Eplehagen 1

Eplehagen 1, 2040 KLØFTA
Kommunenummer 3209, gårdsnummer 29, bruksnummer 1044
Andelsnummer 1206, Bjerketunet 1 Borettslag, organisasjonsnummer 988142816

Totalt bruksareal BRA: 78 kvm

BRA-i:
Leilighet:
2. etasje 73 kvm: Entré, to soverom, bod, bad, vaskerom, stue/kjøkken.

BRA-e:
Separat felles bodbygg:
1. etasje 5 kvm: Utvendig bod.

Åpent areal:
Leilighet:
2. etasje 8 kvm: Balkong

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 19.09.2025 utført av Anticimex AS.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt gulv mot grunn. Bærende konstruksjoner av betong-, stål- og trekonstruksjoner. Yttervegger av bindingsverk utvendig kledd med liggende og stående panel. Saltak av trekonstruksjoner tekket med takstein/takplater. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
- Bad: Sluket er isolert inne i dusjsonen. Vannsøl eller lekkasjevann utenfor denne sonen har ingen/redusert mulighet til å nå sluket. Det er riss i veggfliser ved feste til dusjvegg. Det registreres moderate tegn til bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser i og utenfor dusjsone. Tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Ikke tilfredsstillende fall mot sluk.
- Vaskerom: Det registreres moderate tegn til bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser. Tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Ikke tilfredsstillende fall mot sluk.
- Øvrige rom: Det registreres moderate tegn til bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser. Det registreres stedvise riper, hakk og merker i parkettens overflatemateriale.
- Rekkverkshøyden på balkong er under 1,0 meter.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Selger opplyser videre:
- Byttet baderomsinnredning (speil og servantskap).
- Alle blokkene i borettslaget ble malt, og rekkverk på balkonger ble byttet. Arbeidet var i regi av borettslaget, og de har dokumentasjon. Utført av Front Entreprenør.
- Byttet lampe på kjøkken og termostat i gang utført av ufaglært på egeninnsats.
- Radonmåling utført i 2025. Høyeste årsmiddelverdi 15 Bq/m3.
- Kontroll av gasspeis gjennomført årlig (i regi av borettslaget, og inkludert i felleskostnadene). Kontroll av brannslokkningsutstyr og brannalarmer gjennomført årlig (i regi av borettslaget, og inkludert i felleskostnadene).

En romslig og innbydende 3-roms andelsleilighet i andre etasje. Beliggenheten er meget sentral og attraktiv, med gangavstand til matbutikk, togstasjon, kjøpesenter og idrettsanlegg. Videre kan eiendommen skilte med grønne, velstelte fellesarealer, egen biloppstillingsplass, disponibel sportsbod og en solrik balkong på ca. 8 kvm.

Entré
Leiligheten ligger i andre etasje, og har adkomst via felles svalgang. Vel inne blir vi ønsket velkommen i en pen entré med lysmalte vegger, downlights i himling og gulv med gulvvarme. Det er fin plass til oppbevaringsmøblement i entreen, og mer plass til yttertøy og utstyr finnes i en tilliggende innebod.

Kjøkken
Kjøkkenet har et stilfullt og tidsmessig design, med rene linjer, gode benkeflater og mye oppbevaringsplass. Innredningen har hvite, slette fronter og benkeplate i laminat med nedfelt oppvaskkum. Plater mellom kjøkkenbenk og overskap. Benkeskapsbelysning og stikkontakter under overskap. Frittstående kjøleskap. Innfelt oppvaskmaskin. Innfelt komfyr med keramisk platetopp. Mekanisk kjøkkenventilator tilknyttet avtrekkskanal. Oppvaskmaskin, stekeovn og ventilator medfølger. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Stue
Stuen ligger i åpen løsning med kjøkkenet, og sammen danner de et luftig og innbydende allrom med god møbleringsfrihet. Her kan det innredes med sofagruppe, lenestol og tv-/mediastasjon, og i nærheten av kjøkkenet er det god plass til spisebord. Allrommet har lysmalte vegger og i tillegg til en klassisk gasspeis. Fra allrommet er det utgang til en vestvendt balkong på ca. 8 kvm.

Bad/wc/vaskerom
Badet fremstår som velholdt og moderne, med hvite fliser på veggene, downlights i himlingen og lyse fliser på gulv med gulvvarme. Vegghengt servantskap med heldekkende servant og ett-greps armatur. Speil med lys over servant. Dusjhjørne med skyvedør av glass og dusjarmatur med hånddusj. Gulvmontert toalett. Det er skyvedør inn til vaskerom. Vaskerom med praktisk utslagsvask og god oppbevaring.

Soverom og garderobe
Det er to gode soverom i leiligheten, og begge har store, sydvendte vinduer som sørger for rikt, naturlig lysinnslipp. Doble plissegardiner i vinduer på begge soverom. Det er garderobe på begge soverommene, og leiligheten har for øvrig oppbevaring- og lagringsplass i en innbod og i en disponibel sportsbod på ca. 5 kvm.

Kort fortalt:
- Romslig, lun og innbydende 3-roms
- Én biloppstillingsplass medfølger
- Barnevennlig og sentral beliggenhet
- Grønne og velstelte fellesområder
- Lun balkong på ca. 8 kvm
- Det er det uttak til gassgrill på balkongen fra felles gassanlegg, så man kan koble gassgrill direkte på.
- Pen entré med tilliggende innebod
- Gulvvarme i gang, bad og vaskerom
- Åpen og luftig stue-/kjøkkenløsning
- Det er en klassisk gasspeis i stuen
- Helfliset, delikat bad/wc/vaskerom
- 2 gode soverom med garderober
- 4 minutters gange til toget

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming med elektrisitet. Varmekabler i gang, bad og vaskerom. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på bygningen, datert 19.10.2009. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom.
Dagboknr 187442, tinglyst 12.03.2010, type heftelse: Bestemmelse om vann/kloakkledning
Servitutten handler om at kommunen har rett til å anlegge, drifte og vedlikeholde vann og kloakkledninger over eiendommen.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
•    Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
•    Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
•    BN bank tilbyr finansieringsløsninger
•    Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
•    I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
•    Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Leiligheten ligger i et meget sentralt og etablert boområde på Kløfta. Kort vei til Kløfta sentrum med butikker, Romerikssenteret, togstasjon og bussholdeplass. Meget gode togforbindelser til bla. Oslo og Lillestrøm. Kløfta ligger kun 2,5 mil fra Oslo og 9 km fra Jessheim med et rikt tilbud av butikker, spisesteder, kino med mer. For de som er interessert i golf, så ligger Miklagard Golfbane og Vormsund Golfbane i området.

Kollektiv transport
Fra Kløfta er det meget gode pendlermuligheter inn mot Gardermoen og Oslo. Kløfta stasjon har gode tog- og bussforbindelser meg gangavstand fra boligen. Toget inn mot Oslo går hvert 30. min og har en reisetid på kun 27. min. Gode parkeringsforhold prioritert for pendlere gjør reisen inn til hovedstaden meget enkel.

Rekreasjonsmuligheter
I området er det gode tur- og rekreasjonsmuligheter både sommer og vinter. Hiltonskogen som er like i nærheten og er et populært sted å gå tur. På vinteren er det også kjørt opp skiløyper i skogen og på jordene.
Kort kjøretur til Romeriksåsen som ligger langs hele vestsiden av Nannestad kommunen. Her finnes et rolig skoglandskap med bølgende åser og med innslag av innsjøer. Stier og veier gir fine turmuligheter sommerstid, og vinterstid gir stabile snøforhold og et godt utviklet løypenett gode muligheter for skiturer. I Nordåsen er flere merkede stier, mange fiskevann og elver. Her finner du Honsjøhytta og Marifjellhytta som begge er åpne året rundt.

Butikker og servicetilbud
Kiwi er nærmeste matbutikk. Videre er det kort vei til ulike matbutikker, treningssenter, bibliotek, kafeer og hyggelige Romerikssenteret. Senteret med sine ca. 30 butikker, har et variert utvalg av forretninger med gode handlemuligheter. Kort vei til Jessheim som kan by på det meste av bymessige fasiliteter og har igjen et enda bredere utvalg.

Idrett
Bakkedalen består av fotballbaner og skateanlegg, tennisbaner, løpestier, volleyballbanen og et multiidrettsanlegg.

Miklagard Golf ligger på Kløfta. Klubben har en 18-hulls internasjonal mesterskapsbane tegnet av Robert Trent Jones jr., samt en sekshulls treningsbane. Miklagard kan by på ett av Norges beste treningsområder.

Avstander med bil
Jessheim ca. 11 min.
Gardermoen ca. 17 min.
Lillestrøm ca. 17 min.
Strømmen ca. 20 min.
Oslo ca. 30 min.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1 180 kvm som tilhører borettslaget. Fellesområdet opparbeidet med blant annet biloppstillingsplasser, internstier, sittebenker, plenarealer, prydbusker og diverse beplantning.
Eiendommen ligger sentralt og attraktivt til med nærhet til matbutikk, togstasjon og kjøpesenter, samt kort vei til golfbane, treningssenter og idylliske turområder. Fellestomten er pent opparbeidet med gressplen, prydbusker og trær, og alle internveier og parkeringsplasser er asfalterte.

Det medfølger bruksrett på én biloppstillingsplass utendørs. Øvrig parkering etter områdets gjeldende bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til bolig i reguleringsplan for «Eiendommer v/Kløfta stasjon» m/best. vedtatt 25.01.1999

Avsatt i kommuneplanen til: boligbebyggelse - nåværende vedtatt 23.03.2021.

Avsatt i kommunedelplan for Kløfta til: boligbebyggelse - nåværende vedtatt 03.09.2012.

Grenser inntil reguleringsplan for: «Ullersmo, del av lhlevn. - Ullersmovegen» vedtatt 25.06.1990. og «Romerike fengsel, avd. Ullersmo» vedtatt 03.09.2019.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr  3.917,-  pr. mnd. og inkluderer: Forretningsførsel, drift og vedlikehold, utvendig bygningsforsikring, kommunale avgifter, strøm i fellesarealer, TV/internett, mm.
Felleskostnadene justeres normalt en gang årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.
Felleskostnadene fordeles slik:
Renteutgifter kr 475,-
Avdrag kr 626,-
Driftsutgifter kr 2 450,-
Kabel-TV kr 366,-

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 7 630 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Altibox som leverandør av kabel-tv/internett og avgiften er inkludert i felleskostnader. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 907 390,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 3 629 560,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 34 898,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 90 907,- pr. 31.08.2025

Lån 1:
Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 9 128 364,- pr. 30.06.2025 og lånevilkårene er:
Rentebetingelser: 6,14%
Lånets løpetid: 30.12.12 - 30.06.36
Avdragsfrihet: Nei.

Lån 2:
Total fellesgjeld for boligselskapet er kr ,- pr. 30.06.2025 og lånevilkårene er:
Rentebetingelser: 5,89%
Lånets løpetid: 07.10.24 - 31.12.34
Avdragsfrihet: Nei.

Lån 1 er har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning), og denne leiligheten har innbetalt sin del. Det vil si at hver enkelt andelseier helt eller delvis kan velge å nedbetale sin andel av borettslagets fellesgjeld til boligbyggelaget. Dette vil i så fall medføre en reduksjon av de månedlige felleskostnadene (andel av renter og avdrag på fellesgjelden). Nedbetalt andel av fellesgjeld knyttes til andelen og følger andelen ved et eventuelt salg. Lån 2 har ikke IN ordning og fellesgjelden på kr. 90 907,- vil uansett følge leiligheten.

3 790 000,00 Prisantydning
90 907,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 880 907,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
11 040,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 891 947,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Marie Tveit

Leiligheten er tilknyttet Bjerketunet 1 Borettslag. Borettslaget består av 48 leiligheter.
Forretningsfører er BORI BBL.
Dugnad samt trappevask må påregnes.
Dyrehold er tillatt så lenge det ikke er til sjenanse for andre beboere.
Foretatt påkostninger de senere år: Generelt vedlikehold.
Planlagte påkostninger: Generelt vedlikehold.
I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Borettslaget er tilknyttet Borettslagenes Sikringsordning AS som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige andelseiere. Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1 desember med gyldighet fra førstkommende årsskifte.

Borettslaget praktiserer ikke forkjøpsrett.

Årlig avregning gass-service. BORI fakturerer beboerne etter oversikt fra leder.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 30 000,-

Vederlag
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 27 400,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse utover 1 stk a kr. 2.500,-  kr 0,00

Utlegg
Eierskiftegebyr forretningsfører  kr 6 570,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 2 250,00
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 0,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter
Foto  kr 5 000,00

Oppdragsnummer 63-0214/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Jessheim
Skovly Promenade 10, 2066, JESSHEIM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR63.25214

Sist oppdatert: 26. september 2025 kl. 14:55