Bogstadsvingen 23B

Bogstadsvingen 23B, 1930 AURSKOG
Kommunenummer 3226, gårdsnummer 188, bruksnummer 60, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 273 kvm

BRA-i:
Kjelleretasje 122 kvm: Gang, bad, to boder, kjellerstue og ett soverom. (Kjelleren er ikke godkjent for varig opphold)
1. etasje 101 kvm: Entré, gang, bad, vaskerom, stue, spisestue, kjøkken og tre soverom.

BRA-e:
1. etasje 50 kvm: Garasje.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 59 kvm: To terrasser.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 24.06.2026 utført av Anticimex AS v/Thomas Nordby. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en enebolig oppført i 1969, med tilbygg fra 1981 og 1989.
Boligen har grunnmur av lettklinkerblokker og støpt gulv mot grunn.
Yttervegger er i trekonstruksjoner og lettklinkerblokker, med ytterkledning av stående trekledning og synlig murverk.
Etasjeskillere er av betong og trekonstruksjoner. Takkonstruksjonen er et saltak tekket med takstein.
Boligen har vinduer med karmer av tre med to enkle glass fra byggeår, og to-lags glass fra 1977 og 2005.
Ytterdør i tre med sidefelt i glass er fra tilbyggingsår, ytterdør i kjeller er fra 2005, og en terrassedør fra 2019 ble montert i 2024.
Det er to terrasser på henholdsvis 11 m² og 48 m².
Boligen har skorstein fra byggeår med peisovn i stue og kjellerstue.

Sikringsskap med automatsikringer er plassert i gangen, og et sikringsskap med skrusikringer og hovedsikring er plassert i garasjen. Hovedsikringen er på 3x50A. Det er observert enkelte løse kabler, og det anbefales en utvidet kontroll av anlegget.

Boligen har godkjent slukkeutstyr og tilstrekkelig med røykvarslere.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Våtrom - Baderom 1.etasje
- Helhetsvurdering: Baderomsplatene viser tydelige tegn til slitasje og stedvis svelling. Gulvbelegg har synlig slitasje og er aldringspreget. Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker. Det er ingen ventilasjonsløsning i våtrommet. Basert på våtrommets samlede tilstandsbilde må det påregnes fornyelse innen kort tid.

Våtrom - Vaskerom
- Helhetsvurdering: Baderomsplater og gulvbelegg har synlig slitasje og er aldringspreget. Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Basert på våtrommets samlede tilstandsbilde må det påregnes fornyelse innen kort tid.

Loft - uinnredet / kaldt loft
- Det registreres uisolerte ventilasjonsrør, og det registreres tegn på fuktskader som følge av dette.

Yttertak
- Vindskier og vannbord viser tydelige tegn til slitasje og elde, med synlige tegn på råteskader.
- Takrenner og nedløp har tegn på skader og det er registrert funksjonssvikt/utettheter.

Drenering
- Helhetsvurdering: Boligen viser tegn til fuktgjennomslag fra innsiden, som tyder på funksjonssvikt i dreneringen. Alderen på dreneringen underbygger denne konklusjonen. Terrenget rundt boligen har stedvis lite fall, og det registreres enkelte områder med fall inn mot grunnmuren. Det vurderes at grunnmuren ikke er beskyttet med utvendig fuktsperre rundt hele boligen.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - Baderom kjeller
- Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Det registreres åpning rundt vannrør til servanten og tettesjiktet i veggen.
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Grunnet plassering av badekar er det ikke mulig å foreta en fullgod undersøkelse av sluket.
- Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert.

Kjøkken
- Overflate gulv: Gulvets overflatemateriale har stedvise åpninger/gliper i skjøter og overganger.
- Innredningen bærer samlet sett preg av slitasje og enkelte skader.

Tekniske anlegg
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens vannrør av kobber fra byggeår har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløprør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens avløpsrør fra byggeår har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Varmtvannsberederen står i et rom uten tilstrekkelig lekkasjesikring.

Andre rom
- Overflate vegg: Det registreres gjenstående arbeider rund vindu på det største soverommet.
- Overflate gulv: Gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk. Det er registrert knirk i entré/gang.
- Innerdører: Dørbladet på enkelte innerdører kommer i kontakt med karm/terskel.

Rom under terreng
- Overflate vegg: Det observeres stedvis tegn til riss/sprekker i murflater i boder. Det er påvist avleiring av salt- og kalkutslag på grunnmur i bod under garasje.
- Innerdører: Dørbladet på enkelte innerdører kommer i kontakt med karm/terskel.

Loft - uinnredet / kaldt loft
- Synlige overflater (taktro, vegger, gulv, o.l): Misfarging observeres stedvis på undertak.
- Ventilasjon, oppbygning og materialbruk: Luftespaltene mellom taksperrene er stedvis tettet med isolasjon.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling)
- 1.etasje: Det er målt lokale høydeforskjeller opptil 15 mm i gang, og 18 mm i stue.

Krypkjeller (innvendig inspeksjon)
- Helhetsvurdering: Krypkjelleren har ingen tilkomst.

Skadedyr og fuktkrevende insekter
- Gnagere: Huseier opplyser om observasjoner av mus i kjøkkenskap.

Yttervegger inkl. fasader
- Overflatebehandling: Det er stedvis slitasje på ytterkledningens overflatebehandling.
- Fasader og konstruksjoner av mur, betong og lignende: Sprekkdannelser observeres stedvis i overflaten.

Vinduer og ytterdører
- Enkelte vinduer viser tegn til slitasje, elde og andre aldersrelaterte skader. Det registreres knust vindusglass på ett vindu i kjeller.
- Ytterdør i første etasje viser begynnende tegn til utvendig slitasje.

Yttertak
- Takkonstruksjonen viser tegn til noe skjevheter og svanker.
- Taktekkingen viser tegn til slitasje, elde og enkelte mindre overflateskader (knekt takstein).
- Undertaket har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Fotbeslaget rundt skorsteinen ved garasje viser tegn til slitasje og elde.

Terrasse / platting - 11 m²
- Terrassebordene viser tegn til slitasje.

Terrasse / platting - 48 m²
- Terrassebordene viser tegn til slitasje. Det observeres tegn til noe skjevheter på terrassen og rekkverk.

Grunnmur, fundament
- Tegn til riss og enkelte sprekkdannelser observeres stedvis i overflaten til grunnmuren.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige vannledninger: Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Utvendige avløpsledninger: Utvendige avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom - Baderom kjeller
- Fallforhold rundt sluk: Det er ikke mulig å vurdere fallforholdene på grunn av plasseringen av badekaret.

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke ble ikke påvist ved befaring.

Helse, miljø og sikkerhet

Innvendige trapper
- Trappen har ikke håndløper på begge sider, og det er åpninger i rekkverket på mer enn 0,10 meter. Trappen vurderes som smal.

Terrasse / platting - 11 m²
- Rekkverkshøyden er under 1,0 meter.

Terrasse / platting - 48 m²
- Rekkverkshøyden er under 1,0 meter.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det mangler lufting på badet i 1. etasje.
Det har vært en lekkasje fra en løs takstein over garasjen, som ble løst ved å dytte taksteinen på plass.
Det er noe sprekkdannelser utvendig på mur ved garasjen.
Det er observert mus i kjøkkenskap under vasken på høsten.
Det er noe svertesopp og fukt på kaldtloft, samt råte på enkelte vindskier.
Badet i kjelleren ble totalrenovert av faglærte i 2006.
Ytterpanelet på deler av veggen mot syd ble byttet ca. 2001.
Drenering på deler av nordsiden ble skiftet av faglærte ca. 2007.
Det elektriske anlegget i kjelleren ble skiftet av faglærte i 2006, inkludert varmekabler og nytt automatsikringsskap.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2024:
- Montert ny terrassedør med trekarmer og to-lags glass

2007:
- Skiftet drenering på nordsiden og lagt ny grunnmursplast, utført av Aurskog Fjellboring

2006:
- Oppført baderom i kjeller, utført av Aarstad og sønner. Det foreligger dokumentasjon for arbeidene.
- Delvis oppgradert elektrisk anlegg med nytt automatsikringsskap, nye kurser og varmekabler i kjellerrom, utført av KNK Elektriske AS. Det foreligger samsvarserklæring.

Ukjent årstall:
- Oppgradert baderom i 1. etasje med malte overflater og servantskap
- Lagt utvendig avløpsledning
- Yttertak belagt med takstein

Ifølge selgers egenerklæring er følgende arbeid utført:

2006:
- Lagt avrettingsmasse i kjeller og ombygd vaskerom til oppholdsrom, utført av faglærte

ca. 2001:
- Skiftet ytterpanel på deler av sydveggen

Enebolig fra 1969 over to plan med tilbygget dobbelgarasje, og en romslig tomt på vel 1 190 m².
Boligen har gjennomgått flere utvidelser og oppgraderinger siden byggeår, senest tilbygg i 1989 som ga nytt kjøkken, vindfang, bad og vaskerom.
Kjelleretasjen ble oppgradert i 2006 med nytt betongdekke, elektrisk gulvvarme i alle rom unntatt boder, og nytt bad. Det gjøres oppmerksom på at badet i kjelleren ikke er søkt bruksendring fra bod til bad hos kommunen.

Entré:
Adkomst til boligen skjer via en overbygget terrasse på ca. 11 m² ved inngangspartiet.
Innenfor ligger vindfanget, et lite og praktisk rom med plass til å henge fra seg yttertøy.
Herfra åpner gangen seg opp mot resten av 1. etasje. Sikringsskapet med automatsikringer er plassert i gangen.

Stue:
Stuen med store vindusflater mot terrassen som slipper inn mye lys.
Terrassedøren med karmer av tre og to-lags glass, ble montert i 2024 og er utgang til den store terrassen.
Stuen har plass til full sofagruppe og lenestoler.
Peisovnen med glassdør står mot en pusset mursteinspipe og gir rommet god varme på kalde vinterdager.

Spisestuen ligger i åpen forbindelse med stuen og kjøkkenet, og har plass til et større spisebord.

Kjøkken:
Kjøkkenet er i en delvis åpen løsning mot spisestuen.
Innredning med profilerte fronter med laminert benkeplate. Innredningen er L-formet med god benkeplass og kitchenboard på veggen mellom kjøkkenbenk og overskap sørger for et enklere renhold.
Det er montert benkeskapsbelysning og stikkontakter under overskap. Nedfelt oppvaskkum av rustfritt stål med ett-greps armatur.
Komfyr med keramisk platetopp, frittstående kjøleskap og oppvaskmaskin medfølger salget.
Kjøkkenet er av god størrelse og har plass til et spisebord ved vinduet.

Bad 1. etasje:
Baderommet er fra tilbyggingsåret 1989 og har fått malte overflater og servantskap oppgradert i etterkant.
Elektrisk gulvvarme under gulvbelegget.
Innredningen består av et vegghengt servantskap med heldekkende servant og ett-greps armatur, overskap og speil med overlys på vegg over servant, samt et høyskap.
Dusjnisje med dusjforheng og dusjarmatur. Gulvmontert toalett.
Rommet har naturlig avtrekk.
Baderommet har et oppgraderingsbehov og er gitt Tg3 i tilstandsrapporten.

Vaskerom:
Vaskerommet ligger i 1. etasje og er fra tilbyggingsåret 1989.
Elektrisk gulvvarme under gulvbelegget.
Opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. Vaskemaskinen følger salget.
Rommet har naturlig avtrekk.
Vaskerommet har et oppgraderingsbehov og er gitt Tg3 i tilstandsrapporten.

Soverom:
Boligen har tre soverom.
To av soverommene har garderobeskap og plass til dobbeltseng.
Det tredje er noe mindre, men også dette har en god størrelse.
To av soverommene har utsikt mot hagen, det tredje har utsikt mot inngangspartiet.

Terrasse ved stue:
Fra stuen er det utgang til en stor terrasse på ca. 48 m², hvorav ca. 12 m² er overbygget med pergola.
Den overbyggede delen har tak av gjennomsiktige plater båret av trekonstruksjoner.
Her er det plass til loungemøbler og sittegruppe.
Den åpne delen av terrassen har plass til spisebord og ytterligere sittemøbler.
Terrassen har utelys og markise.
Selger opplyser om gode solforhold fra ca. kl. 10 til kl. 19.

Kjelleretasje:
Kjelleretasjen ble oppgradert i 2006 med nytt støpt betongdekke og elektrisk gulvvarme i alle rom unntatt boder.
Rommene er innredet i ettertid, og det er registrert avvik mellom godkjente tegninger og dagens bruk av arealer i kjelleretasjen. Kjelleren er ikke godkjent til varig opphold.
Kjelleretasjen har gjennomgang til garasje og garasjekjeller.

Romslig rom med peisovn med glassdør.
Laminatgulv med elektrisk gulvvarme under.
Vegger i malt panel gir et lyst uttrykk.
I rommet er det satt inn benk med nedfelt vaskekum.

Bad kjeller:
Badet i kjelleren ble oppgradert i 2006.
Flislagte gulv og vegger med elektrisk gulvvarme under gulvet.
Himling med profilerte plater.
Innredningen består av et vegghengt servantskap med heldekkende servant og ett-greps armatur, overskap og speil med overlys på vegg over servant.
Boblebad i hjørne med dusjarmatur.
Innebygget sisterne med vegghengt toalett.
Mekanisk avtrekksvifte.
Det gjøres oppmerksom på at badet er innredet i bod, og er ikke godkjent til varig opphold.

Lagring:
Boder i kjelleretasjen. Garasje på ca. 50 m² med adkomst til kaldtloft via luke.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Hvitevarene som beskrevet ovenfor medfølger handelen. Kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Følgende hvitevarer medfølger salget: Komfyr, oppvaskmaskin, vaskemaskin og kjøleskap. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Løsøre som ikke medfølger salget: Alarmsystemet.

Elektrisitet og vedfyring. Det er elektrisk gulvvarme på baderommet i 1.etasje og vaskerommet. I tillegg til alle gulv i kjelleren, foruten boder.
Det er installert peisovn med glassdør i stue og kjellerstue.

Det er registrert avvik fra brannvesenet knyttet til atkomst til fyringsanlegget.
Takstigen på taket er løs og må byttes ut, og det må monteres godkjent taksikring hele veien fra taket starter og opp forbi skorsteinen slik at feiing kan utføres på en sikker måte.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1969. Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 24.06.1970. Følgende vilkår fremgår av tillatelsen:
- 1.etasje: Lufting på bad mangler. Lufting og soil og wc er ikke ført over tak. Spalte i wc dør mangler.
- Kjeller: Kjellertrapp og utv. trapp til kjeller mangler. Kjellerveggene er ikke pusset, endel av kjelleren mangler grovstøp og puss. Delevegger og dører mangler.
- Utv.: Garasjegulv er ikke støpt. Takrenner mangler nedløp.
Selger opplyser at alle vilkår er oppfylt med unntak av de i 1.etg.
Midlertidig brukstillatelse kan fås ved henvendelse til megler.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Den midlertidige brukstillatelsen omfatter ikke utgravingen av deler av kjelleren, og innredning av areal til varig opphold i kjeller.
Kjelleren er iht. godkjente tegninger godkjent for matbod, brensel, hobbyrom, vaskerom og kjellerareal, og er ikke godkjent til varig opphold.

Utgraving av kjelleren og innredning av kjellerrom til bruk for varig opphold, er ikke bruksendret/omsøkt og det foreligger ingen tillatelse fra kommunen til slik utgraving og innredning.
Konsekvensen ved søknad kan være at rommene ikke godkjennes som varig opphold, og at alle rommene da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring.

Før tiltakene over, lovlig kan benyttes, må tillatelse innhentes fra kommunen og det kan påløpe kostnader både for søknadsprosessen og for eventuelt å oppfylle tekniske krav for å få utstedt en midlertidig brukstillatelse/ferdigattest.
Dersom slik tillatelse ikke vil kunne gis, kan kommunen starte ulovlighetsoppfølging etter plan- og bygningslovens kap. 32.
Det tas spesifikt forbehold om at utgraving av kjeller og endring av planløsning i kjeller blir godkjent ved søknad til kommunen.
Kjøper overtar ansvaret og risikoen knyttet til en eventuell sluttføring av tiltakene.

Det foreligger godkjente tegninger for tilbygg til garasje, datert 20.07.1981.
Det er ikke utstedt ferdigattest for tiltaket. Jf. pbl. § 21-10 (5) utstedes det ikke ferdigattest for tiltak søkt om før 01.01.1998.

Det foreligger godkjente tegninger for tilbygg til eneboligen og oppføring av ny frittstående garasje, datert 25.04.1989.
Det er ikke utstedt ferdigattest for tiltakene. Jf. pbl. § 21-10 (5) utstedes det ikke ferdigattest for tiltak søkt om før 01.01.1998.

Terrassen med utgang fra stuen er på ca. 48 m², som er en utvidelse fra de opprinnelig godkjente tegningene som viste en terrasse på ca. 17 m².
Dersom terrassen er mer enn 1 meter på høyeste punktet over eksisterende eller planert terreng, er den som hovedregel søknadspliktig.
En utvidelse er normalt søknadspliktig, og det foreligger ikke dokumentasjon på at terrassen er omsøkt eller godkjent.
Det tas spesifikt forbehold om at utvidelse av terrassen, blir godkjent ved søknad til kommunen.
Konsekvensen ved søknad kan være at terrassen ikke godkjennes og må rives.
Kjøper overtar ansvaret og risikoen knyttet til en eventuell sluttføring av tiltaket.

Deler av terrassen er overbygget. Dette er ikke omsøkt eller godkjent hos kommunen.
Det tas spesifikt forbehold om at dette overbygget blir godkjent ved søknad.
Konsekvensen ved søknad kan være at byggverket ikke blir godkjent og at det må rives.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for disse forhold videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Dagboknummer: 3074
Tinglysningsdato: 22.05.1973
Servitutten omhandler: Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.v. for Tele- og elverket.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Det tas spesifikt forbehold om mus i husets konstruksjoner ettersom selger har opplevd dette tidligere. Det er en risiko for at mus kan komme inn i veggene, noe som kan medføre ekstra kostnader ved
oppussing/sanering. Dette må i så tilfelle bekostes av kjøper.

Eiendommen ligger i Aurskog, i et rolig boligområde dominert av eneboliger.
Tomten grenser til naboer på sidene, men hagen bak er åpen og rommer gressplen, trær og hekker som gir god avskjerming. Området har en landlig karakter, samtidig som det er gangavstand til det meste av det Aurskog har å by på.

Aurskog er i stadig utvikling og vekst. Ny barne- og ungdomsskole (1-10 klasse), barnehage, flerbrukshall og svømmebasseng stod ferdig i 2025.
Den nye Aursmoen skole og barnehage er bygget for fremtidens behov både pedagogisk og kapasitetsmessig, samt med innovative, gode og fleksible inne- og utemiljøer for både barn og voksne.
På Bjørkelangen er det to videregående skoler med et bredt utvalg av linjer.

Like ved Aursmoen skole finnes Aurskoghallen.
Aurskog/Finstadbru Sportsklubb er et allianseidrettslag som tilbyr aktiviteter som fotball, håndball, ski, svømming, sykling og fjellsport.

I nærområdet er det vakre naturomgivelser, med flere merkede turstier og skiløyper. Blant de populære turmålene finner man Speiderhytta, Mangenskogen, Tævsjøen og Killingmo gård, hvor det arrangeres kunstutstillinger, olabilløp, ponnyridning og servering i stabburskafé.

Aurskog har godt og variert utvalg av servicetilbud på Aurskog Senter. Aurskog Senter har alt du trenger av gaver, interiør, frisør, klær, apotek, sparebank, eiendomsmegler, elektriske artikler, sport og fritid m.m
For litt større shoppingmuligheter ligger Bjørkelangen kun 10 minutter unna med bil. På Bjørkelangen finnes det to senter, ALTI Nord og Syd samt Bjørkelangen Næringspark som har et stort utvalgt av forretninger innenfor bilbasert handel. ALTI er under utvikling, og stadige nye butikkjeder kommer til bygda. Trenger du ytterligere servicetilbud, er Strømmen og Lillestrøm kun en kort kjøretur eller busstur unna, med kjøpesentre og et bredt utvalg av urbane fasiliteter.

Aurskog har et flott golfanlegg med flere baner, driving range og treningsområder.
Det finnes også skytebaner i nærheten, samt jakt- og fiskeforeninger.
På Eksismoa motorpark, cirka 2 km fra Bjørkelangen sentrum, er NMK Aurskog-Høland et aktivt motorsportmiljø.

Foretrekker du et annet service tilbud, er kun ca. 1 time å kjøre til Sverige, hvor du kan gjøre en hyggelig handel enten i Charlottenberg eller Töcksfors.

Du kommer deg raskt til Lillestrøm med bil eller buss, og bussholdeplass er det kun en spasertur unna boligen.
Det tar deg ca. 45 minutter å kjøre til Gardermoen, og 30 minutter til Lillestrøm.
I Lillestrøm er kollektivtilbudet godt, hvor du kan ta deg videre til Oslo Sentralstasjon og Gardermoen med en togtid på kun 10 minutter.
Det er togstasjoner på Blaker og Fetsund, som er lette å benytte seg av dersom du ikke ønsker å ta buss/bil til Lillestrøm.

Ole Brumm barnehage Aurskog ca 12 min. gange
Trampen barnehage ca 18 min. gange
Aursmoen barnehage: 5 min. kjøring

Haneborg skole (1-7 kl.)
Aursmoen skole (1-10 kl.)
Bjørkelangen videregående skole
Kjelle videregående skole

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 1192,2 kvm. Tomten er svakt skrånende og opparbeidet med gressplen, hekk, trær, prydbusker og diverse beplantning. Adkomst og gårdsplass er gruset.

Tomten er ikke oppmålt i nyere tid og har noen usikre grenser. Kommunens grunnkart viser eiendommens grenser med et beregnet normalavvik på 1000 cm på grensen mot sørøst og sørvest.
Se vedlagt kartutsnitt for tomtegrenser.

Kjøper overtar risiko for avviket. 

Biloppstillingsplasser på gårdsplass og i dobbelgarasje.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i Kommuneplanens arealdel avsatt til boligformål. I kommuneplanen er et areal på 1192,2 m² avsatt til boligformål.

Eiendommen berøres av hensynssone for støy. I kommuneplanen og tilhørende situasjonskart er eiendommen markert som gul støysone i henhold til retningslinje T-1442.

Det er per d.d. ingen kjente plan- eller byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 19 325,46 for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing. Årsprognosen for 2026 ligger på kr 19 420,10. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Eiendomsskatt er kr 3 962,- for 2026.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 17 465,- pr. år. / 18 185 kWh. pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til utgangen av 2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Nåværende eier har forsikring i Gjensidige som koster kr 13 518,- pr. år.

Boligen er tilknyttet VEV som leverandør av fiberinternett (100/100 Mbit) og koster kr 779,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Eiendommen er tilknyttet alarm, men abonnement og alarmsystem følger ikke med salget.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2025 var kr 796 262,- ifølge selgers skattemelding. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 3 185 048,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

3 490 000,00 Prisantydning

Omkostninger

87 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
88 340,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
108 240,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 578 340,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 598 240,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Knut Røed og Lise Nessan Røed

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 40 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger kr 3 000,00 pr stk

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 6 000,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig  kr 20 825,00
Foto  kr 5 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 60-0246/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
Adolph Tidemands gate 38, 2000, LILLESTRØM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR60.26246

Sist oppdatert: 21. august 2026 kl. 15:49