Grusveien 2

Grusveien 2, 1158 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 159, bruksnummer 137, ideell andel 1/1
Andelsnummer 328, Pynten Borettslag, organisasjonsnummer 948976242

Totalt bruksareal (BRA): 69 kvm.

BRA-i:
3. etasje 65 kvm: Entré, bad, to soverom, stue og kjøkken.

BRA-e:
Kjeller 4 kvm: Bod.

Terrasse- og balkongareal (TBA):
3. etasje 4 kvm: Balkong.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 09.02.2026 utført av Anticimex AS v/Kenneth Lesteberg.

Det gjøres oppmerksom på at det er registrert et avvik mellom byggetegninger og dagens bruk, der et tidligere kott er innlemmet i badet ved baderomsrehabiliteringen i 2013. Endringen er ikke dokumentert hos kommunen. Megler har ifm. dette vært i kontakt med borettslaget, som opplyser at beboere fikk tilbud til å utvide badet ifm. rehabiliteringen. Det er ikke kjent hvorfor det ikke foreligger ytterligere dokumentasjon om dette fra utbygger (SansBygg), og hvorfor det ikke ble sendt inn søknad på de leiligheter som valgte å utvide badet. Det er heller ikke kjent hvordan utvidelsen skulle gjøres. Kjøper overtar ansvar og risiko knyttet til dette.

Det er satt opp vegg i stue for å etablere soverom 2. Tiltaket er ikke søknadspliktig.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført i 1960. Leilighetsbygget er oppført med kjeller, grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong. Yttervegger er i hovedsak av tegl-/murverk med utvendige fasader av murpuss og fasadeplater. Etasjeskillere er av betong. Bygningen har et saltak i trekonstruksjon, og yttertaket er belagt med papp/takfolie. Vinduer med karmer og rammer av tre, utvendig kledd med metallplater, er fra 2019. Boligen har en entrédør med brannklasse B30 og lydklasse db40, og en balkongdør fra 2019 med karm og ramme av tre, utvendig kledd med metallplater. Innvendige dører er profilerte.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - Bad
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig.
- Vannrør: Se punkt "Stoppekran" under avsnitt om tekniske anlegg.
- Ventilasjon: Våtrommet har kun naturlig ventilasjon.

Kjøkken
- Vannrør: Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper.

Tekniske anlegg
- Innvendig stoppekran: Stoppekran er funksjonstestet og vurdert til å være noe hard for effektiv og god stengning.
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist, og det er derfor ukjent om dette er etablert.
- Vannbåren varme (radiatorer, vannbåren gulvvarme, o.l.): Radiatorer og tilhørende røropplegg har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Andre rom
- Overflate gulv: TG2 gjelder soverom 1: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte større riper og hakk. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning.

Vinduer og ytterdører
- Ytterdører og omramming: Det registreres følgende avvik på entrédør: Dør er noe tung å lukke. Vurdert i å skyldes spenn mellom karm og dørblad.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom - Bad
- Kontroll i tilliggende konstruksjon: Med bakgrunn i at våtrommets vegger er av mur/betong er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking i et område der det erfaringsmessig forekommer skader. Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført.

Helse, miljø og sikkerhet:

Rekkverkshøyder, lysåpninger og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft.

Rekkverkshøyden er under 1,0 meter.

Ovennevnte er kun et utdrag fra rapporten. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten for mer informasjon. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Generelt:
Det var tilbake i 2018 noe fukt fra balkongen over. Dette ble utbedret i regi av borettslaget og har ikke vært et problem i ettertid.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2026:
- Nye spotter og dimmer på kjøkken og i entré, samt ny lampe på soverom 2. Utført av Elektriker Gruppen AS. Dokumentasjon foreligger.

Vedlikeholdshistorikk borettslaget:

2024:
- Fyringsprosjekt (bergvarme)
- Utskifting og oppgradering av ca. 50 elbilladere.

2019:
- Utskifting av vinduer og balkongdør.

2013:
- Våtromsrehabilitering av bad, inkludert flislagt gulv med gulvvarme, flislagte vegger, rør-i-rør system og optimalisering av ventilasjon (åpning av tilluftsventiler og etablering av luftespalter under dører). Utført av Sansbygg AS.

Dette er en pen og velholdt 3-roms leilighet med en arealeffektiv planløsning. Boligen er betydelig oppgradert de senere årene, med blant annet et moderne kjøkken og bad fra 2013, samt nyere vinduer og balkongdør fra 2019. Leiligheten har en gjennomgående god standard og praktiske løsninger som gulvvarme i entré og på bad.

Entré:
Entréen gir et godt førsteinntrykk med flislagt gulv med behagelig gulvvarme. Rommet har downlights i nedsenket himling og plass til yttertøy i et garderobeskap. Herfra er det direkte tilgang til leilighetens øvrige rom.

Kjøkken:
Kjøkkenet fra 2013 er funksjonelt og velutstyrt med en innredning med profilerte fronter og en benkeplate med laminert overflate. Alle hvitevarer er integrerte og består av stekeovn, mikrobølgeovn, platetopp, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser. Det er fliser mellom benk og overskap, og en vegghengt ventilator over platetoppen. Rommet har fliser på gulvet og downlights i nedsenket himling, som gir god arbeidsbelysning. Spottene er skiftet i 2026.

Stue:
Stuen er et lyst og romslig oppholdsrom med god plass til både sittegruppe og spisebord. Herfra er det utgang til balkongen, som fungerer som en fin forlengelse av rommet på varme dager.

Balkong:
Fra stuen er det utgang til en balkong på 4 m². Her er det plass til en liten sittegruppe.

Bad:
Badet ble oppgradert i 2013 og har en moderne og praktisk utforming. Rommet har flislagt gulv med gulvvarme og flislagte vegger. Det er downlights i himlingen. Innredningen består av en vegghengt servantinnredning med speil og sidelys (OBS: sidelys fungerer ikke), et vegghengt baderomsmøbel og et vegghengt toalett. Her er det også et innebygget badekar og et praktisk opplegg for vaskemaskin. Fordelerskapet for leilighetens rør-i-rør-system er plassert på badet.

Soverom:
Leiligheten har to soverom. Hovedsoverommet er utstyrt med et romslig garderobeskap for god oppbevaring. Det andre soverommet egner seg godt som barnerom, gjesterom eller kontor etter behov.

Overflater:
Gulvoverflater: Fliser og parkett.
Vegger: Malte flater, tapetserte flater og panelplater.
Himling: Malte flater, med nedsenket himling og downlights i entré og på kjøkken.

Lagring:
Leiligheten disponerer en bod på 4 m² i kjelleren. Innvendig er det garderobeskap i entréen og på det ene soverommet.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Følgende medfølger:
- Hvitevarer på kjøkkenet. Disse er noen år gamle og fungerer fint, men det gis ingen garantier for videre funksjon. Disse overtas slik de er på overtakelsen.
- Feste til TV. Dersom kjøper ikke ønsker at dette skal bli igjen, vil ikke veggen bak etterbehandles av selger.
- Gardinstang

Følgende medfølger ikke:
- Kommode i entré
- Vegghengt TV
- Vegglampe i stuen
- Vegghengte hyller/pynt i stuen

Oppvarming av boligen skjer med vannbåren varme via radiatorer tilkoblet varmesentral. Eiendommen benytter elektrisitet og fjernvarme som energikilder. Det er elektrisk gulvvarme i entré og på bad.

Det er utstedt ferdigattest for nybygg av boligblokk, datert 19.11.1962. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det er i tillegg utstedt ferdigattest for endring/reparasjon av bygningstekniske installasjoner datert 11.02.2015. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger fra byggeår. Tegningene er hentet fra kommunens arkiv og kan fås ved henvendelse til megler.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom:

1959/78-1/105 05.01.1959 ERKLÆRING/AVTALE
Bestemmelse om trafostasjon/kiosk

1959/15916-1/105 23.12.1959 ERKLÆRING/AVTALE
Bestemmelse om trafostasjon/kiosk

1961/1392-1/105 07.02.1961 BESTEMMELSE OM VEG
Bestemmelse om gjerde

1987/46966-1/105 17.07.1987 ERKLÆRING/AVTALE
Bestemmelse om trafostasjon/kiosk

1986/80712-2/105 09.12.1986 BEST. OM ADKOMSTRETT
Rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger m.m.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd D (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Med beliggenhet i Grusveien bor du i et veletablert og rolig nabolag på Bergkrystallen. Dette er et område som gir en harmonisk balanse mellom umiddelbar nærhet til servicetilbud og rolige, trygge omgivelser. Hverdagen blir enkel med Rema 1000 kun ett minutts gange unna for dagligvarehandelen, og med Bergkrystallen T-banestasjon bare ett minutt fra døren er reisen inn til sentrum både rask og effektiv. For øvrig går 75C-bussen (lokalbuss) fra Mellombølgen, samt 79-bussen fra Munkelia.

Området er godt tilrettelagt for familier i alle faser, med flere barnehager innen kort gangavstand, som Mellombølgen barnehage fire minutter unna. For skolebarna er det trygg gangvei til Lambertseter skole for 1. til 10. trinn. Fritiden kan fylles med aktiviteter for både store og små, med balløkker og lekeplasser i de umiddelbare nærområdene.

For et bredere utvalg av butikker, spisesteder og tjenester er det en kort spasertur til Lambertseter Senter, som tilbyr alt fra apotek og vinmonopol til treningssentre og bibliotek. Sæter Torg er også innen rekkevidde og byr på et hyggelig og variert tilbud. Beliggenheten kombinerer dermed det beste fra to verdener: roen i et tilbaketrukket boligområde med enkel tilgang til alt man trenger i hverdagen.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiertomt på 66 291 kvm som tilhører borettslaget.    

Ingen garasje- eller parkeringsplass tilhører leiligheten. Borettslaget har plasser som leies ut etter søknad og ventelisteordning. Det er mulighet for elbillading rett utenfor leiligheten. For øvrig er det gateparkering etter gjeldende bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger og friområde for turvei i henhold til reguleringsplanene 11658, S-5080, S-2183 og S-4197.

Kjente plan- eller byggesaker i nærområdet:
- Reguleringsendring i Mellombølgen 141 knyttet til parkering. Saken har saksnummer 202506724 hos Oslo kommune / Planinnsyn.
- Det planlegges oppføring av Bergkrystallen torg like ved T-banestasjonen. Saken har ligget i ro siden 2023 og ble avsluttet 22.12.2025. Det er 12.09.2025 opprettet ny sak, uten at det foreligger informasjon hos Plan- og bygningsetaten. Kjøper bør regne med at det etter hvert skal bygges ved T-banestasjonen, men omfanget er per 06.03.2026 ukjent.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Totale felleskostnader per måned: kr 5 502,-

Felleskostnadene inkluderer blant annet:
- Driftskostnader for borettslaget
- Varmtvann
- Fyring
- Nedbetaling av andel fellesgjeld
- Felles forsikringer og diverse honorarer
- Tv/Internett (grunnpakke)

Felleskostnadene ble vedtatt økt med 10 % fra 01.01.2026. Beløpet på kr 5 502,- reflekterer denne økningen. Borettslaget har lån med flytende rente, og felleskostnadene kan derfor endres ved rentejusteringer eller andre vedtak i borettslaget.

Kommunale avgifter faktureres borettslaget og er dekket gjennom de månedlige felleskostnadene.

TV/Internett: Riks TV 'Favoritter' (kr 222,- per måned fra 01.04.2025) og Global Connect internett (kr 215,- per måned fra 01.02.2025) er inkludert i felleskostnadene.

Strøm: Årlig kostnad og forbruk er ikke oppgitt av selger, men det estimeres ca. 2 000 - 3 000 kWh / år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter faktureres borettslaget og er dekket gjennom de månedlige felleskostnadene.

Fellesutgifter: kr 5 502,- per måned.

TV/Internett: Riks TV 'Favoritter' (kr 222,- per måned fra 01.04.2025) og Global Connect internett (kr 215,- per måned fra 01.02.2025) er inkludert i felleskostnadene.

Strøm: Årlig kostnad og forbruk er ikke oppgitt av selger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 261 464,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 5 045 855,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Selskapets totale lån og vilkår:

Bank: Nordea Bank Abp, Filial I Norge
Lånenummer: 84504514624
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år.
Restsaldo: 275 342,00
Innfrielsesdato: 30.05.2027
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,25%

Bank: Nordea Bank Abp, Filial I Norge
Lånenummer: 67144013235
Type: Annuitetslån, 4 terminer per år.
Restsaldo: 150 467 190,42
Innfrielsesdato: 30.06.2026
Type Rente: Flytende rente
Rente: 4,76%

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Lånet med IN-ordning er nedbetalt for denne enheten.

4 950 000,00 Prisantydning
271 095,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 221 095,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 446,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 240 541,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Line Marie Bjørhovde

Pynten Borettslag er et andelslag hvor andelseierne i fellesskap eier bygningene og eiendommen. Borettslaget er tilknyttet OBOS, og det praktiseres intern forkjøpsrett. Dette betyr at medlemmer i borettslaget har forkjøpsrett foran øvrige OBOS-medlemmer ved salg. Det kreves medlemskap i OBOS for å erverve/eie denne boligen. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. Styret kommuniserer med beboerne via plattformen Vibbo, i tillegg til e-post, SMS og oppslag i trapperommene.

Styret har vært aktivt og gjennomført flere større prosjekter de siste årene. Blant disse er et omfattende fyringsprosjekt med overgang til bergvarme, våtromsrehabilitering, og utskifting av ca. 50 elbilladere. For kommende periode har årsmøtet vedtatt oppgradering av fellesvaskeriene og tilfluktsrommene. Styret vil også utrede en mulig utvidelse av ladetilbudet for elbil frem mot årsmøtet i 2026.

Borettslaget tilbyr fellesvaskerier, fellesboder i tillegg til private kjeller- eller loftsboder, og et aktivitetshus ("Fryser'n") som kan leies av beboerne. Det er fastsatte tider for ro i borettslaget, normalt fra kl. 22:00 på hverdager og kl. 23:00 før helg/helligdager. Bruk av støyende verktøy og maskiner er begrenset til bestemte tidsrom.

Det er tillatt med inntil to kjæledyr per boenhet, men anskaffelse krever skriftlig søknad til styret på forhånd. Grilling med gass- eller elektrisk grill er tillatt på balkonger, men det forutsettes at man tar hensyn til naboer. Større ombygginger av leiligheten, som riving av vegg, krever skriftlig forhåndsgodkjenning fra styret. Det er ikke tillatt å montere private parabolantenner eller koble vifter til felles luftekanaler.

Andelseier kan leie ut boligen (bruksoverlating), men dette krever skriftlig godkjenning fra styret før leietaker flytter inn. Andelseier er fullt ansvarlig for eventuelle skader eller ulemper leietaker måtte påføre borettslaget eller naboer.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Borettslaget har en avtale med OBOS Factoring om garantert betaling av felleskostnader. OBOS Factoring garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. Avtale om sikring av felleskostnader varer til den blir sagt opp av en av partene.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen.

Vederlag:
Visning pr stk  kr 2 900,00
Salgsoppgaver  kr 5 500,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 16 900,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr til forretningsfører   kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 375,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 12 912,00
Foto  kr 4 300,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig - faktura til megler  kr 9 950,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 45-0005/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Oppsal
Haakon Tveters vei 27, 0682, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR45.265

Sist oppdatert: 06. mars 2026 kl. 23:49