Østensjøveien 81D

Østensjøveien 81D, 0667 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 144, bruksnummer 38, seksjonsnummer 46, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 47 kvm
Leiligheten er beliggende i byggets 2.etasje og vender inn mot fredelig gårdsrom.
Leiligheten holder en normalt god standard fra byggeår og inneholder: Entré, bad, soverom og stue med åpen kjøkkenløsning. Utgang til stor balkong på 8 kvm fra stue.

Boligen disponerer garasjeplass, se bilde. Boligen disponerer også en kjellerbod på ca. 5 kvm., se bilde, boden ligger i bakkant av garasjeplassen.
NB! Bodens låsehengesel er ødelagt grunnet tidligere innbrudd i forbindelse med utleie, boden overtas som den er.

Garasjeplass og bod i felles underjordisk garasjeanlegg.

Heisadkomst fra garasjen til etasjeplan.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 05.08.2025 utført av Jon Ugland.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført som følger: Bygning fundamentert med betong til antatt faste/stabile masser/fjell. Betong grunnmur. Støpte kjellergulv.

For ytterligere teknisk beskrivelse og tilstandsgrader (TG), henvises det til boligsalgsrapporten som er vedlagt den digitale salgsoppgaven samt beskrivelse under standard.

Attraktiv selveierleilighet i 2 etg., med balkong, heis og garasjeplass.

Balkong på 8 kvm:
Balkong med støpt dekke og fall mot avløpsrenne. Rekkverk i glass og metall.
Belysning og strømuttak. Balkongen er sydvendt.

Kjøkken:
Overflater og innredning: Kjøkkeninnredning med hvite profilerte fronter på skuffer og skap. Benkeplater i sort laminat med nedfelt oppvaskkum i rustfritt stål. Nedfelt induksjonstopp, integrert oppvaskmaskin, kombinert kjøl/frys samt stekeovn. Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for flere år siden og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. Avtrekk: Det er avtrekk via mekanisk avtrekksanlegg.

Bad:
Baderomskonstruksjon fra byggeår.
Sanitærutstyr og innredning: Rommet har servant, veggmontert toalett, dusjvegger/hjørne og opplegg for vaskemaskin. Lysbaldakin over servant har defekte downlights. Det er ettermontert en lysskinne som erstatning.
Ventilasjon: Det er mekanisk avtrekk som styres via kjøkkenventilatoren.
Overflater vegger og himling: Flislagte vegger og malt himling med innfelte downlights.
Overflater Gulv: Støpt og flislagt gulv med elektriske varmekabler. Det er tilstrekkelig med fall på gulv til sluk. Ca 4,5 cm høydeforskjell fra topp slukrist opp til topp flis ved terskel.
Sluk, membran og tettesjikt TG 2:
Det er plastsluk og smøremembran med synlig membranmansjett montert under klemring til sluk.
Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for membran/tettesjikt er oppbrukt samt at eventuell garantitid er utløpt. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon.

Tekniske installasjoner:
Vannledninger: Innvendige vannledninger er av plast (rør i rør). Det er besiktiget i rørskap.
Avløpsrør: Det er avløpsrør av plast i leiligheten.

Ventilasjon:
Styres via kjøkkenventilator.

Varmesentral:
Felles varmesentral. Antatt fjernvarme.

Varmtvannstank:
Varmt vann fra felles anlegg.

Vannbåren varme:
Vannbåren radiatorvarme på stue og soverom.

Elektrisk anlegg:
Skjult elektrisk anlegg fra byggeår. Full dokumentasjon i skapet.

Branntekniske forhold:
Brannslange under kjøkkenbenk og røykvarsler. Leiligheten er også sprinklet.

Garderobeskap:
Faste garderobeskap på soverom og i entré.

Overflater:
Parkett på gulv.
Malte glatte veggflater.
Malte betonghimlinger med synlig v-fug.
TG 2:
Noe slitt parkett.
Noe oppgraderinger av overflater må påregnes.

Etasjeskille:
Bærekonstruksjon og leilighetsskillere i betong.
Etasjeskille i armert betong.

Innvendige dører:
Hvite glatte dører som er lakkerte fra fabrikk. Dørblad med glassfelt mellom entré og stue.

Vinduer:
Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass.

Dører:
Balkongdør i samme utførelse og kvalitet som vinduer.
Brann og lydklassifisert inngangsdør i malt utførelse. B30/db35.

Kjellerbod på 5 kvm, rett bak garasjeplassen:
NB! Bodens låsehengesel er ødelagt grunnet tidligere innbrudd i forbindelse med utleie, boden overtas som den er.

For ytterligere teknisk beskrivelse og tilstandsgrader (TG), henvises det til boligsalgsrapporten som er vedlagt den digitale salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming med radiatorer tilknyttet felles varmesentral.
Elektrisk gulvvarme på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på eiendommen, datert 14.09.2013. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente byggetegninger fra kommunen for leiligheten, datert 29.05.2007. Tegningene stemmer med faktiske forhold i dag.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 3 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler fredningsvedtak, seksjonering og en eldre bestemmelse vedrørende lukking av bekk.

Fredningsvedtaket gjelder "Den gule stue", herunder felleslokalet som seksjonseierne eier sammen i felleskap, deler av bygget er fra 1700-tallet.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.
Begrensning vedr. utleie av garasjeplass, hør med styret.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger  ikke har mulighet å vite. Kjøper overtar derfor all risiko for denne type feil og mangler.
Boligen ble vasket da leietaker flyttet i slutten av juli og leiligheten overtas som den var på visning, uten ytterligere vask. Boligen er stylet til visning, men møblene medfølger ikke.

Leiligheten har en svært attraktiv beliggenhet i sameiet Mølledammen på Christinedal ved Bryn i bydel Østensjø. Området byr på urbane fasiliteter, landlig miljø og kort vei til det aller meste.

Utover dette finner vi en sentral beliggenhet med umiddelbar nærhet til Bryn Senter med apotek, legesenter, matbutikk, et bredt utvalg klesbutikker, restauranter og vinmonopolet. Med sin sentrumsnære beliggenhet har Bryn blitt et naturlig knutepunkt for både øst, vest, nord og sør. Her har du gåavstand til gode offentlige kommunikasjonsmuligheter med buss og T-bane kun få minutters gange fra leiligheten. Ved Bryn senter stopper også lokalbussen "Østensjø ring". På få minutter tar bussen deg til bl.a. Bøler, Manglerud, Oppsal og Abildsø. 23-bussen har hyppige avganger og opererer på strekningen Simensbråten - Lysaker via Bryn senter. T-bane på Høyenhall stasjon med Linje 1 og 4. Det tar 10 minutter ned til Jernbanetorget.
Under 5 minutter til Oslo sentrum med toget fra Bryn. Nærmeste treningssenter finner du på Bryn senter - Evo. Ellers ligger flere andre kort vei fra boligen; Fresh Fitness på Manglerud og Sats på Ryen. Her har du kort vei til restauranter som Jonathan Sushi, McDonalds, Der Peppern Gror, AlDente, Meraki Street Food m.m.

Det er kort vei til Østensjøvannet og Østmarka med flotte turområder både sommer- og vinterstid. Stier, lysløyper og turveier som er fine til turgåing, sykling og løping. Om vinteren blir det kjørt opp skispor i lysløypene i tillegg til et stort nettverk av løyper. I Østmarka finner du bl.a. Nøklevann og Ulsrudvann med flotte badeplasser. Det er muligheter for en gåtur til markastuene Rustadsaga, Skullerudstua og Mariholtet hvor du kan få kjøpt diverse bakst, varmretter m.m. hele året. Østensjøvannet med et flott dyre- og fugleliv og turvei videre inn til Østmarka ligger få minutter unna med gange.

Les mer om Christinedal og den spennende historien til området her: https://www.riksantikvaren.no/siste-nytt/pressemeldinger/christinedal-fredet/

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.
Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Det er kort vei til skoler og barnehager i området.

Skoler:
Høyenhall skole (1-10 kl.): 1.1 km
Østensjø skole (1-7 kl.): 1.1 km
Brynseng skole (1-7 kl.): 1.1 km
Manglerud skole (1-10 kl.): 1.4 km
Skøyenåsen skole (8-10 kl.): 1.5 km
Hartvig Nissens skole: 2.3 km
Etterstad videregående skole: 2.5 km

Barnehager:
Christinedal kunst- og kulturbhg (0-6 år): 0.4 km
Nordre Skøyen barnehage (2-5 år): 0.9 km
Solfridbakken barnehage (1-5 år): 1 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Sameiet har felles eiet tomt som er pent opparbeidet med blant annet internveier belagt med belegningsstein og asfalt, lekeapparater, gressplen, trær, prydbusker og diverse beplantning. Samt hyggelige sittegrupper. Sameiet grenser til den ærverdige villaen som en gang tilhørte Professor Harry Fett, se gjerne denne link for mer informasjon Harry Fett: https://nbl.snl.no/Harry_Fett

Det medfølger bruksrett til garasjeplass (H0203) i felles underjordisk garasjeanlegg med mulighet for el-lader ved inngangen til D-inngangen fra kjeller.

Heis opp til leilighetsplan.

Ihht. husordensregler datert 01.04.2014 pkt. 9 garasje - Til hver leilighet hører en biloppstillingsplass.

Det er satt av eget areal i garasjeanlegget for sykkelparkering.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på sameiets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Etter eierseksjonsloven § 26 kan styret, etter krav fra en seksjonseier med nedsatt funksjonsevne, pålegge en annen seksjonseier uten behov for å tilrettelagt plass å bytte parkeringsplass. Dette gjelder kun dersom seksjonseieren med nedsatt funksjonsevne allerede disponerer en parkeringsplass i sameiet.
Med samtykke fra styret kan en seksjonseier anlegge ladepunkt for elbil og ladbare hybrider ved parkeringsplassen som seksjonen disponerer, eller andre steder som styret anviser. Styret kan bare nekte å samtykke dersom det foreligger en saklig grunn, jf. eierseksjonsloven § 25.

For øvrig gateparkering/beboerparkering i bydelen: Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledning til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig (formål) i henhold til reguleringsplan S-4244 datert 21.06.06 med tilhørende reguleringsbestemmelser. Utskrift reg kart datert 30.07.2025.
Sameiet grenser til Spesialområde-bevaring (hageanlegg) samt at Bryn senter ligger rett ved. 
Ingen spesielle byggesaker rett ved leiligheten, øvrige byggesaker i nærområdet kan ses på planinnsyn: https://od2.pbe.oslo.kommune.no/kart/

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 2 879,- pr. mnd. og inkluderer:
Garasjeplass, à konto oppvarming/varmt vann, internett, vaktmestertjenester, renovasjon, kommunale avgifter, vedlikeholdsfond, honorar til styret og forretningsfører.
Tidligere var varmtvann/vann inkludert, men fra januar 2025 belastes den enkelte seksjonseier. Felleskostnadene vil forbli det samme, men man vil enten årlig eller ved fast intervall avregne mot faktisk forbruk. Dette vil resultere i at man enten får penger tilbake, eller betale mer. Alt ut ifra hvor mye forbruk av varmtvann man har hatt.
Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Mail fra styret i sameiet fredag 8 august:
Vi har ikke planlagt kostnader som vil medføre økte felleskostnader denne vinteren. Men økte felleskostnader kan være konsekvens ved budsjett arbeid i desember på grunn av økte priser.
Med vennlig hilsen Styret Sameiet Mølledammen Arne Sætherø.

Nåværende eier har leid ut leiligheten, men kjenner ikke til leietakers strømforbruk.

Boligen er tilknyttet Fiber som leverandør av internett.
Mulig å tilknytte seg Altibox som leverandør av TV for ekstra kostnad. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk.

Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 964 470,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 3 857 880,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Det er innført eiendomsskatt i Oslo kommune, men pt er det ikke noe eiendomsskatt på denne boligen i følge kommunens nettsider. Eiendomsskatt må påberegnes i senere tid. Under finner du eiendomsskattesats i Oslo kommune.

Eiendomsskattesatsen i Oslo kommune er fastsatt til 2,8 promille for 2024 og det er vedtatt et bunnfradrag på 4,7 millioner kroner.
Megler har fått opplyst om at leiligheten pt. ikke har eiendomsskatt.

4 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

112 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
123 540,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 623 540,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Odd Erik Haakonsen

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Mølledammen, med sameiebrøk 455/80405.
Sameiet består av 112 leiligheter og 5 næringsseksjoner (HC-plasser).
Styret kan innkalle seksjonseiere til felles dugnad hvert vår (gjennomføres før 17. mai) for å holde driftskostnadene nede samt bidra til et mer sosialt fellesskap. Dette har ikke blitt praktisert i stor grad, da sameiet har vaktmestertjenester som står for det meste i sameiet.
Forretningsfører er Oslo og Omegn Boligforvaltning AS, tlf. 22 12 23 40.
https://www.sameietmolledammen.no/

Dyrehold er tillatt etter regler under punkt 4 i husordensreglene (standard regelverk).
Rehabilitering og større vedlikehold:
- Bytte av slitedeler i heisanlegg
- Omfattende ombygging og Installering av ny sentralt luftutskiller i VVS hovedsentral.
Flere korrigeringer for å få luft ut av anlegget for bedring av varme effekten i varme- og ventilasjonsanlegg.
- Omfattende kontroll og arbeid med varmeanlegget i leiligheter.
- Dugnadsarbeid med legging av grus langs grunnmur for å hindre rottereder.
- VA har videreført grus legging langs hagehuset. De har også reparert grunnmurs-plater ved trapp og tette sprekker i mur.
- VA har asfaltert og lagt ny plenjord.
- Impregnering og reparasjon av bruer ved dam er bestilt og vil bli utført sommer 2025
- Spyling av rørsystem for grus. Rørsystem i garasjen fra gangsti og takrenner.

Styrets arbeid i 2024
Siden forrige ordinært årsmøte har styret avholdt 11 møter og behandlet 80 styresaker løpende.
1. Styret har videreført arbeidet med digitalt arkiv og FDV dokumentasjon
2. Styret har arbeidet med og startet opp avregning av varmt tappevann. Alle målerne kommuniserer nå med Istaonline.no og avregningsperioden løper fra 1.1.2025 Styret vil
bestemme periode for hvor lenge periode skal løpe før det avregnes. I største delen av 2024 har forbruket vært registrert og det er foretatt to test-avregninger. Ved den siste som var for en periode på 6 mnd. er alle de som ville ha måttet betale over 1500,- for sitt merforbruk blitt varlet på mail.
Alle har fått en bruker for innlogging og avlesning for å kunne se sitt eget forbruk på Ista Online, Nærmere orientering vil følge når avregning foretas.
3. Inngått avtale med Rentokil på grunn av en del rotter i området.
4. Lekeplass er blitt forbedret med huske stativ, klatrevegg og tunnelsklie.
5. Inngått avtale sommer og høst 2024 med parkeringsselskap som utfører borttauing.
Det har bidratt til bedring av kjøring og parkering på eiendommen.
6. Sameiet har en utfordring når det gjelder EL-bilanlegget som styret arbeider med å løse. Sameiet fikk installert en felles infrastruktur for elbillading i 2019 med eoGenius ladere.
Da ladestasjonstypen gikk ut av produksjon måtte vi installere ny type ladere og vi valgte å installere et antall nye Zaptec PRO ladere tilknyttet fordelingsskap innerst i garasjen. Vi
fikk da frigjort et antall eoGenius ladere som er blitt installert for de som har hatt behov for lader i den øvrige delen av garasjen.
Vi ble så varslet om at leverandør av eoGenius laderne EO Charge i UK hadde besluttet å avslutte sin portalserver for laging av avregningsdata/ladehistorikk. Det så lenge ut til at
vi da etter 1.1.2025 ikke kunne avregne ladeøkter fra elbillading for de som har denne type ladere. Et allmøte ble avholdt i Nov 2024 om dette.
I ettertid har andre interessenter med eoGenius ladere klart å påvirke EO Charge til å opprettholde drift av ut 2025. Styret arbeider videre for å finne videre løsning spesielt
med tanke på hvilken lader vi skal velge for å dekke behov for nyinstallasjoner for de som tilkommer og ønsker lader på sin p-plass.
7. Flere større lekkasjer.
8. Innkjøp av hjertestarter med skap til garasjeanlegg. Det bestilles kurs for bruk av hjertestarter mot våren.
9. Rens av ventilatorer for påmeldte beboere. Startes til våren.
10. Det har vært bestilt filter til leiligheten og styrets medlemmer har delt ut disse ved to møter. Vi presiserer at filter deles ut ved disse møtene. Ellers må filter bestilles på egen
hånd.
11. Styret arrangerte garasjevask våren 2024.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Det gjøres oppmerksom på at selger ikke har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Likevel foreligger selgers egenerklæring og godkjent tilstandsrapport som interessenter må sette seg inn i før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger.  

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Nettannonse kr 8 000,-
Visninger: kr 4.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av følgende utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører antatt kr. 6 570,-
Innhenting av informasjon forretningsfører antatt kr 4 242-
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter kr 265,-
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser kr 880,-
Tinglysing sikring kr 545,-
Foto antatt kr 3 000,-
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig, antatt kr 12 500,-

Oppdragsnummer 57-0011/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Aker Brygge
Bryggetorget 13/15 , 0250, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR57.2511

Sist oppdatert: 18. august 2025 kl. 17:38