Hagastubben 15B

Hagastubben 15B, 0980 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 102, bruksnummer 1082, seksjonsnummer 10

Totalt bruksareal BRA: 93 kvm

BRA-i:
Selveierleilighet:
3. etasje 89 kvm: Entré, bod, to bad, tre soverom og stue/kjøkken.

BRA-e:
Kjeller 4 kvm: Bod.

Åpent areal:
3. etasje 11 kvm: Balkong.

Leiligheten har et totalt gulvareal (GUA) på 102 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 89 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 13 kvm.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 12.02.2026 utført av Anticimex AS v/Tom Ivar Stensen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.
Del av bad i gang er opprinnelig byggemeldt som bod, (avvik fra byggetegninger) og den delen av rommet er ikke godkjent til varig opphold.
Se punkt om ferdigattest og beskrive konsekvens under det punktet.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført i 1994. Grunnmur og bærende konstruksjoner er i hovedsak av betong, og bygget er oppført med parkeringskjeller. Yttervegger er en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner, med utvendige fasader kledd med liggende trekledning og metallplater. Etasjeskillere er av betong. Taket er en saltakskonstruksjon i tre, tekket med takstein hovedsakelig fra byggeår, med enkelte utskiftninger i 2025. Takrenner, nedløp og pipebeslag er i metall. Leiligheten har vinduer med karmer og rammer av tre fra byggeår, samt takvinduer fra 2015. Entrédør med glassfelter og terrassedør er fra 2015, mens de innvendige dørene er profilerte. Det er en elementpipe fra byggeår med en peisovn i stuen. Fra stuen er det utgang til en terrasse på 11 m² i trekonstruksjon.

Det elektriske anlegget har sikringsskap plassert i entré med automatsikringer. Anlegget er i hovedsak fra byggeår, men det mangler samsvarserklæring for utført arbeid. Det er registrert forhold som tyder på behov for en utvidet kontroll av anlegget utført av en kvalifisert elektrofaglig person.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - Med adkomst via entré/gang:
- Lekkasjesikkerhet: Fallforhold utenfor sluksonen, og vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel.
- Sanitærutstyr og innredning: Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert.
Våtrom - Med adkomst via soverom 1:
- Lekkasjesikkerhet: Fallforhold utenfor sluksonen, og vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel.
Kjøkken:
- Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
Andre rom:
- Overflate himling: Himlingsflater har stedvis enkelte skader med riss/sprekker i platelaget, eksempelvis ved takvinduer og i stue.
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper, sprekker og hakk.
Loft - uinnredet / kaldt loft:
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere boligens uinnredede kneloft (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Tilstand og utførelse er derfor ukjent.
Yttervegger inkl. fasader:
- Ytterkledning (fasademateriale, vannbord, utvendig listverk, o.l.): Ytterkledningens materialer viser stedvise tegn til begynnende nedbrytning og elde.
Vinduer og ytterdører:
- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, særlig vindu på soverom 3 der det registreres malingsavskalling og tegn på kondensproblematikk på vindu og utforinger og karm. Vinduene har en alder som generelt tilsier at fremtidig funksjon vurderes som usikker. Registrerte tegn til kondensproblematikk vurderes å skyldes utilstrekkelig ventilasjon. Ifølge selgers opplysning er vinduer overflatebehandlet etter befaringsdagen, og oversiktsbilder er fremlagt. Selger opplyser at det ikke er observert kondens etter oppussing av vindu på soverom 3. Forholdet er ikke fysisk inspisert av bygningssakkyndige.
Yttertak
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere yttertaket med en samlet helhetsvurdering.
Terrasse / platting:
- Membraner og vanntett sjikt: Terrassen er vurdert å utgjøre tettesjikt mot underliggende areal. Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):
Våtrom - Med adkomst via soverom 1:
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført:
Yttervegger inkl. fasader:
- Gnagersikring: Det har ikke vært mulig å kontrollere om ytterkledningen er sikret mot inntrekk av gnagere.
Helse, miljø og sikkerhet
Terrasse / platting:
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyder, lysåpninger og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft. Det registreres at rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke rekkverket dagens krav til sikkerhet. Om rekkverket oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det ble montert varmepumpe i september 2022, lameller i stuevinduer og markise på verandaen i april 2024, og det ble skiftet en innebygd stekeovn i februar 2025.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2026:
- Overflatebehandling av innerdører og vindu på soverom 3.
- Utbedring av riss/sprekker i himling i stue/kjøkken med overflatebehandling.

2025:
- Benkeplater av heltre pusset ned og overflatebehandlet.

2024:
- Montering av solskjerming.
- Oppgradert stekeovn.

2022:
- Installert varmepumpe i stue.

2015:
- Oppgradert baderom (med adkomst via soverom 1).

2013:
- Installert varmtvannsbereder (117 liter).

Vedlikeholdshistorikk fellesskapet:

2022:
- Installasjon av pergola.

2018:
- Installasjon av avfallsbrønner.

2017:
- Installasjon av avfallsbrønner.

Ifølge selgers egenerklæring er følgende arbeid utført:

2024:
- Montert lameller i stue/stuevinduer og markise veranda.

Dette er en innholdsrik toppleilighet over ett plan, beliggende i bygningens øverste etasje. Planløsningen er gjennomtenkt med en åpen sone for stue og kjøkken, tre soverom og to komplette bad. Leiligheten har gjennomgående lysinnslipp og en god takhøyde som gir en luftig atmosfære, spesielt i oppholdsrommene. Kvaliteter som tregulv, en nyere varmepumpe og peisovn underbygger standarden. Fra stuen er det utgang til en usjenert, vestvendt terrasse med utsikt over nærområdet.
Leiligheten er malt i moderne farger som gir en lun og god følelse. Flytt rett inn uten oppussing!

Entré:
Du ankommer via en egen velkomstterrasse og trer inn i en gang som fordeler tilgangen til leilighetens rom. Her er det plass til yttertøy, og en praktisk innvendig bod ligger i direkte tilknytning.

Stue:
Stuen er leilighetens hovedrom, definert av den gode takhøyden og de store, vinklede vindusflatene som slipper inn rikelig med dagslys. Rommet har en åpen løsning mot kjøkkenet, med god plass til både sofagruppe og spisebord. En peisovn gir varme og atmosfære, supplert av en varmepumpe fra 2022. Fra stuen er det direkte utgang til terrassen.

Kjøkken:
Kjøkkenet fra HTH (ca. 2012) har en funksjonell hjørneløsning med slette fronter og god skap- og benkeplass. Benkeplatene i heltre ble pusset ned og behandlet i 2025. Av integrerte hvitevarer finnes to stekeovner, hvorav en Siemens er fra 2024, nedfelt platetopp og oppvaskmaskin. En lang vindusrekke over benken gir godt arbeidslys og utsikt.

Terrasse:
Den vestvendte terrassen på 11 m² er usjenert og har plass til en sittegruppe. Her er det utsikt over nærområdet og byen. En elektrisk markise, montert i 2024, gir solskjerming ved behov.

Hovedsoverom med eget bad:
Det største soverommet har god plass til dobbeltseng og er utstyrt med garderobeskap. Rommet har takvindu og direkte adkomst til et eget, privat bad.

Bad 2 (en-suite):
Dette badet ble oppgradert rundt 2015 og er flislagt med elektrisk gulvvarme. Innredningen består av en vegghengt servantinnredning, speil med belysning, vegghengt toalett og et dusjhjørne med regnfallsdusj.

To soverom:
Leiligheten har ytterligere to soverom, begge med takvinduer som gir godt lys. Rommene har plass til seng og garderobeløsning, og egner seg godt som barnerom, gjesterom eller kontor.

Bad 1:
Leilighetens andre bad er også flislagt med elektrisk gulvvarme. Det er utstyrt med en bred, vegghengt servantinnredning med doble armaturer, speil, vegghengt toalett og et dusjhjørne. Badet har også opplegg for vaskemaskin og godt med lys fra takvindu.

Overflater:

Gulv: Fliser på badene. Heltregulv og laminat i øvrige rom.
Vegger: Fliser på badene. Malte flater og malte plater i øvrige rom.
Himling: Malte flater og malte plater.

Lagring:
Leiligheten disponerer en innvendig bod i tilknytning til entréen, et kryploft, samt en ekstern bod på 4 m² ved parkeringsplassen i felles garasjeanlegg. I tillegg er det garderobeskap på alle tre soverommene.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Når ikke annet er avtalt, overdras eiendommen med innredninger og utstyr som etter lov, forskrift eller annet offentlig vedtak skal følge med, jf. avhendingsloven. Det samme gjelder varig innredning og utstyr som enten er fastmontert eller er særskilt tilpasset bygningen. Loven inneholder ingen detaljert oversikt over hva som omfattes av «innredning og utstyr», og over hva som skal regnes som «fastmontert eller særskilt tilpasset». Partene kan fritt avtale hva som skal følge eiendommen ved salg. Bransjens liste over løsøre og tilbehør som skal følge med eiendommen, er en del av avtalen mellom kjøper og selger dersom ikke annet er opplyst i salgsoppgaven, kjøper har tatt forbehold i bud eller annen måte er inngått. Er ikke annet avtalt, vil løsøre og tilbehør medfølge slik dette fremkommer av avhendingsloven og bransjens tilbehørsliste inntatt i salgsoppgaven. Det er ingen fastmontert løsøre og tilbehør som ikke skal følge med eiendommen. Løsøre som ikke medfølger salget: TV-tuner/dekoder og alarmabonnement.

Boligen varmes opp med elektrisitet, samt peisovn og varmepumpe i stue. Det er elektrisk gulvvarme på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eiendommen er en del av et leilighetsbygg oppført i 1994. Det foreligger ferdigattest for "Oppføring av blokk" datert 05.04.2000. Ferdigattesten kan fås ved henvendelse til megler.
Det foreligger godkjente byggetegninger datert 11.08.1992 og 05.01.1994.

Det er følgende avvik fra originale byggetegninger:
Badet er flyttet mot vegg til stuen, og opprinnelig bod er fjernet.
Rom som opprinnelig er byggemeldt som bod er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet må tilbakeføres, og da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring.
Seksjoneringen godkjent av kommunen 1/2-1995 viser korrekt planløsningen slik den er i dag, og det er grunn til å tro at bygget er oppført slik det står i dag.
Utbygger har mest sannsynlig utelatt å sende endringsmelding til kommunen på dette.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser med unntak av:

1995/5460-2/105 01.02.1995 PANTSETTELSESERKLÆRING
Beløp: NOK 20 000
Panthaver: SAMEIET
LØPENR: 1143587
med prioritet etter 1.tinglyste kjøpesum.Kan vike pr.til innenfor 90% av verdien.
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 2 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om vann/kloakkledning, gjerde, trafostasjon/kiosk og bebyggelse.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd F (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten ligger tilbaketrukket og rolig til på Gamle Stovner, i et etablert boligområde preget av villaer og småhus. Fra terrassen er det utsikt over nærområdet og videre mot byen. Her bor du skjermet fra trafikk, men samtidig med enkel tilgang til alt en aktiv hverdag krever.

Hverdagslogistikken er enkel med flere skoler og barnehager i gangavstand, inkludert Stasjonsfjellet skole kun syv minutter unna til fots. For pendlere er Høybråten stasjon under ti minutters gange fra leiligheten, med tog som tar deg effektivt videre. Nærmeste bussholdeplass er i Jorines vei. Dagligvarehandelen kan gjøres hos Joker eller Coop Extra, begge en kort spasertur unna.

Området byr på et rikt utvalg av fritidsaktiviteter. Rett i nærheten finnes balløkke, lekeplass med sandkasse og Stovner idrettshall. For turer og friluftsliv er Lillomarka et flott utgangspunkt, med et stort nettverk av stier. En kort kjøretur unna ligger også SNØ, som tilbyr ski- og vinteraktiviteter hele året. For den som foretrekker hest, tilbyr Øvre Fossum Gård rideundervisning.

For et bredere utvalg av butikker, spisesteder og kulturtilbud er det kort vei til Stovner Senter, som huser alt fra bibliotek og kafeer til en rekke butikker. Senteret fungerer som et lokalt knutepunkt med arrangementer og aktiviteter. En kort kjøretur tar deg også til Metro Senter på Lørenskog.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Bhg. Stovnerfaret barnehage - 1.1 km
Bhg. Starveien barnehage - 1.3 km
Bhg. Haugenstua skoles barnehage - 1.4 km
1-7 kl. Høybråten skole - 0.9 km
1-7 kl. Stovner skole - 1.2 km
1-7 kl. Haugen skole - 3.0 km
8-10 kl. Stasjonsfjellet skole - 0.6 km
Vgs. Stovner videregående skole - 1.7 km
Vgs. Bjerke videregående skole - 7.7 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 14176 kvm som tilhører sameiet. Fellesarealene er opparbeidet med asfalterte veier, plenarealer og diverse beplantning. Oppgitt tomteareal er hentet fra eiendomsregisteret i Oslo kommune. Oppgitt/anslått areal kan derfor avvike fra nøyaktig areal.

Leiligheten disponerer en parkeringsplass (Plass 19) i felles parkeringsanlegg på bakkenivå uten separat leie. Det er mulighet for montering av ladeboks ved parkeringsplassen. Gjesteparkering er tilgjengelig via app.

Etter eierseksjonsloven § 26 kan styret, etter krav fra en seksjonseier med nedsatt funksjonsevne, pålegge en annen seksjonseier uten behov for en tilrettelagt plass å bytte parkeringsplass. Dette gjelder kun dersom seksjonseieren med nedsatt funksjonsevne allerede disponerer en parkeringsplass i sameiet.

Med samtykke fra styret kan en seksjonseier anlegge ladepunkt for elbil og ladbare hybrider ved parkeringsplassen som seksjonen disponerer, eller andre steder som styret anviser. Styret kan bare nekte å samtykke dersom det foreligger en saklig grunn, jf. eierseksjonsloven § 25.

Eiendommen har adkomst via privat vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-3047, datert 05.04.1989, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

I henhold til reguleringsbestemmelsenes § 3 kan det innenfor området oppføres konsentrert småhusbebyggelse. Byggehøyden skal ikke overstige 3 etasjer, hvorav den ene skal være underetasje eller ligge i takkonstruksjonen når etasjeantallet er mer enn 2. Tillatt bruksareal (BRA) for området er 7000 m².

Eiendommen omfattes av Kommuneplan 2015-2030, vedtatt 23.09.2015. Arealbruken er i planen avsatt til bebyggelse og anlegg, eksisterende.

Det er per dags dato ingen kjente plan- eller byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen.

Det gjøres oppmerksom på at store deler av nærområdet omfattes av reguleringsplan S-4220 «Småhusplanen». For disse områdene gjelder et midlertidig forbud mot tiltak inntil en ny, revidert plan er vedtatt. Denne eiendommen er regulert av plan S-3047 og er ikke direkte omfattet av dette forbudet.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter bes sette seg inn i planinnsyn på Oslo Kommune sine hjemmesider.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 4 894,- pr. mnd. og inkluderer: Kommunale avg., grunnpakke kabel-TV/internett, vaktmestertjenester, snømåking, bygningsforsikring, forretningsførsel, drift og vedlikehold av fellesarealer.

Fellesutgiftene er fordelt slik:

Felleskostnader: kr 4 310,-

Kabel-tv / Internett: kr 584,-

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 6493 kWh pr. år.

Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av kabel-tv og internett. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Boligen er tilknyttet Sector alarmselskap, og abonnementet kan overtas av kjøper. (ca. kr. 500,- pr. mnd.)

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden fra 01.10.2025, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 208 710,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 4 834 83,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 20 284,- pr. 31.12.2025.

Andel fellesgjeld er kr 47 237,- pr. 20.01.2026.

Total fellesgjeld for sameiet er kr 3 338 507,- pr. 20.01.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98207644307
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 20.01.2026: kr 1 347 815,00
Andel av saldo: kr 19 011,57
Innfrielsesdato: 30.08.2030
Type Rente: Flytende rente
Rente: 6,75%

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98207946702
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 20.01.2026: kr 1 990 692,00
Andel av saldo: kr 28 225,43
Innfrielsesdato: 30.04.2031
Type Rente: Flytende rente
Rente: 6,75%

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

4 950 000,00 Prisantydning
47 237,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 997 237,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

124 920,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
126 010,00 (Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)))
135 960,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)))

--------------------------------------------------------
5 123 247,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 133 197,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Tone Ask Aasen

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Hagastubben Sameie.
- Sameiet består av 74 boligseksjoner.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Sameiet er forsikret i Gjensidige Forsikring Asa med polisenummer 90304858.

Dyrehold er tillatt i henhold til husordensreglene. Det er kun tillatt med ett utegående dyr per seksjon, og dyreholdet skal meldes til styret på eget skjema.

Den enkelte sameier har vedlikeholdsplikt for sin egen bruksenhet. Grilling er kun tillatt med elektrisk- eller gassgrill. Hver seksjon disponerer en garasjeplass i felles anlegg og en bod. Beboerne oppfordres til å verne om fellesarealene. Seksjoner på bakkeplan har eksklusiv bruksrett til tilgrensende uteområde, men eventuell inngjerding må avklares med styret.

På årsmøtet 27. mars 2025 ble det vedtatt å jobbe videre med en løsning for å begrense trafikk og fart på området. Forslaget om å sette opp bom ble ikke vedtatt. Det ble også vedtatt en endring i vedtektene som begrenser antall fullmakter en sameier kan motta til tre. På ekstraordinært årsmøte 18. september 2024 ble en endring i husordensreglene om montering av varmepumper vedtatt.

Foretatt påkostninger de senere år:
- Installasjon av avfallsbrønner (2017-2018)
- Installasjon av pergola (2022)
- Befaring i forbindelse med utskifting av vinduer (2024)

Megler har kopi av budsjett for 2025 og årsregnskap for 2024. Dette kan interessenter få oversendt. Årsregnskapet for 2024 viser et overskudd på kr 833 976. Sameiets egenkapital var negativ med kr -2 140 971 per 31.12.2024. Negativ egenkapital er vanlig i eierseksjonssameier da verdien av bygget ikke balanseføres, mens felles låneopptak for vedlikehold føres som gjeld.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Minimumsprovisjon er kr 45 000,00 
Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 27 400,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 12 000,00 
Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 570,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 950,00
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommune  kr 3 302,00
Tinglysing sikring  kr 545,00 
Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 9 950,00
Boligselgerforsikring Gjensidige (Valgfritt)   kr 22 442,00
Foto standard  kr 5 250,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 61-0003/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lørenskog
Skårersletta 5, 1473, LØRENSKOG
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR61.263

Sist oppdatert: 21. april 2026 kl. 13:49