velstelt, innholdsrik og stemningsfull hage som gir følelsen av å bo i en idyll ved sjøen. På sommerstid skinner solen på eiendommen fra tidlig formiddag (kl 10.00) og helt frem til kl 22.00 på kvelden.
Båtplassen som er tinglyst ved bryggen nedenfor eiendommen er kostnadsfri og er egnet for båt opp til 28 fot.

Parkering i garasje og på eiendommen.

Offentlig.

I kommuneplanen er området satt av til boligformål; eksisterende boligbebyggelse. Gjeldende kommuneplan: Periode 2023- 2033. Uregulert område.

Kommunale avgifter er kr 31852,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon, feiing/tilsyn og eiendomsskatt.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 24 000 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 10775,- i KLP.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av fiber.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 950 221,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 3 800 884,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Eiendomsskatten utgjør kr. 10 645  pr år.

6 890 000,00 Prisantydning

Omkostninger

172 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
193 240,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
7 083 240,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Pål Frydenberg og Ella Kopperud

Etter avtale

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,95 % av salgssummen, minimum kr 65.000,-

Vederlag
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 26 900,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 10 900,00

Utlegg
Innhenting av offentlig opplysninger Arendal kommune  kr 2 500,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter
AX tilstandsrapport enebolig  kr 20 625,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet  kr 39 341,90
Foto  kr 4 000,00

Oppdragsnummer 47-0152/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Arendal
Kystveien 14, 4841, ARENDAL
950007613
Oppdragets KR-kode KR47.25152

Sist oppdatert: 04. september 2025 kl. 10:24