Øvre Ramse 108

Øvre Ramse 108, 4869 DØLEMO
Kommunenummer 4217, gårdsnummer 11, bruksnummer 36

Totalt bruksareal BRA: 164 kvm

BRA-i:
1. etasje 102 kvm: Vindfang, to ganger, fire soverom, to boder, stue og kjøkken.

BRA-e:
1. etasje 62 kvm: Garasje, bod og verksted.

Åpent areal:
1. etasje 27 kvm: Terrasse.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 03.03.2026 utført av Anticimex AS v/Halvard Grina. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en enebolig oppført i 1965. Dette er en en-etasjes trekonstruksjon med krypkjeller og saltak. Grunnmuren er av betong. Yttervegger er av trekonstruksjoner og utvendig kledd med liggende trekledning. Etasjeskillere er av trekonstruksjoner. Takkonstruksjonen er et saltak i tre med et uinnredet kaldt loft, og yttertaket er belagt med takplater av metall av ukjent alder.
Det er i tillegg en frittstående garasje (2004), en frittstående bod (1965) og en frittstående verksted (1965) på eiendommen. Bygningene er trekonstruksjoner med fasader kledd i stående og liggende trekledning. De har saltak i trekonstruksjon, tekket med metallplater av ukjent alder.

Sikringsskap er plassert i vindfang, og anlegget er sikret med automatsikringer. Det ble gjort større arbeider på anlegget i 2021/2022.

Oppsummering tilstandsgrader:
TG1: 59%
TG2: 29%
TG3: 7%
TGIU: 4%

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Andre rom
- Overflate vegg: Det er registrert misfarging i minste bod (rom med luke til krypkjeller), som kan indikere mugg- og svertesoppvekst. Forholdet vurderes å ha sammenheng med fuktpåvirkning, og årsaken er sannsynligvis følgeskader som følge av fuktproblemer i krypkjeller. Det vises til punktet om krypkjeller hvor fuktforhold og tilhørende konsekvenser er nærmere beskrevet.
- Overflate gulv: Det er registrert misfarging og forhold i gulvkonstruksjonen i minste bod (rom med luke til krypkjeller) som kan indikere mugg- og svertesoppvekst. Det ble i tillegg utført fuktsøk med fuktindikasjonsinstrument, hvor målingene indikerer pågående fuktpåvirkning i konstruksjonen. Forholdet vurderes å ha sammenheng med fuktproblematikk i krypkjeller, og det vises til eget punkt om krypkjeller hvor fuktforhold og tilhørende konsekvenser er nærmere beskrevet.
Pågående fuktbelastning kan medføre svekkelse av materialer, dårlig inneklima og risiko for videre utvikling av sopp- og råteskader dersom årsaken ikke utbedres.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling)
- 1.etasje: På alle soverom, stue, kjøkken og begge ganger er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 22 mm (på to meter). Eksakt årsak er ikke kjent, men fuktproblemer i underliggende krypkjeller som påvirker etasjeskille/bjelkelag negativt vurderes å være en medvirkende årsak.

Krypkjeller (innvendig inspeksjon)
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere krypkjelleren (og tilhørende/omliggende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Det observeres enkelte isolasjonsmatter og duk/papp som har løsnet fra bjelkelaget. Årsaken vurderes å være knyttet til utførelsen og/eller fuktpåvirkning. Det er ikke registrert fuktsperre mot grunnen i krypkjelleren. Det observeres tegn på tilsig av fukt på grunnen. Forholdet tyder på at fukt transporteres inn i krypkjelleren fra utsiden. Synlige fuktmerker/muggsopp, spor etter treskadeinsekter samt stedvis råteskader observeres i bjelkelag, bunnsvill o.l. Det er utført fuktmåling med egnet instrument i bjelkelag på tilfeldige steder. Fuktinnholdet i tilgjengelig treverk ble målt med piggelektroder til over 20 vektprosent. Det ble registrert kritisk fuktverdier i konstruksjonen, noe som tyder på pågående fuktpåvirkning. Det er foretatt stikktakning i tilgjengelig treverk, og undersøkelsen viste tegn til råte i de kontrollerte områdene.

Drenering
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere dreneringen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Boligen viser tegn til fuktgjennomslag og fuktproblemer fra innsiden (krypkjeller), som tyder på funksjonssvikt i dreneringen. Alderen på dreneringen underbygger denne konklusjonen. Forholdet må ses i sammenheng med rapportens øvrige risikoopplysninger som omtaler bygningsdeler som er i direkte eller nær kontakt med bakken. Stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren. Det vurderes at grunnmuren ikke er beskyttet med utvendig fuktsperre. Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - Bad
- Fallforhold rundt sluk: Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt. Det ble registrert vannansamlinger ved utført vanntest.
- Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker (vannrør fra oppgradering er tilkoblet eksisterende vannrør).

Kjøkken
- Vannrør: Drypplekkasje eller kondensering er observert på synlige vannrør under vask (se bilde).

Tekniske anlegg
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Varmtvannsbereder: Det er registrert fukt på gulv under varmtvannsbereder.

Andre rom
- Overflate himling: Det er stedvis registrert støvkondens i himling, hovedsakelig rundt spikerfester, noe som fremstår som mørke misfarginger i overflaten.

Loft - uinnredet / kaldt loft
- Synlige overflater (taktro, vegger, gulv, o.l): Det er stedvis observert misfarging taktro, blant annet ved gjennomføring for lufteledning til avløpssystemet, ved pipe samt mot gavlvegg (mot terrasse). Det ble utført fuktmålinger på tilfeldige steder, og det ble registrert forhøyede fuktnivåer i både taksperrer og taktro.
- Kontroll av diffusjonssperre: Det er ikke etablert dampsperre mellom underliggende etasje og loftet (varm og kald sone).
- Kondensisolering av rør og ventilasjonskanaler: Det registreres uisolerte rør (lufteledning for avløpssystemet).

Andre forhold
- Gnagere: Det er observert spor etter gnagere i krypkjeller, inne i boligen og på uinnredet kaldtloft. Selger opplyser at det i nyere tid er gjennomført sikringstiltak av boligen, og at det i etterkant ikke er observert aktivitet fra gnagere.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Ett vindu (fra 1991 på soverom) har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Yttertak
- Tekking (med tilhørende beslag): Taktekkingen (med tilhørende beslag) viser begynnende tegn til slitasje og elde.
- Vannbord, vindskier, gesimskasser og lignende: Enkelte dekkbord (ovenpå vindskier) viser begynnende tegn til slitasje og elde.
- Snøfangere: Snøfangerutstyr er ikke etablert.
- Detaljer inn mot tilstøtende konstruksjoner: Tettedetaljer i overgang mellom tak- og veggkonstruksjon viser tegn til en utførelse hvor tettefunksjonen vurderes som usikker.
- Skorsteiner (over tak): Heldekkende pipebeslag viser tegn til slitasje og elde. Svekkelser i beslag rundt skorsteiner er et kjent risikopunkt.

Grunnmur, fundament
- Grunnmur og fundament: Avskalling av maling/murpuss observeres stedvis på grunnmuren.
- Søyler og pilarer: Søyler synlig i krypkjeller: Søyler er plassert direkte på grunnen.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige vannledninger: Til informasjon: Vannledningen er skiftet i ettertid og fremstår, basert på synlige forhold ved befaringen, å være i tilfredsstillende stand. TG2: Selger opplyser at det kan forekomme vanninnsig ved borehullet. Ved befaring ble det observert noe fukt/vannansamling i øvre del av borehullet. Selger opplyser at dette ikke skyldes lekkasje, men at det ved perioder med mye nedbør kan presses opp noe overvann gjennom foringsrøret som følge av økt trykk i brønnen. Det er videre opplyst at det er etablert drenering fra foringsrøret til veigrøft bak garasjen, men at denne dreneringen per i dag er tett og bør renses/stikkes opp. Ifølge selger er dette årsaken til at det kan oppstå noe vannansamling rundt borehullet. Det er videre opplyst at fagkyndig tidligere har foretatt befaring og bekreftet forholdet. I den forbindelse ble det anbefalt å vurdere utskifting av vannpumpen i nær fremtid. Selger opplyser at anlegget har vært benyttet slik det fremstår i dag. Vedvarende fuktpåvirkning kan imidlertid medføre økt slitasje på teknisk utstyr og risiko for driftsstans.

Andre byggverk - Tre frittstående byggverk
- Helhetsvurdering: Det er foretatt en forenklet og overordnet vurdering av tilstanden. Slitte fasadematerialer, tegn til slitasje og elde på yttertak, skjevheter og sprekkdannelser i fundament, grunnmur og gulv mot grunn, samt risiko for skjulte feil er hovedmomenter for vurderingen.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Yttertak
- Undertak (inkluderer sløyfer, lekter og innfestninger): Det er ikke mulig å utføre undersøkelser av undertaket under takplater.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige avløpsledninger: Ukjent alder tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Septiktank og tett avløpstank: Boligen har en septiktank/avløpstank, men det foreligger ingen dokumentasjon på rensefunksjon, kontrollrapporter eller annen relevant dokumentasjon.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Selger opplyser at det lekker litt vann fra et hull i brønnen. Det har også vært mus i boligen vinteren 2026, og selger har i etterkant satt inn musebørste rundt store deler av huset og tettet hull og andre åpninger. Av utført arbeid nevnes det at Aaland AS byttet fiberring og klosettstuss på toalettet i 2024, og at toalettet ble byttet av ufaglærte samme år. Vannteknikk SØR AS byttet trykktank i 2023. I 2024 la Aaland AS varmekabel i rør fra borehull til vaskerom, mens tilkobling av ledning fra varmekabel til stikkontakt ble utført privat. Byggmester Olstad AS monterte ventiler i yttervegg i 2023.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2025:
- Installert ny trykktank.
- Installert ny frostsikring fra brønn til trykktank.

2022:
- Installert luft-til-luft-varmepumpe i stuen.
- Utført større elektriske arbeider.

2021:
- Oppgradert kjøkken med ny innredning, benkeplate, integrerte hvitevarer, komfyrvakt, automatisk vannstopper og rør-i-rør-system.
- Installert rør-i-rør-system for vann.
- Skiftet deler av vannpumpe.

2016:
- Oppgradert bad med flislagt gulv med gulvvarme, flislagte vegger og panelbord i taket.

2012:
- Skiftet terrassedører.

2011:
- Skiftet de fleste vinduer.

Ifølge selgers egenerklæring er følgende arbeid utført:

2024:
- Byttet toalett.
- Lagt varmekabel i rør fra borehull til vaskerom, utført av Aaland AS.
- Koblet ledning fra varmekabel til stikkontakt.

2023:
- Levering og montering av ventiler i yttervegg, utført av Byggmester Olstad AS.

Eneboligen er oppført i 1965 med alt på et plan. Boligen inneholder blant annet fire soverom, ildsted i stuen og vestvendt terrasse med utgang fra stuen og gang. Eiendommen har tre frittstående uthus i tillegg til hovedhuset, og tomten gir god plass til dyrking, høns og uteliv i rolige omgivelser. Kjøkkenet er oppgradert i 2021 og badet i 2015/2016, og det er installert luft-til-luft varmepumpe i stuen i 2022. Tilstandsrapporten dokumenterer forhold i krypkjeller og drenering som krever videre undersøkelser og tiltak. Kjøper bør sette seg grundig inn i tilstandsrapporten og teknisk dokumentasjon før bud.

Vindfang:
Boligen ønsker velkommen inn i et lite vindfang.

Gang:
Fra vindfanget åpner gangen seg og fordeler adkomsten mellom bad, tre av soverommene og stuen. De private rommene ligger samlet i den ene delen av boligen, med stuen og kjøkkenet i den andre. En andre gang i den søndre delen av boligen gir adkomst til det fjerde soverommet og bodene.

Stue:
Stuen er boligens største rom og har utgang til terrassen mot vest. Ildstedet plassert midt i rommet, mellom stueområde og kjøkkenområde, gir rommet karakter og er en praktisk varmekilde. Luft-til-luft varmepumpen fra 2022 supplerer oppvarmingen. Takhøyden er 2,35 meter. Downlights i himlingen. Terrassedøren har karmer og ramme av tre med to-lags glass.

Kjøkken:
Kjøkkenet ligger i åpen forbindelse med stuen og ble oppgradert i 2021. Innredningen har glatte fronter og benkeplate av tre. Det er integrert stekeovn, platetopp og oppvaskmaskin. Kjøkkenvasken har armatur, og det er stikkontakt over kjøkkenbenken. Vegghengt ventilator og komfyrvakt er montert. Automatisk vannstopper med fuktsensor er installert. Vannrør er en kombinasjon av kobber og rør-i-rør. Avløpsrør er av plast. Himlingen er delvis nedsenket med downlights og dels panel.

Terrasse:
Terrassen har utgang fra stuen og vender mot vest. Konstruksjonen er i tre med terrassebord som gulvoverflate. Terrassen mangler fullverdig rekkverk.

Bad:
Badet ble oppgradert i 2015/2016. Gulvet er flislagt med gulvvarme. Veggene er flislagte. Himlingen er kledd med panelbord, og det er downlights. Innredningen består av vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant og armatur, speil med overlys og vegghengt baderomsmøbel. Dusjhjørnet har forheng og vegghengt dusjarmatur med hånddusj og regndusj. Toalettet er gulvstående og ble byttet i 2024. Badet ventileres med mekanisk avtrekksvifte i vegg, med luftespalte for overstrømning under dør. Vannrørene er av kobber.

Soverom:
Boligen har fire soverom. Tre av dem ligger samlet i den nordlige delen av boligen med adkomst fra den indre gangen. Det fjerde soverommet ligger i den søndre delen, med adkomst fra den andre gangen. Vinduene i tre av soverommene er fra 2011 med karmer og ramme av tre og to-lags glass. Ett soverom har vindu fra 1991 med tilsvarende konstruksjon.

Uthus og tomt:
På tomten på over 2 000 m² står tre frittstående uthus: en garasje oppført i 2004, en bod fra 1965 og et verksted fra 1965. Alle tre har trekonstruksjoner med stående og liggende trekledning og saltak tekket med metallplater. Tomten er tilnærmet flat ved boligen og er opparbeidet med innkjørsel, plenareal og beplantning. Det er god plass til dyrking og dyrehold.

Overflater:
Gulv: Laminat og belegg.
Vegger: Malte flater, malt panel og tapet.
Himling: Malte flater, malt panel og malte plater.

Lagring:
To innvendige boder. Den største inneholder varmtvannsberederen på 200 liter. Den minste boden har gulvplater og luke til krypkjeller. Boden har indikasjoner på fuktrelaterte skader i vegger og gulv med sammenheng til forholdene i krypkjelleren.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Plenklipper, snørfreser, ryddesag, motorsag, annet verktøy, sofa, spisebord, benker til spisebord kan evt overtas etter avtale med selger.

Boligen varmes opp med en luft-til-luft varmepumpe, ildsted i stuen og elektrisk oppvarming med gulvvarme/varmekabler på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1965. Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Frittstående garasje er oppført i 2004. Det foreligger «Melding om tiltak» datert 06.07.2004 for tiltaket. Det foreligger ikke ferdigattest for bygget. Den oppførte garasjen er normalt et søknadspliktig tiltak, og det tas forbehold om lovligheten av tiltaket.

Det foreligger ikke byggetegninger for hoveddelen av boligen fra byggeår i kommunens arkiv. Det foreligger derimot en håndtegnet situasjonsplan datert 30.06.1982 som viser boligens boflate, boder på ca. 22 m², terrasse og garasje.

Eiendommen har en terrasse på 27 m², en frittstående bod på 26 m² og et frittstående verksted på 20 m². Det foreligger ikke dokumentasjon på at disse er byggemeldt.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser med unntak av:

1984/6746-3/36 31.07.1984 BESTEMMELSE OM GJERE
Forkjøpsrett for Åmli kommune dersom eiendommen senere selges.
Eier av eiendommen har gjerdeplikt mot tilstøtende eiendommer.

1965/4216-2/36 20.11.1965 BEST. OM VANN/KLOAKKLEDN.
Avtalen gir kommunen rett til å legge vann- og kloakkledninger over eiendommen gnr. 11 bnr. 4. Eier av gnr. 11 bnr. 4 har ikke ansvar for skader på ledningene forårsaket av vanlig jordbruksdrift.

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Eiendommens rettigheter:

1965/4216-1/36 20.11.1965 BEST. OM VANN/KLOAKKLEDN.
Rettighet hefter i: KNR: 4217 GNR: 11 BNR: 4
Avtalen gir kommunen rett til å legge vann- og kloakkledninger over eiendommen gnr. 11 bnr. 4. Eier av gnr. 11 bnr. 4 har ikke ansvar for skader på ledningene forårsaket av vanlig jordbruksdrift.

1965/4217-1/36 20.11.1965 BESTEMMELSE OM VANNRETT
Rettighet hefter i: KNR: 4217 GNR: 11 BNR: 6

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Eneboligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd F (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Idyllisk og landlig beliggenhet på Øvre Ramse på Dølemo. Eiendommen ligger i fredelige og rolige omgivelser, samt lett tilgjengelig like ved fylkesveien. Her er det fine muligheter for tur i skogen og friluftsliv i nærområdet, og kort vei til vann hvor man kan prøve fiskelykken. Boligen ligger nær Hillestadgalleriet. På Hillestadgalleriet kan en kose seg med kaffe og kaker samt kjøpe håndverk, smykker og malerier/grafikk. Hillestadheia er det nærmeste høyfjellsområdet til kystbyene i Agder. På Hillestadheia, ca. 13 km fra boligen er det flotte forhold for langrenn vinterstid. I området er det fine oppmerkede turstier og adkomst til flott fjelllandskap. Fine badeplasser i Tveitvatnet som ligger ikke langt fra eiendommen. Nærmeste dagligvarebutikk finner du på Dølemo. Nærmeste sentrum er Åmli hvor du finner flere butikker, bensinstasjon, apotek og cafè.

Se kart eller kontakt megler for veibeskrivelse.

Barnehage:
Dølemo oppvekstsenter (1-5 år): 12.6 km
Klokkargarden barnehage (1-5 år):25.2 km
Beverborga barnehage (1-5 år):25.8 km

Skole:
Dølemo oppvekstsenter (1-4 kl.): 12.6 km
Åmli skule (1-10 kl.): 25.8 km
Setesdal vgs avd. Hornnes: 60.1 km
Sam Eydes videregående skole: 58.4 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 2156 kvm. Tomten er opparbeidet med innkjørsel med asfalt, belegningsstein og grus, plenareal og diverse beplantning. Oppgitt tomteareal er hentet fra matrikkelbrev. Oppgitt/anslått areal kan derfor avvike fra nøyaktig areal.

Eiendommen har en frittstående garasje og parkering på egen tomt i innkjørsel.

Eiendommen har adkomst via fylkesvei. Eiendommen har privat brønn som vannkilde og privat septiktank. Eier er selv ansvarlig for private vann- og avløpsledninger på eiendommen. Brønnen er av eldre dato med ukjent utførelse og opprinnelse. Det er ikke tatt vannprøver i forbindelse med salget, og det tas forbehold om vannkvalitet og brønnens tilstand. Kommunen har en generell hjemmel til å kreve at eiendommer med privat septiktank kobler seg til det offentlige avløpsnettet. Kontakt megler for ytterligere informasjon.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men omfattes av Kommuneplan for Åmli kommune 2019–2031, arealdel (ID: 2019001), vedtatt 27.02.2020. Eiendommen er i planen avsatt til LNF-formål (landbruks-, natur- og friluftsområde).

Eiendommen er avsatt til LNF-formål, som står for landbruks-, natur-, frilufts- og reindriftsområde. I slike områder gjelder strenge restriksjoner for utbygging og bruksendring, og tiltak krever normalt dispensasjon fra kommuneplanen. Generelt kan LNF-status innebære at det ikke er tillatt å gjenoppbygge eiendommen ved total skade, og kan medføre begrensninger for utvikling og påbygging. Reguleringen gjelder fremtidige tiltak, slik at eksisterende bebyggelse kan brukes i tråd med gitte tillatelser.

Kommuneplanen har bestemmelser om byggeforbud i strandsone. Tiltak etter plan- og bygningsloven § 1-6 kan ikke iverksettes i området 50 meter fra strandsonen i vassdrag, og 100 meter fra strandsonen i Tovdalsvassdraget.

Det er per d.d. ingen kjente plan- eller byggesaker i nærområdet med direkte innvirkning på eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 3 582,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for renovasjon, slamtømming og feiing/tilsyn.

Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Eiendommen er ikke tilknyttet offentlig vann- eller avløpsnett. Den har privat vann fra borehull og privat avløp til septiktank. Septiktank tømmes hvert 2. år av kommunen og inngår i de kommunale avgiftene. Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 9 100,- pr. år / 8 821 kWh pr. år. Nåværende eier har forsikring i Frende som koster kr 10 464,- pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til 31.12.2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen har ikke fast tilknytning for TV eller internett. Nåværende eier har benyttet mobilt bredbånd. Boligen er ikke tilknyttet alarmselskap.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2024 var kr 357 955,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 1 431 819,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

1 550 000,00 Prisantydning

Omkostninger

38 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
39 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
59 740,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
1 589 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
1 609 740,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Alexander Luczynski Økland

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige Forsikring ASA. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige Forsikring ASA behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 50 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 28 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 10 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 1 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger   kr 4 051,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig  kr 17 000,00
Foto  kr 4 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 47-0011/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Arendal
Kystveien 14, 4841, ARENDAL
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR47.2611

Sist oppdatert: 02. juni 2026 kl. 13:58