Bjarne Haugens gate 41

Bjarne Haugens gate 41, 1475 FINSTADJORDET
Kommunenummer 3222, gårdsnummer 100, bruksnummer 816, ideell andel 1/1
Andelsnummer 19, Lørenskog Hageby Borettslag 1;, organisasjonsnummer 928261727

Totalt bruksareal BRA: 41 kvm

BRA-i:
2. etasje 37 kvm: Entré, bad, stue/kjøkken, og et soverom

BRA-e:
Kjeller: 4 kvm: Bod

Åpent areal:
2. etasje 8 kvm: Balkong

Boligen disponerer en bod beliggende i kjelleretasjen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 23.10.2026 utført av Anticimex v/ Thomas Nordby.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt gulv mot grunn. Grunnmur, bærende konstruksjoner og spillende dekker i hovedsak av betong. Utvendige fasader av murpuss og stående trekledning.

Boligen har ingen TG2 eller TG3.

Følgende bygningsdeler har fått TGIU (Tilstandsgrad ikke undersøkt):
Våtrom:
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: Med bakgrunn i at våtrommet er bygget som en prefabrikkert baderomskabin er det ikke utført hulltaking/fuktmåling i lukkede konstruksjoner. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent.

Teknisk anlegg:
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

E N T R É
Velkommen inn i en romslig og innbydende entré som gir et godt førsteinntrykk av leiligheten. Entréen fremstår lys og luftig, med god oppbevaringsplass i en praktisk skyvedørsgarderobe. Den gode størrelsen gir også plass til ytterligere oppbevaringsmøbler etter behov, samtidig som det er rikelig med rom til å ta imot gjester. Her er det lagt til rette for en praktisk og funksjonell hverdag.

S T U E
Den åpne stue- og kjøkkenløsningen skaper et lyst, luftig og sosialt oppholdsrom med en innbydende atmosfære. Stuen har en praktisk utforming med gode møbleringsmuligheter og plass til både sofagruppe og øvrig møblement etter ønske og behov. De store vindusflatene sørger for rikelig med naturlig lysinnslipp og bidrar til en behagelig romfølelse. Fra stuen er det direkte utgang til en sydvendt balkong på 8 kvm, som fungerer som en naturlig forlengelse av oppholdsrommet på varmere dager. Balkongen har plass til hyggelige sittegrupper og gir gode muligheter for å skape et lunt og innbydende uterom hvor du kan nyte rolige stunder eller hyggelige sammenkomster.

K J Ø K K E N
Leilighetens kjøkken er stilrent og moderne, levert av HTH. Kjøkkeninnredningen har slette fronter og en benkeplate i laminat, som sammen skaper et tidløst og helhetlig uttrykk. Her er det godt med både arbeids- og oppbevaringsplass, noe som legger til rette for en praktisk og funksjonell hverdag. Kjøkkenet er utstyrt med integrerte hvitevarer som selvrensende stekovn, nedfelt induksjonstopp med komfyrvakt, stor oppvaskmaskin og kjøleskap med frysedel. Frysedelen har automatisk avriming (NoFrost). Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med. Det gjøres oppmerksom på at det må forventes slitasje på hvitevarene som følge alder og normal bruk. Stekeovnen er fra 2025, og de andre hvitevarene er fra 2024.
Kjøkkenets åpne løsning mot stuen skaper en sosial atmosfære og gjør det enkelt å kombinere matlaging med samvær.

B A D E R O M
Baderommet har et stilrent og tidløst uttrykk med flislagte vegger og gulv med behagelig gulvvarme. De lyse overflatene skaper en innbydende atmosfære og gir rommet et moderne preg. Baderommet er innredet med en lys servantinnredning som byr på god oppbevaringsplass, supplert av et praktisk vegghengt høyskap som gir ytterligere oppbevaringsmuligheter. Over servanten er det montert et speil. Videre har badet en dusjnisje med innfellbare glassdører, som bidrar til god utnyttelse av plassen og en funksjonell utforming. Det er også opplegg for vaskemaskin.

S O V E R O M
Soverommet er av god størrelse og har en praktisk utforming med plass til dobbeltseng og tilhørende nattbord. De store vindusflatene slipper inn rikelig med naturlig lys og bidrar til en lys og luftig atmosfære. Rommets gode størrelse gir også mulighet for ytterligere møblering etter ønske og behov, med plass til praktiske oppbevaringsmøbler som kommode eller lignende.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Kjøkkenøy medfølger ikke, men kan overtas etter avtale/vederlag.

Leiligheten er tilknyttet felles varmtvann/oppvarming, og blir varmet opp med sentralvarme til radiatorer. Det er vannbåren gulvvarme på baderom. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 31.03.2023. Tillatelsen er gitt på vilkår at det må søkes om ferdigattest innen 01.11.2025 når følgende nedstående arbeid er utført:
- Hus A del 2
- Hus B
- Hus C
- Hus D
- Plen og planter  

Ifølge utbygger, Fredensborg, er deres arbeider utført, og de siste gjenstående forholdene er under ferdigstillelse. Det ble søkt om ferdigattest i juni 2025, men utstedelse av ferdigattest avventer ferdigstillelse av forhold knyttet til et næringslokale i bygget. Igangsettingstillatelse for næringslokalet er nå godkjent. Neste steg er å søke om brukstillatelse for næringslokalet, før ferdigattest for bygget kan omsøkes.

Leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål

Bjarne Haugens gate 41 har en attraktiv og sentral beliggenhet i Lørenskog, med Triaden Storsenter og Skårersletta rett i nærheten. Her bor du med et bredt utvalg av butikker, treningssentre, kafeer, restauranter og servicetilbud like utenfor døren. Området byr på en fin kombinasjon av urbane kvaliteter, hyggelige møteplasser og gode rekreasjonsmuligheter. Med kort vei til kollektivtransport og gode forbindelser til Oslo og Lillestrøm ligger alt til rette for en enkel og praktisk hverdag.

H A N D E L & S E R V I C E
Fra leiligheten er det kort vei til det meste du trenger i hverdagen. Dagligvarehandelen kan blant annet gjøres hos Kiwi, Rema 1000 Løkenhagen, Coop Extra Triaden eller Meny Triaden. Triaden Storsenter ligger rett i nærheten og tilbyr et bredt utvalg av butikker, spisesteder og servicetilbud.

Langs Skårersletta finner du et stadig voksende tilbud av kafeer, restauranter og hyggelige møteplasser. Her kan du nyte en kaffe, spise middag eller møte venner, uten å måtte reise langt hjemmefra. Ønsker du ytterligere shoppingmuligheter, er det kort vei til Metro Senter og Strømmen Storsenter. For den treningsglade byr nærområdet på et variert aktivitetstilbud, med blant annet SATS, Mudo, Fresh Fitness og klatresenter. Her ligger alt til rette for en aktiv hverdag, enten du foretrekker styrketrening, gruppetimer, kampsport eller klatring.

R E K R E A S J O N S M U L I G H E T E R
Skårersletta har de siste årene gjennomgått en omfattende oppgradering og utviklet seg til en moderne og hyggelig sentrumsgate. Med brede fortau, sykkelveier, grøntområder, serveringssteder og sosiale møteplasser har området fått et levende og urbant preg. Langs sentrumsgaten ligger Skårerparken, som byr på grønne omgivelser, sitteplasser og hyggelige områder for avslapning og rekreasjon. Her kan du nyte fine dager utendørs, ta en spasertur eller benytte deg av områdets møteplasser.

For deg som liker friluftsliv, er det også kort vei til flotte naturområder. Losby og Østmarka byr på et omfattende nettverk av tur- og sykkelstier, skiløyper og flotte rekreasjonsmuligheter året rundt. Ved Losby finner du også golfbane, kafé og Mønevann, hvor det blant annet er muligheter for bading og kanopadling. Lørenskog har i tillegg et variert aktivitetstilbud med blant annet SNØ, en innendørsarena for alpint, snowboard og langrenn. Her finnes også butikker, serveringssteder og andre aktivitetstilbud.

K O L L E K T I V T R A N S P O R T
Beliggenheten er svært praktisk for deg som benytter kollektivtransport i hverdagen. Nærmeste bussholdeplass er Triaden i Gamleveien, som ligger ca. 3 minutters gange fra leiligheten. Herfra er det hyppige bussavganger med gode forbindelser til både Oslo og Lillestrøm. Med buss tar det ca. 30 minutter til Oslo sentrum og ca. 20 minutter til Lillestrøm. En kort kjøretur unna ligger også Lørenskog stasjon, med togforbindelser mot Oslo, Lillestrøm og Drammen. Togreisen tar ca. 18 minutter til Oslo S og ca. 10 minutter til Lillestrøm.

Den sentrale beliggenheten gjør det enkelt å kombinere jobb, fritid og sosiale aktiviteter, med det meste du trenger innen kort rekkevidde.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved felles visninger.

Berger barnehage 0.3 km
Benterud barnehage 0.4 km
Løken barnehage 0.6 km
Benterud skole 0.3 km
Rasta skole 1.1 km
Åsen skole 1.1 km
Løkenåsen skole 1 km
Kjenn skole 1.8 km
Mailand videregående skole 1.7 km
Lørenskog videregående skole 3.9 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1 525 kvm som tilhører borettslaget. Borettslaget sine fellesområder er pent opparbeidet med blant annet internstier, sittebenker, lekeapparater og diverse beplantning. Det er også sykkelstativer på tomten.

Det medfølger ikke garasjeplass til leiligheten.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til kombinert bebyggelse og anleggsformål - bolig, kontor, offentlig eller privat tjenesteyting/bevertning i henhold til gjeldende reguleringsplan for området er 022 Skårer Syd av 25.06.2014, endret 09.05.2019.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr  10 213,80,-  pr. mnd. og inkluderer: Forretningsførsel, drift og vedlikehold, forsikringer, kommunale avgifter, TV-anlegg/bredbånd, eiendomsskatt og andre driftskostnader.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Felleskostnadene fordeles slik:
Lån nr: 9820810345; IN lån 1 - Akonto renter kr. 7 555,80
Lån nr: 9820810345; IN lån 1 - Akonto avdrag kr. 0,00
Felleskostnader kr. 2 269,00
TV/bredbånd kr. 389,00

Ved full innfrielse av fellesgjelden vil felleskostnadene fordele seg slik:
Felleskostnader: kr. 2.269,-
TV/Bredbånd: kr. 389,-
Totalt: kr. 2.658,-

Borettslaget har avtale med Lyse Energiservice om fordeling av energiforbruket til hver boenhet basert på individuell måling. Faktura sendes månedlig.

Borettslagets lån er avdragsfritt frem til Mai 2033 hvor det kun dermed betales renter. Borettslaget skal i regnskapet opplyse om hvor mye felleskostnadene vil øke etter utløpet av avdragsfri periode. Nærmere informasjon fremkommer i årsberetningen i egen note til regnskapet med overskriften "avdragsfrihet på lån".

Eiendomsskatten betales som en del av felleskostnadene hver måned. Dette er ikke differensiert fra forretningsfører, og derfor usikkert hvor mye den utgjør årlig.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 4 000,- pr. år. / 1 580 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og har avgift på  kr 389 pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2025 var kr 887 608,- ifølge skatteetatens boligkalkulator. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2025 kr 3 550 431,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten betales som en del av felleskostnadene hver måned. Usikkert hvor stort dette beløpet utgjør årlig.

Andel formue er kr 16 162,00 pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 1 799 000,00 pr. 20.10.2026
Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 262 117 300,00,- pr. 20.10.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS Boligkreditt AS
Lånenr.: 98208103458
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,04%
Restsaldo: 262 117 300,00
Innfrielsesdato: 30.05.2063
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Ja
Avdragsfrihet til og med Mai 2033.

Dette borettslaget har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning). Det vil si at hver enkelt andelseier helt eller delvis kan velge å nedbetale sin andel av borettslagets fellesgjeld til boligbyggelaget. Dette vil i så fall medføre en reduksjon av de månedlige felleskostnadene (andel av renter og avdrag på fellesgjelden). Nedbetalt andel av fellesgjeld knyttes til andelen og følger andelen ved et eventuelt salg. Ved full innfrielse av fellesgjelden vil felleskostnadene fordele seg slik:
Felleskostnader: kr. 2.269,-
TV/Bredbånd: kr. 389,-
Totalt: kr. 2.658,-

1 550 000,00 Prisantydning
1 799 000,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 349 000,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

10 990,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
1 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
12 080,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 350 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 361 080,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Therese Fagerstrand

Leiligheten er tilknyttet Lørenskog Hageby Borettslag 1. Borettslaget består av 113 andeler.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt på spesielle vilkår.

Foretatt påkostninger de senere år:
Normalt vedlikehold.

Planlagte påkostninger:
Normalt vedlikehold.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Borettslaget praktiserer ikke forkjøpsrett.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 30 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 27 400,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 15 000,00
Visninger 2.000,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 570,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 375,00
Kommunalinfo. Ferdigattest/midlertidig brukstillatelse  kr 613,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 4 304,00
Foto  kr 5 250,00
Tilstandsrapport  kr 9 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 61-0053/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lørenskog
Skårersletta 5, 1473, LØRENSKOG
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR61.2553

Sist oppdatert: 12. november 2026 kl. 13:26