Riihimækiveien 31

Riihimækiveien 31, 2013 SKJETTEN
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 71, bruksnummer 55, ideell andel 1/1
Andelsnummer 522, Riihimækiveien Borettslag, organisasjonsnummer 948 391 546

Totalt bruksareal BRA: 99 kvm

BRA-i:
2. etasje 84 kvm: Entré, bod, bad, vaskerom, stue, kjøkken og to soverom.

BRA-b:
2. etasje 14 kvm: Innglasset balkong.

BRA-e:
1. etasje 1 kvm: Utvendig bod.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.  

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 04.09.2025 utført av Anticimex. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i betong. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler har fått TG2:
- Baderom: Ventilasjon, vannrør, overflater himling, overflater gulv og avløpsrør inkl. sluk.
- Vaskerom: Ventilasjon, vannrør, overflater gulv, membran/tettesjikt/overgang til sluk, fallforhold (gulv) og avløpsrør inkl. sluk.
- Kjøkken: Vannrør, overflater vegger, overflater gulv, innredning, avløpsrør og annet.
- Øvrige rom: Overflater gulv og innerdører.
- Elektrisk anlegg: Forenklet vurdering av det elektriske anlegget.

Vi gjør oppmerksom på at borettslaget skal bytte avløpsrør og sluk, samt renovere baderom og vaskerom i forbindelse med dette.

Les mer om overnevnte i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

E N T R É
Velkommen inn i en romslig entré med god plass til både sko og yttertøy. Her er det et praktisk garderobeskap som sørger for ryddig oppbevaring, og i tillegg finner du en innvendig bod som gir ekstra lagringsplass. Entréen leder deg videre til en mellomgang med mulighet for å innrede med kommoder eller ekstra garderobeskap.

S T U E
Lys og romslig stue med god plass til både sofagruppe og oppbevaringsmøbler. De store vindusflatene slipper inn rikelig med dagslys og gir et skjermet utsyn mot grønne omgivelser. Fra stuen har du direkte adkomst til en vestvendt, innglasset balkong på hele 14 kvm – et ekstra oppholdsrom som kan brukes året rundt, med god plass til både sittegruppe og grill.

K J Ø K K E N
Kjøkkenet ligger i en delvis åpen løsning mot stuen, med en naturlig spiseplass. Kjøkkeninnredningen er fra 2010, med enkelte oppgraderinger gjort i 2022. Kjøkkenet har profilerte fronter, laminat benkeplate og integrerte hvitevarer som stekeovn, platetopp og mikrobølgeovn. Under benken er det oppvaskmaskin, og det er plass til frittstående kjøleskap. Oppvaskmaskin og integrerte hvitevarer medfølger. Vi gjør oppmerksom på at hvitevarene har noen år på baken, og kjøper må forvente normal slitasje i henhold til alder og bruk.

S O V E R O M
Leiligheten har to romslige soverom. Hovedsoverommet gir god plass til dobbeltseng og oppbevaringsmøbel, og er utstyrt med en praktisk skyvedørsgarderobe som medfølger. Det andre soverommet egner seg som som gjesterom eller barnerom, med plass til både seng og garderobeløsning. Garderobeskap medfølger også her.

B A D E R O M & V A S K E R O M
Boligen har i dag separat baderom og vaskerom – begge av god størrelse. Disse vil bli totalrenovert av borettslaget med oppstart i 2025, noe som gir kjøper mulighet til å overta en bolig med helt nye våtrom oppgradert til dagens standard. Arbeidet er estimert til å ta ca. 6 uker per leilighet. I forbindelse med prosjektet må det påregnes økning i både fellesgjeld og felleskostnader.

Taklampe i stue samt lykt i gang medfølger ikke.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Leiligheten er elektrisk oppvarmet ved panelovner, samt varmekabler i gulv på baderom.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 22.01.1975. Tillatelsen er gitt med følgende kommentarer:
- Noe småarbeide gjenstår.
- Planeringsarbeidet er ikke ferdig.

Det er uklart om dette er utført.

Videre følger det godkjente bygningstegninger som bekrefter dagens bruk av leiligheten.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom:
Dagboknr 4244, tinglyst 29.06.1977, type heftelse: Forkjøpsrett.
Dagboknr 1234, tinglyst 10.03.1970, type heftelse: Rettigheter iflg. skjøte.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
VI er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Riihimækiveien 31 ligger sentralt på Skjetten med kort vei til bymessige områder som Strømmen og Lillestrøm med variert utvalg av butikker, kjøpesentre, kaféliv, restauranter og varemesse. I umiddelbar nærhet finner du Skjetten senter med ulike servicetilbud som post, lege og tannlege, butikker m.m. Skoler og barnehager er også innen gangavstand fra boligen.

Den aktuelle leiligheten ligger usjenert til med innglasset balkong mot friareal. Her er du skjermet for innsyn og har meget gode solforhold. Innglassing av balkongen gjør at man kan bruke den uansett vær og vind. Videre er dette et supert sted for barn å vokse opp, med fine uteområder, lekeplasser og trygg skolevei.

Leiligheten ligger også i kort avstand fra Lillestrøm sentrum, som kan by på mange fasiliteter som kino, kultursenter, varemesse, shopping m.m. Videre ligger leiligheten i gangavstand til flotte tur- og friluftsområder med badevann, skiløyper og turstier som gir gode rekreasjonsmuligheter.

Området er godt organisert med offentlig kommunikasjon via buss og tog. Det er kort gangavstand til Nordens vei (ca. 4 min) med bussforbindelse til bl.a. Lillestrøm og Oslo. Ellers er det kort vei til Sagdalen togstasjon. Med bil fra Skjetten tar det ca. 7 min til Strømmen, 8 min til Lillestrøm, 11 min til Lørenskog, 23 min til Oslo S og 25 min til Oslo lufthavn.

Dagligvarehandelen kan gjøres ved bl.a. Meny Skjetten, Coop Extra på Skjettentoppen og Joker Sagdalen som er søndagsåpen. Ønsker du ytterligere servicetilbud har Skjetten Nærsenter et godt og variert utvalg. Videre er det få minutter med bil til Strømmen Storsenter som i dag er en av Norges største kjøpesenter med 200 butikker og tilknyttede virksomheter.

For veibeskrivelse se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Uglebakken barnehage (0-5 år): 0.8 km
Melby barnehage (1-5 år): 1.1 km
Linbråten barnehage (0-5 år): 1.2 km

Gjellerås skole (1-7 kl.): 0.4 km
Skjetten skole (1-7 kl.): 1.4 km
Romerike Steinerskole (1-10 kl.): 2.6 km
Stav skole (8-10 kl.): 0.9 km
Bråtejordet skole (8-10 kl.): 2.6 km

Strømmen videregående skole: 2.9 km
Lillestrøm videregående skole: 4.1 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 12 949 kvm som tilhører borettslaget. Fellesarealet er opparbeidet med blant annet gangarealer, grøntområder og diverse beplantninger.

Leiligheten disponerer en parkeringsplass i garasjerekke. Garasjen er på taket til parkeringshuset i Nordbyveien (ca. 100 meter å gå fra leiligheten) ??????.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet. 

Eiendommen har adkomst via kommunal vei og privat vei med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse i henhold til reguleringsplan for Skjettenområdet datert 27.06.1969 med tilhørende kommuneplan 2023-2035 datert 14.06.2023.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 6.984,- pr. mnd. og inkluderer: Personalkostnader, styrehonorar/lønn, forsikring, forretningsførsel, revisjon, kommunale avgifter, eiendomsskatt, energi/fyring, kabel-TV og internett, kostnader sameie, vedlikehold, vaktmestertjenester, renhold og andre driftskostnader. Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter og skal justeres opp i nær fremtid i forbindelse med fornying av avløpsrør, sluk og våtrom.

Felleskostnadene fordeles slik:
- Felleskostander kr 3.261,- pr. md.
- Renter og avdrag kr 3.223,- pr. md.
- Parkering kr 500,- pr. md.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 14.821 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og internett. Grunnpakke er inkludert i felleskostnadene. TV-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 037 429,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 149 716,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Informasjon om andel fellesformue foreligger ikke fra forretningsfører.
Andel fellesgjeld er kr 199.860,- pr. 01.08.2025

Vi gjør oppmerksom på at fellesgjelden skal øke i forbindelse med fornyelse av alle våtrom, inkludert avløpsrør og sluk.

Per 01.08.2025 er total fellesgjeld for boligselskapet kr 62.239.437,- og lånevilkårene er:
Lån I:
Saldo: 43.969.978,-
Rentebetingelser: 5,45%
Innfrielsesår: 2054

Lån 2:
Saldo: 18.269.459,-
Rentebetingelser: 5,45%
Innfrielsesår: 2032

3 690 000,00 Prisantydning
199 860,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 889 860,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 252,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 909 112,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Phillip Martinaj og Hilde Aasbak Martinaj

Leiligheten er tilknyttet Riihimækiveien Borettslag. Borettslaget består av 318 leiligheter.
Forretningsfører er Solibo AS, forkjøpsrett via BORI.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold skal godkjennes av styret og styrets godkjenning gjelder kun for det kjæledyret som det er søkt om.

Planlagte påkostninger: 
Borettslaget skal bytte avløpsrør og sluk, som fører til oppgradering av alle våtrom. Borettslaget estimerer oppstart tidlig sommer 2025. Etter vedtak på ekstraordinær generalforsamling i januar 2025 vil styret søke nytt lån på kr. 130.000.000,- til prosjektet. Estimert oppstart av arbeidene på våtrommene til denne leiligheten er i uke 45. Førbefaring er i uke 36 og bestillingsmøtet er i uke 38. Andel fellesgjeld er i dag totalt 199.860,- og det forventes/estimeres en økning av fellesgjeld på kr. 417 450,- som dekker kostnaden for rørprosjektet og nye bad. Etter rørfornying estimeres det at den totale fellesgjelden er på ca kr. 617 483,-. Dersom kjøperen av leiligheten gjør tilvalg vil fellesgjelden øke deretter. Fellesgjelden nedbetales via felleskostnadene, og det vil bli en økning av felleskostnadene som følge av nytt låneopptak.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. 

Borettslaget er tilknyttet Borettslagenes Sikringsordning AS som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige andelseiere.  Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1 desember med gyldighet fra førstkommende årsskifte.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Det gjøres oppmerksom på at selger ikke har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Likevel foreligger selgers egenerklæring og godkjent tilstandsrapport som interessenter må sette seg inn i før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger.  

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,25 % av salgssummen.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,-
Markedsføringspakke kr 27 400,-
Oppgjør  kr 7 500,-
Tilrettelegging  kr 17 000,-
Visninger 2.500,- pr stk

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 570,-
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 1 900,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
Foto ca.  kr 4 000,-
Tilstandsrapport  kr 10 750,-

Oppdragsnummer 60-0273/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
Adolph Tidemands gate 38, 2000, LILLESTRØM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR60.25273

Sist oppdatert: 09. september 2025 kl. 14:46