Engaveien 39

Engaveien 39, 2000 LILLESTRØM
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 410, bruksnummer 17, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 144 kvm

BRA-i:
Kjeller 16 kvm: Kjellerrom.
1. etasje 82 kvm: Vindfang, gang, kontor, to soverom, spiseplass, bad, stue og kjøkken.
Loftsetasje 11 kvm: Innredet rom (ikke godkjent som soverom).

BRA-e:
1. etasje 35 kvm: Garasje og utebod.

Åpent areal:
1. etasje 18 kvm: Terrasse og markterrasse.

Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 18 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 11 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 7 kvm. Arealer bak knevegger og lignende (som ikke er måleverdige) er ikke medtatt som areal med lav himlingshøyde (ALH).

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 18.05.2026 utført av Anticimex AS v/Jan Olav Morell-Nielsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en enebolig oppført i 1957. Bygget er oppført med kjeller samt krypkjeller under deler av boligen. Boligen har grunnmur i betong og er fundamentert på søyler/pilarer av lettklinkerblokker og betong. Ytterveggene er i trekonstruksjoner med utvendig liggende og stående trekledning. Etasjeskillere er av trekonstruksjoner. Boligen har et saltak i trekonstruksjon, tekket med shingel fra ukjent årstall. Loftet er delvis innredet og delvis et kaldt loft. Vinduer med karmer og rammer av tre er fra 1979 og ukjent årstall. Boligen har en entrédør med sikkerhetslås og en balkong-/terrassedør fra 1979. Det er innvendige trapper i trekonstruksjoner. Det er en elementpipe fra byggeår og en peisovn i stuen.

Garasjen er tilknyttet boligen og er oppført i lettklinkerkonstruksjoner med et skråtak/pulttak og takstoler i tre. Utvendige fasader er av murpuss, og yttertaket er tekket med metallplater. Konstruksjonen er uisolert.

Det er en frittstående utebod i trekonstruksjoner med liggende trekledning. Bygningen har saltak i trekonstruksjon, og yttertaket er tekket med shingel. Konstruksjonen er uisolert.

Sikringsskapet er plassert i kjøkkenet, og anlegget er sikret med en kombinasjon av automat- og skrusikringer fra byggeår. Det er observert enkelte kabler som ikke er tilstrekkelig festet. Eier opplyser at det er utført arbeider på det elektriske anlegget av ufaglærte.

Boligen mangler godkjent slokkeutstyr. Komfyrvakt er ikke montert på kjøkkenet.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Våtrom
- Bad - Helhetsvurdering:
Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:
Veggfliser er malt og kan skjule feil og skader, med den risiko dette innebærer.
Det er lagt på membran og vinylfliser på gamle fliser (ufaglært), noe som medfører ukjent tilstand på underliggende fliser og tilstand på membran(er).

Det er registrert hullyd i enkelte gulvfliser, og er registrert knirk som vurderes å komme fra undergulvet.
Forholdet tyder på underliggende årsaker som ikke lar seg fastslå ved visuell inspeksjon alene. Knirk kan være et tegn på bevegelser i gulvkonstruksjonen, noe som kan skyldes feil som ikke er kartlagt.
Det er ikke mulig å vurdere fallforholdene i sluksonen på en tilfredsstillende måte på grunn av plasseringen av dusjkabinettet.
Det registreres motfall på gulvflater utenfor sluksonen.
Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000).
Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent. TG3 er satt i henhold til NS 3600.
Grunnet plassering av dusjkabinett er det ikke mulig å foreta en fullgod undersøkelse av sluket.
Vannrør av kobber og avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
Sluk under dusjkabinett er ikke lett tilgjengelig for rengjøring, dusjkabinettet kan ikke skyves lett uten at dusjkabinettets bein ødelegger pålimt vinylflis.
Tilluftsspalte eller lignende er ikke etablert.
Innredningen bærer samlet sett preg av slitasje og enkelte mindre skader (svelleskader og lignende).

Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument i veggkonstruksjon fra tilstøtende rom. Målingen gir kun et øyeblikksbilde og kan endre seg f.eks. med årstider, fukt- og temperaturforhold. Relativ fuktighet ble målt til 32,7 prosent, ved 23,5 celsius med duggpunkt på 6,2 celsius. Det ble ikke registrert forhøyet fuktnivå.

Det foreligger informasjon om at våtrommet er bygget eller delvis bygget ved egeninnsats. De deler av utførelsen som lar seg undersøke, bærer ikke preg av faglig god utførelse.
I egenerklæringsskjema er det opplyst om tidligere fukt ved dusjhjørne og lekkasje fra toalett, dette er utbedret selv (ufaglært) med den risiko dette innebærer.
Basert på våtrommets samlede tilstandsbilde og hovedmomentene nevnt ovenfor, må det påregnes tiltak som totalrenovering innen kort tid på grunn av påviste skader og funksjonssvikt. Det er ukjent om tilstanden har ført til skjulte følgeskader, og erfaring viser at oppstart av utbedrings- og fornyelsesarbeider ofte avdekker flere forhold enn først antatt, noe det må tas høyde for i planlegging og kostnadsanslag.

Ildsteder
- Ubrennbar plate under ildsted har ikke tilstrekkelig størrelse.

Skadedyr
- Gnagere: Det observeres spor etter gnagere i kjeller, krypkjeller, kjøkken, kaldloft og kneloft. Opplysningene i dette punktet bør ses i sammenheng med punkt nr:19 i selgers egenerklæring.
Ytterkledningen mangler tilstrekkelig gnagersikring, åpninger i lufteventil (netting sitter løst og med stedvise åpninger) er observert, og åpning mot krypkjeller ved terrassedør, noe som vurderes som en sannsynlig inntrekksvei, men det kan også være andre skjulte åpninger eller inntrekksveier i konstruksjonen som ikke er kartlagt.
Det er konstatert tegn på at omfanget av gnagerproblemet er vesentlig, og erfaringsmessig blir eventuelle skader som regel først kjent når det gjøres ytterligere undersøkelser av skjulte konstruksjoner.

Ytterdører og omramming
- Det registreres følgende avvik på entrédør: Døren har betydelig slitasje, og det er registrert skader/funksjonssvikt etter innbrudd av eier grunnet manglende nøkkel, som har medført knust rute der det nå er montert treplate. Original lås fungerer ikke og man må bruke ettermontert lås for å låse døren.

Yttertak - Helhetsvurdering
Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:
På bakgrunn av at ventilasjonen av hele takkonstruksjonen ikke kan kartlegges og undersøkes fra innsiden, foreligger det en usikkerhet om hvordan/om denne funksjonen er ivaretatt.
Takkonstruksjonen viser tegn til deformasjoner, skjevheter og svanker. Opplysningene som gis i dette punktet må ses i sammenheng med opplysninger og vurderinger som er gjort fra innsiden, eksempelvis under avsnitt om loft - uinnredet / råloft.
Taktekkingen (med tilhørende beslag) har høy alder, tydelige skader, og det er registrert funksjonssvikt.
Det er gjort observasjoner som tyder på pågående lekkasjer og funksjonssvikt i undertaket.
Det observeres fra bakkeplan råte og skader ved undertakets nedre del.
Materialene i takutstikket (gesims) viser tydelige tegn til slitasje og elde, med stedvise symptomer på råteskader.
Vurderingen er begrenset til det som er synlig fra bakkenivå.
Vindskier viser begynnende tegn til slitasje og elde.
Vurderingen er begrenset til det som er synlig fra bakkenivå.
Takrenner og nedløp har tegn på skader og det er registrert funksjonssvikt/utettheter.
Snøfangerutstyr er ikke etablert. På grunn av oppføringstidspunktet vurderes det at kravet for snøfangerutstyr trolig ikke var gjeldende, men TG2 er valgt siden forholdet kan påvirke sikkerheten. Tilstandsgrad er satt i henhold til NS 3600.
Takgjennomføringer med tilhørende tettedetaljer har betydelig slitasje, skader og det er registrert funksjonssvikt/utettheter.
Tettedetaljer i overgang mellom tak til garasje og veggkonstruksjon til bolig viser tegn til en utførelse hvor tettefunksjonen vurderes som usikker.
Fotbeslaget rundt skorsteinen viser tegn til slitasje og elde.
Svekkelser i beslag rundt skorsteiner er et kjent risikopunkt.
Skorsteinen har synlige symptomer på slitasje og elde, og det registreres sprekkdannelser i murpussen.
Basert på bygningsdelens samlede tilstandsbilde og hovedmomentene som nevnes over bør det påregnes strakstiltak grunnet påviste skader, lekkasjer og funksjonssvikt. Forholdene har ført til følgeskader i andre konstruksjoner som er synlige fra innsiden.

Drenering
- Boligen viser tegn til fuktgjennomslag og fuktproblemer fra innsiden, som tyder på funksjonssvikt i dreneringen. Alderen på dreneringen underbygger denne konklusjonen. Forholdet må ses i sammenheng med rapportens øvrige risikoopplysninger som omtaler bygningsdeler som er i direkte eller nær kontakt med bakken.

Garasje
- Sprekkdannelser observeres stedvis på garasjens veggoverflater. Eksakt årsak er ukjent, men forholdet tyder på aktive setninger eller bevegelser i grunnen.
Avskalling av maling/murpuss observeres stedvis i overflaten. Eksakt årsak er ukjent.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Kjøkken
- Vannrør av kobber og avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig grunnet mangelfull overgang mellom ventilasjonsrør og ventilasjonssjakt.

Tekniske anlegg
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Det observeres uisolerte vannrør i krypkjeller. Løsningen er ikke i samsvar med gjeldende forskriftskrav.
Det er ukjent om utvendig vannkran er tilkoblet vann. Ved funksjonstest kom det ikke vann og eventuell stengeventil innvendig er ikke funnet.
Opplysningen over omfatter de deler av rørsystemet som ikke er nevnt og vurdert under andre punkter i rapporten.
- På bakgrunn av varmepumpens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker. Det er ukjent når varmepumpen sist fikk service. Regelmessig service anbefales normalt hvert 2.-3. år for å opprettholde ytelse og levetid.

Andre rom
- Himlingsflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette.

Rom under terreng - Helhetsvurdering
Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:
Det er påvist avleiring av salt- og kalkutslag på grunnmur/gulv mot grunn. Forholdet skyldes fuktvandringer i konstruksjonen og indikerer mulige svakheter i dreneringen. Forholdet bør vurderes i sammenheng med avsnittet om «Drenering».
Det er påvist avleiring av salt- og kalkutslag på gulv mot grunn. Forholdet skyldes fuktvandringer i konstruksjonen og indikerer mulige svakheter i og/eller manglende fuktsperre mot grunnen. Tilluftsventiler er blokkert, noe som påvirker ventilasjonen negativt. Basert på bygningsdelenes samlede tilstandsbilde og hovedmomentene som nevnes over bør det påregnes tiltak som videre overvåkning, lokale utbedringer eller utskiftning hvis videre undersøkelser eller en fremtidig forverring av tilstanden viser at dette er nødvendig. Erfaring viser at igangsetting av slike arbeider i mange tilfeller avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe som det bør tas høyde for.
Basert på bygningsdelenes samlede tilstandsbilde og hovedmomentene som nevnes over bør det påregnes tiltak som videre overvåkning, lokale utbedringer eller utskiftning hvis videre undersøkelser eller en fremtidig forverring av tilstanden viser at dette er nødvendig.
Erfaring viser at igangsetting av slike arbeider i mange tilfeller avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe som det bør tas høyde for.

Loft - innredet
- Det registreres takplater/lekter som ikke er tilstrekkelig festet. Eksakt årsak kan ikke fastslås uten destruktive inngrep.
- Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje og enkelte skader.
- Etasjens skråtak er en lukket konstruksjon. Slike konstruksjoner betraktes erfaringsmessig som fuktrisikokonstruksjoner. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert symptomer på fuktskader.

Loft - uinnredet / kaldt loft
- Kaldtloftet har stedvis lav takhøyde og mangler gangbart gulv. Bygningsdelen er inspisert etter beste evne, men deler av kaldtloftet lot seg ikke undersøke grunnet denne begrensningen.
- Synlige overflater: Misfarging observeres stedvis på undertak og på isolasjon, noe som tyder på negativ påvirkning av fukt. Det ble likevel ikke målt høye fuktnivåer i berørte materialer i området (stikkprøveprinsippet er benyttet). Fuktinnholdet i treverket ble målt med piggelektroder til under målbar vektprosent, som er under grensen for kritisk fuktinnhold (på materialer plassert i et åpent rom ligger denne grensen rundt 20 vektprosent). Opplysningene som gis i dette punktet må ses i sammenheng med opplysninger og vurderinger som er gjort av yttertaket fra utsiden.
- Skadedyr og fuktkrevende insekter: Spor etter gnagere er observert. Forhold, årsak, konsekvens, og eventuelle forslag til tiltak er kun beskrevet under avsnittet om "skadedyr".

Etasjeskiller
- Loft: På innredet rom er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 27 mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket stedvise vesentlige skjevheter. Det er registrert tegn på redusert stivhet, og merkbare rystelser i bjelkelaget ved hard gange. Eksakt årsak er ikke kjent.
- 1. etasje: I stue er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 24 mm. I spisestue er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 18 mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket stedvise vesentlige skjevheter. Eksakt årsak er ikke kjent.

Krypkjeller
- Krypkjelleren har redusert tilkomst, noe som ikke gir tilstrekkelig grunnlag for en fullstendig vurdering. Krypkjellere er en konstruksjonstype som erfaringsmessig har forhøyet risiko for fuktskader.
- Tilsig av vann og fuktsperre mot grunn: Det er ikke mulig å verifisere om det er benyttet fuktsperre under gulvkonstruksjonen, eller ikke.
- Skadedyr: Spor etter gnagere er observert. Forhold, årsak, konsekvens, og eventuelle forslag til tiltak er kun beskrevet under avsnittet om "skadedyr". Dette er en viktig opplysning som en leser av rapporten må sette seg inn i.
- Det observeres uisolerte vannrør i krypkjelleren. Løsningen er ikke i samsvar med gjeldende forskriftskrav.
- Det er observert lagring av organiske materialer i krypkjelleren. Slike materialer kan trekke til seg fukt, noe som kan føre til mugg- og sopputvikling, samt tiltrekke skadedyr. Selv om det ikke er observert at dette har medført problemer, anbefales det på generelt grunnlag å fjerne organiske materialer fra krypkjelleren.

Yttervegger
- Det er stedvis slitasje på ytterkledningens overflatebehandling, med synlige malingsbobler og avflassing. Opplysningen bør ses i sammenheng med andre opplysninger som gis om kledningen. Svertesopp er observert på deler av ytterkledningen. Forholdet kan tyde på forhøyet fuktnivå på kledningsoverflaten siden symptomene i hovedsak observeres på boligens skyggeside.
- Ytterkledningens materialer viser tydelige tegn til elde, med stedvise symptomer på begynnende råteskader. Vurderingen er begrenset til det som er synlig fra bakkenivå, med den begrensing dette innebærer. Stikktaking er utført på typiske skadesteder som var tilgjengelig uten bruk av stige. Det er stedvis liten avstand mellom kledningens underkant og terrenget.
- Fasader og konstruksjoner av mur, betong og lignende: Avskalling av maling/murpuss observeres stedvis i overflaten. Eksakt årsak er ukjent.
- Ytterkledningen mangler tilstrekkelig gnagersikring. Sett i sammenheng med at det er registrert tegn på gnagere inne i boligen, vurderes konsekvensen at åpningen bak kledningen kan være en mulig inntrekksvei. Det er ikke kjent om det finnes andre inntrekksveier eller hvilke som faktisk benyttes. Forholdet må ses i sammenheng med øvrige opplysninger om skadedyr i rapporten.

Vinduer og omramming
- Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Enkelte vannbord viser tegn til slitasje og begynnende skader. Det er liten klaring mellom utvendig listverk og vannbord under vinduet.

Terrasse / platting
- Det observeres tegn til svikt i markterrassens fundamenter, med setninger i konstruksjonen som resultat. Årsaken vurderes å kunne være feil med utførelsen.

Grunnmur og fundament
- Avskalling av maling/murpuss observeres stedvis på grunnmuren. Eksakt årsak er ukjent.

Drenering
-Det vurderes at grunnmuren ikke er beskyttet med utvendig fuktsperre.

Stikkledninger
- Utvendige vann- og avløpsledninger: Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

Garasje
- Fundament, grunnmur og gulv mot grunn: Bygningsdelen viser tegn til skjevheter, noe som kan tyde på underdimensjoneringer eller underliggende feil som ikke lar seg observere. Eksakt årsak er ikke kjent.
- Innvendige flater i himling viser tegn til elde og enkelte skader etter det som vurderes å være lekkasje fra gammelt yttertak (yttertak og undertak er skiftet ut i ettertid).
- Vinduer og garasjedører viser tegn til slitasje, elde og stedvise aldersrelaterte skader. Vinduene har dermed nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Utebod
- Fasadematerialer viser stedvise tegn til slitasje, begynnende nedbrytning og elde. Det er derimot ikke registrert synlige skader av større betydning. Stedvis kort avstand fra underkant av kledningen til terrenget.
- Yttertaket (med tilhørende bygningsdeler) viser tegn til slitasje, elde og enkelte mindre overflateskader. Det er derimot ikke registrert lekkasjer eller andre symptomer på funksjonssvikt, men taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Fundament, grunnmur og gulv mot grunn: Bygningsdelen viser tegn til skjevheter, noe som kan tyde på underdimensjoneringer eller underliggende feil som ikke lar seg observere. Eksakt årsak er ikke kjent.
- Innvendige flater viser tegn til slitasje og elde. Det er derimot ikke registrert synlige skader/konsekvenser av større betydning, men tiltak som vedlikehold og lokale utbedringer må forventes på sikt.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Grunnmur, fundament
- Søyler og pilarer: Tilgjengeligheten for inspeksjon av enkelte søyler/pilarer er begrenset grunnet lav takhøyde i krypkjeller. Det er gjennomført visuell kontroll der det var mulig, uten at det ble oppdaget tegn på feil i utførelsen eller indikasjoner på svekket funksjon. For søyler og pilarer som ikke kunne inspiseres tilstrekkelig, er tilstanden ukjent.

Helse, miljø og sikkerhet

Innvendige trapper
Trappen har ingen håndløpere. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet. Om trappen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Brannsikkerhet
Boligen mangler godkjent slokkeutstyr. Forholdet påvirker sikkerheten. Det er viktig å sørge for at godkjent slokkeutstyr blir anskaffet så snart som mulig.

Brannsikkerhet
Det vurderes at deler av boligen mangler tilstrekkelig antall godkjente rømningsveier. Loftsetasje har ikke utgang direkte til sikkert sted, eller tilstrekkelig antall alternative rømningsveier som rømningsvinduer eller lignende. Forholdet påvirker sikkerheten ved bruk, og er en opplysning en kjøper må ta spesielt hensyn til.

Brannsikkerhet
Komfyrvakt er ikke montert på kjøkken. Det anses som sannsynlig at det foreligger krav om komfyrvakt i boligen. Vurderingen baserer seg på alderen til relevante el-installasjoner. Forholdet påvirker brannsikkerheten, og må kartlegges av en kvalifisert elektrofaglig person.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Selger opplyser om tidligere fukt i dusjhjørne og lekkasje fra toalettsisterne, som ble utbedret ved egeninnsats ved å sette inn dusjkabinett, skifte toalett, og legge våtromsmembran og vinylfliser over de gamle flisene.
I 2023 ble det installert dusjkabinett, ny WC, armatur på servant, ny varmtvannsbereder og ny hovedstoppekran av rørlegger.
Det har vært en vannlekkasje fra en takrenneskjøt mellom huset og garasjen, som ble utbedret umiddelbart.
Reparasjoner på kledningen ble utført i 2019, trolig av et innleid firma.
Ved ekstremt mye regn og samtidig bruk av vaskemaskin har det kommet vann opp av sluket i kjelleren.
Vannrør på kjøkken kan fryse ved svært kalde temperaturer.
Sikringene til oppholdsrommene går av og til på grunn av overbelastning.
I 2022 ble det installert nytt sikringsskap med automatsikringer og ny kurs til oppvaskmaskin av elektriker.
Det er sprekker i muren i garasjen.
Det har vært rotte i huset, hvor åpningen ble tettet av et skadedyrfirma, men det hender det er mus på loftet.
Det var også sopp på badet grunnet dusjhjørne og lekkasje fra toalettsisterne, som ble utbedret i 2023.

Tidligere eier har selv utført det meste av arbeidet på huset siden byggeåret, etter eierskiftet i 2022 er det utført flere utbedringer men boligen er fortsatt i dårlig byggteknisk stand med behov for betydelige oppgraderinger.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2023:

- Oppgradert bad med nytt dusjkabinett, toalett, ny gulvmembran og vinylfliser.

- Utbedring av fukt ved dusjhjørne og lekkasje fra toalett.

- Montering av kjøkkenbatteri, servantbatteri og varmtvannsbereder.

- Montering av innvendig hovedstoppekran.

- Silikonering rundt toalett, servant og kjøkkenkum.

- Arbeid på bad utført av Bergersen Rør og Vedlikehold AS. Samsvarserklæring foreligger.

2022:

- Ny kjøkkeninnredning med integrerte hvitevarer.

- Nytt sikringsskap med automatsikringer og ny kurs til oppvaskmaskin. Utført av Sæther Elektriske. Dokumentasjon foreligger.

Ukjent årstall:

- Yttertak og undertak på garasje er skiftet ut.

En enebolig fra 1957 innerst i en blindvei, med en opparbeidet hage, tilknyttet garasje og to uteplasser.

Boligen har gjennomgått oppgraderinger de senere år: nytt kjøkken i 2022, nytt sikringsskap med automatsikringer i 2022, og arbeider på badet i 2023 inkludert ny varmtvannsbereder, nytt toalett og ny hovedstoppekran.
Tregulv er lagt i de primære oppholdsrommene.

Samtidig er dette en eiendom med et oppgraderingsbehov, særlig knyttet til tak, vinduer, ytterdør, bad og drenering.

Potensialet ligger i den store tomten, den nære avstanden til Lillestrøm by, karakteren og muligheten til å forme boligen etter egne ønsker.

Vindfang
Fra den terrasseplattingen ved inngangen trer man inn i vindfanget og videre inn i gangen.
Det er plass til å henge fra seg yttertøy og sette fra seg sko.
Entrédøren har sikkerhetslås, men er i dårlig stand og trenger utskiftning.

Tregulvet løper gjennom hele etasjen og skaper en visuell sammenheng mellom rommene.

Stue
Stuen ligger hevet noen trinn over spisestuen, noe som skaper en koselig sone for sofa og tv.
Peisovnen er plassert i en murnisje med hvitmalt tegl og gir rommet karakter.

Spiseplassen ligger i plan med kjøkkenet og er rommet som binder boligens sosiale soner sammen.
Herfra ser man opp mot stuen via trinnene og gjennom den buede åpningen inn til kjøkkenet.
Varmepumpe er montert i rommet og sørger for en behagelig innetemperatur året rundt.

Kjøkken
HTH-kjøkkenet er fra 2022 og innredet med glatte fronter langs to vegger.
Benkeplate av tre løper langs begge sider.
Nedfelt kjøkkenvask med armatur.
Integrerte hvitevarer som stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser.
Sikringsskap er plassert i kjøkkenet.

Kontor
Kontoret har adkomst til markterrassen via terrassedør. Rommet fungerer godt som hjemmekontor med plass til skrivebord og oppbevaring.

Soverom
Boligen har to soverom plassert i 1. etasje.
Det ene rommet har plass til dobbeltseng med nattbord på begge sider og har innebygde skap over sengen som gir god oppbevaringsplass.
Det andre soverommet har plass til seng med nattbord.
Begge rommene har tregulv.

Bad
Baderomsinnredning med veggskap med ovenpåliggende servant og armatur.
Speil med overlys og stikkontakt over servant, samt vegghengt høyskap.
Dusjkabinett med dusjarmatur.
Gulvstående toalett montert i 2023.
Opplegg for vaskemaskin.
Badet har flislagt gulv med gulvvarme.
I 2023 ble det lagt nytt lag membran og vinylfliser over de eksisterende flisene på gulv.
Veggfliser er malt.

Markterrasse
Markterrassen er belagt med betongheller.
Hagen med kjøkkenhage, frukttrær og busker strekker seg ut fra terrassen.
Selger opplyser om gode solforhold på denne sørvendte uteplassen fra middag til solnedgang.

Kjeller
Kjelleren er delvis innredet uten utlektede vegger og ble innredet da boligen ble bygget.
Deler av etasjen har synlig støpt gulv, malte veggflater og panelbord i himling.
Varmtvannsbereder på 190 liter fra 2023 er plassert her, sammen med hovedstoppekran på vanninntaksrøret og stakeluke.
Synlige avløpsrør i plast og støpejern. Naturlig ventilasjon via ventiler.

Innredet rom på loftet
Loftet er delvis innredet med skråtak og panel på vegger og himling. Takhøyden er ca. 2,00 m på det høyeste punktet, og deler av arealet har lav himlingshøyde.
Det gjøres oppmerksom på at bruken av loftet som soverom er en søknadspliktig bruksendring. Rommet er ikke omsøkt eller godkjent til varig opphold/soverom.

Tilknyttet garasje på 33 m² med plass til bil og ekstra oppbevaring. Frittstående utebod på 3 m².

Det er kun de integrerte hvitevarene som følger med. Kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisk oppvarming med panelovner. Det er gulvvarme/varmekabler på bad. Varmepumpe er plassert i stue/spisestue. I tillegg er det en peisovn i stue/spisestue.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1957. Det foreligger byggetillatelse for oppføring av våningshus datert 05.09.1957. Tilbygg til våningshus er oppført ca. 1961. Det foreligger byggetillatelse for tilbygget datert 07.09.1961. Byggetillatelse for uthus datert 30.10.1958. Byggetillatelse for garasje datert 03.09.1969. I tillatelsen var det satt betingelse om at det innsendes erklæring fra tilstøtende nabo om at omsøkte avstand på 2,5 meter til nabodelet godkjennes. Byggetillatelse for utbedringsarbeider på garasje (endring av tak fra flatt til saltak) datert 03.08.1983.

Det foreligger ikke ferdigattest for tiltakene. Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Byggetillatelsene kan fås ved henvendelse til megler. Mye av byggetillatelsene er før bygningsloven trådte i kraft for hele landet i 1965. Det er ikke uvanlig at det i mange kommuner er mangelfulle arkiv for tiden før 1965. Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker.

Dagens planløsning samsvarer ikke helt med godkjente byggetegninger.
Soverom på loftet er opprinnelig ikke byggemeldt på godkjente tegninger og er å anse som uinnredet tilleggsdel, og er dermed ikke godkjent til varig opphold.
Innredning av rommet til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen.
Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring.
Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

I boligens 1. etasje er det gjort mindre innvendige endringer og omdisponeringer av romfunksjoner sammenlignet med tegningene fra 1983.
Blant annet er et soverom i dag beskrevet og brukt som kontor.
Endring av romfunksjon innenfor hoveddel anses som en innvendig ombygging og medfører ikke endring av lovlig bruk.

På eiendommen er det etablert en frittstående utebod på 3 m², en markterrasse på 15 m² med adkomst fra kontor, samt en terrasse på 3 m² med adkomst fra vindfang.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

1983/106199-1/8 14.09.1983 BEST. OM VANN/KLOAKKLEDN.
Rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger mv
Eier av gnr. 10 bnr. 17 gir Fet kommune rett til å anlegge vann- og avløpsledninger med tilhørende kummer. Kommunen har fri framkomst til traseen for anlegg, ettersyn, vedlikehold og reparasjon. Grunneieren må ikke bygge eller foreta anlegg over ledningene eller benytte eiendommen på en måte som utsetter ledningsnettet for fare eller skade. Eventuelle skader på eiendommen utbedres av kommunen for kommunens regning. Vilkårene er bindende for nåværende og senere eiere.

Eiendommens rettigheter:

1957/102294-1/8 23.07.1957 BEST. OM VANN/KLOAKKLEDN.
Rettighet hefter i: KNR: 3205 GNR: 410 BNR: 3
Rettighet hefter i: KNR: 3205 GNR: 410 BNR: 17
Bestemmelse om veg
Eiendommen har gjerdeplikt rundt sin parsell. Kjøperen har rett til å grave renne for avløp til kloakk og for innlegg av vann på selgerens eiendom.
Videre har eiendommen veirett over selgerens eiendom ut til riksvei.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Boligen ligger i en blindvei i et etablert boligområde. Her er nærhet til skoler, barnehager, offentlig kommunikasjon, friluftsområder og diverse servicetilbud.
For barna og den aktivitetslystne er det kort vei til fotballbane, ballbinge, lekeplass, idrettshall, skøytebane, svømmehall, badevann, skiløyper, golfbane og treningssenter m.m.
Fetsund har et rikt kulturliv og en vakker natur som innbyr til friluftsliv. Boligen ligger i nærhet til flotte tur- og friluftsområder med utallige skiløyper, samt bademuligheter ved Hvalstjern og Heiavann som gir gode rekreasjonsmuligheter både sommer og vinter. Kommunen har også et mangfoldig og variert tilbud innen kultur og idrett.

Fetsund lensemuseum:
Fetsund lenser er i dag fredet som landets eneste gjenværende fløtningsanlegg.
Det er bevart som et enestående kulturminne og et levende museum med verksteder for tradisjonell håndverk, kafé og museumsbutikk.
Fetsund lenser ligger i et vakkert naturområde ved innfallsporten til Nord- Europas største innlandsdelta og har både natur- og kultursti.

Dagligvarehandelen kan gjøres ved bl.a. Coop, Spar og Rema 1000.
Fetsund sentrum har også et godt servicetilbud og vinmonopol. Ønsker du ytterligere servicetilbud ligger boligen nært Lillestrøm sentrum som har et godt og variert utvalg av butikker, shoppingsenter, post, bank, apotek, vinmonopol, helsetilbud, cafeer, barer, restauranter, kino, kulturhus etc.
Strømmen storsenter med ca 190 butikker og tilknyttede virksomheter, Lørenskog og Oslo sentrum ligger også godt innen rekkevidde via offentlig kommunikasjon og bil.

Kollektivtilbud:
Det er kort vei til offentlig kommunikasjon via buss og tog. Nærmeste bussholdeplass er Vinsnes (ved Fetveien), og ligger ca. 500m fra boligen. Det er meget gode pendlermuligheter fra Fet togstasjon (og Tuen, men med noen færre avganger enn Fet togstasjon) med bl.a. tog til Oslo som tar ca. 20 min.

Skoler:
Hovinhøgda skole (1-7 kl.)
Garderåsen skole (1-7 kl.)
Østersund ungdomsskole (8-10 kl.)
Lillestrøm videregående skole
Skedsmo videregående skole

Barnehager:
Tienbråten ressursbarnehage
Sommerly barnehage
Nerdrumshagen barnehage

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Stor og flat tomt på 1042 kvm. Tomten er tilnærmet flat og opparbeidet med grus, steinheller, biloppstillingsplass, plenarealer og diverse beplantning.

Eiendommen har en garasje tilknyttet boligen, samt biloppstillingsplass på egen tomt. Selger opplyser at det er mulig å montere elbillader utenfor garasjen.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i Kommuneplanens arealdel 2023–2035, vedtatt 14.06.2023, avsatt til boligbebyggelse (nåværende).

Eiendommen berøres av følgende hensynssoner i henhold til kommuneplanen:
- Angitt hensynssone og faresone: Ifølge kommuneplankartet er eiendommen berørt av en angitt hensynssone og faresone, vist med rødt skravurmønster. Eksakt H-kode og tilhørende bestemmelser er ikke spesifisert i mottatte dokumenter.
- Gul støysone (veg): Eiendommen ligger delvis i gul støysone for vei.

Eiendommen ligger i et område som i NVEs aktsomhetskart er utpekt som et potensielt flomutsatt område. Eiendommen berøres av flomsoner for 200-årsflom og 1000-årsflom. Dette medfører at krav til bygging i flomutsatte områder må følges.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Årsprognosen for kommunale avgifter 2026 ligger på kr 14 747,86. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing.
Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Det er installert vannmåler på eiendommen og kostnadene betales etter forbruk. Forbruk avleses etter henvendelse fra kommunen. Forbruk betales à konto basert på siste avlesning. Avregning foretas i forbindelse med neste forfall på kommunale avgifter.

Det er p.t. ikke eiendomsskatt for denne eiendommen.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 15 500,- pr. år / 15 881 kWh pr. år.

Nåværende eier har forsikring i Landkreditt Forsikring som koster kr 10 566,- pr. år.

Boligen er tilknyttet Global Connect (1000/1000) som leverandør av internett og koster kr 12 576,- pr. år. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Privat brøyting koster kr 1 174,- pr. år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 892 970,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

5 200 000,00 Prisantydning

Omkostninger

130 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
131 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
150 990,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 331 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 350 990,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Tine Brubak

Etter nærmere avtale.

Eiendommen er tilknyttet Åkrene Vel. Ifølge selger er de årlige kostnadene til velforeningen kr 0,-. Det foreligger ingen ytterligere informasjon om velforeningens ansvarsområde eller vedtekter i de foreliggende dokumentene.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 50 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,-
Markedsføringspakke  kr 29 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Tilrettelegging  kr 19 900,-
Visninger kr 4 500 pr stk

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 4 477,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig  kr 20 625,-
Foto stor pakke  kr 5 000,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 60-0029/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
Adolph Tidemands gate 38, 2000, LILLESTRØM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR60.2629

Sist oppdatert: 22. mai 2026 kl. 17:24