Christian Krohgs vei 113

Christian Krohgs vei 113, 1415 OPPEGÅRD
Kommunenummer 3207, gårdsnummer 243, bruksnummer 600, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3207, gårdsnummer 243, bruksnummer 610, ideell andel 1/10
Kommunenummer 3207, gårdsnummer 243, bruksnummer 611, ideell andel 1/10
Kommunenummer 3207, gårdsnummer 243, bruksnummer 612, ideell andel 1/10

Totalt bruksareal BRA: 368 kvm

BRA-i:
1. etasje 144 kvm: Trapperom, hall, vaskerom, bad, bod, toalettrom, kjellerstue, kjølerom, kontor,
garasje, bod i garasje, mellomgang
2. etasje 152 kvm: Trapperom, vindfang, stue / spisestue, bad, omkledningsrom, soverom, kjøkken
3. etasje 72 kvm: 2 soverom, tv-stue, toalettrom, bad

Åpent areal:
2. etasje 119 kvm: Terrasse fra stue
3. etasje 3 kvm: Balkong fra soverom

Loftetasjen har et gulvareal på ca. 114m². Grunnet skråtak er det 72m² som er måleverdig i etasjen.
Adkomst via toalettrom til kaldt lagringsloft på ca. 19m² gulvflate. Arealet er ikke måleverdig grunnet skråtak.
1.etasje:
Trapperom, vindfang, soverom, omkledningsrom, bad, stue, spisestue, og kjøkken.
Etasjen har et gulvareal på ca. 167m². Grunnet skråtak er det kun 152m² som er måleverdig i etasjen.
Utgang fra stue til markterrasse på 119 m².

Underetasje:
Trapperom, hall, vaskerom, bad, toalettrom, kontor, mellomgang, kjellerstue, kjølerom, 2 boder og garasje.
Ved inngangspartiet er det ca. 24m² med belegningsstein.
Takhøyder i boligen:
Loft: Det er målt en himlingshøyde fra 2,39m til 0,56m. Etasjen har skråtak.
1.etasje: Det er målt en himlingshøyde på 2,37m i stuen.
Underetasje: Det er målt en høydeforskjell på 2,33m i gangen.

Arealberegningen er utført ved bruk av laserskanning med Leica BLK2GO. Skanningen danner en detaljert punktsky som benyttes som grunnlag for nøyaktig oppmåling av byggets flater. Arealer er beregnet i henhold til NS 3940:2023, og omfatter BRA-i, BRA-e og BRA-b der dette er relevant. Metoden gir også presist grunnlag for beregning av balkongareal samt vurdering av måleverdig areal i rom med skråtak, basert på nøye gjennomgang av punkt-skydata. Laserskanningen reduserer risiko for måleavvik og gir et presist og etterprøvbart grunnlag for rapportens arealer.

Loftetasjen er opprinnelig innredet med tre soverom og et kott. Kottet er ikke bruksendret til hoveddel. I dag er kottet i bruk som del av soverom. Deler av dagens tv-stue har tidligere vært adskilt til et ekstra rom, og enkelte dører inn til soverom er fjernet, noe som ikke påvirker buken, men kan avvike fra opprinnelige plantegninger.

I underetasjen er det etablert et separat toalettrom i tidligere baderom og badstuen er i dag innredet som bod. Videre er det etablert intern adkomst mellom boligens underetasje og garasje. Dette gjør at garasjen regnes med i BRA-i, men denne endingen er ikke dokumentert med søknad eller godkjenning. Kjøper må være oppmerksom på at slik sammenkobling mellom garasje og bolig normalt er søknadspliktig etter plan- og bygningsloven.

Det er etablert terrasser og steinsatte arealer rundt boligen. Det foreligger ikke dokumentasjon på om disse er omsøkt der det er krav til det (f.eks høyde over terreng eller nærhet til nabogrense).

Det gjøres spesielt oppmerksom på at det ikke er søkt om/godkjent innredning av deler av underetasjen (rom benyttet som soverom og rom benyttet som kontor) og det er heller ikke tatt stilling til om dette lar seg gjøre. Deler av etasjen er av den grunn ikke godkjent til varig opphold. Arealene er medtatt i rapporten etter bruken på befaringsdagen.

Se på punkt om ferdigattest for nærmere info om lovligheten av underetasjen.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført på følgende måte:
Enebolig oppført i 1987 og består av tre etasjer med et samlet bruksareal (BRA) på 368 kvm. Boligen fremstår med normalt vedlikeholdsnivå sett i lys av alder, men flere bygningsdeler og installasjoner har passert forventet teknisk levetid og vurderes med TG2 og TG3. Boligen har naturlig ventilasjon, eldre rørføringer i kobber og støpejern, samt delvis oppgradert elektrisk anlegg med dokumenterte tiltak, men uten full dokumentasjon fra tidligere arbeider. Taket er tekket med glassert takstein, original fra byggeår (1987). Ytterveggene er oppført med liggende trekledning. Veggene har malt overflate og pussede sokkelpartier. Vinduer i boligen består av vinduer med trerammer og isolerglass, merket med produksjonsår 1986/1987, i samsvar med boligens byggeår. Ytterdører og balkongdører fra byggeår og har rammer av tre med isolerglass. Etasjeskiller i trekonstruksjoner mellom etasjene. Boligen har to pipeløp og flere ildsteder. Fra soverom i loftetasjen er det utgang til en sydvendt balkong på ca. 3,5 kvm, oppført i trekonstruksjoner med malt rekkverk. Fra stuen i 1.etasje er det utgang til en sydvendt terrasse som strekker seg rundt hushjørnet. Terrassen er oppført i impregnerte trekonstruksjoner med rekkverk i impregnert treverk og terrassebord i kebony. Etasjeskiller i trekonstruksjoner mellom etasjene. Betongsåle imot grunn. Underetasjen inneholder flere rom som ligger helt eller delvis under terreng. Flere av ytterveggene i disse rommene er utforet med innvendige veggkonstruksjoner, og fremstår med ferdige overflater som ikke gir innsyn til bakliggende konstruksjon. Boligen har brede innvendige tretrapper med lakkert overflate, rekkverk med stående spiler og håndløper.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at det er gitt tilstandsgrad 3 (TG3) på følgende:
- Våtrom bad i loftetasje: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
Konsekvens/tiltak:
• Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres.
Forventet brukstid for sluk, vanntett sjikt (membran) og overflater er passert (ref. NS 3600 tillegg C, tabell C.1 og C.2). Det er ikke registrert synlige tegn til membran i våtsonene. Dagens krav til våtsoneinndeling og tettesjikt antas ikke å være oppfylt.
Det er registrert motfall ved døren, riss i flisfuger og et par knekte fliser. Det er videre registrert generell slitasje på innredning og overflater.
Kostnadsestimat: 200 000 - 500 000

- Våtrom bad 1.etasje: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
Forventet brukstid for sluk, vanntett sjikt (membran) og overflater er passert (ref. NS 3600 tillegg C, tabell C.1 og C.2). Det er ikke registrert synlige tegn til membran i rommet. Dagens krav til våtsoneinndeling og tettesjikt antas ikke å være oppfylt.
Det er videre registrert knekte fliser, lavt fall på gulv, krakelering i servanten og utette rørgjennomføringer. Det er registrert generell slitasje på overflater og innredning.
Kostnadsestimat: 200 000 - 500 000

- Våtrom vaskerom underetasje: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
Det er ikke registrert sluk i rommet. Det er ikke registrert synlige tegn til vanntett sjikt. Rommet har vanninstallasjoner i form av opplegg for vaskemaskin og varmtvannsbereder, men det foreligger ingen synlig løsning for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk.

Det er videre registrert lekkasje fra servantinstallasjonen og svelling i sokkellisten på innredningen. Forholdet indikerer fuktpåkjenning over tid.
Dersom det finnes sluk under innredningen, er dette fra byggeåret og forventet brukstid er passert (ref. NS 3600 tillegg C, tabell C.2.
Kostnadsestimat: 200 000 - 500 000

- Våtrom bad underetasje: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
Forventet brukstid for sluk, vanntett sjikt (membran) og overflater er passert (ref. NS 3600 tillegg C, tabell C.1 og C.2). Det er ikke registrert synlige tegn til membran i rommet.
Det er registrert løse fliser og synlig gips i dusjsonen. Det er ikke avrenning for lekkasjevann på hele baderommet.
Kostnadsestimat: 200 000 - 500 000

Boligen holder en eldre standard, og oppussing må påregnes.

Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG2) på flere bygningselementer i tilstandsrapporten:

- Utvendig:

Taktekking:
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen.
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak.
Det er ikke registrert synlige skader, men normal slitasje og aldring må forventes. Glassert stein har generelt noe lengre levetid enn ubehandlet betongstein, men basert på alder (ca. 37 år) er taktekkingens tekniske levetid nær passert. Visuell kontroll viser tegn til noe overflateslitasje og mulig begroing.

Nedløp og beslag:
Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet.
Det er registrert rustdannelser i gradrenner, som tyder på begynnende materialnedbrytning. Enkelte beslag har synlig overflateslitasje, og normal aldring er fremtredende. Noen av nedløpsrørene avsluttes direkte ved terreng uten tilstrekkelig bortledning, noe som kan medføre fuktbelastning på grunnmur og sokkel.

Veggkonstruksjon:
Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur.
Det er registrert normal overflateslitasje på trekledningen, blant annet i form av værpåvirkning, mindre flassing i maling og noe begroing, særlig i nedre deler og på mer utsatte veggflater. Det er ikke observert råte, deformasjoner eller åpne skjøter ved befaringstidspunktet

Takkonstruksjon/Loft:
Det ble observert eldre kondensmerker ved en rørgjennomføring i undertaket. Det var ikke tegn til aktiv fukt eller lekkasje på befaringstidspunktet. Lufting er synlig etablert i raft og møne. Konstruksjonen fremstår uten synlige deformasjoner eller skader i de tilgjengelige delene.

Begrensninger i inspeksjon:
Deler av loftet, særlig helt inn mot mønet og langs raft, er ikke tilgjengelig for inspeksjon uten demontering av konstruksjon eller spesialverktøy. Det er derfor ikke mulig å vurdere hele takkonstruksjonen visuelt.

Vinduer:
Det er registrert innvendige sprekker i treverket på flere vinduer, spesielt i takvinduer på loft. Enkelte vinduer er vanskelige å åpne og lukke, noe som indikerer svelling, skjevhet eller funksjonssvikt i beslag eller ramme. Det er også observert tegn til innvendig kondensering på enkelte vindusglass, som kan tyde på redusert isolasjonsevne eller begynnende punktering av glass. Karmene bærer preg av slitasje og uttørking, med stedvis sprekker i treverket.

Punkterte glass kan være vanskelig å avdekke med sikkerhet under forskjellig type vær og lys.
Det utelukkes ikke at det kan forekomme punkterte glass som ikke ble registrert på befaringstidspunktet.

Det påpekes at vinduer er over 20 år gamle og har oversteget halvparten av forventet levetid.
TG 2 er gitt som en påpekelse da vinduer har høy alder med høyere sannsynlighet for punktering samt noe redusert isoleringsevne sammenlignet med dagens/nye vinduer.

Dører:
Det er registrert åpning i lysåpning ved lukket balkongdør i loftsetasjen, noe som tyder på manglende tetting eller skjevhet i konstruksjonen. Dette kan medføre varmetap og luftlekkasje. Øvrige dører viser normal aldersslitasje.
Det påpekes at døren er over 20 år gammel og har oversteget mer enn halvparten av forventet levetid. Likevel oppfyller bygningsdelene tiltenkt funksjon.

-Innvendig:

Pipe og ildsted:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert for det opprinnelige pipeløpet, og det foreligger ikke dokumentasjon på nyere tilstandskontroller, sotmengde eller eventuell innvendig slitasje. De to eldre ildstedene er ikke funksjonstestet, og det foreligger ingen opplysninger om bruk eller kontroll. Pipeløpet til kjøkkenovnen ble rehabilitert i 2017 med innvendig stålrør, og dokumentasjon foreligger.

Innvendige dører:
Døren mot garasjen klyper i terskelen. Det er videre registrert at døren til toalettrommet på loftet er tung å åpne og lukke. Det er observert merker i karmer og dørblader.

- Tekniske instalasjoner:

Vannledninger:
Det er ikke fremlagt dokumentasjon på alder eller utskifting, og byggeår er lagt til grunn for vurderingen.
Rørstokk (fordelerskap) på vaskerommet har ikke synlig lekkasjesikring eller avrenning til sluk. Skjulte vannførende rør er ikke tilgjengelig for kontroll.

Avløpsrør:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
Deler av rørsystemet kan være fra byggeåret (1987). Det er ikke fremlagt dokumentasjon på alder eller utskifting.
Avløpsanlegget består av en kombinasjon av eldre støpejernsrør og nyere plastrør med overgangskoblinger. Det er ikke registrert lekkasjer eller lukt ved befaringstidspunktet.

Ventilasjon:
Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.
Det er registrert mangelfull ventilasjon i ett eller flere rom i boligen. Naturlig ventilasjon oppfyller ikke dagens krav til ventilasjonsmengde og styring, selv om ventilasjonsformen var vanlig og akseptert for boliger fra denne perioden.

Varmtvannstank:
Berederen er over 20 år gammel og har passert forventet teknisk levetid (normalt 15–20 år). Det ble ikke observert lekkasjer eller driftsavvik ved befaring, men risikoen for svikt øker betydelig med alderen

- Tomteforhold:

Terrengforhold:
Eiendommen ligger i flomutsatt område.

Utvendige vann- og avløpsledninger:
Alder og fravær av dokumentasjon gir usikkerhet knyttet til rørenes tilstand og funksjon. Det er ikke registrert lekkasjer eller tilbakeslag, men rørene kan være fra byggeåret og ha redusert gjenværende levetid.

- Spesialrom:
Loft > Toalettrom > Overflater og konstruksjon:
Toalettrommet har kun naturlig avtrekk. NS 3600 forutsetter mekanisk avtrekk fra toalettrom for TG 0/1.
Det er ikke registrert tilluftsventilering til toalettrommet i form av spalte eller ventil ved dør. Det er registrert en sprukket gulvflis.

Våtrom > U. etasje > Vaskerom > Tilliggende konstruksjoner våtrom:
Hulltaking er ikke foretatt. Det er allerede påvist andre avvik i våtsonen som ligger til grunn for vurderingen. Det er videre registrert åpen konstruksjon mellom vaskerommet og tilliggende rom (dusj mot skapvegg), slik at det allerede foreligger innsyn til konstruksjonen. Hulltaking vurderes derfor som unødvendig i denne sammenhengen.

Våtrom > U. etasje > Bad > Tilliggende konstruksjoner våtrom:
Det er ikke foretatt fuktmåling i bakenforliggende konstruksjon. Tilstanden i tilliggende konstruksjoner er derfor ikke verifisert.

Spesialrom > U. etasje > Toalettrom > Overflater og konstruksjon:
Toalettrommet har kun naturlig avtrekk. NS 3600 forutsetter mekanisk avtrekk fra toalettrom for TG 0/1.

- AVVIK SOM IKKE KREVER UMIDDELBARE TILTAK:
Innvendig > Overflater
Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn
Innvendig > Rom Under Terreng
Innvendig > Innvendige trapper
Tomteforhold > Fuktsikring og drenering

- HELSE, MILJØ OG SIKKERHET
Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i innvendige trapper.
Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Det er påvist avvik innen helse miljø eller sikkerhet.
Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav.
Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i innvendige trapper.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om bygningsdelene. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Sammendrag selgers egenerklæring:
Eiendommen selges som et dødsbo. Det innebærer at selger ikke har detaljert kunnskap om eiendommen, med den risiko det medfører. Det kan derfor være feil og mangler ved eiendommen som det ikke er spesifikt opplyst om. Kjøper oppfordres derfor til å foreta en særlig grundig undersøkelse av eiendommen, gjerne med bistand av teknisk sakkyndig.

Våtrom:
Har det vært feil på bad, vaskerom eller toalettrom: Ja
Beskriv feilen og omfanget: Varmekabler vaskerom fungerer ikke og er avstengt etter kontroll

Kjeller:
7 Er det observert vann eller fukt i kjeller, krypkjeller eller underetasje: Ja
Beskriv omfanget: Bad u etg, fukt registrert. Løse fliser i dusjsone.

Elektrisitet
9 Har det vært feil på det elektriske anlegget: Ja
Beskriv feilen og omfanget: Vaskerom. Varmekabler, avstengt etter kontroll.

18 Har det vært feil eller gjort endringer på ildsted eller pipe: Ja.
Beskriv feilen eller endringen: Montert nytt ildsted kjøkken. Pipe utbedret i 2018.

Kommentar fra selger:
Sprekk i garasjeport nede venstre side. Sett fra innside.

1 ETASJE:

Entré/hall:
Flislagt hall som er svært romslig med gode møbleringmuligheter og garderobeskap for lagring av yttertøy. Ved inngangspartiet er det ca. 24m² med belegningsstein.

Vaskerom: (TG3)
Praktisk vaskerom rett ved inngangspartiet, vaskerommet er av eldre standard og oppgradering må påregnes.
Innredning og sanitærutstyr:
Innredning med glatte, folierte fronter og heldekkende servant i rustfritt stål. Opplegg for vaskemaskin og tørketrommel i rommet. Tørkeskap. Varmtvannsbereder er plassert i rommet.

Teknisk:
Naturlig ventilasjon.
Det er ikke funnet sluk i rommet.

Bad: (TG3)
Baderom i underetasjen er av eldre standard og må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Baderommet består av servant, høyskap, speil og lysarmatur montert på vegg.
Det er påvist løse fliser og synlig gips i dusjsonen. Det er ikke avrenning for lekkasjevann på hele baderommet.

Baderom består av servant, speil og lysarmaturer montert på vegg, dusjhjørne med skyvedører, sluk i sone og dusjutstyr.
Separat toalettrom og badstue som i dag brukes til lagring. Bad blir ikke brukt av dagens eier.

Teknisk:
Naturlig ventilasjon.
Originalt støpejernsluk fra byggeåret.

Kontor:
Videre inn i boligen har du et romslig kontor, som også er blitt brukt som soverom ved tidligere anledninger.

Kjellerstue:
Romslig stue med god plass til sofaløsning, m.m. Det finnes også to eldre murt peiser i boligen– én i stue og én i underetasjen – som ikke har vært i bruk i nyere tid. Disse er tilkoblet et opprinnelig pipeløp fra byggeåret (1987). Kjellerstue har heltregulv, malt panel på vegger og himling,

Bod/kjølerom:
Det er etablert et kjølerom i mellomgangen mellom boligen og garasjen. Motorenheten til kjøleanlegget er plassert i vegg mellom kjølerom og mellomgang. Rommet har isolerte vegger og dør, og fremstår funksjonelt ved befaringstidspunktet. Dette er svært praktisk for lagring av mat og drikke.

Garasje:
Direkte tilknytning til boligen via mellomgang. Dobbel garasje med støpt betonggulv, elektrisk port åpner og stor bod i bakkant av garasje med mye lagringsplass og hyller.
Boligen har el-billader.

2.ETASJE:
Etasjen har et gulvareal på ca. 155m². Grunnet skråtak er det kun 152m² som er måleverdig i etasjen.

Kjøkken:
Moderne og svært flott kjøkkeninnredning(2017) fra Kvik, innredning med glatte og profilerte fronter. Kjøkkenet holder en gjennomgående god standard og er godt vedlikeholdt.
Stein benkeplate med underlimt kum i kompositt/plast, Quooker 5 liter er montert direkte på blandebatteriet, pop-up strømsøyle 3 stikk/USB og nedfellbar twist med 2 stikkontakter er integrert i benkeplaten. Kjøkkenet har stekeovn, kombi stek/mikro og dampfunksjon, kaffemaskin, vinskap, kjøleskap(full høyde) og fryseskap (full høyde). Alle hvitevarer medfølger. Praktisk og svært sosial øy midt i kjøkkenet med mye lagringsplass i skuffer, steinbenkeplate, nedfelt induksjonsplatetopp og kjøkkenventilator montert i himlingen med avtrekk ut. Nedfellbar twist med 2 stikkontakter i rustfritt stål på øy. En nyere peisovn med glassfront er installert på kjøkkenet i 2017, tilkoblet et rehabilitert pipeløp med dokumentert stålrørsinnføring fra samme år.
Flott fiskebenparkett på kjøkken.

Stue: Stuen har god plass til å møblere i flere soner, peis, doble fløydører og karnapp som gir gode lysforhold til rommet. Fra stuen har du direkte utgang til markterrasse på ca. 118m², denne romslige markterrassen gjør det enkelt å innrede i soner og her får du et lysthus med peis og god plass til stor spisegruppe. Det er i tillegg ca. 45m² som strekker seg rundt huset.

Master bedroom med on-suite bad og garderobe:
Stort hovedsoverom med god plass til dobbeltseng med tilhørende nattbord og direkte tilknytning til omkledningsrom og hovedbad.

Bad:(TG3)
Eldre våtrom med behov for modernisering. Våtrommet anses å ha oversteget forventet levetid.

Lyst og flislagt bad med innredning med profilerte, folierte fronter og heldekkende dobbel servant. Speil og lysarmatur på vegg over servanten, de to lyskupplene på vegg er defekte ihht. eier.
Badekar med dusjmuligheter. Dusjkabinett med skyvedører, sluk under kabinett og dusjutstyr. Gulvmontert toalett.

Teknisk:
Naturlig ventilasjon.
Originalt støpejernsluk fra byggeåret.
Innredning og sanitærutstyr:

3. ETASJE:
Loftetasjen har et gulvareal på ca. 95m² inkludert trappen. Grunnet skråtak er det 72m² som er måleverdig i etasjen.

Tv- stue:
Plass til sofaløsning og og TV-krok

Bad: (TG3)
Eldre bad fra byggeår med behov for modernisering.

Flislagt bad med servantinnredning med heldekkende servant og speil, veggmontert belysning, dusjhjørne med skyvedører, samt lang fastmontert benkeplate med
underskap under skråtaket.

Teknisk vurdering:
Våtrommet anses å ha oversteget forventet brukstid på både sluk, tettesjikt og overflater, i henhold til referanser fra SINTEF og Norsk Standard. Det er
ingen synlige tegn til membran i våtsonene, og dagens krav til våtsoneinndeling og tettesjikt er trolig ikke oppfylt. Fuktmåling med Protimeter SM ble
utført på veggflater i dusjsonen, og det ble ikke indikert forhøyede verdier. Gulv ble ikke målt.

Wc:
Flislagt gulv og tapetsert vegg -og himlingsflater. Servant og speil montert på vegg. Gulvmontert toalett.
Adkomst via toalettrom til kaldt lagringsloft på ca. 19m² gulvflate. Arealet er ikke måleverdig grunnet skråtak.

Soverom ll
God størrelse med god plass til seng, pult og garderobeløsning. Vindu orientert mot sør med pent utsyn. Soverom har opprinnelig vært to soverom og kan enkelt tilbakestilles.
Utgang fra soverom til balkong på ca. 3,5m².

Soverom lll:
Er av god størrelse. Vindu orientert mot nord med ingen innsyn. Rom har opprinnelig vært en del bod og soverom, men hele delen brukes som soverom. Her er det mulig å etablere to soverom om man sender endringsmelding/søknad til kommunen.

Takhøyder i boligen:
1. ETASJE: Det er målt en himlingshøyde fra 2,39m til 0,56m. Etasjen har skråtak.
2. ETASJE: Det er målt en himlingshøyde på 2,37m i stuen.
3. ETASJE: Det er målt en høydeforskjell på 2,33m i gangen.

Gulvflater:
1.ETASJE: Fliser i hall, trapperom, vaskerom, bad, bod, toalettrom, kontor, mellomgang, kjølerom og bod i tilknytning til garasje. Heltregulv i kjellerstue.
Betonggulv i garasje.
2. ETASJE: 2-stavs parkett i trapperom, soverom, stue og spisestue. Fiksebenparkett på kjøkken. Flislagt gulv i bad, vindfang og toalettrom. Teppe i
omkledningsrom.
3. ETASJE: 3-stavs parkett i TV-stue, teppe på soverom og omkledningsrom, laminat i soverom 2, fliser på bad og toalettrom

Veggflater:
1. ETASJE: Malt tapet i trapperom og kontor. Fliser på bad og toalettrom. Malt panel i hall og kjellerstue. Panel i bod, mellomgang, kjølerom og bod tilknyttet garasje. Betongvegger i garasje.
2. ETASJE: Malt tapet i trapperom, soverom og omkledningsrom. Fliser på bad. Brystningspanel i vindfang. Øvrige flater glatte og malte.
3. ETASJE: Malt tapet på de fleste rom, fliser på bad.

Himlinger:
1. ETASJE: Malt panel i hovedrom. Isolert himling i garasjen, gipsplater i bod tilknyttet garasje.
2. ETASJE: Malt panel i hovedrom, himlingsplater på bad, glatte malte flater på kjøkken og i vindfang.
3. ETASJE: Malt tapet, bortsett fra himlingsplater på bad.

DIVERSE:
Taklampe kjøkken og stue og Sonosanlegg medfølger ikke.
Sentralstøvsuger montert med uttak i alle etasjer. Motorenheten er plassert i garasjen.

Boligen er oppvarmet med elektrisitet via oppvarming med panelovner og peisovn, samt varmekabler på alle 3 bad, entré/hall, kjellerstue, kontor og under trappeløp. Samt varmefolie i gulvet på kjøkkenet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 08.04.1987. Denne omhandler kun 1. etasje og loftsetasje - ikke underetasjen.
Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
1. Det må settes opp husnr.skilt i h.t.gj.regler for dette(se
2. Røykvarsler må monteres i samsvar med byggeforskrift.kap-30:4.
3. Bad og WC må ventilerer i samsvar med byggeforskrift .kap.49:1.
4. Det må monteres trapp utenfor dør til terreng i 1.etg.
5. Bad og WC i 2.etg. var ikke ferdigstilt

Selger opplyser at alle punkter er utført med unntak av punkt 3 og 4. Kjøper overtar ansvaret for dette. Det er uklart om øvrige punkter er er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.

I tillegg er det kommentert andre punkter i brukstillatelsen som er avhuket som "utført", og det antas derfor at disse er utført. Brukstillatelsen følger vedlagt i salgsoppgaven.

Det foreligger godkjente bygningstegninger av underetasjen, men ingen brukstillatelse på denne etasjen. Denne etasjens lovlighet kan derfor ikke dokumenteres.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men de stemmer ikke med dagens bruk med følgende endringer:

Loftetasjen er opprinnelig innredet med tre soverom og et kott. Kottet er ikke bruksendret til hoveddel. I dag er kottet i bruk som del av soverom. Deler av dagens TV-stue har tidligere vært adskilt til et ekstra rom, og enkelte dører inn til soverom er fjernet, noe som ikke påvirker bruken, men kan avvike fra opprinnelige plantegninger.

I underetasjen er det etablert et separat toalettrom i tidligere baderom og badstuen er i dag innredet som bod. Videre er det etablert intern adkomst mellom boligens underetasje og garasje. Dette gjør at garasjen regnes med i BRA-i, men denne endringen er ikke dokumentert med søknad eller godkjenning. Kjøper må være oppmerksom på at slik sammenkobling mellom garasje og bolig normalt er søknadspliktig etter plan- og bygningsloven.

Kommentar til utvendige forhold:
Det er etablert terrasser og steinsatte arealer rundt boligen. Det foreligger ikke dokumentasjon på om disse er omsøkt der det er krav til det (f.eks. høyde over terreng eller nærhet til nabogrense).

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Andel i realsameie: 904650-1/6 OPPRETTELSE AV REALSAMEIE
DENNE MATRIKKELENHETEN HAR ANDEL I: KNR: 3207 GNR: 243 BNR: 610 IDEELL: 1/10

904651-1/6 OPPRETTELSE AV REALSAMEIE
DENNE MATRIKKELENHETEN HAR ANDEL I: KNR: 3207 GNR: 243 BNR: 611 IDEELL: 1/10

904652-1/6 OPPRETTELSE AV REALSAMEIE
DENNE MATRIKKELENHETEN HAR ANDEL I: KNR: 3207 GNR: 243 BNR: 612 IDEELL: 1/10

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
•    Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
•    Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
•    BN bank tilbyr finansieringsløsninger
•    Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
•    I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
•    Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Eiendommen inngår i dødsbo under offentlig skifte hvor boet er selger.  

Hjemmel vil stå på avdøde frem til overskjøting til ny kjøper. Oppgjør vil skje mot tinglyst skjøte. 

Attraktivt og tilbaketrukket boligområde i stille omgivelser på Greverud. Området er etablert og meget barnevennlig med tilnærmet bilfri skolevei til både barneskole og ungdomsskole. Området består av hyggelig småhusbebyggelse med ballslette og lekeplass i området.

Kommunikasjon:
Kort vei til offentlig kommunikasjon og raske biltransportårer. Gangavstand til Greverud togstasjon og ca 5 min med bil til nærmeste riks/motorvei.
Det tar rundt 22 minutter med tog til Oslo.

Barnehager og skoler:
Kort gangavstand til Greverud barneskole og Flåtestad ungdomskole, samt mange barnehager. Kommunen har et godt barnehage- og skoletilbud.

Fritidsaktiviteter:
Det er et meget variert og godt tilbud av forskjellige idretter i kommunen. Alt fra håndball og fotball til alpinlag. Treningsmuligheter for tennis, sandvolleyball, spinning osv. i fjellhallen rett ved Greverud senter. 18 hulls golfbane på Oppegård med skiløyper (lysløype) og flotte rekreasjonsmuligheter. Forøvrig fine turmuligheter i Østmarka og Nøstvedtmarka hele året. Tussetjern med bademuligheter i nærmiljøet. Ny flott gang og sykkelvei fra Oppegård til Gjersjøen og Tusenfryd. Kort kjøreavstand til Breivoll og Nesset båtmarina ved Oslofjorden.

Handel og service:
Få minutters gangvei til Greverud senter. Senteret inneholder blant annet restaurant, bakeri, Rema 1000 , Meny, frisør, apotek, treningssenter og legesenter mm.

Kolbotn sentrum tilbyr kulturhuset Kolben med bla. kino, bibliotek og konsertlokale. Sentrum inneholder også Kolbotn torg kjøpesenter med et godt utvalg av forretninger og ulike servicetilbud.
Ellers er det stort kjøpesenter både på Vinterbro og i Ski få minutter unna med tog og bil.

Se forøvrig nyttige linker med informasjon om området:
- www.nordrefollo.kommune.no
- www.kolben.no
- www.kolbotntorg.no
- www.oppegårdil.no
- www.skiforeningen.no

Christian Krohgs vei har adkomst fra bl.a. Skiveien.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger

Kommunen har et godt barnehage- og skoletilbud. Gangavstand til Greverud barneskole og Flåtestad ungdomsskole. Roald Amundsen videregående skole er sentralt plassert på Sofiemyr. Det er flere barnehager i nærområdet.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Tomten er en eiet tomt på 770 m², regulert til boligformål.

Boligen er oppført på fjell og er pent opparbeidet med hage, asfaltert gårdsplass og uteplasser. Skråner fra vest mot øst, med skogsområde på vestsiden og bebygd område mot øst. Terrenget rundt boligen er opparbeidet med steinlagte flater, terrasser, plen som består av diverse blomster, beplantning, m.m.

Eiendommen ligger innenfor hensynssoner for både friluftsliv, flomfare og nedslagsfelt for drikkevann i kommuneplanen.

Dobbelt garasje med elektrisk port. For øvrig godt med plass til parkering på egen gårdsplass, samt gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse i henhold til reguleringsplan med ID 2014002(Frittliggende småhusbebyggelse) datert 12.09.2016 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Kommuneplan Nordre Follo 2023 - 2034 med plan ID KPLAN2023 datert 03.05.2023 gjelder også for området.
Hensynssoner:
- H110: Nedslagsfelt drikkevann
- H320_2: Flomfare

Ny kommuneplan Nordre Follo 2026-2037 er under utarbeidelse.

Ingen reguleringsplaner under arbeid innenfor 500 meter fra eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 26 869,- for inneværende år. I dette inngår abonnementsgebyr for vann og avløp, A-konto forbruk vann- og avløp basert på stipulert forbruk 149 m3, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Det er installert vannmåler på eiendommen og kostnadene betales etter forbruk. Forbruk avleses automatisk av kommunen en gang i året. Forbruk betales à konto basert på siste avlesning første kvartal hvert år. Avregning foretas i forbindelse med neste forfall på kommunale avgifter. Grunnlag for A-konto for 2026 baserer seg på et forbruk på 149m3.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 35 141 kWh. pr. år. frem til i år 18 446,-
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 17 623.
Velavgift er kr 6000 pr. år.
Boligen er tilknyttet Fiber og det er Telenor som leverandør. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til perioden 31.12.2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 3 651 574,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

10 700 000,00 Prisantydning

Omkostninger

267 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
268 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))
288 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))

--------------------------------------------------------
10 968 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
10 988 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Anne Kristine Liden Borgersen og Dødsbo etter Jan Ivar Alex Borgersen v/bobestyrer Ann Gunn Edvardsen

Etter nærmere avtale.

Boligen er tilknyttet Greverudlia Velforening.

Eiendommen har tinglyst pliktig medlemskap i Greverudlia Vel SA. . Medlemskapet følger eiendommen og kan ikke sies opp.

Virksomhet og formål :
Foretaket skal ivareta felles interesser for beboerne i boligområdet Greverudlia i Oppegård. Områdets grenser er vist på kart datert 28.08.2017. Foretaket eier og ivaretar driften av fellesarealer som omfatter friarealene A1, H, I og J. Foretaket skal sørge for at friarealene holdes i forsvarlig stand og vedlikeholdes slik at de tjener sitt formål. Oppegård kommune har rett til å kreve friarealene overdratt til seg uten vederlag.

Foretaket eier fellesantenneanlegget innenfor foretakets grenser fram til den enkelte bolig og formidler leveranse av signaler i dette nettet.

Info om vel: https://sites.google.com/view/grevvel/start

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. Egenerklæringen er fylt ut av arvingene iht deres kjennskap om eiendommen. Da de ikke har bebodd eiendommen kan kjennskapen være mangelfull.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,8% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 24.900,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr kr 27.400,-
Visninger: kr 3.490,- pr. visning

Megler har i tillegg krav på dekning av følgende utlegg:
Innhenting av offentlige opplysninger Nordre Follo kommune: kr 3.300
Innhenting av offentlige opplysninger Nordre Follo - legalpant: kr 537,-
Tinglyst sikring: 545,-

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring: kr 61 097,-
Tilstandsrapport: kr 29 000,-
Foto: kr 8 800,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 49-0035/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Kolbotn
Jan Baalsruds plass 1, 1410, KOLBOTN
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR49.2535

Sist oppdatert: 14. juni 2026 kl. 22:57