Ståvihagan 15D

Ståvihagan 15D, 1339 VØYENENGA
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 63, bruksnummer 262

Totalt bruksareal BRA: 146 kvm

BRA-i:
Rekkehus:

Underetasje 36 kvm: Vaskerom/bad, rom benyttet som kjellerstue og rom benyttet som soverom.
1. etasje 44 kvm: Entré og stue/kjøkken.
2. etasje 43 kvm: Gang, bad og tre soverom.

BRA-e:
Rekkehus:
1. etasje 2 kvm: Utebod.
Garasjerekke:
1. etasje 21 kvm: Garasjerom.

Åpent areal:
1. etasje 29 kvm: Terrasse.

Underetasjen er ikke godkjent til varig opphold, se pkt. ferdigattest for utfyllende informasjon.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 18.03.2026 utført av Anticimex AS v/Knut Johnsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport et rekkehus oppført i 1953. Boligen er oppført med kjeller, har grunnmur av betong, yttervegger av trekonstruksjoner med stående trekledning, og etasjeskillere av trekonstruksjoner. Gulv mot grunn er støpt. Yttertaket er en saltakskonstruksjon i tre, tekket med asfaltpapp fra omkring 2018. Takrenner, nedløp og pipebeslag er i metall. Skorsteinen er av teglstein fra byggeår, men ildsted er fjernet. Boligen har vinduer med karmer og rammer av tre fra ukjent årstall og 2021. Entrédøren har elektronisk kodelås, og balkong/terrassedør fra 2021 er i tre. Innvendig er det en trapp i tre, og en utvendig trapp i betong belagt med skiferstein. Fra stuen er det utgang til en 29 m² stor terrasse i trekonstruksjoner med markise.

Til eiendommen hører det også en garasje i en garasjerekke med ukjent byggeår.

Det elektriske anlegget har sikringsskap med automatsikringer plassert i rom benyttet som kjellerstue. Det mangler samsvarserklæring for deler av anlegget, og det er registrert forhold som tilsier at det er behov for en utvidet kontroll utført av en elektrofaglig person.

Boligen har tilstrekkelig med røykvarslere. Det er ikke observert godkjent slukkeutstyr, og det er ikke montert komfyrvakt på kjøkkenet.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Våtrom - Kjeller
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Malingsavflassing er synlig ved hovedsluk og er aldringspreget. Vaskekjelleren har ikke fullverdig vanntett sjikt på gulv- og veggflater, noe som ikke oppfyller dagens forventing til et våtrom. Selv om tilsvarende løsninger er vanlig i eldre bygninger, gir dette begrenset beskyttelse mot fukt. På grunn av alder mangler sluket mulighet for innfesting av klemring - en komponent som sikrer tett tilslutning mellom det vanntette sjiktet og sluket. Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) samt avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Innredningen bærer samlet sett preg av slitasje og enkelte mindre skader (svelleskader og lignende). Toalettsete er defekt. Med bakgrunn i at våtrommets vegger er av mur/betong er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking i et område der det erfaringsmessig forekommer skader. Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader. Basert på våtrommets samlede tilstandsbilde og hovedmomentene nevnt ovenfor, må det påregnes fornyelse innen kort tid. Sjablongmessig prisanslag Kr over 300 000,-.

Yttervegger inkl. fasader
- Ytterkledning (fasademateriale, vannbord, utvendig listverk, o.l.): Det er observert råteskader på kledning mot tak over entré. Vurderingen er begrenset til det som er synlig fra tak over entré, med den begrensing dette innebærer. Sjablongmessig prisanslag: kr 10 000 - 50 000,-.

Terrasse / platting
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Det er registrert råte på skillevegg mot nabo samt hull på markiseduk. Sjablongmessig prisanslag: kr 50 000 - 100 000,-.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Kjøkken
- Overflate gulv: Synlige deler av parkettgulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, men riper og hakk av en viss dybde kan gjøre at fuktighet som for eksempel fra rengjøring forårsaker misfarging eller lignende konsekvenser.
- Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Avløpsrør: Avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Ventilasjon: Kjøkken har ingen tilluftsventiler eller avtrekksventil, noe som påvirker ventilasjonen negativt.

Tekniske anlegg
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Det vurderes at vannrørene er skiftet eller delvis skiftet etter byggeåret, men det er ikke kjent når dette ble gjort, eller omfanget av arbeidet. Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) fra eldre ukjent årstall er vurdert til å ha en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Innvendig stoppekran: Innvendig stoppekran er ikke funksjonstestet grunnet komponentens høye alder og lignende symptomer. Funksjonen/tilstanden ikke er kjent.
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist, og det er derfor ukjent om dette er etablert. Stakeluke anses generelt sett som et forskriftskrav, med enkelte unntak. Tilstandsgrad settes i henhold til NS 3600.
- Avløprør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens avløpsrør/sluk av støpejern (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

Andre rom
- Overflate gulv: Synlige deler av parkettgulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, men riper og hakk av en viss dybde kan gjøre at fuktighet som for eksempel fra rengjøring forårsaker misfarging eller lignende konsekvenser.
- Innerdører: Dørbladet på soverom 1 og 3 kommer i kontakt med karmen slik at døren ikke kan åpnes og lukkes som normalt.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig. Boligen har kun tilluftsventil på vindu i trapperom.

Rom under terreng
- Overflate gulv: Synlige deler av parkettgulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, men riper og hakk av en viss dybde kan gjøre at fuktighet som for eksempel fra rengjøring forårsaker misfarging eller lignende konsekvenser.
- Innerdører: Dørbladet på vaskerom/bad er vridd slik at døren ikke lukkes som normalt.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig i rom benyttet som soverom.
- Kontroll i lukkede konstruksjoner: Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling i utlektet veggkonstruksjon. Målingen gir kun et øyeblikksbilde og kan eksempelvis endre seg med årstider, fukt- og temperaturforhold. Relativ luftfuktighet ble målt til 63,1 prosent, ved 16,4 celsius med duggpunkt på 9,4 celsius. Dette måleresultatet tilsier at det ikke ble registrert forhøyet fuktnivå.Det er observert vindsperrepapp inne i veggkonstruksjonen, en løsning som erfaringsmessig gir risiko for tilvekst av mikroorganismer. Det er påvist innvendig etterisolering, uten at grunnmuren er isolert på utsiden, en løsning som er forbundet med kondens- og fuktrisiko. Forholdene må og ses i sammenheng med drenerings alder som medfører økt risiko for fuktgjennomtrengning.

Innvendige trapper
- Tilstand: Trappen bærer samlet sett preg av aldersrelatert slitasje og enkelte skader. Opplysningen bør ses i sammenheng med at trappen er av eldre dato.

Yttervegger inkl. fasader
- Overflatebehandling: Det er stedvis slitasje på ytterkledningens overflatebehandling.
- Lufting av ytterkledning: Det er ikke etablert spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen.
- Gnagersikring: Det er ikke montert tilstrekkelig gnagersikring bak ytterkledningen. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er registrert tydelige tegn eller opplysninger om problemer med gnagere i boligen.
- Ytterkledning (fasademateriale, vannbord, utvendig listverk, o.l.): Ytterkledningens materialer viser stedvise tegn til begynnende nedbrytning og elde. Det er derimot ikke registrert synlige skader av større betydning. Vurderingen er begrenset til det som er synlig fra bakkenivå, med den begrensing dette innebærer. Stikktaking er utført på typiske skadesteder som var tilgjengelig uten bruk av stige.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer i stue viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning. Det er liten klaring mellom utvendig listverk og vannbord/beslag under vinduet.

Yttertak
- Vannbord, vindskier, gesimskasser og lignende: Materialene i takutstikket (gesims) viser begynnende tegn til slitasje og elde. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert større skader, men at vurderingen er begrenset til det som er synlig fra bakkenivå.

Terrasse / platting
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Det er registrert sprekk på terrassebord.

Utvendig trapp
- Utvendig trapp: Sprekkdannelser/malingsavflassing observeres stedvis i overflaten. Eksakt årsak er ukjent.

Drenering
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere dreneringen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Drenering har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren. Det kan ikke verifiseres at grunnmuren har utvendig fuktsperre. Dreneringens funksjon påvirker boligens bruksområder og bygningstekniske tilstand. Forhold som påvirker funksjonen er i hovedsak nedgravd og skjult, noe som medfører at tilstanden ikke kan fastslås ved visuell inspeksjon. Dette gjelder blant annet forhold som fuktbeskyttelse av konstruksjoner mot terreng, grunnforhold og tilstand på rør og lignende. Forholdene påvirker særlig konstruksjoner som er i direkte eller nær kontakt med bakken. Lokale og fremtidige klimaforhold er også en påvirkningsfaktor.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige vannledninger: Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Utvendige avløpsledninger: Utvendige avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

2. Etasje Våtrom
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Overgangen mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig på grunn av valgt slukløsning/utførelse, noe som gjør at overgangen er skjult og derfor ikke visuellt kontrolleres. Det gjøres oppmerksom på at er ikke krav om synlige skruer eller synlig overgang mellom klemring/tettesjikt.
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: På grunn av våtrommets utforming og bruk er det ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling i et område som regelmessig utsettes for bruksvann, og som vurderes å være det området hvor skader erfaringsmessig forekommer. Det ble utført et overflatesøk med fuktindikator på utvalgte steder, uten funn som indikerer fuktskader, også i områdene hvor hulltaking ville vært mulig. Alle disse forholdene utgjør grunnlaget for vurderingen om at hulltaking var unødvendig, og undersøkelse av lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført.

Ildsteder og skorsteiner
- Ildsteder: Ildsted er fjernet og røykrør er ikke forsvarlig tettet. Forholdet vurderes å hovedsakelig være av kosmetisk betydning.

Helse, miljø og sikkerhet

Rekkverkshøyder, lysåpninger, håndløper og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft. Det registreres følgende: Trappen til kjeller har ikke rekkverk på ene siden. Trappen til 2.etasje har ikke håndløper på begge sider. Trappen til kjeller har stedvis fri ganghøyde lavere enn 2,0 m. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet. Om trappen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til. Rekkverkshøyder, lysåpninger og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft. Det registreres følgende: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet. Om trappen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det har vært en tidligere skade på membranen på hovedbadet, som nå er fullstendig renovert av Rørkompaniet AS i mars 2024. To vinduer på kjøkkenet ble byttet i 2023, og ett rom i 2. etasje ble pusset opp i 2022 med nytt gulv, vegger, tak og etterisolasjon. Disse arbeidene ble utført privat. Tidligere kunne sikringer løse ut ved høy belastning på det elektriske anlegget, men en ekstra kurs er installert for å forbedre kapasiteten. I 2024 utførte Rørkompaniet AS arbeid på det elektriske anlegget, inkludert rehabilitering av bad med varmekabel og downlights, ny kurs til oppvaskmaskin, og ny kurs til varmtvannsbereder.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2024:
- Rehabilitering av bad i 2. etasje, utført av Rørkompaniet AS, samsvarserklæring foreligger.
- Rehabilitering av elektrisk anlegg i bad (varmekabel, downlights, vifte, speillys, stikkontakter), ny kurs til oppvaskmaskin, ny kurs og sikkerhetsbryter til bereder på badet nede, nye spotter over speil på badet nede. Utført av Rørkompaniet AS, samsvarserklæring foreligger.

2023:
- Ny varmtvannsbereder (194 L) installert i vaskerom/bad i kjeller.
- Byttet to vinduer på kjøkkenet.

2022:
- Pusset opp ett rom i 2. etasje med nytt gulv, nye vegger, nytt tak og etterisolasjon.

2021:
- Bytte av innmat i sikringsskap og diverse stikkontakter, samsvarserklæring foreligger.
- Byttet balkong/terrassedør og enkelte vinduer.

2018:
- Yttertak tekket med ny asfaltpapp.

Ukjent årstall:
- Installert entrédør med elektrisk kodelås.

Dette rekkehuset strekker seg over tre plan og tilbyr en gjennomtenkt planløsning med sosiale soner i første etasje og private rom i etasjene over. Boligen, oppført i 1953, har gjennomgått betydelige oppgraderinger de senere år, inkludert et helrenovert bad i andre etasje fra 2024 og et oppgradert kjøkken fra 2015. Yttertaket ble tekket med asfaltpapp omkring 2018, og vinduer er skiftet i 2021. Eiendommen nyter gode solforhold. Underetasjen er innredet med rom for varig opphold, men det foreligger ikke godkjent bruksendring for disse rommene, og de mangler tilstrekkelige rømningsveier.

Entré (1. etasje):
Du ønskes velkommen inn i en innbydende entré med flislagte gulv og gulvvarme. En moderne entrédør med elektronisk kodelås gir enkel adkomst.

Stue (1. etasje):
Fra entréen åpner boligen seg mot en lys stue med parkettgulv. Rommet har en åpen løsning mot kjøkkenet, noe som skaper en sosial atmosfære. Herfra er det direkte utgang til en stor terrasse.

Kjøkken (1. etasje):
Kjøkkenet er moderne og ble oppgradert i 2015 med nye glatte fronter og benkeplate. Mellom kjøkkenbenk og overskap er det fliser. Kjøkkenet er utstyrt med nedfelt kjøkkenvask, benkeskapsbelysning og stikkontakter over benk. Frittstående komfyr, oppvaskmaskin og kjøleskap medfølger, i tillegg til en vegghengt ventilator.

Terrasse (1. etasje):
Den store terrassen på ca. 29 m² er tilgjengelig fra stue/kjøkken. Den er utført i trekonstruksjoner og har markise, noe som gir fleksibilitet for utendørs bruk.

Vaskerom/bad (Kjeller):
I kjelleretasjen ligger et praktisk vaskerom/bad. Rommet har malt betonggulv, malte murvegger med flislagt dusjsone og panelbord i himling. Det er utstyrt med vegghengt servantinnredning, dusjhjørne med forheng, gulvstående toalett og opplegg for vaskemaskin med utslagsvask.

Rom benyttet som kjellerstue (Kjeller):
Kjelleretasjen inneholder et rom benyttet som kjellerstue. Rommet har gulvvarme og gulvflater belagt med parkett og teppe. Veggene er utført med malt panel og malt mur.

Rom benyttet som soverom (Kjeller):
Videre i kjelleretasjen finnes et rom benyttet som soverom. Gulvflatene er belagt med parkett og teppe, og veggene har malt panel og malt mur.

Bad (2. etasje):
I andre etasje ligger et lekkert baderom som ble totalt oppgradert i 2024. Rommet har flislagt gulv med gulvvarme, flislagte vegger og nedsenket himling med downlights. Innredningen består av vegghengt servantinnredning, speilskap med belysning, og et dusjhjørne med dører og vegghengt dusjarmatur med både hånddusj og regndusj. Her finnes også vegghengt toalett og et rør-i-rør system for vann.

Soverom (2. etasje):
Andre etasje rommer tre soverom. Disse rommene har gulvflater av parkett, tregulv eller laminat. Ett av soverommene har en dekorativ tapet på veggen, mens de øvrige har malte vegger eller panel. Rommene tilbyr plass for ulike møbleringsløsninger.

Overflater:
Gulvoverflater: Fliser (i entré), parkett, tregulv, laminat og teppe (i kjelleretasjen), samt malt betonggulv.
Vegger: Malte veggflater, panel, tapet og malt mur.
Himling: Malte flater, panelbord og plater, samt nedsenket himling med downlights.

Lagring:
Eiendommen har en praktisk utebod i 1. etasje. I tillegg finnes et garasjerom på ca. 21 m² i garasjerekken. På badet i 2. etasje er det en nisje med innfelt skap.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Løsøre som vil følge eiendommen:
Oppvaskmaskin og kjøleskap.

Når ikke annet er avtalt, overdras eiendommen med innredninger og utstyr som etter lov, forskrift eller annet offentlig vedtak skal følge med, jf. avhendingsloven. Det samme gjelder varig innredning og utstyr som enten er fastmontert eller er særskilt tilpasset bygningen. Loven inneholder ingen detaljert oversikt over hva som omfattes av «innredning og utstyr», og over hva som skal regnes som «fastmontert eller særskilt tilpasset». Partene kan fritt avtale hva som skal følge eiendommen ved salg. Bransjens liste over løsøre og tilbehør som skal følge med eiendommen, er en del av avtalen mellom kjøper og selger dersom ikke annet er opplyst i salgsoppgaven, kjøper har tatt forbehold i bud eller annen måte er inngått. Er ikke annet avtalt, vil løsøre og tilbehør medfølge slik dette fremkommer av avhendingsloven og bransjens tilbehørsliste inntatt i salgsoppgaven.

Boligen varmes opp med elektrisitet via panelovner. Det er gulvvarme/varmekabler i enkelte rom, inkludert entré, rom benyttet som kjellerstue og på bad i 2. etasje. Ildsted er fjernet, men det er opplegg for ildsted i 1. etasje.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Det foreligger dog en byggeanmeldelsen på eiendommen, datert 14.12.1951 med tilliggende byggetegninger.

Boligen er oppført i 1953, noe som er før bygningsloven trådte i kraft for hele landet i 1965. Det er ikke uvanlig at det i mange kommuner er mangelfulle arkiv for tiden før 1965.

Det er registrert en ferdigattest for fasadeendring, datert 24.10.1979.

I henhold til byggetegningene tilhørende byggeanmeldelsen fra 1951 er det avvik mellom godkjente tegninger og dagens planløsning:
- I 1. etasje bestod dagens entré opprinnelig av vindfang, bod og utvendig sykkelbod. Terrassen med adkomst fra stuen fremkommer heller ikke på de byggemeldte tegningene.
- I underetasjen er soverommet opprinnelig byggemeldt som verksted. Dagens kjellerstue bestod opprinnelig av flere rom, herunder brenselsrom, matbod, gang og trappegang. Bad/vaskerom var opprinnelig kun byggemeldt som vaskerom.
- I 2. etasje bestod dagens bad opprinnelig av separat bad og wc.
Det gjøres oppmerksom på at endringene ikke er dokumentert omsøkt eller godkjent av kommunen.
Rommene i underetasjen er ikke godkjent til varig opphold. Innredning til bruk for varig opphold er ikke bruksendret eller omsøkt, og er heller ikke godkjent av kommunen. Ved eventuell søknad kan det ikke utelukkes at rommene ikke vil bli godkjent til varig opphold, og må benyttes som bod eller til midlertidig oppbevaring.
Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko knyttet til dette.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

1985/13553-2/100 09.05.1985 ERKLÆRING/AVTALE
PLIKTIG MEDLEMSKAP I HUSEIERFORENING M.V.
Kjøperen og dennes rettsetterfølgere plikter å være andelseiere i Ståvihagen Huseierlag A/L og er bundet av Huseierlagets vedtekter. Stikkledningene for vann og kloakk er fellesledninger, hvor eierne er solidarisk ansvarlige for drift og vedlikehold. Dersom andre private ledninger ligger over tomten, er kjøperen forpliktet til å tillate drift og vedlikehold av disse.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Eiendommen er tilknyttet Ståvihagan Samvirke SA.
Foretakets medlemmer er eiere av de 60 parsellene som er utskilt fra gnr. 123, bnr. 50 i Bærum kommune.
Forretningsfører er Asker og Bærum Boligbyggelag AL
Dugnad må påregnes.
Forsikret i: Protector Forsikring ASA Polisenr: 1428601

*Hvert medlem plikter å betale kr. 100,- i andelsinnskudd. Andelsinnskuddet skal ikke utbetales ved utmelding.

Vedr. garasjene:
Samvirkets har økonomisk ansvar for vedlikehold, reparasjon og utbedring av tak, takrenner og utvendige vegger.
Garasjeretteier har økonomisk ansvar for vedlikehold, reparasjon og utbedring av port, portåpner, lås, taklys, lysbryter, kontakter og innvendige vegger. Garasjeretteier har ansvar for å holde garasjen til enhver tid lukket og låst. Garasjen kan ikke selges til andre enn samvirket eller den som kjøper boligen som garasjeretten tilhører.

Andel formue er kr 22 346,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 0- pr. 25.03.2026

Total fellesgjeld for samvirket er kr 1 889 485,53 lånevilkårene er:
Spesifikasjon av lån:
Lånenummer: 12115115721, DnB Bank ASA
Annuitetslån, 4 terminer per år.
Rentesats per 25.03.2026: 7.3% pa.
Antall terminer til innfrielse: 22
Saldo per 25.03.2026: 390 912
Andel av saldo: 0
Opprinnelig innfrielse lån (IN): 86 537
Nedkvittert saldo innfrielse per d.d. (IN): 33 066
Flytende rente
Felleslån med individuell nedbetaling

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd rød G (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Velkommen til Ståvihagan, et veletablert og trygt nabolag på Vøyenenga. Her bor du i et område preget av rekkehus, med kort gangavstand til alt en aktiv familie trenger i hverdagen. Flere barnehager ligger i umiddelbar nærhet, blant annet Ståvi barnehage, kun et par minutters gange fra døren.

For barna er det et trygt og enkelt skoleløp. Området sogner til Tanum skole, og for de eldre elevene er det gangavstand til Vøyenenga ungdomsskole. Fritiden fylles med aktiviteter i nabolaget. Kirkerudbakken Skisenter ligger like ved for vintermoro, mens Vøyenenga Aktivitetspark er et populært samlingspunkt for sykkel, skate og sparkesykkel. Arnesenga lekeplass og Ginibråten balløkke er også fine møteplasser for lek og ballspill.

De daglige innkjøpene gjøres enkelt til fots på Vøyenenga senter, som har både Kiwi, Rema 1000 og apotek. Senteret er et lokalt knutepunkt med flere servicetilbud, inkludert treningssenter som Feel24 og Nonstop Fitness. For et større utvalg av butikker og kulturopplevelser, som Bærum Kulturhus, er Sandvika sentrum kun en kort kjøretur unna.

Området er godt koblet til resten av regionen. Nærmeste busstopp er Borkenveien, tre minutters gange unna. Herfra går det jevnlige avganger, og det er gode forbindelser videre til Kolsås T-banestasjon og Slependen stasjon. Med bil tar det i overkant av 20 minutter til Oslo sentrum.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
- Ståvi barnehage Avd Borkenhagen
- Kirkerudbakken barnehage
- Vøyen Fus barnehage

Barneskoler:
- Tanum skole
- Levre skole
- Emma Hjorth skole
- Bryn skole

Ungdomsskoler:
- Vøyenenga skole

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 193 kvm. Tomten er opparbeidet med blant annet terrasse, plenarealer og forskjellige beplantninger. Oppgitt tomteareal er hentet fra digitalt eiendomskart fra Bærum kommune. Oppgitt/anslått areal kan derfor avvike fra nøyaktig areal.

Eiendommen disponerer en egen parkeringsplass rett ved inngangen (plass til én bil) og en garasjeplass i garasjerekke. Garasjen ligger litt unna huset på baksiden, har et bruksareal på 21 m².

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen. Det er ikke registrert vannmåler på eiendommen.

Eiendommen er regulert til konsentrert småhusbebyggelse i henhold til reguleringsplan SØNDRE STÅVI (ID: 1949205), vedtatt 09.08.1950, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel 2022-2042 (ID: 202101), vedtatt 21.06.2023. Hele eiendommen på 193 m² er i planen avsatt til boligbebyggelse, nåværende. Kommuneplanens bestemmelser og retningslinjer supplerer eldre reguleringsplaner.

Det er ingen kulturminner registrert på eiendommen.

Byggesaker i nærområdet:
Byggesak - 2025/1976: Ståvihagan 7 A - vesentlig endring av konstruksjon.

Reguleringsplaner under arbeid i nærmiljøet:
Det pågår planarbeid for utvikling av Vøyenenga som lokalsenter. Området er i kommuneplanen pekt ut med potensial for videre utvikling, herunder nye boliger, forbedret handel- og servicetilbud samt oppgradering av trafikkforhold og tilrettelegging for gående og syklende.
Det arbeides også med en helhetlig områdeutviklingsstrategi med mål om å styrke lokalsenteret, etablere flere møteplasser og bedre tilgangen til grøntområder og turveinett
For mer info se:
https://www.baerum.kommune.no/politikk-og-samfunn/samfunnsutvikling/stedsutvikling-i-barum/voyenenga/#chapter3

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter inkluderer avløp, feiing, renovasjon og vann.

Fakturert beløp i 2025:
- Avløp: kr 4 469,04
- Feiing: kr 392,04
- Renovasjon: kr 5 384,28
- Vann: kr 3 823,80

Totalt: kr 14 069,16

Årsprognose for 2026 er kr 15 952,-.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 29 561,- pr. år.

Fellesutgifter til huseierforeningen er på kr 1950,- per mnd.
Dette går til: garasje, felles forsikring, Canal digital grunnpakke, brøyting og gressklipping på fellesareal, strøm garasjeanlegg.
* Fra 01.07.2026 vil fellesutgiftene øke til kr 2050,-.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 896 333,- ifølge selgers skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 7 585 331,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

6 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

162 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
183 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
6 683 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Anders Felipe Beisvåg og Kristine Gjøstøl Dyrnes

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,70 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 0,00

Vederlag:
Foto rekkehus  kr 5 000,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Kunderabatt SELGER; Kunderabatt (belastes megler)  kr -7 000,00
Markedsføringspakke  kr 25 000,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 14 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse (tre inkl. deretter kr. 3.500)   kr 0,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Bærum kommune   kr 4 426,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport rekkehus/tomannsbolig  kr 17 500,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 0,00

Oppdragsnummer 10-0106/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bærum
Gml. Ringeriksvei 40, 1357, BEKKESTUA
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR10.26106

Sist oppdatert: 03. april 2026 kl. 09:32