Bergerveien 2A

Bergerveien 2A, 1626 MANSTAD
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 116, bruksnummer 65, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 214 kvm

BRA-i:
Enebolig:
1. etasje - 78 kvm: Entré, gang, 2 soverom, bad/vaskerom og stue/kjøkken

BRA-e:
Boder:
1. etasje - 15 kvm: 2 boder

Enebolig:
Kjeller - 72 kvm: Kjeller med 5 boder

Garasje :
1. etasje - 36 kvm: Frittstående garasje

BRA-b:
Enebolig:
1. etasje - 13 kvm: Innglasset balkong

Åpent areal:
Enebolig:
1. etasje - 62 kvm: Terrasse og platting

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 06.10.2025 utført av Takstkonsulent1 v/Sigurd Unnestad. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se punkt ferdigattest.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Enebolig bygget 1954. Bygningen antas fundamentert med betong til stedlige masser. Yttervegger oppført med bindingsverk av tre, utvendig kledd med liggende bordkledning. Takkonstruksjoner med takstoler av tre, saltak takform, tekket med takstein. Besiktiget fra bakkenivå. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG 2) på bygningselementer i: utvendig - taktekking og takkonstruksjon, utvendig - vinduer kjeller, utvendig - balkong/terrasse, radon, innvendig - rom under terreng, vannledninger, avløpsrør og elektrisk anlegg, fuktsikring og drenering, grunnmur og fundamenter, terrengforhold og bad/vaskerom 1. etasje.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/badet/bygningsdelen/skjevheten/sluket/fuktigheten/taket/det elektriske etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Utdrag fra selgers egenerklæringsskjema:

-Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?
Ja. Nytt arbeid. 2014. Faglært: Storm Elektro AS og ufaglært. Badet ble pusset opp av tidligere eier. Opplysningene i prospektet når jeg kjøpte i 2020 var som følger; Storm Elektro AS utførte det elektriske, rørleggerarbeidet utført av rørlegger, men opplyst at det var en vennetjeneste. El-arbeidet er utført av en tidligere eier som er elektriker hos Storm Elektro AS. Plater på gulv og vegger på bad med duk/mansjetter og tetningsmembran er utført som egeninnsats av tidligere eier. Rør i rør fra hovedventil samt nye avløpsrør utført av rørlegger som vennetjeneste ifølge tidligere eier.

-Har det lekket vann utenfra og inn, eller er det sett andre tegn til fukt?
Ja. Litt fukt på loft. Oppdaget dårlig utført arbeid med takpapp. Utbedret av nåværende eier. Dokumentasjon sendt til takstmann. Ikke mer fukt oppdaget.

-Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
Ja. Nytt arbeid. 2025. Faglært: Bygg og Takfornying AS. Takfornying på boligen og garasjen. Har dokumentasjon på arbeidet.

Nytt arbeid. 2015. Faglært og ufaglært. Ny terrasse. Egeninnsats (tidligere eier) i samarbeid med byggmester. 2016 Ny kledning på garasje, egeninnsats (tidligere eier) i samarbeid med byggmester. 2018 Ny platting ved garasje, egeninnsats (tidligere eier) i samarbeid med byggmester. 2019 Etterisolert alle vegger, ny vindsperre, byttet verandadør og vinduer, byttet kledning på alle vegger. Utført av faglært tømrer i samarbeid med byggmester.

Nytt arbeid. 2021. Faglært: Snekker'n Fjeldstad Bygg AS og Storm Elektro AS. Byttet til bredere og mer moderne garasjeport med elektronisk åpner. Byttet også vinduet på sideveggen i garasjen til et vindu som kan åpnes. Montert strøm for motortrekk port, samt flyttet brytere, la til brytere og montert utestikk på garasje. Har dokumentasjon på arbeidet.

Nytt arbeid. 2021. Faglært: Solskjermingsmannen AS Skjeberg. Solskjerming innvendig i form av plissègardiner som kan trekkes både ovenfra og nedenfra i soverom mot syd, kjøkken og stue.

Nytt arbeid. 2022. Faglært: HH Bygg AS. Endret terrassen, samt bygget utestue. Har dokumentasjon på arbeidet.

Nytt arbeid. 2024. Faglært: Fasadeprodukter AS. Utvendige screens. Har dokumentasjon på arbeidet.

Nytt arbeid. 2023. Faglært: Aass Maskinservice AS. Lagt belegningsstein i gårdsplass samt kule i skråning. Har dokumentasjon på arbeidet.

Nytt arbeid. 2023. Ufaglært. Satt opp gjerde rundt eiendommen der det ikke er hekk. Utført som egeninnsats av nåværende eier.

Nytt arbeid. 2024. Ufaglært. Laget platting fra gårdsplassen der det er istensatt og ut mellom de to eksisterende terrassene. Egeninnsats av nåværende eier.

Nytt arbeid. 2024. Ufaglært. Klargjort, drenert, støpt sokkel til ny prefabrikert bod hvor alt arbeidet ble gjort av nåværende eier. Lagt kulesten som bed rundt boden.

Nytt arbeid. 2025. Ufaglært. Tettet en liten lekkasje i tak. Har lagt ny takpapp over møne på hele lengden, da det var dårlig utført arbeid fra tidligere. Egeninnsats av nåværende eier.

Nytt arbeid. 2024. Ufaglært. Lagt drensrør for takvann fra garasje og bod til drenskum. Det var før denne jobb tendenser til litt fuktiget innerst i garasjen på venstre side.

-Er det utført arbeid med drenering?
Ja. Nytt arbeid. 2023. Faglært: Aass Maskinservice AS. Drenert og montert grunnmurspapp på nord- og østside, vestsiden var godt nok drenert. Drenerende masser tilbakefylt mot grunnmurspapp. Har dokumentasjon på arbeidet.

-Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
Ja. Nytt arbeid. 2024. Faglært: TSP Tor Søhus Porsanger. Montert stikkontakter i utestue, på terrasse, utestikk til bobil. Lys i trapper på terrasse og inngangspartiet. Har dokumentasjon på arbeidet.

Nytt arbeid. 2025. Faglært: TSP Tor Søhus Porsanger. Byttet stikkontakt for varmtvannsbereder til fast tilkobling. Har dokumentasjon på arbeidet.

-Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
Ja. Nytt arbeid. 2024. Faglært. Bilet's Rørleggerservice. Montert vannmåler. Har dokumentasjon på arbeidet.

Nytt arbeid. 2021. Faglært: Bilet's Rørleggerservice. Monterte avløpsrør fra vaskekum i kjeller. Monterte utekran. Har dokumentasjon på arbeidet.

Nytt arbeid. 2022. Faglært: Bilet's Rørleggerservice. Montert/tilkoblet ny oppvaskmaskin og lekkasjestopper (waterguard). Har dokumentasjon på arbeidet.

-Er det utført arbeid på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg?
Ja. Nytt arbeid. 2024. Faglært: Slevik Elektriske AS. Montert varmepumpe. Har dokumentasjon på arbeidet.

-Er det tegn på setningsskader eller sprekker i for eksempel grunnmur eller fliser?
Ja. Ifølge tidligere eier; sprekk i mur i kjeller ved inngang. Har vært stabil siden 2012 og kontrollert av byggmester.

-Har det vært mugg, sopp eller råte i boligen eller andre bygninger på eiendommen?
Ja. Før drenering var det saltutslag i kjeller. Som forrige eier også har beskrevet. Kun saltutslag, ikke innsig av vann. Før bortledning av takvann var det tendenser til fuktighet på venstre side innerst i garasjen.

Etter omfattende modernisering i perioden 2016-2018 har boligen i dag en god og tidsaktuell standard som i tillegg er velholdt. Ytterligere oppgraderinger er bekostet av nåværende eiere siden 2021, deriblant installering luft-luft varmepumpe i 2024.

I anledning modernisering ble også romløsningen noe bygget om til fordel for blant annet dagens store sosiale sone. Her ble et helt nytt kjøkken fra IKEA montert i åpen løsning mot stuen. Ny integrert oppvaskmaskin og Waterguard ble installert i 2022. Både integrerte hvitevarer og frittstående kombiskap medfølger.

Innvendig solskjerming i form av svevende plisségardiner ble i 2021 installert i både stuen, kjøkkenet og hovedsoverommet.

Boligen inneholder i dag to soverom som med nesten 12 og 9 kvm. hver er av god størrelse som henholdsvis hovedsoverom og barnerom. Begge er tilgjengelig fra gangen, i likhet med badet. Et tredje soverom kan med relativt enkle grep skilles ut fra den delen av stuen som i dag er innredet som TV-krok.

Badet ble i 2013 både utvidet og bygget opp på nytt fra bunnen av med blant annet nye rør og nytt elektrisk anlegg, inkludert gulvvarme og spotter i himling. Her er både veggene og gulvet utenom dusjsonen utført med fliser i like nyanser som fremmer helhet, mens avrundet elvestein pryder dusjsonens gulv. Badet fyller også rollen som vaskerom og smart innredet til det kombinerte formålet med dedikert skap- og benkeinnredning på én side av rommet.

Overflater og innredninger:
Gulv: Parkett, laminat, fliser og betong.
Innervegger: Malte glatte flater, malt trepanel, fliser og betong.
Himlinger: Malte plater og trepanel.

Kjøkken: Skapinnredning med profilerte grå fronter og vitrineskap. Laminerte lyse benkeplater. Nedfelt dobbel stålvask med ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp, stekeovn, mikrobølgeovn og oppvaskmaskin. Overmontert ventilator.

Bad: Servantskap med glatte hvite fronter, laminert brun benkeplate og overmontert keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Speilskap med overbelysning. Dusjhjørne med glassvegg og to-greps blandebatteri med hånd- og regndusj. Toalett montert på innbygget sisterne. Vaskeromsinnredning med glatte hvite fronter og laminert brun benkeplate. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Integrerte hvitevarer, samt frittstående kjøl- og fryseskap medfølger salg. 2 stk vegglamper på soverom medfølger ikke salget.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen varmes opp via elektrisk oppvarming og vedfyrt ovn.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1954.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse fra den gang eiendommen ble oppført. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Dog foreligger det godkjente byggetegninger for eiendommen datert 1953.
Det foreligger byggemeldte tegninger som viser garasje fra 1985
Det foreligger byggemeldte tegninger som viser tilbygg og balkong datert 18.6.1978 med midlertidig brukstillatelse datert 22.11.1978.
Det er ikke mottatt tegninger som viser utvidelse av veranda/terrasse og innglasset balkong.
I 2022 ble det oppført hagestue (under 15 kvm), terrasser/veranda
Fra 1. mai 2021 ble det lempet på nasjonale regelverk. Hovedreglene, som gjelder dersom ikke noe annet regulerer bygging på eiendommen din, sier blant annet at det er lov å bygge:
-Små bygg opptil 50 m2 (så lenge de ikke har våtrom og ikke brukes til beboelse)
-Små tilbygg opptil 15 m2
Så lenge disse byggene ikke gjør at du overskrider tillatt bebygd areal på eiendommen din.

Det er avvik mellom opprinnelige bygningstegninger datert 1965 opp mot dagens bruk.
-Deler av stue/kjøkken er opprinnelig byggemeldt som to separerte soverom.
-Det ene soverommet er opprinnelig byggemeldt som et separert kjøkken.
-Deler av bad er opprinnelig byggemeldt som garderobe og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen.  

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst en servitutt på eiendommen.
-Dagboknr 1385, tinglyst 31.01.2003, type heftelse: Energiverkets stedsvarige rett til å bygge, drive, vedlikeholde, ombygge eller fornye høyspenningskabelanlegg med tilhørende kabelanlegg på eiendommen.

Servitutten vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Bergerveien 2A ligger midt på familievennlige Manstad, i kun kort gangavstand fra både barneskole og ungdomsskole. Barneskolen har i tillegg SFO og en stor skolegård som representerer et aktivitetstilbud også utenom skoletid. Kort avstand er det også til nærmeste barnehage som finnes rett bak ungdomsskolen. lokale idrettslaget som organiserer et bredt tilbud for barn og unge. Det er forøvrig svømmehall i idrettsanlegget. Du finner også dagligvareforretning og lege på Manstad.

Vel så attraktiv som nærheten til skolene er tilgangen til de mange tur- og rekreasjonsmulighetene i området, både til lands og til vanns. Sjøen og flere fine badesteder på Lervik, Skjæløy og Saltnes er innenfor sykkelavstand. I den omfangsrike og vakre skjærgården utenfor venter blankskurte svaberg og nærmest uendelig mange steder å fortøye båten. Spiller du golf er det verdt å merke seg nærheten til baner med både 18 og 9 hull som begge er fem minutter unna med bil.

Fra Manstad er det bussforbindelse til både Engelsviken, Saltnes og sentrum av Fredrikstad som for øvrig er om lag 15 minutter unna med bil. Skal du med toget, er Råde stasjon et praktisk alternativ for reiser i retning hovedstaden. Stasjonen er om lag 10 minutter unna og har gode parkeringsmuligheter.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Skoler:
Manstad skole (1-7 kl.) 0.3 km
Vestbygda ungdomsskole (8-10 kl.) 0.6 km
Tomb videregående skole 8.3 km
Frederik II videregående skole 12.7 km

Barnehager:
Gaustadgrenda barnehage (1-5 år) 0.7 km
Preg barnehager Kjærre (1-5 år) 1 km
Engelsviken barnehage (1-5 år) 3.3 km

Svømmehall/Idrettshall
Gaustadbadet svømmehall 0,6km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 730 kvm. Eiet tomt pent opparbeidet med gressplen, busker og trær. Det oppleves at tomten har gode solforhold. Gårdsplassen er opparbeidet med belegningsstein.

Parkering i garasje, samt i steinbelagt gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan datert 15.06.2023 avsatt til: bebyggelse og anlegg.

Det foreligger et generelt pålegg for området fra Fredriksstad kommune vedrørende utkobling av taknedløp (dvs regnvann skal ikke belastes offentlige vann-og avløpsrør men føres/ledes ut i bakke).

Planlagte byggesaker i området:
Området som skal utvikles er deler av gnr. 120 bnr. 1, Bergerveien 15 (Berger, Manstad). Det vil planlegges for ny teknisk infrastruktur som adkomstveg, gang, - sykkelveier og fortau, og nærliggende eksisterende bebyggelse er inkludert i planområdet for å sikre helhetlige løsninger. For mer informasjon ta kontakt med Fredrikstad kommune med planid: 1210.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 12.409,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.
Eiendomsskatten er kr 6.055,-. Denne faktureres sammen med de kommune avgiftene.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 12.000 kwh. pr. år. Det er tegnet Norgespris ut 2026.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 10.300,-
Boligen er tilknyttet Viken Fiber (Altibox) som leverandør av kabel-tv og internett. Avgiften er på kr 1.300,- pr. mnd. Dekoder medfølger.
Boligen er tilknyttet alarmselskap.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 756 845,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 3 027 381,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

4 290 000,00 Prisantydning

Omkostninger

107 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
128 240,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 418 240,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Sonja Anna Høivaag og Tor Søhus Porsanger

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Kunderabatt SELGER; gjelder for avtalt: Interiørveileder: (belastes megler)  kr -1 895,00
Markedsføringspakke  kr 27 400,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 2 900,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Fredrikstad - inkl tegning  kr 4 477,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning 5,71 promille   kr 24 496,00
Foto PBF - Den gylne time  kr 4 750,00
Rapport fra takstmann - enebolig opptil 250 kvm  kr 18 500,00
Veiledning med stylist for klargjøring av bolig før foto   kr 1 895,00

Oppdragsnummer 67-0298/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR67.25298

Sist oppdatert: 24. oktober 2025 kl. 10:27