Lurgaten 4

Lurgaten 4, 1653 SELLEBAKK
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 610, bruksnummer 56, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 299 kvm

BRA-i:
Tomannsbolig:
1. etasje - 106 kvm: Kjøkken, bad/vaskerom, toalettrom, 3 soverom, stue, entré og gang.
2. etasje - 84 kvm: Trapperom, bad, kjøkken, stue og 3 soverom.

BRA-e:
Bod:
1. etasje - 24 kvm: Bod

Garasje:
Kjeller - 42 kvm: 2 lagerrom
1. etasje - 43 kvm: Garasje

Åpent areal:
Tomannsbolig:
2. etasje 9 kvm: Balkong
2. etasje 10 kvm: Balkong

Boligens 2.etasje har et totalt gulvareal (GUA) på 100 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 84 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 16 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 01.10.2026 utført av Takstmann Magnus Johansen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se punkt ferdigattest.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Tomannsbolig over 2 etasjer. Saltak tekket med teglstein. Malte trevinduer og dører. Utvendig veggflater tekket med eternittplater. Bjelkelag av tre med stubbeloftskosntruksjon. Grunnmur i naturstein. Dette er en bolig og eiendom som i lengre tid har vært utleid. Boligen har etterhengene vedlikehold og bærer preg av hard bruk. Etasjeskillere av tre.Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstandsgrad 3 (TG 3) på følgende:
- Vinduer og takvinduer: Det er påvist et betydelig antall vinduer med punkterte eller sprukne glassruter. Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne og lukke. Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. Vinduer har usikker fremtidig funksjon: Isolerglassruter eldre enn 35 år.

- Overflater - gulv: Det er påvist omfattende skader med løse eller defekte overflater. Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente. Laminatgulv må skiftes.

- 1.etasje - Bad/vaskerom: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Sluk har begrenset mulighet for inspeksjon og rengjøring, og er av den grunn ufullstendig undersøkt. Våtrommet har eldre våtromsløsninger for gulv og vegg som er etablert før år 2000. Tettesjiktet har derfor usikker fremtidig funksjon.

- 2.etasje - Bad: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Våtrommet har eldre våtromsløsninger for gulv og vegg som er etablert før år 2000. Tettesjiktet har derfor usikker fremtidig funksjon. Det er påvist ødelagt innredning.

- 1.etasje - Kjøkken: Det er påvist at overflater/kjøkkeninnredning har omfattende skader. Det er påvist skader/fuktskjolder i kjøkkengulvet. Det er påvist knirk i større deler av gulvet.

- 2.etasje - Kjøkken: Det er påvist at overflater/kjøkkeninnredning har omfattende skader. Det er påvist skader/fuktskjolder i kjøkkengulvet.

Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG 2) på følgende:
- Taktekking: Det er påvist at taktekkingen er tæret, noe skadet eller deformert. Vanntett sjikt på tak er eldre enn 18 år.

- Nedløp, beslag og skorsteiner over tak: Det mangler bordtakbeslag fra takstein og ned i takrenne. Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket. Det var ikke krav på søknadstidspunktet, men på grunn av sikkerhet vurderes punktet opp mot forskriftskrav på befaringstidspunktet. Takvinkel og type taktekking tilsier at det foreligger krav til snøfangere.

- Takkonstruksjon/loft: Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. Det ses noe svertesopp som følge av dette.

- Yttervegger/veggkonstruksjon: Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Mer enn halvparten av forventet levetid er passert på kledning. Avvik: Yttervegg er kledd med asbestholdige eternittplater.

- Ytterdører: Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. Det er påvist at enkelte dører er vanskelig å åpne og lukke.

- Balkonger/veranda: Råte i topprekke på rekkverk. Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav.

- Overflater - vegger og himling: Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente.

- Etasjeskiller og bærende konstruksjon: Det er målt lokal høydeforskjell som er større enn 15 mm

- Krypkjeller: Det er begrenset/ikke tilfredstillende ventilasjon eller lufting av krypkjeller. Det ses bæring/bjelke som er berørt av trenedbrytende innsekter. Sannsynligvis borebiller som har vært med tømmeret inn da boligen ble bygget. Det er ikke kjent om det er aktivitet idag.

- Innvendige dører: Det er påvist monteringsavvik og skjevheter på enkelte dører. Enkelte av innvendige dører har en del slitasje

- Skadedyr og fuktkrevende insekter: Eier opplyser at det er/har vært registrert skadedyr.

- 1.etasje - Bad/vaskerom: Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt. Innkassing av varmtvannsbereder er ikke avsluttet fagmessig. Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet. Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under) i kombinasjon med
riss eller sprekker i fuger som ikke er mykfuger. Det er påvist skader, svelling eller lignende på innredning. Det er kun oppdriftsventilasjon (naturlig ventilasjon)

- 2.etasje - Bad: Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt. Det er tegn på fuktskader nederst på våtromsplater. Det er tegn på fuktskader i skjøter på våtromsplater. Våtromsplater er ikke montert fagmessig. 2 vannrør kommer opp av gulv i dusjsone. Det er kun lufteventil i yttervegg.

- 1.etasje - Kjøkken: Avtrekk fungerer ikke optimalt.

- 2.etasje - Kjøkken: Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen.

- 1.etasje - toalettrom: Det er påvist skader på overflater som riss, sprekker, fuktskade eller svelling. Innredning har skjev dør. Det er naturlig ventilering fra toalettrom ut ifra forskriftkrav. Det mangler luftespalte i eller rundt dør.

-Innvendige vannledninger: Kobberrør med loddede, klemte eller andre type skjøter eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon. Galvaniserte stålrør er eldre enn 25 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.

- Innvendige avløpsrør: Støpejernsrør før 1990 er eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.

- Varmtvannsbereder/tank: Varmtvannstanken er over 20 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.

- Fuktsikring og drenering: Fuktsikring som er utført i henhold til dagens anbefalinger, er eldre enn 30 år, og har derfor usikker fremtidig funksjon. Fuktsikring som er utført i henhold til standarden/anbefalinger frem til 1990-tallet er eldre enn 25 år, og har derfor usikker fremtidig funksjon. Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje.

- Grunnmur og fundamenter: Grunnmuren har sprekkdannelser.

- Terrengforhold: Det er ikke tilstrekkelig fall ut fra grunnmuren og dermed muligheter for vannansamlinger ved muren.

- Utvendige vann- og avløpsledninger inkl. overvann og avløp fra drenering: Det er ikke påvist utvendig stengeventil (stoppekran). Vannledningstype er ukjent og det er derfor vanskelig å evaluere
usikkerhet ift. fremtidig funksjon. Avløpsledningstype er ukjent og det er derfor vanskelig å evaluere usikkerhet ift. fremtidig funksjon.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/badet/bygningsdelen/skjevheten/sluket/fuktigheten/taket/det elektriske etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Utdrag fra selgers egenerklæringsskjema:
- Kjenner du til om det er eller har vært utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom? Ja
Dette er opplyst fra tidligere eier i egenerklæringskjema når vi kjøpte i november 2020: Lagt våtromsplanel og lagt fliser oppå linolum. Rørlegger har utført alt rørleggerarbeid.

- Kjenner du til om det er eller har vært feil eller skader på utvendige eller innvendige vann- eller avløpsrør, inkludert private anlegg som brønn, septiktank eller lignende? Ja
Tett kjøkkenavløp som krevde spyling i 2025.

- Kjenner du til om det er eller har vært utført arbeid på det elektriske anlegget?
Etter el-tilsyn; det er foretatt diverse reperasjoner og godkjent i 2026. Opplysning fra tidligere eier; Martinsen & Sønn AS har byttet en del kontakter, ledninger samt oppgradert sikringsskap i begge leiligheter etter 2016. ZK Elektro AS, utført i 2026.

- Kjenner du til om det er eller har vært feil, skader eller utført tilsyn/kontroll på ildsted, gassovn, bio-peis, skorstein, pipe eller lignende? Ja
Fredrikstad Brann og redningskorps var på befaring April 2026. Avvik innkledd skorsstein kjøkken 2. etasje.

- Kjenner du til om det er eller har vært feil, skader, vannlekkasje, fuktskader eller andre tegn på utettheter i takkonstruksjonen? Ja
2026 tegn på uttetthet i tak over inngangsparti første etasje, samt ved ventilasjonsluke wc rom 1. etasje. Dette er undersøkt, og forsøkt tettet september 2026. Tak bør renoveres.

- Kjenner du til om det er eller har vært utført arbeid på tak, taknedløp, takrenner eller beslag (for eksempel reparasjoner, vedlikehold eller utskiftninger)?Ja
September 2026 er det skiftet noe taktekking, samt nye lekter i forbindelser med nevnte lekkasjer. Ufaglært.

- Kjenner du til om det er eller har vært feil eller skader på yttervegg, fasade, veggkonstruksjon, vinduer eller dører? Ja
Mangle gamle vnduer og dører i dårlig stand.

- Kjenner du til om det er eller har vært utført arbeid eller vedlikehold på yttervegg, fasade, veggkonstruksjon, vinduer eller dører? Ja
Huset er malt september 2026.

- Kjenner du til om det er eller har vært skadedyr eller sjenerende insekter i boligen eller på eiendommen, inkludert tilhørende bygninger som bod, garasje eller nærliggende/tilknyttede enheter? Ja
Mus/rotter. Foretatt undersøkelser: Inspisert krypkjeller og avløpssystem i krypkjeller. Satt ut gnagerstasjoner i krypkjeller, bod og utvendig ved fasade i 2024. Proff-Service AS: Satt ut gnagerstasjoner i krypkjeller, utvendig bod og utvendig ved fasade i oktober 2023 frem til september 2026.

- Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen som kan være relevante for kjøper, utover det du allerede har oppgitt? Ja
Fukt i kjeller under garasje.

Boligen bærer preg av hard bruk etter lengre tids utleie og har av den grunn et generelt behov for ulike utskiftninger og oppgraderinger. Dagens tilstand er imidlertid et spennende utgangspunkt med stort potensial.

Samtidig med oppgradering kan det være vel verdt å kartlegge mulighetene for å optimalisere romløsningen som i senere år er ombygget i forhold til hva som opprinnelig ble byggemeldt.

Enkelte påkostninger er gjort i nyere tid, blant annet av begge leiligheters elektriske anlegg - sikringsskap inkludert.

Begge leiligheters kjøkken er i helhet gitt TG 3, hvilket betyr at renovering må påregnes. Kjøkkeninnredningene er fra IKEA og brukspreget, men i stor grad funksjonelle. Begge er tilrettelagt for frittstående hvitevarer.

Badene er også gitt TG 3 i helhet og naturlig gjenstand for helhetlig fornying på bakgrunn av blant annet alder. På badet i første etasje er våtromspanel montert på veggene i senere år og fliser lagt over opprinnelig linoleumsbelegg på gulvet.

Leiligheten i første etasje inneholder også et separat toalettrom av eldre årgang som tilstøter badet og er tilgjengelig fra entreen.

Overflater og innredninger:
Gulv: Laminat, fliser og belegg.
Innervegger: Tapet, panel, våtromspanel, teglstein og mur.
Himlinger: Panel og glatte flater.

Kjøkken 1./2. etasje: Skapinnredning med profilerte grå fronter. Laminerte grå benkeplater. Nedfelt dobbel stålvask med ett-greps blandebatteri. Tilkoblingsmulighet for oppvaskmaskin. Ventilator.

Bad 1. etasje: Servantskap med glatte hvite fronter og heldekkende støpekeramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil. Dusjkabinett. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Bad 2. etasje: Servantskap med glatte hvite fronter og heldekkende støpekeramisk servant med ett-greps blandebatteri. Speilskap. Dusjhjørne med glassvegg og to-greps blandebatteri med hånddusj. Gulvmontert klosett. Rør-opplegg til vaskemaskin. Varmtvannsbereder.

Toalettrom: Servantskap med glatt sort front og heldekkende støpekeramisk servant med ett-greps blandebatteri. Speilskap. Gulvmontert klosett.

Fastmonterte hvitevarer medfølger.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen er oppvarmet med elektrisitet og peis.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Følgende anmerkninger er registrert hos Fredrikstad brannvesen:
Gjelder røykløp i 1.etasje.
En teglskorstein må oppstilles slik at alle fire sider er tilgjengelige for inspeksjon med hensyn til eventuelle sprekker i skorsteinen.
Det er ikke tillatt å bruke kledninger, belegg eller tapet som skjuler tegloverflaten for inspeksjon med hensyn til sprekker.
Tynn papirtapet, som eventuelt vil sprekke opp sammen med skorsteinen, kan likevel brukes.
Kommentar: Under tilsynet ble det avdekket at 1 side av deres skorstein er innkledd på kjøkken i 2 etg.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1885. 
Kommunen opplyser at det verken foreligger midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet.
Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette

Det er dog mottatt godkjente byggetegninger datert 1967 ifbm. ominnredning og hovedreparasjon. Følgende endringer avviker fra disse tegningene:
2.etasje:
- Kjøkken og matbod er opprinnelig byggemeldt som to soverom.
- Deler av soverommet (øverste til venstre på plantegningen) er opprinnelig byggemeldt som kott.
- Deler av soverommet (nederst til venstre på plantegningen) er opprinnelig byggemeldt som kneloft
- Spisekrok er opprinnelig byggemeldt som et separat kjøkken.
- Det midterste soverommet er opprinnelig byggemeldt som stue.
- Halve stuen er opprinnelig byggemeldt som forstue.
1.etasje:
- De to soverommene (øverst til høyre på plantegningen) er det gjort en endring på løsning.
- Gangen har opprinnelig vært kjøkken, gang og deler av et soverom.
- Bad og WC har opprinnelig vært to separate rom.
Utvendig:
- Satt inn et vindu på soverommet i 1.etasje (fasade mot nord) som ikke er med på tegningene.
- Satt inn et vindu til i 2.etasje på fasade mot syd.

Deler av to av soverommene i 2.etasje er opprinnelig byggemeldt som kott/kneloft jf. byggetegninger. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen.

Det er mottatt godkjente byggetegninger av fasaden på garasjen datert 1974 som stemmer med dagens bruk.
Det er mottatt byggetegninger av fasaden på bod, disse stemmer ikke med dagens bruk.

Omsøkte overnevnte tiltak har verken ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse.
Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker med ferdigattest.
Manglende midlertidig brukstillatelse betyr at byggesaken ikke er korrekt avsluttet. Før tiltaket lovlig kan benyttes må en slik tillatelse innhentes og det kan påløpe kostnader både for søknadsprosessen og for eventuelt å oppfylle tekniske krav for å få utstedt en midlertidig brukstillatelse. Dersom slik tillatelse ikke vil kunne gis, kan kommunen starte ulovlighetsoppfølging etter plan- og bygningslovens kap. 32. Kjøper overtar ansvaret og risikoen knyttet til en eventuell sluttføring av tiltaket.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst en servitutt på eiendommen. Denne omhandler blant annet en gammel erklæring om at det kunne bygges nærmere grenseskillet enn 4 meter.
Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Selger har ikke bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger  ikke har mulighet å vite.

Eiendommen er en del av et veletablert boligområde ovenfor gamle Sellebakk sentrum. Her råder et intimt miljø med en fredfylt og rolig atmosfære.

Det meste hverdagen krever finnes i praktisk nærhet, blant annet flere store dagligvareforretninger, varehus og nærsentre med ytterligere tilbud. Nærheten til sentrum innebærer at også byens shoppingtilbud, spisesteder og kulturliv er innenfor rekkevidde i hverdagen.

Tar du sykkelen fatt, kan du benytte deg av kommunens utmerkede fergetilbud som attpåtil er gratis. Ferge mellom Sellebakk og Nøklebystranda gjør vestsiden av elven lett tilgjengelig. En rekke andre fergeforbindelser har utgangspunkt i Gamlebyen fergeleie, dit Glommastien er en effektiv snarvei.

Glommastien er også et utmerket alternativ for trening så vel som spaserturer i hverdagen. Stien følger elvebredden helt frem til Sarpsborg, også på motsatt side. I Østsidens egen lysløype finner du kupert terreng og preparerte skispor når forholdene tillater vinterstid.

For en familie med barn i skolealder er det gunstig med kort vei til barneskole og ungdomsskole. I nærmiljøet eksisterer også et bredt tilbud av idrett- og fritidsaktiviteter, blant annet gjennom den lokale idrettsforeningen.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Barnehager
Løen barnehage (1-5 år) 0.9 km
Kjølstad barnehage (1-5 år) 1.5 km
Kjølbergskogen barnehage (0-5 år) 2.1 km

Skoler
Kjølberg skole (1-7 kl.) 0.9 km
Sagabakken skole (1-7 kl.) 2.4 km
Torp skole (1-7 kl.) 2.8 km
Begby barne- og ungdomsskole (1-10 kl.) 2.9 km
Borge ungdomsskole (8-10 kl.) 1.2 km
Akademiet vgs. Fredrikstad 5.1 km
Hans Nielsen Hauge vgs 11 min

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 838 kvm.

Parkering i garasje, samt i gårdsplassen.

Eiendommen har adkomst via privat vei. Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1885, men det foreligger ikke tinglyst veirett til eiendommen. Kjøper overtar alt ansvar, risiko og eventuell kostnad for dette videre.
Konferer med megler for mer informasjon rundt manglende avtale på adkomst.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan datert 15.06.2023 er avsatt til: bebyggelse og anlegg, med hensyns sone: ras- og skredfare, samt hensyn kulturmiljø.

Det foreligger et generelt pålegg for området fra Fredriksstad kommune vedrørende utkobling av taknedløp (dvs regnvann skal ikke belastes offentlige vann-og avløpsrør men føres/ledes ut i bakke).

Eiendommen er verneverdig/SEFRAK-registrert, men er ikke fredet. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting.
Kontakt megler for mer informasjon.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 37.444,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.
Eiendomsskatten er kr 326,- for inneværende år. Denne faktureres med de kommunale avgiftene.

Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 33.054,-.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen. 

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1.333.281 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

3 490 000,00 Prisantydning

Omkostninger

87 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
88 340,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
108 240,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 578 340,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 598 240,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Molteberg Eiendom AS

Etter nærmere avtale.

Det gjøres oppmerksom på at selger ikke har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Likevel foreligger selgers egenerklæring og godkjent tilstandsrapport som interessenter må sette seg inn i før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger.  

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 50 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Kunderabatt VISNING. 3 visninger er inkludert i tilbudet  kr -3 500,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 3 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Fredrikstad - inkl tegning  kr 4 684,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto PBF - dag + drone  kr 6 250,00
Tilstandsrapport enebolig  kr 17 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 67-0235/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR67.26235

Sist oppdatert: 07. oktober 2026 kl. 14:26