Badstuveien 28

Badstuveien 28, 1385 ASKER
Kommunenummer 3203, gårdsnummer 89, bruksnummer 267
Andelsnummer 23, Badstuveien 8-44 Borettslaget, organisasjonsnummer 986610146

Totalt bruksareal BRA: 97 kvm

BRA-i:
Rekkehus:
-1. etasje 11 kvm: Uinnredet kjellerrom /t rapperom
1. etasje 40 kvm: Entré, Trapperom / gang, Stue, Kjøkken
2. etasje 37 kvm: Trapperom, Bad, Soverom, Soverom 2, Soverom 3

+ Sydvendt terrasse oppmålt til ca 8 kvm med utgang fra stue
+ Kjellerbod på ca. 9,4 kvm
+ Tilgang på fellesvaskeri (strømkostnad dekkes av borettslaget)

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 23.06.2025 utført av Byggmester/Takstmann Bjørn Aarvik.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen generelt:
- Rekkehus over 2.etasjer samt kjeller.
- Grunnmur av betong.
- Drenering fra byggeår.
- Bærende konstruksjoner og skillende dekker av tre.
- Yttertak av saltaksform utvendig tekket med takstein/plater. Yttertaktekking fra 2016.
- Yttervegger av trekonstruksjoner. Utvendig kledd med stående trekledning.
- Vinduer med rammer/karmer av tre med 2-lags glass fra 2014. Balkongdør med rammer/karmer av tre med 2-lags glass fra 2005.
- Entrédør med glassfelt fra 2006.
- Vannrør av kobber fra ukjent årstall. Rør-i-rør system som omfatter bad 2 etasje fra 2017. Synlig avløpsrør av plast og støpejern. Boligen er tilknyttet felles varmtvann. Oppvarming med radiatorer fra fellesarmesentral. Fordelerskap for rør-i-rør system plassert på soverom 1. Hovedstoppekran plassert i felles kjeller.
- Sikringsskap plassert i felles kjeller.
- Utgang fra stue til en terrasse oppmålt til ca 8 kvm. Rekkverkshøyden oppmålt til 0,85 meter.

Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på bygningsdeler med Tg2 og Tg3:

Tg2:
- Noen vinduer fra byggeår.
- Kledning har passert mer enn 50 % av forventet brukstid.
- Slitte terrassebord balkong.
- Noe knirk i gulv i 2.etasje.
- Høydeforskjell gulv.
- Ikke foretatt radonmålinger.
- Fall mot sluk bad.
- Plastsluk og ukjent tettesjikt/membran innvendig trapper.
- Alder vannledninger.
- Alder drenering.
- Flatt terreng rundt huset.

Tg3:
- Det hefter usikkerhet ved om brannskiller/ dør mot fellesarealer i kjeller er korrekt utført i henhold til byggteknisk forskrift.
Forholdet må undersøkes av kompetent personell, og eventuelle utbedringer må utføres. Underliggende sjablongmessig prisanslag gjelder for brannteknisk inspeksjon. Grunnet blant annet manglende branndør mot felles areal. Kostnadsestimat: Under 10 000

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om bygningsdelene nevnt ovenfor. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Entré:
Romslig entré med plass til knaggrekker, skoskap og annet.

Stue og terrasse:
Lys og hyggelig stue med mye naturlig lys, og god plass for sofa- og spisegruppe, samt annet naturlig møblement. Fra stuen har du utgang til en nydelig, sydvendt terrasse på ca. 8 kvm med videre utgang til felles hage.

Kjøkken
Delikat og stilrent kjøkken fra 2022 innredet med slette fronter på over- og underskap, benkeplater av laminat med nedfelt oppvaskkum og veggfliser mellom benkeplate og overskap. Kjøkkenet er utstyrt med integrert platetopp og stekeovn, samt oppvaskmaskin i benk og kjøleskap med frysedel. Hvitevarene på kjøkkenet medfølger boligen. Ventilator med rør ut av bygget er montert over platetopp.

Baderom:
Lekkert baderom fra 2017 med fliser på gulv med gulvvarme, fliser på vegger og nedsenket himling med downlights. Badet er innredet med vegghengt toalett, vegghengt servantskap med ovenpåliggende servant, speilskap med overlys over servant, og dusjnisje med innfellbar glassvegg.

Soverommene:
Boligen har 3 gode soverom, alle på samme plan sammen med badet. Alle soverommene har god plass for seng og nattbord. Hovedsoverommet er utstyrt med en skyvedørsgarderobe.

Kjelleretasjen:
Boligen har en praktisk kjelleretasje som passer godt for lagringsplass. Fra kjelleren har du videre utgang til felleskjeller. Boligen disponerer også en praktisk kjellerbod på ca. 9,4 kvm.

Boligens innvendige overflater:
- Gulv: Laminat, trebord og gulvbelegg
- Vegger: Malt panel og malte flater
- Himling: Panel og plater.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming med radiatorer (fjernvarme) og elektrisitet. Felles varmtvann.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 17.11.1964. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det er uvisst om det er gjort endringer etter at ferdigattest ble gitt, men selger opplyser at det ikke er foretatt endringer i selgers eiertid.

Det gjøres oppmerksom at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras boligen fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 3 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelser om vann/kloakkledning, adkomstrett og ledninger.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Beboere hjelper til med snømåking ved søppelkonteinere, samt arealet foran egen inngang.
Iht. opplysninger fra selger praktiseres det at eier klipper gresser foran sin egen bolig.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
VI er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring levers av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Eiendommen ligger i et rolig og barnevennlig boligområde på Dikemark i Asker kommune. Boligen ligger i landlige og naturskjønne omgivelser og har kort vei til skoler, barnehager, dagligvarebutikk og offentlig kommunikasjon. Det er enkel påkjøring til E18 og kort vei til flere kjøpesentre og Asker sentrum.

For barna og den aktivitetslystne ligger lekeplass, fotballbane og skøytebane godt innen rekkevidde. Dikemark har et rikt tilbud for barn og unge, der Dikemark IF har stort idrettsanlegg med flere baner. Her tilbys aktivitetene fotball, langrenn, aerobic, sykling og innebandy.

Eiendommen har også nærhet til flotte tur- og friluftsområder som bl.a. Dikemarksvannene. Her er det flere populære badestrender å velge mellom, eller du kan finne en usjenert, idyllisk plass. På Ulvenvannet er det badestrand med badeflåte og toalett.

Dagligvarehandelen kan blant annet gjøres på Extra Vardåsen, og det tar ca. 8 minutter å kjøre til Liertoppen Kjøpesenter. I tillegg har Heggedal sentrum et godt utvalg i forretninger og servicetilbud, og det er kort vei til Trekanten i Asker og Rortunet i Slemmestad. Sandvika og Oslo ligger også godt innen rekkevidde via offentlig kommunikasjon eller bil.

Området byr på offentlig kommunikasjon i form av buss. Nærmeste holdeplass er Eriksrus, som ligger ca 4 minutters gange unna boligen. Ved å benytte bil tar det ca. 15 min til Slemmestad, 10 min til Asker, 14 min til Holmen, 18 min til Sandvika og 32 min til Oslo S.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager og skoler:
- Stinaløkka Kanvas-barnehage
- Vardåsen barnehage
- Trollstua barnehage
- Solberg barneskole
- Hovedgården ungdomsskole

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 2 351 kvm som tilhører borettslaget.

Beboerne har tilgang til parkering på fellestomta øverst i Badstuveien hvor det er elbil ladere, og parkering langs den nedre veien (nedre rekke). De som har elbil får egen lade nøkkel og betaler for så mye man bruker. Det er avhengig av hvor mye man bruker lader. Oppgjør kommer fra borettslaget hver mnd.

Parkeringsplassene er ikke nummererte og beboerne oppfordres til en viss fleksibilitet. Iht. opplysninger fra selger praktiseres det at bileiere måker hver sin plass på vinterstid, og at plassen markeres med en spade i bakkant.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Kommuneplaner:
Kommuneplan for Asker 2023 - 2035
PlanId: 2020100
Plantype: Kommuneplanens arealdel
Planstatus: Endelig vedtatt arealplan
Ikrafttredelsesdato: 13.06.2023
Arealbruk: Boligbebyggelse,Nåværende
Delareal: 5 972 m²

Eiendommen er regulert til "konsentrert småhusbebyggelse" i henhold til reguleringsplan "Villaveien, Badstuveien" med planID "0220179D" datert 07.10.1992.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr  6 203,-  pr. mnd. og inkluderer:
Felleskostnader (bredbånd, oppvarming, varmtvann, andre kommunale avgifter, vaskerom og andre driftskostnader): kr 4 777,-
Avdrag: kr 491,-
Renter: kr 935,-

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 6 578,- pr. år.
Boligen er tilknyttet fiber.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 832 558,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 3 330 230,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 27 524,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 195 529,- pr. 31.12.2024

Spesifikasjon av lån:
Lånenummer: 12132173050, DNB Bank ASA
Annuitetslån, 4 terminer per år.
Rentesats per 25.07.2025: 5.45% pa.
Antall terminer til innfrielse: 62
Saldo per 25.07.2025: 2 117 299
Andel av saldo: 88 221
Første termin/første avdrag: 30.03.2016 ( siste termin 30.12.2040 )
Ingen avtale om individuell nedbetaling av fellesgjeld på dette lånet

Lånenummer: 12137490593, DNB Bank ASA
Annuitetslån, 4 terminer per år.
Rentesats per 25.07.2025: 5.45% pa.
Antall terminer til innfrielse: 93
Saldo per 25.07.2025: 2 575 415
Andel av saldo: 107 309
Første termin/første avdrag: 30.03.2019 ( siste termin 30.09.2048 )
Ingen avtale om individuell nedbetaling av fellesgjeld på dette lånet

3 890 000,00 Prisantydning
195 529,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 085 529,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 252,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 104 781,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Herdis Eiriksdottir og Carl Ivar Öström

Boligen er tilknyttet Borettslaget Badstuveien 8-44. Borettslaget består av 24 boligandeler.
Forretningsfører er USBL.
Dugnad må påregnes. Hver bolig skal male sin egen fasade, selger har etterspurt maling fra borettslaget så fasaden kan males før overtagelse.
Dyrehold er tillatt. Det følger av ordensreglene at beboere som holder dyr skal sørge for at det ikke sjenerer noen, eller etterlater ekskrementer på borettslagets område. Hunder skal holdes i bånd.

Borettslaget kjøper for tiden ingen ekstern vaske- eller vaktmester tjenester og derfor forventes det at beboerne bidrar med praktiske tjenester etter evne. Slike tjenester inkluderer: Kjellervask / gressklipping / snømåking.

Beboerne i borettslaget har tilgang til felles vaskerom med to vaskemaskiner og en tørketrommel. I tillegg er det et rom der man kan henge klær til tørk.

Foretatt påkostninger de senere år: 
- Vedlikehold med rensing, graving og reparasjon av overvannsrør.
- Forsterkning av hovedstrømmen og bytting til nye kabler og hovedtavler på fellesanlegget.
- Kjøpt inn trampoline og parkeringsskilt.
- Kjøpt inn nye sykkelstativer og oppheng til stigen i fellesrommet ved 32-44, samt mini-stilas til malearbeid og ny gressklipper.

Styreleder opplyser 25.07.2025 at det ikke er vedtatt noe konkrete planer. Felleskostnadene kan forventes å øke noe ift. det generelle kostnadsnivået. Det er snakk fra kommunen sin side om at vi må evt. danne veilag for å vedlikeholde veien; men kostnadene forbundet med dette er ikke utredet ennå.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Det er forhåndsutlyst forkjøpsrett hvor fristen for å melde interesse er torsdag 7. august. Avklaring om noen har meldt interesse, får vi informasjon om fredag 8. august. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.   

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Borettslaget er sikret mot tap av felleskostnader i Klare Finans AS. Borettslaget er, etter gjeldende bestemmelser fastsatt av finansieringsselskapet, sikret mot tap som følge av at en andelseier unnlater å betale sine felleskostnader. Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1. desember med gyldighet fra førstkommende årsskifte.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Oppdragsnummer 10-0201/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bekkestua
Gml. Ringeriksvei 40, 1357, BEKKESTUA
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR10.25201

Sist oppdatert: 01. august 2025 kl. 20:50